裁判字號：臺灣宜蘭地方法院95年訴字第257號民事判決
裁判日期：民國96年01月31日
裁判案由：損害賠償
臺灣宜蘭地方法院民事判決95年度訴字第257號原告丁○○訴訟代理人丙○○被告戊○○
庚○○己○○
,NY0兼共同訴訟代理人乙○被告甲○○訴訟代理人 曾威龍 律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國96年1月19日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、本件被告乙○、庚○○、己○○，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：原告在民國86年3月26日向被告戊○○、庚○○、己○○之被繼承人游林 阿磚 購買其所有坐落宜蘭縣○○鄉○○段○○○○○號（所有權應有部分36／6610）及同段1108建號（所有權全部）房地，總價新台幣（下同）990,000元，簽約後原告已給付全部價金， 游林阿磚 並於86年4月間將前開地號及建號之房地過戶予原告。惟原告嗣後發○○○鄉○○段○○○○○號土地早在兩造買賣前之83年間，因辦理公共設施而分割新增同段1212之1地號土地（94年11月間原分割新增的1212之1地號土地，復因徵收又分割新增出同段1212之4地號土地），該先後分割新增○○○鄉○○段1212之1、1212之4地號土地，均應屬前開86年間所訂買賣契約之買賣標的範疇。詎出賣人游林阿磚、出買人游林阿磚當時委任處理買賣事宜之代理人即被告乙○、承辦買賣過戶事宜之代書即被告甲○○等人，早於86年間就明知上情，卻故意加以隱匿，自86年3月26日買賣契約成立時起至95年12月止，在長達近10年之期間未辦理過戶，共同隱匿該案內情，待原告發覺揭發後始加以承認，顯涉有刑事詐欺、背信、重利罪及違反土地登記專業代理人管理辦法第17條、第20條等規定。因出買人游林阿磚已於87年10月死亡，被告戊○○、庚○○、己○○乃為其繼承人，應繼承前開法律關係， 然渠 等就系爭1212之1地號部分，延宕多時未能辦妥繼承登記移轉所有權予原告；另212之4地號經徵收無法辦理移轉登記，故原告業於95年9月27日言詞辯論期日當庭以言詞解除前開2筆地號之買賣契約，並依侵權行為之法律關係，請求被告等人連帶賠償原告所受損害等語。並聲明：被告應連帶賠償原告600,000元。
三、被告則以：系○○○鄉○○段○○○○○號土地，係同段1081至1220建號建物計140戶集合住宅之坐落基地，原所有權人游林阿磚於73年3月間購買門牌號○○○鄉○○街21之9號房地，後來在83年10月間經地政事務所逕為分割新增1212之1地號土地，游林阿磚因不知有逕為分割新增地號的情形，從未領取過新增的1212之1地號土地所有權狀，在84年間遺失申請補發權狀時，亦因不知上情而未申請補發後者之權狀。嗣游林阿磚擬出售前開房地，原告看到廣告前來洽詢，所以86年3月間游林阿磚乃授權次媳即被告乙○與原告就出售簽訂買賣契約，當初簽約是臨時約的，連同房屋和土地應有部分，整體談1個總價990,000元，當時賣方以地籍謄本所載提出所有權狀供簽約過戶，因房屋所坐落之基地僅有玉石段1212地號乙筆，游林阿磚不知1212地號土地已分割新增1212之1地號，而買賣雙方亦未敘及標的包含1212之1地號土地，所以承辦代書才未載入契約標的及一併辦理過戶。嗣游林阿磚於次年即87年10月死亡，其繼承人於辦理遺產繼承時亦不知有系爭1212之1地號土地登記為游林阿磚所有，更遑論後來94年間1212之1地號土地又分割新增出1212之4地號土地，所以游林阿磚之繼承人均未就前開土地辦理繼承登記，並非蓄意詐欺，或故意不過戶給原告。95年5月29日原告向當初承辦系爭土地買賣之代書即被告甲○○告知上情，雖原買賣契約書所載之買賣標的僅有玉石段1212地號土地，但甲○○聯繫游林阿磚之繼承人後，渠等均同意補辦繼承登記後過戶給原告。