臺灣臺北地方法院民事判決 99年度北簡字第1944號
原 告 太平洋房屋仲介股份有限公司
法定代理人 丙○○
訴訟代理人 乙○○
被 告 甲○○
訴訟代理人 丁○○
上列當事人間請求給付服務報酬事件，本院於民國99年3月30日
辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣壹拾壹萬貳仟元，及自民國九十八年十二
月二十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣壹仟貳佰貳拾元由被告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣壹拾壹萬貳仟元為原
告供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：緣被告經原告仲介出價買受訴外人 蔡豐政 所
有門牌為臺北縣中和市○○街○○○號2樓之房地（下稱系爭房
地），買受價格為新臺幣（下同）560萬元。嗣後原告亦媒
介蔡豐政同意以前述之價格出售系爭房地，並通知被告出面
與蔡豐政簽訂不動產買賣契約，並於民國98年11月7日簽訂
不動產買賣契約書，被告並支付部份簽約款10萬元，買賣雙
方特別約定於同年11月11日前被告應補足剩餘之簽約款46萬
元，詎料被告竟逾期仍不履行。依兩造所簽訂之不動產購買
要約書（下稱系爭要約書）第9條第1項前段規定，買方即被
告於簽訂不動產買賣契約書時，應支付購買總價2%計算之服
務報酬予原告，共計112,000元。原告已為買賣雙方媒介訂
約完成居間任務，被告自應給付服務報酬予原告，嗣後雖因
被告違約導致契約無法履行，仍不妨害原告之報酬請求權，
是以原告據此提起本訴等語，並聲明：被告應給付原告112,
000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，依年息5%
計算之利息，並願供擔保請准宣告假執行。
二、被告辯稱：被告於98年11月7日上午10點30分許，與原告所
屬之營業員 宋宗陽 洽看蔡豐政系爭房地，隨即簽立系爭要約
書。當日經宋宗陽催促，即於當日晚間8點經由原告所屬之
地政士 曾仲慧 與蔡豐政訂立不動產買賣契約書。從洽看房屋
與簽要約書至商議不動產買賣契約書之期間，最多尚未達10
小時。被告於原告人員催促而倉促簽立文書，翌日檢視今生
初次購屋當日所簽之文書，經告知親友並詳查後，方知已陷
於不公平之不動產交易。回顧其間宋宗陽於原告所提供之系
爭要約書上，未秉持仲介營業員應有需對於消費者提供應為
之服務，而反倒以虛偽不實之手段，將應提供之審閱期填滿
「達5日」。另原告所屬之地政士曾仲慧以原告所提供應標
明而未標明審閱期之不動產買賣契約書予被告簽訂，並且違
反該契約書第1條第3款之制式條款約定:「稅捐機關核發買
賣雙方各應繳納之稅單後98.11.30日…，且買方應開立與尾
款同額之商業本票乙張交付承辦代書收執，…」，而反倒於
簽立不動產買賣契約書同時，即要被告開立商業本票，極盡
所能以使被告飽受不公平之契約拘束。被告多次以存證信函
催告原告及蔡豐政，請對不公平之交易為妥適之處置，惟原
告未加置理。原告於98年12月7日函稱「……請台端於文到
後三日內出面與本公司及賣方共同協商處理，……」。被告
委託丁○○出面聯繫，但原告竟失信而不為置理及給予被告
為妥適之服務，再經被告發函催告，仍未獲置理。被告於98
年12月29日獲曾仲慧通知「辦理解約及退還被告已付之價金
…等」，被告再委任丁○○至原告處辦理解約、取回被告開
立之商業本票及交給郵局帳號帳戶，以供轉入退回之款項。
蔡豐政則無會同辦理。而原告於98年12月7日發函同時竟於
翌日即98年12月8日向鈞院提起訴訟，足見原告及其所屬有
業務慣於「懈怠」、「怠惰」、「不負責」及悖離「誠信」
