臺灣臺東地方法院民事簡易判決 99年度東簡字第61號
原 告 乙○○
訴訟代理人 邱聰安 律師
被 告 甲○○
訴訟代理人 陳信伍 律師
上列當事人間99年度東簡字第61號拆屋還地事件，於中華民國
99年11月2日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、程序方面：本件聲明因需經臺東縣臺東地政事務所（下稱臺
東地政）進行測量後始得確定，經本院會同兩造及臺東地政
測量人員至現場進行測量，臺東地政依測量結果檢送複丈成
果圖後，原告再聲請對土地、建物情形作三度立體測量，經
本院函詢後，臺東地政表示無法測量，有臺東地政民國99年
10月11日東地所測量字第0990006712號函在卷（本院卷第
133頁），原告嗣將聲明更正為：（一）被告應將坐落於臺
東市○○段○○○○○○○號土地（下稱原告土地）上被告所有門
牌號碼臺東縣臺東市○○路○○○號房屋（下稱被告房屋）前
段非增建之4樓牆壁越界厚15公分及突出在4樓牆壁外直樑及
橫樑厚13公分（所欲拆除部分合稱前段建物）拆除。（二）
被告應將原告土地上被告房屋後段增建之1至4樓牆壁越界厚
15公分及突出在1至4樓牆壁外直樑及橫樑厚13公分（所欲拆
除部分合稱後段建物，前段建物與後段建物合稱系爭建物）
拆除。查原告補正後之聲明，雖因地政未能作立體測量而未
能精準計算其請求拆除之面積，但已具體描述所欲拆除之系
爭建物之範圍，則系爭建物已得特定、執行，原告已表明民
事訴訟法第244條第1項第3款應受判決事項之聲明，自屬合
法，先此敘明。
二、原告主張：原告所有之原告土地與被告所有之坐落東市
○○段○○○○○○○號土地（下稱被告土地；被告房屋與被告土
地合稱被告房地）相鄰，其上分別有原告所有之門牌號碼臺
東縣臺東市○○路○○○號3層樓房屋（下稱原告房屋；原告房
屋與原告土地合稱原告房地）與4層樓之被告房屋，經原告
於98年12月7日申請臺東地政鑑界結果，兩屋共同壁寬18.2
公分，均建築於原告土地上，且被告房屋比鄰之牆壁、直樑
、橫樑均突出在原告土地上，且依被告房屋建築執照所載，
被告房屋應係3層樓及3樓突出物，且合法建蔽率僅58.71%，
然被告在上開建築面積上加蓋第4樓違建，即上開前段非增
建之4樓，甚在法定空地上加蓋4層樓，即上開後段增建部分
1至4樓，越界於原告土地及上空，原告乃依民法第773條、
767條前段請求被告將越界部分拆除等語，並聲明：被告應
將坐落原告土地上之系爭建物拆除。
三、被告則以：被告與係向先後訴外人豪豐建設有限公司（下稱
豪豐公司）購買上開房地，而豪豐公司於出售上開房地前，
即於建築執照範圍外，另在被告房屋後方增建1至4樓部分，
及在原告房屋後方增建1樓部分，兩屋增建部分使用共同壁
，原告與豪豐公司之買賣契約上已載明包含該增建部分，故
原告於購屋時，已知悉兩屋增建情形，且系爭建物增建時，
兩造房屋及基地均為豪豐公司所有，無越界建築之問題，又
原告買受原告房地後，據該共同壁將增建部分加建至2樓，
故被告增建部分之3、4樓所使用之外牆，乃與該共同壁為一
牆壁，原告既同時使用該共同壁之1、2樓部分，被告有無使
用3、4樓部分，對原告所有權即無礙原告所有權之行使，此
外，後段建物包含兩造增建部分之共同壁如將其拆除，亦影
響原告增建部分之結構，因此依民法第773條、第796條第1
項，原告不得請求拆除等語為辯，並聲明：原告之訴駁回。
四、原告主張上情，兩造對於下列事項不爭執：
（一）原告房地現為原告所有，原告於95年11月6日簽訂原告房
地之買賣契約（本院卷第34頁）；被告房地為被告所有
，被告於94年6月8日簽訂附卷之預定房屋土地買賣合約
書（本院卷第125頁）。
（二）原告購買原告房屋時，被告已完成該1至4樓增建部分。
五、然被告否認原告之主張，並以上情置辯，則被告所有之系爭
建物是否無權占用原告土地？原告是否知悉被告越界建築而
不提出異議？暨是否得依民法第425條之1、第796條之1取得
坐落權源？厥為本件重要爭執。經查原告土地、被告土地之
分界，並非原告房屋與被告房屋共同壁之中間線，共同壁中
間線實偏離進入原告土地，是被告房屋於土地分界外至共同
壁中間線間之範圍對應上方之建物（含系爭建物），確實位
於原告土地之上空（該遭逾越部分之土地，下稱逾越部分土
地），已經多次丈量，有臺東地政98年12月22日、99年6月
24日、及99年7月7日複丈成果圖在卷為證（本院卷第9頁、
本院卷第61頁、及本院卷第66頁），原告雖無法指出此占用
之精準面積，惟已有特定之系爭建物，並舉證系爭建物占用
原告土地之情形，難謂屬民法第773條所定無礙其所有權行
使之情形，本院自應審酌有無合法占有權源暨原告得否請求
拆除：
（一）按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而將土地及房屋
先後讓與相異之人時，房屋受讓人與土地受讓人間，推定
在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第425條之1第1
項意旨可參。又按民法第425條之1之規定，於房屋所有權
人原有合法使用坐落土地之所有權及地上權，而僅將房屋