惟游林阿磚亡故數年後，其長子 游世忠 及丈夫 游木春 先後死亡，另次女己○○長年僑居美國，為經常往來歐美各大學之教授，其證件必須俟其返回僑居地時再向我國駐當地經濟辦事處申請授權書，供在台家屬代理辦理繼承登記，無法迅速完成，故游林阿磚之繼承人之一即被告戊○○乃於95年5月間簽立切結書承諾補辦過戶予原告，並經甲○○見證交付給原告以示誠意，並無原告所稱數經催促均置之不理的情形。又前開1212之4地號土地業經徵收，游林阿磚之被繼承人因不知上情從未領取，且該地號可領取之補償費不過2,
111元，被告方面亦曾告知願意以現金補償給原告；另1212之1地號土地尚未經禁止移轉，俟繼承登記完成後，即會立即過戶給原告。況前開1212之1、1212之4地號土地登記面積乃為124.26平方公尺及13平方公尺，而游林阿磚持有之應有部分只有36／6610，亦即僅約0.7475平方公尺，不到1坪，游林阿磚或被告等人刻意保留那一點點的土地並無實益，可見當初出售時確因不知而未併同載入契約及過戶，並非故意隱匿，事後亦因繼承人分散各地之故而未能迅速完成繼承登記，非刻意延宕過戶。此外，前開土地縱依公告現值加4成之徵收補償費標準計算，全部也不過才22,292元，原告卻要求600,000元之賠償，顯非合理，其應僅得請求移轉系爭土地所有權為是等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：
（一）原告於86年3月26日向訴外人游林阿磚購買其所有坐落宜蘭縣○○鄉○○段○○○○○號（所有權應有部分36／6610）及同段1108建號（所有權全部）房地，總價990,000元，簽約後原告已給付全部價金，游林阿磚並於86年4月間將前開地號及建號之房地過戶予原告。
（二）被告戊○○、庚○○、己○○乃為前開房地出售人之繼承人，被告乙○乃為86年游林阿磚出售前開房地之委任代理人，另被告甲○○則為當時承辦兩造買賣過戶事宜之代書。
（三）前○○○鄉○○段○○○○○號土地於兩造買賣前之83年間因辦理公共設施，而分割新增同段1212之1地號土地；94年11月間該1212之1地號土地復因徵收，而分割新增同段1212之4地號土地。前開1212之1、1212之4地號土地登記面積各為124.26平方公尺、13平方公尺，游林阿磚持有之應有部分均為36／6610。
（四）前○○○鄉○○段1212之4地號土地業經徵收，依宜蘭縣政府95年4月12日府地二字第0000000000B號發放補償費通知函之內容所示，游林阿磚就前開地號得領取之補償費為2,111元。
（五）游林阿磚之繼承人之一即被告戊○○於95年5月23日簽立切結書載稱：因其亡母游林阿磚出○○○鄉○○路21之9號予原告時，漏過戶玉石段1212之1、1212之4地號予原告，因須先辦理繼承登記，無法立即過戶，所以書立切結書切結應於完成繼承時即時辦理過戶之內容，並經被告甲○○見證交付予原告收執。
四、得心證之理由：本件兩造爭執之處乃在於：（一）被告或被告之繼承人游林阿磚就系爭1212之1、1212之4地號土地，於86年間未隨同兩造買賣契約之其餘標的一併辦理所有權移轉登記，是否有故意或過失侵害原告權利之情事？（二）原告依據侵權行為法律關係，請求被告連帶賠償600,000元之損害，是否有理由？茲審酌如下：
（一）被告或被告之繼承人游林阿磚就系爭1212之1、1212之4地號土地，於86年間未隨同兩造買賣契約之其餘標的一併辦理所有權移轉登記，是否有故意或過失侵害原告權利之情事？