、「交易善習」、「公序良俗」…等之嫌。被告經查證蔡豐
政已於98年11月27日售出系爭房地，原告竟失察此一業務應
知之狀況，於98年12月7日發函催告被告時，不知蔡豐政已
售出系爭房地。是其對提供被告不動產之銷售服務，疑有嚴
重之「資訊不足」、「業務失察」、「欺矇客戶」…等嫌。
且原告主動通知解約一事恐係蔡豐政已於98年11月27日售出
系爭房地，在未合意解約之情形下，有刻意不告知另已成交
之消息或疑似為謀勝算以「一屋二賣」之手段，另售他人後
再行片面解約，以穩固售屋之利得。原告有嚴重之「業務過
失」，設假若被告拒不接受解約，恐衍生更甚之「交易糾紛
」。被告雖經原告仲介與蔡豐政訂立系爭房屋之不動產買賣
契約書。然原告係專業經營於提供不動產買賣交易服務之仲
介業者，為營謀經營之獲利，理應提供社會大眾與所求取之
報償相符之服務，方足以擔當為與普遍之社會大眾及消費者
所認同之服務價值。倘原告為求謀利，對於契約中已熟稔之
條款刻意規避或取巧方法，搭配所屬人員老練之業務技巧及
不當手段，為達成其求取業務之利得，矇使初次購屋之消費
者，在未獲主動提供且尚未對於契約文書有合理充分審閱期
之情形下，催促被告簽立契約文書。原告居於應告知、能告
知而刻意不告知甚至以虛偽之業務手法，將政府中央主管機
關所定之審閱期日填入契約文書，以對被告加以拘束、規範
，以使業務之利得無虞。縱使在被告得知原告應提供而未提
供公平之交易方法後，曾多次以存證信函催告原告及蔡豐政
應為妥適之處理後，仍未獲原告置理。原告且不以一專業之
服務業者當有之服務態度予理會，更在蔡豐政未經合於契約
精神之規範下為合意解約。綜上原告對被告所提供應有之資
訊及服務品質，與其所訴求之服務報酬，實有所欠缺價值之
相當與對等。被告除未獲原告應提供之專業服務外，原告尚
有諸多業務上應盡之注意及責任有所未善盡之所在，況原告
先偕與蔡豐政片面解約後，方因被動而後主動通知被告辦理
片面解約。對於向被告要求報償，已無原告所提供使被告簽
立之要約書上所載給付服務報酬之規範。原告已無請求被告
「給付服務報酬」之地可立等語，並聲明：原告之訴駁回，
如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、查，兩造於98年11月7日簽訂系爭要約書，被告經原告仲介
出價買受蔡豐政所有系爭房地，買受價格為560萬元。嗣後
原告媒介蔡豐政同意以前述之價格出售系爭房地，並通知被
告出面與蔡豐政簽訂不動產買賣契約，被告與蔡豐政於98年
11月7日簽訂不動產買賣契約書，被告並支付部份簽約款10
萬元，買賣雙方約定於同年11月11日前由被告補足剩餘之簽
約款46萬元，嗣被告逾期未履行。其後蔡豐政已於98年11月
27日售出系爭房地，被告則於98年12月29日獲曾仲慧通知辦
理解約及退還被告已付之價金，被告則委任丁○○於98年12
月31日至原告處辦理解約、取回被告開立之商業本票及交給
郵局帳號帳戶，以供轉入退回之款項等情，為兩造所不爭執
，且有原告所提出之不動產購買要約書、不動產買賣契約書
等件影本及被告所提出之買方結案資料取回單、履約保證結
案單等件影本及建物登記第二類謄本為證，自足信為實在。
四、原告主張其已完成居間任務，被告依約應給付服務報酬，因
被告違約導致契約無法履行，請求被告給付報酬等語，被告
則以前揭情詞置辯。經查：
（一）按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內
之合理期間，供消費者審閱全部條款內容；違反前項規定
者，其條款不構成契約之內容，但消費者得主張該條款仍
構成契約之內容，消保法第11條之1第1項、第2項固定有
明文，惟上開規定之立法理由係在於維護消費者知的權利
，使其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款