所有權或僅將土地所有權或地上權之全部或一部讓與他人
，或將土地所有權或地上權及房屋所有權同時或先後讓與
相異之人時，亦可類推適用，最高法院93年度台上第1328
號判決可供參照。是因土地與房屋為各別之不動產，各得
單獨為交易之標的，但房屋性質上不能與土地使用權分離
而存在，上開規定旨即在保護房屋既得之使用權，以調和
土地、建物不同所有人間之權益，符合經濟正義之要求，
讓房屋所有人得合法、合理使用其基地，而民法此種調和
建物、土地之立法，同樣體現於民法第838條之1、第876
條、第877條、第877條之1等規定，可知維持建造成本高
昂之房屋存在，避免輕易拆除建築物，將房屋所有權與基
地利用權一體化為原則，乃民法一慣之立法方向，且參諸
上開判決，可知不論係土地所有權全部或一部之讓與，實
務乃寬認民法第425條之1之類推適用。故當房屋與基地同
屬一人所有，而先將房屋及一部之基地先讓與他人，再將
基地之另一部讓與不同之人，先後受讓人間，房屋受讓人
就就房屋，對於受讓一部基地之人間，亦應類推適用民法
第425條之1。
（二）本院99年11月2日言詞辯論時，兩造當事人本人均到庭，
就兩造之房地買受情形辯論，被告陳稱：其以訴外人蘇淑
芬即其配偶名義，用預售屋方式向豪豐公司購買被告房地
，買預售屋時就要求把2至4樓補上去，因此豪豐公司將1
至4樓增建都蓋好了，才交屋等語（本院卷第141頁至142
頁），有該預定房屋土地買賣合約書在卷足憑，而該合約
書第14條既約定被告於繳清被告房地各期款前，非經豪豐
公司同意，不可擅行轉讓被告房地等情，且第17條又約定
交屋事宜，堪認豪豐公司方為被告房屋之原始起造人，於
尚未交屋予被告之前，被告房地之所有權仍為豪豐公司無
誤，此外，參酌原告與豪豐公司之契約，亦明確約定增建
部分一併在買賣範圍內（本院卷第34頁），則被告主張豪
豐公司將增建部分蓋好而一併交付等情，與豪豐公司出售
同一批建案之房地與原告之方式相同，且原告未加爭執，
自應可信，足見不論建築執照記載為何，豪豐公司乃係將
增建部分完成如被告房屋之現狀後，始將被告房地含增建
部分一併出售、讓與被告，被告受讓被告房地後即未再行
增建。至於建蔽率為何，乃行政管制，與所有權歸屬及占
有權源無涉。
（三）原告於上開言詞辯論期日自承其係於被告向豪豐公司買受
被告房地後，始向豪豐公司買受原告房地，且其購買時，
被告房屋已完成增建部分等情，則兩造所買受之房地，均
由豪豐公司於自有土地上興建房屋，而後將各棟房屋坐落
之基地分割，先後出售於兩造等情，應堪認定，則房屋建
造時，基地同屬建造人所有，與越界建築無涉，而豪豐公
司在自有土地上建造房屋，建物雖與建築執照不符，而另
有增建部分，惟增建部分分別因添附而成為各房屋之一部
分，房屋、基地之法律關係，不因建築執照不符受影響，
嗣豪豐公司於分割土地時，未依兩房屋共同壁中間線為地
界，而致使被告房屋之坐落，除被告土地外，另有一部分
位於原告土地上，即被告房屋之基地，因豪豐公司之分割
結果，而包含被告土地及逾越部分土地兩部分，此二部分
於分割前同屬豪豐公司所有，則豪豐公司將被告房地賣予
被告後，雖仍為原告土地之所有權人，然對於逾越部分土
地上方之系爭建物，依民法第425條之1第1項，無從對被
告主張拆除，已無疑議，而考量後買受之原告，於買受時
已可得檢視土地分割是否符合其上之房屋共同壁中間線、
鄰屋是否有踰越地界、如有逾越對被告房地價值之影響等
事項，仍予買受，爰應評估風險，再參諸前揭說明，豪豐
公司先將被告房屋及一部分之基地讓與被告，再將另一部
分之基地讓即逾越部分土地與原告，兩造就系爭建物與逾
越部分土地間，應類推適用民法第425條之1，故被告就系
爭建物對被告之逾越部分土地，除另舉證推翻其等就此另
有特約外，應推定兩造間有租賃關係。
（四）原告以其與豪豐公司買賣契約第6條約定：本約不動產確
係豪豐公司所有，豪豐公司保證產權清白，若有任何產權
糾紛或債務瓜葛，均有豪豐公司負責，若因此使原告受損
，豪豐公司願負完全賠償責任等情，進而主張原告土地之
所有權應無瑕疵，但此係原告與豪豐公司之契約，基於債
之相對性，不能用以對抗被告，縱然豪豐公司因疏失而造
成分割土地結果與其上房屋不符，既有上開推定租賃關係
之規定，拆除系爭建物尚非適法之救濟管道，故原告尚難
憑此即認兩造與豪豐公司就被告房屋坐落之問題有反於前
開推定之特約，系爭建物對原告土地爰有合法占有權源，
原告爰無法請求拆除。
五、綜上，被告房屋之坐落之被告土地及原告土地之一部，原均
為豪豐公司所有，而先後讓與兩造，應類推適用民法第425
條之1，推定租賃關係而有合法占有權源，原告請求拆除，
爰無理由，而予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院
詳加審酌後，或與本件之爭執無涉，或對本件判決結果不生
影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第436條第2項、第78條。
中華民國99年11月16日
臺東簡易庭法官郭玉林
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國99年11月16日
書記官莊惠如