１、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求，最高法院著有17年上字第917號判例可參。次按，侵權行為所發生之損害賠償請求權，以有故意或過失不法侵害他人權利為其成立要件，若其行為並無故意或過失，即無賠償之可言，最高法院另著有49年台上字第2323號判例可資參照。查本件原告主張被告之被繼承人游林阿磚前於86年間出售宜蘭縣○○鄉○○段○○○○○號所有權應有部分及同段1108建號所有權全部之房地予原告，明知前開1212地號土地在出售前業已分割新增同段1212之1地號（含嗣後又分割新增的1212之4地號土地），且分割新增之地號應屬買賣範圍，此為其代理人即被告乙○、承辦買賣過戶事宜之代書即被告甲○○所明知，卻故意隱匿未予併予辦理過戶，而共同構成侵權行為等情，然為被告所否認並以前開情詞置辯。是原告主張被告等人應負共同侵權行為損害賠償責任，自應就渠等之行為具有故意或過失之主觀上要件負舉證之責，故本件首應審酌者乃為被告戊○○、庚○○、己○○之被繼承人游林阿磚、被告乙○及被告甲○○就系爭1212之1、1212之4地號土地，未於86年間隨同系爭買賣契約其餘標的一併辦理所有權移轉登記，有無故意或過失。
２、經查，本件原告前於86年間向被告之被繼承人購買系爭房地，兩造所定買賣契約之不動產標示乃記載「土地部分係坐○○○鄉○○段○○○○○號、地目建、面積14公頃點5663平方公尺、權利範圍36／6610；建物部分為同段1108建號、建物門○○○鄉○○路○○○○號、基地坐落同段1212地號、7層樓房RC造、地面層31.69平方公尺、附屬建物陽台RC造3.81平方公尺、權利範圍全部」，此有原告所提出之買賣契約書1件在卷可按。前開契約記載之1212地號土地面積，乃屬分割後之1212地號土地面積，故其文字內容並不包含83年10月間已分割新增的1212之1地號土地（暨嗣後又分割新增的1212之4地號土地）在內，且買賣雙方就前開契約所載內容外，於當時之買賣過程中別無其他特別之約定，乃為兩造所不爭執，堪信屬實。而查，房屋與土地係各自獨立之不動產，各得為獨立交易之客體，惟房屋性質上不能與基地分離而存在，故除契約別有約定外，應認在房地共同出售之情形，乃包含房屋坐落之基地在內（在公寓大廈管理條例制定後建造之區分所有建物，更受有該條例第4條第2項所定不得分離移轉之限制），至基地以外之土地是否屬於買賣雙方交易之標的，並無必然之附連關係，自應視交易雙方當事人之約定判斷，是系○○○鄉○○段1212之1地號（含嗣後又分割新增的1212之4地號土地）雖原屬同段1212地號之一部，然其早於兩造買賣前之83年間即已依據礁溪鄉公所83年8月29日八三建字第10746號函辦理公共設施而逕為分割在案，此有宜蘭縣宜蘭地政事務所95年12月26日宜地二10字第0950013026號函附卷為佐（詳卷宗第169至172頁），故兩造嗣於86年交易時系○○○鄉○○段1212之1地號（含嗣後又分割新增的1212之4地號土地），已非屬原告買受建物坐落之基地，而為獨立使用之土地，交易習慣上並非絕對須一併出售，而無從認定必屬交易標的之範圍。且依前開宜蘭縣宜蘭地政事務所之回函內容及卷○○○鄉○○段1212之1、1214之1地號土地登記謄本可知，系爭土地於83年及94年2次辦理分割，均係由行政機關逕為分割，並以明信片方式通知所有權人到所換發權狀，然游林阿磚2次受通知逕為分割均未領取或書狀換發，後來游林阿磚於87年10月間死亡，其繼承人雖已辦理繼承登記，亦不知游林阿磚持有系爭土地而未予申報為遺產範圍。參以原告買受前開房地後長達近10年之期間，亦未曾要求游林阿磚或被告等人應予過戶之情，可見被告辯稱：當初兩造簽約時是臨時約的，連同房屋和土地應有部分，整體談1個總價990,000元，當時賣方以地籍謄本所載提出所有權狀供簽約過戶，因房屋所坐落之基地僅有玉石段1212地號乙筆，游林阿磚不知1212地號土地已分割新增1212之1地號，所以買賣雙方亦未敘及買賣標的包含1212之1地號土地等語，確核與社會常情相符，應堪認兩造於交易時所認知之買賣標的並不包含系爭1212之1地號及嗣後又分割新增之1212之4地號在內。
