裁判字號：臺灣臺南地方法院92年訴字第1104號民事判決
裁判日期：民國92年08月26日
裁判案由：返還買賣價金
臺灣臺南地方法院民事判決九十二年度訴字第一一○四號
原告乙○○訴訟代理人 林春發 律師被告大地開發股份有限公司法定代理人丙○○被告甲○○右當事人間請求返還買賣價金事件，本院判決如左：
主文被告大地開發股份有限公司應給付原告新台幣玖拾柒萬元及自民國九十一年七月二十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告甲○○應給付原告新台幣壹佰肆拾肆萬元及自民國九十一年七月二十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告大地開發股份有限公司負擔十分之四，餘由被告甲○○負擔。
第一、二項判決原告分別以新台幣參拾參萬元及肆拾捌萬元供擔保後得假執行。被告甲○○於假執行程序實施前如以新台幣壹佰肆拾肆萬元為原告預供擔保得免為假執行。
事實
一、原告方面：
一、聲明：求為判決如主文第一、二項所示及為以供擔保為條件之假執行宣告。
二、陳述：
（一）緣被告大地開發股份有限公司於台南縣後壁鄉推出「台大山莊 嘉南 尊爵」個案，標榜養生優質、山水環抱，美式優質別墅，並在嘉義縣市、台南縣市大力推銷。原告甫自高工老師職務退休，嚮往退休後之悠閒生活，乃於民國（下同）九十一年五月五日與被告訂立房地買賣契約書，房地總價新台幣（下同）七百六十萬元（另加電梯部份三十五萬元）則為七百九十五萬元，房屋部份與大地開發股份有限公司訂立、土地部份與地主甲○○訂立，購買該個案編號「Ｄ」棟房地，其中房屋部份面積為九九點三七坪，房屋價款為新台幣二百六十六萬元（另加電梯按）則為三百零一萬元，土地部份約為八０點三五坪（即坐落台南縣○○鄉○○段一七五一、一七五三之一、一七五五、一七五六地號面積計三八二七點九八坪中共有持分十萬分之二０九九），價款四百九十四萬元。
（二）原告按興建進度繳款，截至九十一年七月二十六日止，原告已繳房屋款七十六萬元另加第一、二期電梯款二十一萬元則為九十七萬、土地款一百四十四萬元，事後卻驚傳被告大地開發股份有限公司發生財務危機，已自九十一年九月十二日全面停工，無力繼續興建，並已將整個個案讓與他人，而該接手之公司則另外提出合約書要求原告另外簽訂，原告擔心血本無歸，損害繼續擴大，遲遲不敢簽訂。
（三）經原告多方探詢之結果，被告大地開發股份有限公司及地主甲○○已將整個個案讓與案外人松橋實業股份有限公司，個案名稱改為「龍華大富堡」。其中編號Ｃ１之購買戶 陳黃麗娟 並已另外與松橋實業股份有限公司簽訂土地、房屋預定買賣契約書，惟目前松橋實業股份有限公司亦已倒閉。
（四）按民法第二百五十六條明定，債權人於有第二百二十六條之情形時，得解除其契約。故於因可歸責於債務人之事由致給付不能之情形，債權人依此規定，解除契約時，毋庸為定期催告即得為之。又給付不能可分為全部不能或一部不能，其為一部不能者，債權人只得就該一部給付不能之部份解除契約，惟若其他部份之給付，於債權人無利益者，則債權人得拒絕該部份之給付，而解除全部契約。再按民法第二百五十六條規定，契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，其受領之給付為金錢者，應附加自受領時起利息償還之，民法第二百五十九條第二款定有明文。
查系爭房屋因大地公司發生財務危機，已自九十一年九月十二日起全面停工，無力繼續興建，則大地公司就系爭房屋給付已屬不能，又預售屋之買賣，著重在售屋者之資力、資格，售屋者擅將契約之權利義務讓與第三人，顯亦足以影響預售屋契約之履行，此由原告與被告大地公司所簽訂之合約書第十四條明定：本約有效期間內，非經甲方（即原告）同意，乙方（大地公司）不得將權利義務讓與其他人，否則以違約論，益可明證。又本件預售房屋及土地之買賣，買受人所著重者為房地之取得，兩者互有依存關係，如房屋有給付不能之情事，應認土地之給付於債權人無利益，依前開說明，應認債權人得拒絕該部份之給付解除土地部份之契約，亦甚明確。原告已發函向被告大地開發股份有限公司及甲○○解除買賣契約，本建築個案並早有相同案例判准購買戶與被告大地公司、甲○○解約返還買賣價金確定判決，鈞院可調閱參考。爰請求被告返還各已收受之金額及自被告最後受領日九十一年七月二十六日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
三、證據：提出房地買賣契約書、房屋預定買賣契約書、存證信函及回執、民事判決等件為證。
二、被告方面：被告大地開發股份有限公司未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。
被告甲○○；
