臺灣高雄地方法院民事判決 98年度雄小字第3736號
原 告 賓士大厦管理委員會
法定代理人 丙○○
訴訟代理人 甲○○
被 告 乙○○
上列當事人間請求給付修繕費事件，於98年12月30日辯論終結，
本院判決如下：
主文
被告應給付原告新台幣柒仟元及自民國九十八年九月二十五日起
至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。但被告如以新台幣柒仟元供擔保後，得免為假
執行。
事實及理由
一、原告主張：其為門牌號碼高雄市○鎮區○○○路○○○號賓士
大樓(下稱系爭大樓)管理委員會，因系爭大樓70年11月完
工，已逾27年未整修，加以管理不當年久失修，96年3月17
日經住戶大會決議整修並公告各住戶，每戶分擔新台幣(下
同)7,000元修繕費，大多數住戶均已繳納完畢，整修工作
亦已於98年4月14日完工，被告為門牌號碼155號12樓之住
戶，至今尚未繳納，經原告於98年6月12日催告仍未繳納，
自得請求被告繳納上開費用；又雖開會決定修繕之時間為96
年3月17日，惟因當時並未成立管理委員會，且大樓已無公
共基金，迄同年11月26日大樓始成立管理委員會並聲請區公
所報備通過；迄目前僅餘約10戶尚未繳納上開修繕費，足認
確實經過多數住戶同意修繕；至被告主張其頂樓水錶漏水，
因水錶屬專有部分，故應由各漏水住戶自行修繕，與本件共
有部分修繕無關。並聲明：被告應給付原告7,000元及自支
付命令送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、被告則以：決議修繕時，12樓住戶均因頂樓水錶漏水而有漏
水現象，應屬共有部分，曾要求原告訴訟代理人甲○○應併
為修繕，並經同意，詎原告迄今仍未修繕，故12樓共9戶應
由原告併為修繕漏水始合於規約及公寓大廈管理條例第10條
第2項規定；對於大部分住戶均已繳納7,000元修繕費之事
實不爭執；依大廈規約第12條參照第3條第3款第2目與第
10款規定，超過10萬元之費用即屬共有部分之重大修繕，
改良專款，應經區分所有權人2/3以上出席，出席內數3/4
以上同意始得行之，另依公寓大廈管理條例第11條規定亦應
經區分所有權人會議之決議始屬合法，原告未於會議10日前
以書面提案及通知開會，實際上亦未召開會議，程序上已有
違法，依民法第73條屬自始當然無效之法律行為；後續重大
修繕過程亦有疑義；另對原告所提估價單真正不爭執，但未
經比價違反規約約定，且所提工程款單價部分亦有疑點；另
因管理委員會96年12月始成立，則196年2至6月間之契約
究存於區分所有人與何人間(何執行機關)？又如依原告主
張自居於契約承擔之承受人身分，則非經全體區分所有權人
承認，對本大樓全體區分所有權人亦不生效力。並聲明：㈠
原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假
執行。
三、按法律上對於他人權利義務或法律關係有管理權者，就該權
利或法律關係，有代他人為訴訟之權能。又公寓大廈管理條
例第21條明文規定「區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共
基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，
經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得
訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。」。本件原告已
於96年12月成立並送請備查通過之事實亦為兩造所不爭執既
如上述，原告自屬上開法律上對於他人權利義務或法律關係
而有管理權者，而原告已於98年6月12日以存證信函催告被
告繳納而仍未繳納，則原告就被告欠繳修繕費所提之本件訴
訟，自有實施訴訟之權能，先予敍明。
四、原告主張其為系爭大樓管理委員會，系爭大樓70年11月完工
大樓，因已年久失修且已無公共基金，因而於管理委員會成
立前之96年間決議整修，同年12月5日管理委員會成立並送
區公所報備通過備查，修繕費用每戶分擔7,000元，迄本件
審理中僅餘約10戶未繳納上開修繕費，被告經催告尚未繳納
修繕費等事實，業據提出維修管理費收費紀錄、報備證明、
規約、估價單、計價書、明細表等為證，且為被告所不爭執
，自應認為真實。
