裁判字號：臺灣士林地方法院90年訴字第440號民事判決
裁判日期：民國90年06月06日
裁判案由：返還租賃物
臺灣士林地方法院民事判決九十年度訴字第四四○號
原告甲○○被告乙○○右當事人間請求返還租賃物事件，本院判決如左：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：被告於民國八十八年七月十一日向原告承租台北縣汐止市鄉○○段鄉長厝小段一００之四地號、面積一百五十四平方公尺之土地暨其上門牌號碼：台北縣汐止市○○街○○巷○○號房屋，雙方約定租期自八十八年七月十日至九十年七月九日止計二年，並約定第一年每月租金為新台幣（下同）一萬四千元、第二年每月租金則為六萬六千五百元，且應於每月十日前繳納。惟被告自八十八年十月起即未給付租金，經屢次催討亦未置理，現已積欠二期以上；原告於八十九年十一月二十日以郵局存證信函通知被告，限於八十九年十二月十日前繳清欠租，否則終止租賃契約，而被告未於限期內繳清欠租；原告復以本起訴狀繕本之送達向被告為終止租賃契約之意思表示，兩造間之租賃關係自因終止而消滅。按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第四百五十五條定有明文。被告給付租金既有遲延，經期催告仍不給，已遭原告終止租約，自負有返還租賃物之義務，並聲明：（一）被告應將坐落臺北縣汐止市鄉○○段鄉長厝小段一００之四地號（面積一百五十四平方公尺）之土地暨其上門牌號碼臺北縣汐止市○○街○○巷○○號房屋返還原告。（二）原告願供擔保，請准宣告假執行。
三、經查：有關原告所主張上情，已據其提出土地租賃契約、定期催告給付欠租之郵局存證信函及回執影本各乙件為證；而原告主張為終止租約意思表示通知之起訴狀則於九十年四月二十九日送達被告，亦有本院送達證書乙紙可憑。然查：兩造所簽訂之「土地租賃契約書」第六條第一款固約明：「乙方（即承租人）違反約定方法使用土地，或拖欠租金達兩期以上，經甲方（即出租人）催告限期繳納仍不支付時，不待期限屆滿，甲方得終止租約」；惟該契約第一條所載明之租賃標的即「土地所在地及使用範圍」為「台北縣○○鎮鄉○○段鄉長厝小段一００之四地號，面積一五四平方公尺，權利範圍所有權全部」；第四條「使用租賃物之限制」第一款、第五款則約明「本土地係供建築之用」、「本土地動工建造房屋時，應以甲方起造人....；乙方於交還土地時，並應按地上物之現狀交還，不得有毀壞之情事....」等語；且原告催告被告給付欠租之存證信函中亦載明：「承租人....向本人承租台北縣汐止鎮（市○鄉○○段鄉長厝小段一００之四地號之土地乙筆並訂立土地租賃契約....」、「逾期未為付清時，為確保本人權益，本人將依約終止租約並收回土地。」之內容；足認原告係將本件租賃標的之土地出租予被告作為建築房屋基地之用無疑。至於契約第七條「其他特約事項」第五款雖另約定：由甲方將出租土地上未辦理保存登記之房屋一併出租乙方使用云云，惟觀其租賃契約全文，並未對該房屋之租金或使用方式等另行約定，且於前開催告函中未就此特定房屋明示催告限期給付租金及請求返還，是兩造此項特約應係為保障原告所出租土地上既存建物、俾利於租期屆滿時一併請求遷讓返還之權利，所為附帶之約定，而與本件基地租賃約定為不可分，應不影響兩造所簽訂者係屬建築房屋基地租賃契約之性質。
四、次查：依土地法第一百零三條第四款規定：租用建築房屋之基地，非因承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時，出租人不得收回。查兩造租賃契約既屬建築房屋基地租賃契約，已如前述，則其中有關承租人欠租二期以上、經限期催告後即得終止租約之約定，已違反前開土地法之強制規定；依民法第七十一條規定，應屬無效。再查：本件被告雖未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述；惟依原告之主張，被告係自八十八年十月起即未按月給付租金，至收受原告所為限期請求給付土地欠租之催告信函之八十九年十一月二十三日時，僅欠租一年二月；迄原告為終止租約之意思表示即本件起訴狀繕本送達時，欠租亦未滿二年，揆諸前揭說明，則原告所為終止租約之意思表示自不生效力。從而，原告依民法第四百五十五條之規定，主張兩造租賃契約已經終止，並請求被告返還系爭租賃物，為無理由，不應准許。原告受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
五、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第第三百八十五條第一項前段、第七十八條判決如主文。
中華民國九十年六月六日
臺灣士林地方法院民事第三庭~B法官李瑜娟右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中華民國九十年六月十一日~B法院書記官夏珍珍