３、原告雖主張游林阿磚、游林阿磚當時委任處理買賣事宜之代理人即被告乙○、承辦買賣過戶事宜之代書即被告甲○○等人，早於86年間就明知上情卻故意加以隱匿，自86年
3月26日買賣契約成立時起至95年12月止，在長達近10年之期間未辦理過戶，共同隱匿，涉有刑事詐欺、背信、重利罪及違反土地登記專業代理人管理辦法第17條、第20條等規定，顯有故意而應負共同侵權行為責任云云。惟查，系○○○鄉○○段1212之1地號及嗣後分割新增之1212之4地號土地，非屬原告買受建物坐落之基地，而為獨立使用之土地，交易習慣上並非絕對須一併出售，且兩造於交易時亦未敘及包含前開土地在內，而無從認定必屬交易標的之範圍，已如前述。況前開1212之1地號、1212之4地號土地，依土地登記謄本所示乃分別為124.26平方公尺及13平方公尺，而游林阿磚持有之應有部分均僅有36／6610，亦即合計僅約0.74756平方公尺（即(124.26＋13)×36／6610），不到1平方公尺（按1平方公尺約0.3025坪），面積甚小；且其中1212之4地號土地經徵收，游林阿磚部分得領取之補償費經按94年度公告現值加4成計算後，也僅有2,111元，此有宜蘭縣政府95年4月12日府地二字第000000000B號徵收補償費發放通知函1件（詳卷宗第35至39頁）在卷可按，以前開標準計算1212之1地號、1212之4地號土地現在之價值約22,289元而已，且這10年物價及土地價值均呈倍數上漲趨勢，可見游林阿磚持有之系爭1212之1地號（含嗣後分割之1212之4地號）土地應有部分，在86年間價值甚低，依經驗法則及常情判斷，游林阿磚或被告等人刻意隱瞞、保留前開土地所能獲取之利益甚微，益見原告主張游林阿磚及被告等顯有故意詐欺等情事，應非事實。至游林阿磚之繼承人之一即被告戊○○嗣於95年5月23日雖簽立內容載稱：因其亡母游林阿磚出○○○鄉○○路21之9號予原告時，漏過戶玉石段1212之1、1212之4地號予原告，因須先辦理繼承登記，無法立即過戶，所以書立切結書切結應於完成繼承時即時辦理過戶，並經被告甲○○見證之切結書1紙予原告收執。然承上所述，被告戊○○等人乃因系爭1212之1及嗣後分割之1212之4地號土地應有部分土地面積不到1平方公尺、價值亦僅有2萬餘元，既原告有所爭執，被告等人為省卻糾紛而同意於辦妥繼承登記後移轉予原告，其行為至多僅能認係被告等人即被告游林阿磚之繼承人嗣後同意變更買賣契約之內容，增加買賣標的範圍，但價金不變，增加之標的履行期為渠等補辦繼承登記後再行移轉，而自承諾後始發生契約變更之效力，故原告據此應僅取得可向游林阿磚之繼承人請求移轉系爭1212之1地號土地應有部分及交付1212之4地號徵收補償費之權利而已，尚難以此反推論游林阿磚、游林阿磚當時委任處理買賣事宜之代理人即被告乙○、游林阿磚之繼承人，及承辦買賣過戶事宜之代書即被告甲○○等人有故意隱匿之情事可言。此外原告復未提出其他積極事證證明被告等人有其所主張之惡意行為，自難認被告就系爭1212之
1、1212之4地號土地，於86年間未隨同兩造買賣契約之其餘標的一併辦理所有權移轉登記，有何故意或過失之行為致造成原告之權利受損，而核與侵權行為損害賠償之要件不符。
（二）綜上所述，原告依據侵權行為法律關係，請求被告應連帶賠償600,000元之損害，並無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不一一論列，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國96年1月31日
臺灣宜蘭地方法院民事庭
法官林翠華正本與原本無異如對本判決上訴，須於判決送達後20日內提出上訴狀(須附繕本)中華民國96年2月1日
書記官陳旺誠