五、兩造爭執事項為：系爭大樓決議修繕之時點，系爭大樓尚未
成立管理委員會，是否需依大廈規約第12條參照第3條第3
款第2目與第10款、及公寓大廈管理條例第10條第2項之規
定召開會議議決是否修繕始合法？如未經上開程序召開，其
效力如何？原告請求被告給付應分擔之修繕費是否有理由？
六、系爭大樓決議修繕之時點，系爭大樓尚未成立管理委員會，
是否合法？是否需依大廈規約第12條參照第3條第3款第2
目與第10款、及公寓大廈管理條例第10條第2項之規定之方
法召開會議議決是否修繕始合法？如未經上開程序召開，其
效力如何？原告請求被告給付應分擔之修繕費是否有理由？
㈠按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負
責人或管理委員會為之，其費用由公共基金支付或由區分所
有權人按其應有部分比例分擔之，為公寓大廈管理條例第10
條第2項所明定。是共用部分、約定共用部分之修繕、管理
、維護費用，應由公共基金支付或由區分所有權人按其應有
部分比例分擔，不因管理委員會成立與否而有差異(最高法
院96年度台上字第2640號裁判意旨參照)。而系爭大樓確因
已近30年，年久失修，極為老舊及髒亂，大樓內包括電梯間
、地下室等多處共用部分均需修繕否則很危險，及系爭大樓
於96年間確已無任何公共基金等情，業據證人即大樓住戶陳
少潔、 鄭寶碧 、 黃卿敏 、 湯林甘 等人到庭陳明(98年12月30
日言詞辯論筆錄)；是依上開所述，如系爭大樓確有修繕必
要而經區分所有權人同意進行修繕，並決定共同分擔修繕費
用時，於法即無不合，並不因當時尚未成立管理委員會之組
織而有不同。
㈡另系爭大樓之規約係於96年11月21日始訂定，亦有住戶規約
及公寓大廈管理組織報備證明可參，而系爭大樓決議修繕之
時間約為96年3、4月間之事實為兩造所不爭執，自無從以
事後始訂立之規約規定以判定上開決議是否違反規約而受影
嚮，是被告抗辯修繕決議違反大廈規約第12條參照第3條第
3款第2目與第10款規定並不合法之詞，亦無理由。
㈢再按公寓大廈管理條例為避免凡事均須由區分所有權人會議
開會決議之煩，區分所有權人會議或規約自得依事務之性質
及重要性之不同，而將部分一般性、細節性或例行性之公寓
大廈管理維護事務，授權由管理委員會決定並執行。是公寓
大廈管理條例第11條第1項除明定「共用部分及其相關設施
之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為
之」外，並於第36條一一列舉管理委員會之職務範圍，其中
並包括第2款「共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般
改良」及第12款「依規定應由管理委員會申報之公共安全檢
查與消防安全設備檢修之申報及改善之執行」等。至於公寓
大廈管理條例第11條第1項之「重大修繕」與第36條第2款
之「修繕」及第12款「改善之執行」間之區別，即應以修繕
或改善之性質及其程度為斷，如為一般性、細節性或例行性
之修繕或改善，且所費不多，固屬一般修繕或改善，而由管
理委員會斟酌決定即可，惟如係共用部分或其相關設施之全
部或大部分更新，或所需費用甚高或已逾重置費用之半者，
則屬於重大修繕，而應依區分所有權人會議決議始得為之。
系爭大樓共90餘戶區分所有權人之事實，為兩造所不爭執，
而96年間決議並實際經修繕之項目包括「地下室樓板漏水抓
漏工程」「化糞池修繕」「污水處理系統修繕工程」「12樓
頂水塔控制系統」等工程，有原告所提相關估價單、明細表
、請款單、照片等為證，並經證人湯林甘、鄭寶碧、黃卿敏
等人到庭證述大致相符，被告亦不否認上開各項目修繕之估
價單等資料，而修繕結果係每戶分攤7,000元修繕費，合計
修繕費亦僅共約70萬元，又上開修繕雖項目較雜，惟並非針
對單一公共設施之修繕支出，亦非更新特定公共設施之全部
或大部分，且單項支出中數額亦均不高，依上開判斷標準，
各項修繕項目均非屬重大修繕工程甚明，非屬公寓大廈管理
條例第11條所定重大修繕，自無須經區分所有權人會議決議
之方式為之；而因當時系爭大樓尚未成立管理委員會及無管
理負責人，又有修繕之必要，加以區分所有權人人數眾多(
共90餘戶)，如需待全體區分所有權人先行選任並組織管理
委員會再送請報備後，再由當選之管理委員會開會討論是否
修繕則不知需延宕若干時日，為維持全體住戶(區分所有權
