裁判字號：臺灣新北地方法院102年重訴字第260號民事判決
裁判日期：民國102年07月11日
裁判案由：返還租賃房屋等
臺灣新北地方法院民事判決102年度重訴字第260號原告 黃文華 被告 莊火源 上列當事人間返還租賃房屋等事件，本院於民國102年6月20日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣壹拾萬肆仟陸佰元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，得為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告起訴主張：民國95年11月10日被告向原告承租坐落新北市○○區○○路○○號1至4樓房屋（下稱系爭房屋），雙方約定租期一年，自95年11月10日起至96年11月10日止，每月租金為新臺幣（下同）50,000元，於每月10日前給付。租期屆滿後，被告仍繼續承租，惟雙方未再簽立書面之租賃契約，已變成不定期租賃契約。按民法第440條第1項規定可知，承租人租金支付遲延二個月，出租人得定相當期限催告承租人支付，如未於期限內支付，出租人得終止租約。本件被告自101年10月起即未再給付租金，經原告於102年1月14日以三重中正路000005號存證信函催告支付，惟被告逾期猶未為支付，本件租約已終止。詎被告於租約到期後拒絕遷讓，並積欠五個月租金計250,000元。又租賃既已終止，被告自102年1月14日起對系爭租賃物即屬無權占有，應按月賠償原告未收租金50,000元之損害，迄交屋之日止。另兩造簽定之租賃契約，租賃房屋所生之水電費亦應由原告預先繳納，並由被告向原告清償，被告至今積欠水電費4,600元，此部分亦應由被告負擔，爰聲明：⑴被告應將坐落新北市○○區○○路○○號1至4樓房屋全部遷讓返還原告，並給付租金250,000元，及自102年1月14日起至遷讓之日止，按月賠償50,000元。被告並應給付原告水電費4,600元。⑵本件請依職權宣告假執行等語。
三、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。
四、法院之判斷：
（一）原告主張被告向原告承租系爭房屋，約定租期自95年11月10日起至96年11月10日止，每月租金為50,000元，租期屆滿，被告仍繼續承租，雙方未再簽立書面之租賃契約，已變成不定期租賃契約，惟被告自101年10月即未再給付租金之事實，業據其提出房屋租賃契約書影本為證，被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場爭執，復未提出任何書狀為利己答辯或聲明證據以供本院調查，原告上開主張之事實，自堪信為真實。
（二）又原告主張兩造間系爭房屋之不定期租賃契約，已因被告未給付租金，而經原告於102年1月14日以三重中正路000005號存證信函催告並終止等語，固為被告所未爭執，惟查：
⑴按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催
告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止租約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達兩期之租額，不得依前項之規定，終止租約，民法第440條第1、2項分別定有明文；又出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：...承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達2個月以上時，土地法第100條第3款亦規定甚詳。次按，不定期之房屋租賃，承租人積欠租金除擔保金抵償外達二個月以上時，依土地法第
100條第3款之規定，出租人固得收回房屋。惟該條款所謂因承租人積欠租金之事由收回房屋，應仍依民法第
440條第1項規定，對於支付租金遲延之承租人，定相當期限催告其支付，承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約。在租賃契約得為終止前，尚難謂出租人有收回房屋請求權存在。最高法院42年台上字第1186號判例要旨亦可參照。本件兩造間就系爭房屋乃屬不定期房屋租賃契約關係，已如前述，則原告欲以被告積欠租金為由終止租賃契約，揭諸前開說明，自應於被告積欠租金額除以擔保金抵償外達2個月以上時，先定相當期間催告被告給付尚欠租金，被告於其期限內不為支付者，原告始得終止租賃契約。
⑵而依原告所自承被告繳有100,000元之押租保證金，並
自101年10月起未再繳付租金之事實（參本院102年6月20日言詞辯論筆錄），原告對被告所欠租金，自應先以100,000元押租保證金抵償101年10月份及11月份之租金後，於被告已達2月以上欠租額即於102年2月10日以後，再定相當期限催告被告給付欠租，如被告於其期限內不為支付，原告始得終止租約。惟原告卻於101年1月14日即以三重中正路000005號存證信函通知被告，以被告積欠租金為由解除（即終止）租賃契約，此有存證信函影本附卷可稽，其為終止租賃契約，自難謂合法。
⑶綜上可知，兩造間就系爭房屋之不定期租賃契約並未經
原告合法終止，被告占有系爭房屋自屬有權占有，原告本於租賃契約及侵權行為法律關係，請求被告遷讓返還系爭房屋，及自102年1月14日起至遷讓房屋之日止，按月賠償被告未收租金5萬元之損害，為無理由。
（三）又原告主張依兩造租賃契約之約定，租金為每個月5萬元，應於每月10日前繳納之事實，既為被告所未爭執，是被告於租賃契約繼續期間自應依約繳納租金。而被告係自10
1年10月起未再繳付租金，並經扣抵已繳之押租保證金10萬元，已如前述，本件原告所請求被告於102年1月13日止之尚欠租金，自為101年12月10日前及102年1月10日前應給付之各該月租金，共二個月10萬元，是原告請求被告給付租金10萬元，為有理由，逾此範圍之其餘租金請求，則屬無據。
（四）原告另主張依兩造租賃契約之約定，租賃房屋之水電費應由原告預先繳納，並由被告向原告清償，原告於102年3月前已繳納4600元，應由被告負擔等語，亦據原告提出台灣自來水股份有限公司102年3月催繳通知單影本、臺灣電力公司收據影本4紙為證，且為被告所未爭執，原告此部分主張，自堪採信。
（五）從而，原告依兩造間租賃契約關係及侵權行為法律關係，請求被告給付尚欠租金10萬元及水電費4,600元，共計10萬4,600元，為有理由，應予准許，原告其餘請求被告遷讓返還系爭房屋、給付尚欠租金15萬元，及給付自102年
1月14日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當未收取租金之損害5萬元，則無理由，應予駁回。
（六）本件原告勝訴部分，係所命給付之金額未逾50萬元之判決，應依職權宣告假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，已失所附麗，應併予駁回。
（七）本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
五、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第79條，判決如主文。
中華民國102年7月11日
民事第二庭法官葉靜芳以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年7月11日
書記官何嘉倫