之機會，如消費者已有詳細審閱契約之機會，該條之保護
目的已達，故消費者於簽約審閱契約條款內容之期間，雖
未達規定期間，然企業經營者未有妨礙消費者事先審閱契
約之行為，消費者有充分了解契約條款之機會，且於充分
了解後同意與企業經營者成立契約關係，基於其他考量而
選擇放棄審閱期間者，法律並無禁止消費者拋棄權利之限
制，基於私法自治及契約自由之原則，尚非不可，是消費
者自不得於事後再以違反審閱期間之規定為由，主張排除
契約條款之適用。查，兩造所簽立之系爭要約書前言載明
「本人已事前詳閱本要約書內容，『買方權益說明書』、
『電腦出價辦法說明』及區域成交行情達5日，深切明瞭
標的物之行情及自身權益後，始簽立本要約書」等語，並
由被告於立書人簽章欄內簽名，則原告既無妨礙被告事先
審閱契約之行為，被告自願放棄審閱期間之權利，而同意
與原告成立契約關係，難認原告有違反消保法第11條之1
規定情事。
（二）被告另稱地政士曾仲慧以原告所提供應標明而未標明審閱
期之不動產買賣契約書予被告簽訂，並且違反該契約書第
1條第3款之制式條款約定:「稅捐機關核發買賣雙方各應
繳納之稅單後98.11.30日…，且買方應開立與尾款同額之
商業本票乙張交付承辦代書收執，…」，而反倒於簽立不
動產買賣契約書同時，即要被告開立商業本票，極盡所能
以使被告飽受不公平之契約拘束云云。按消費係指以消費
為目的而交易使用商品或接受服務者而言，消費者保護法
所稱之消費者係指以消費為目的而為交易、使用商品或接
受服務之人（消費者保護法第2條第1款參照）。因此消費
關係係指消費者與企業經營者就商品或服務所發生之法律
關係。另使用商品或接受服務者，將其購得之商品或服務
再使用於營利之用途即非屬消費者。而消費者保護法係處
理消費者與企業經營者因消費關係所產生爭執之法律，此
從該法第1條明定「為保護消費者權益，促進國民消費生
活安全，提高國民生活品質、制定本法」可得而知，職此
足見若非因消費關係所引起之法律關係，自無適用消費保
護法之餘地。查，上開不動產買賣契約書之當事人係被告
與蔡豐政，渠等二人係經原告居間仲介而就系爭房地為交
易，依上開說明，尚非屬消費者保護法所稱之消費者，自
無消費者保護法之適用，被告指原告提供其簽署不動產買
賣契約書應標明審閱期而未標明云云，顯有誤會。至被告
指有關要求原告開立商業本票違反該不動產買賣契約書第
1條第3款一節。查，被告與蔡豐政所簽契約，其買賣價金
650萬元係分4期給付，分別為簽約款56萬元；備證款56萬
元；完稅款56萬元及尾款392萬元等情，有該不動產買賣
契約書影本可憑。依約被告於簽約時應給付金額為56萬元
，然被告實際僅交付10萬元，尚有46萬元未支付，是被告
所開立面額46萬元之本票，顯係基於交付蔡豐政之簽約款
部分；而依被告所指上開不動產買賣契約第1條第3款之約
定，所開立同額商業本票交付代書收執者為392萬元尾款
部分，被告據此主張原告及代書所為要求與契約不符且不
公平云云，尚不足取。
（三）被告指原告未給予其妥適之服務，除被告所指未給予審閱
期間以外，均未指明原告所為服務事實上有何處未妥適，
而有未符合債之本旨之情事，而本件被告既已放棄其審閱
期間之利益，不得於事後再以違反審閱期間之規定為由，
主張排除契約條款之適用等情已如前述，其餘部分被告僅
稱原告及其所屬有業務慣於「懈怠」、「怠惰」、「不負
責」及悖離「誠信」、「交易善習」、「公序良俗」、「
資訊不足」、「業務失察」、「欺矇客戶」…等嫌云云。
查，本件被告於與原告及蔡豐政分別簽立系爭要約書及不
動產買賣契約書後，即未依約於98年11月11日前補足簽約
款46萬元，經蔡豐政於98年11月12日發函催告被告給付該
款項，逾期則解除已成立之買賣契約，因被告仍未補足，
經蔡豐政於同年月16日發函解除契約，而等該存證信函均