人)居住安全及品質，因而先由部分區分所有權人或住戶召
開住戶大會討論決議修繕後，並以事後公告方式補正追認全
體區分所有權人之同意，如大多數區分所有權人均知悉且未
為反對表示時，自應解為合於公寓大廈管理條例第1條所定
為加強公寓大廈之管理維護，及提昇居住品質之立法目的，
否則如無人出面處理，任令系爭大樓老舊髒亂或甚至危及全
體區分所有權人或住戶居住之安全與舒適之品質，即與公寓
大廈管理條例規範之目的不符。
㈣又96年3、4月開會決定修繕後，確實曾為公告，並張貼每
月應分擔7,000元修繕費之公告等情，有原告所提公告2紙
為憑，且證人 陳少潔 、鄭寶碧、黃卿敏等人證述明確，雖因
期間已久，證人等未能記憶貼張之始日為何時，惟確有張貼
之事實，則經分別陳明；參以決定修繕後迄今已有逾80戶之
區分所有權人依公告內容繳納修繕費7,000元，僅餘5至10
戶尚未繳納之事實，亦有原告所提繳納明細，並為被告所不
爭執，足認系爭大樓大多數區分所有權人對上開修繕決定及
修繕費用應分擔7,000元均同意且亦多認為公平及合理，否
則自無僅少數區分所有權人拒絕繳納之理，參以到庭之證人
陳少潔、湯林甘、鄭寶碧、黃卿敏等人亦均認為系爭大樓修
繕後有改善之事實及修繕費之分擔係屬合理等情，自應認系
爭大樓因欠缺公共基金之情況下，為居住品質所為上開修繕
及修繕費分擔之決定已經大多數區分所有權人同意，如容任
被告等少數區分所有權人得以程序不合法等理由而拒絕繳納
，對已繳納修繕費之大多數區分所有權人而言，亦有違誠信
原則；至證人丁○○雖證稱96年3、4月未召開住戶大會，
且上開公告並未張貼，僅由其在97年1月繕打張貼1份欠修
繕費名單張貼在電梯口等語，惟其又自陳由其婆婆已在96年
3、4月間即已繳納修繕費(同上開期日筆錄)，則如未開
會或未討論決定修繕及修繕費之分擔時，其何能在第1時間
即繳納修繕費用，是丁○○所言尚不可採，96年3或4月間
確有召開住戶大會之事實應可認定；被告抗辯未依法定程序
召開區分所有權人會議而有瑕疵，或未達一定比例而為決議
應認為自始不生效力之詞，亦均無足採。
㈤查本件原告請求修繕費係為維持公寓大廈共有部分修繕、管
理、維護所須，而管理委員會則係依區分所有權人賦予之權
力而為管理，區分所有權人對於管理委員會是否有為修繕、
管理行為如有爭執時，本應依規約或公寓大廈管理條例之規
定請求或依法提起召開區分所有權人，於會議時提出討論以
謀救濟，不得以之拒絕繳納積欠之修繕。是被告抗辯因其為
頂樓，而樓頂屬公用部分之水錶漏水，亦應併為修繕部分，
縱屬實在，依上開說明，亦非被告得拒絕給付修繕費之事由
。又被告另抗辯修繕程序未經比價違反規約約定，且所提工
程款單價部分亦有疑點，惟被告並未能舉證證明有何瑕疵，
且上開修繕又非重大修繕既經認定如上述，且已經大多數區
分所有權人認定屬公平合理，並經繳納相關修繕費用完畢，
自不宜再以被告等少數人之置疑即認不實，是被告此部分抗
辯亦無理由。
七、綜上所述，本件原告既已合法成立，依公寓大廈管理條例第
38條第1項規定，有提起訴訟之當事人能力，並依上開規定
向被告請求積欠之修繕費用及自支付命令送達翌日之98年9
月25日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由
，應予准許。又本件係小額程序為被告敗訴之判決，依民事
訴訟法第436條之20之規定，應職權宣告假執行，並依同法
第392條第2項之規定，依被告聲請宣告如被告供擔保得免
為假執行。
八、因本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所為舉證，
於本件判決結果不生影響，不再論述。
中華民國99年1月13日
高雄簡易庭法官林玉心
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，並表明
上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所違背之法令及具體內容
。二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。），如
於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提
上訴理由書（須附繕本），如未於上訴後20日內補提合法上訴理
由書，法院得逕以裁定駁回上訴。
書記官莊惠如
中華民國99年1月13日