一、聲明：求為判決：1.原告之訴駁回。2.訴訟費用由原告負擔。3.如受不利之判決，請准供擔保免為假執行。
二、陳述：
一、緣被告於民國九十年底提供自有土地予大地開發股份有限公司（下稱大地公司）合建「台大山莊嘉南尊嚴」案場，大地公司並於次年四月動工興建同時公開銷售房地，後大地公司於民國九十一年七、八月間發生財務危機並於同年九月間全面停工，被告突遇此狀況驚慌不已，被告面對自己土地上興建一半而停工之建物不敢推諉自己亦是受害者，唯一信念就是自己必須承擔一切責任，想辦法讓興建案能繼續完工才是唯一正途。
二、在此期間被告試圖尋資金熬奧援，曾與松橋實業股份有限公司（下稱松橋公司）洽商接續興建事宜，僅止於協議階段，然松橋公司並未具有資金實力而作罷，被告並未將整個個案讓與松橋公司，原告所指稱個案讓與他人顯非事實，松橋公司以新案名「龍華大富堡」與客戶洽商換約事宜，並未取得被告之同意，由土地目前仍為被告所有，且目前工地已復工興建亦為被告自行籌資發包寶祥營造廠施工可證。
三、查被告與大地公司合建本案，依契約及慣例銷售事宜及收受價款均由建商（即大地公司）負責，被告並未實際收取價金，大地公司停工進而解約後，其所積欠工程款與購屋客戶已繳款項及購屋權益等，大地公司應履行之義務及責任，被告亦被迫必須概括承受一切，被告亦是受害者，但被告並未怨天尤人反而願意一肩承擔一切責任，在此期間更不辭辛勞四處奔波終於使工地復工，而多數購屋客戶均能體諒被告之用心，進而願意支持被告共同解決問題，是以原告來函要求解除買賣契約，被告基於現況及整體考量未能同意並回函說明。
四、再查，原告所提證四相同案例判決書，該案係因當時被告突遭此變故之時正四處奔波籌措資金以利復工之同時，對該案原告要求解除買賣契約之來函無暇及疏漏未予回函，以致解除買賣契約成立因而敗訴，該事件亦是本案原告訴訟代理人承辦之案件，其對事實原委應知之甚明，詎而提出該判決書之用意顯有企圖誤導本案之嫌，謹請鈞院明察。
五、本案預售房屋及土地之買賣，房地兩者互有依存關係，因而房地之個別出賣人雙方互負共同連帶責任，房地之任一出賣人不能履行責任，則另一方基於共同責任必須承接一方之責任完整履行之，此為法之基本原理，被告亦據此承擔房屋興建責任並承受大地公司之一切債務責任，是以本案並無房屋有給付不能之情事，亦無土地之給付於債權人無利益之事實，因而本件買賣並未違約亦無解除契約之成立要件。
三、證據：提出合建契約書、存證信函及回執各一件為證理由
一、程序方面：本件被告大地開發股份有限公司經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
二、得心證之理由：
1.原告主張之上揭事實，已據其提出與所述相符之房地買賣契約書、房屋預定買賣契約書、存證信函及回執、民事判決等件為證，上開證物且為被告甲○○所不爭，而被告大地開發股份有限公司未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述，應認原告之主張為可採信。
2.被告雖以前開事實欄之情詞置辯，但據其所提出之存證信函所揭露意旨亦明白表示大地公司已因財務困難而停工，因之，原告以大地公司給付已屬不能，應認土地之給付於債權人無實益為理由解除買賣契約，應屬合法。
3.按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定
外，其受領之給付為金錢者，應附加自受領時起利息償還之，民法第二百五十九條第二款著有明文。查本件原告既因被告等無法依買賣契約履行，顯然違約，從而，原告主張其業已合法解除其與被告大地公司及甲○○間系爭房屋土地買賣契約，應屬有理由，已如前述，且被告甲○○上開辯解又顯無足採，則本件原告本於解除契約回復原狀之法律關係，訴請被告二人分別返還如主文第一、二項所示其已收受之買賣價金，並加給自被告最後受領該買賣價金之日（即九十一年七月二十六日）起至清償日止，按年息百分主計算之利息，洵屬有據，應予照准。又本件原告及被告甲○○分別陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額併予准許。
三、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
四、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十八條、第八十五條第一項但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條判決如主文。
中華民國九十二年八月二十六日
臺灣臺南地方法院民事第一庭~B法官何清池右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中華民國九十二年八月二十六日~B法院書記官謝國欽