經被告收受等情，有被告所提出之258號、358號存證信函
影本可資佐證。蔡豐政既已解除與被告間之不動產買賣契
約，其間契約已經解除而溯及失效，蔡豐政自得另尋買家
出售其所有系爭房地。況且原告業已居間仲介被告與蔡豐
政簽立系爭房地之不動產買賣契約書，其依約應負擔之契
約義務業經其履行，而依系爭要約書第9條第1項約定：「
服務報酬之支付：買方於簽訂不動產買賣契約時，應支付
購買總價2%計算之服務報酬予太平洋（即原告）；買方並
須負擔契稅及辦理產權移轉登記所須之代書費、規費等，
如買賣契約事後因故解除（含買賣雙方合意解除契約），
買方仍應給付前述之報酬及費用」，縱使被告對買賣房屋
事宜仍有疑慮，原告或基於協調兩造處理該事宜而有意請
兩造會面協商，亦不影響原告基於系爭要約書所得對被告
請求之報酬。是被告於98年11月7日與蔡豐政簽立不動產
買賣契約書後，與被告及蔡豐政間之函件往來及處理事宜
之行為，均不影響被告給付報酬之義務。是被告指原告有
業務慣於「懈怠」、「怠惰」、「不負責」及悖離「誠信
」、「交易善習」、「公序良俗」、「資訊不足」、「業
務失察」、「欺矇客戶」…等嫌云云，均無可取。再有關
被告指蔡豐政於98年11月27日已出售系爭房地予他人，原
告仍發函通知被告，有刻意不告知消費及一屋二賣之嫌云
云，然如前所述，此時被告對原當之買賣報酬義務業已確
定，不因此受影響；況且原告亦係發函稱「…至於台端不
願買受一事，請台端於文到後3日內出面與本公司及賣方
共同協商處理，函請查照」等語，有被告所提出之815號
存證信函影本可稽，其內容並無指要再協商買賣系爭房屋
事宜，因此時被告業已違約，依約被告尚有違約賠償問題
及給付報酬之問題，自難據此存證信函即指原告有被告所
稱刻意不告知消息及一屋二賣之嫌云云，是被告上開辯解
，洵無可取。
五、綜上所述，本件原告業已完成其依系爭要約書之契約義務，
雖系爭房地因被告於簽訂不動產買賣契約書後拒不履行，而
遭賣方蔡豐政解除契約，依約被告仍負有給付報酬112,000
元（5,600,000*2%=112,000）之義務。從而，原告請求被告
給付112,000元及自起訴狀繕本送達翌日即98年12月26日起
至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。
六、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗
訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定，職權宣告
假執行，自毋庸原告供擔保請准宣告假執行。並依同法第
392條第2項，依被告聲請為被告預供擔保，得免為假執行之
宣告。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審
酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。又
被告雖聲請訊問證人宋宗陽以資證明仲介是否有盡到義務及
房屋買賣契約書係原告提供一節。惟被告就其指稱原告未盡
義務之內容除有關審閱期部分外，始終未詳細說明其事實，
而有關房屋買賣契約書係何人提供，亦與本件無涉，是被告
請求訊問證人宋宗陽即無調查之必要，末此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國99年4月20日
臺北簡易庭法官蔡政哲
以上判決正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內向本庭（臺北市○○○路○段
○○○巷○號）提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。
中華民國99年4月20日
書記官陳惠娟