裁判字號：臺灣彰化地方法院100年重訴字第92號民事判決
裁判日期：民國101年09月05日
裁判案由：拆屋還地
臺灣彰化地方法院民事判決100年度重訴字第92號原告 林天鵬 訴訟代理人 楊俊樂 律師
薛宇婷 律師被告① 張啓瑞
② 張美秀 ③ 張啓宗 ④ 張皓喆 兼上列一人法定代理人⑤ 邱金足 上列五人訴訟代理人 趙惠如 律師被告⑥ 陳淑貞
⑦ 陳長輝 ⑧ 陳長庚 上列三人訴訟代理人 吳天富 律師複代理人 黃文欽 上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國101年8月22日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠、聲明：⑴被告陳淑貞、陳長輝、陳長庚應將坐落彰化縣彰化市○○段
○○○○○號土地上，如附圖即彰化縣彰化地政事務所（下稱彰化地政事務所）民國100年12月8日土地複丈成果圖編號Ａ＋Ｂ＋Ｃ＋Ｄ＋Ｅ所示，面積合計170平方公尺之未辦保存登記建物拆除，並將該筆土地返還原告；或被告陳淑貞、陳長輝、陳長庚應將同附圖編號Ｂ＋Ｃ＋Ｄ＋Ｅ所示，面積合計82平方公尺之未辦登記建物拆除，並將該等部分之土地返還原告，及被告張啓瑞、張美秀、張啓宗、張皓喆、邱金足應將同附圖編號Ａ＋Ｂ＋Ｃ所示，面積合計94平方公尺之未辦保存登記建物拆除，並將該等部分之土地返還原告。
⑵被告陳淑貞、陳長輝、陳長庚應自100年5月11日起至返還前
項編號Ａ＋Ｂ＋Ｃ＋Ｄ＋Ｅ土地之日止，按月給付原告相當於租金之損害新台幣（下同）87,364元；或被告陳淑貞、陳長輝、陳長庚應自100年5月11日起至返還前項編號Ｂ＋Ｃ＋Ｄ＋Ｅ土地之日止，按月給付原告相當於租金之損害42,140元，及被告張啓瑞、張美秀、張啓宗、張皓喆、邱金足應自100年5月11日起至返還前項編號Ａ＋Ｂ＋Ｃ土地之日止，按月給付原告相當於租金之損害48,307元。
⑶訴訟費用由被告負擔。
⑷原告願供擔保請准宣告假執行。
【聲明依原告101年2月20日補充理由狀三所載更正後聲明為準，該書狀就聲明第⑵項部分按月給付金額之截止日「至清償日止」為誤寫，已依其請求之意旨記載】
㈡、原因事實及訴訟標的：
1.坐落彰化縣彰化市○○段○○○○○號、地目建、面積170平方公尺之土地，原為訴外人祭祀公業 蘇溟漠 所有，嗣為本院民事執行處98年度司執字第36376號清償票款強制執事件查封拍賣結果，經原告（即執行債權人）拍定而於100年5月11日取得其所有權。該筆土地上如附圖即彰化地政事務所100年12月8日土地複丈成果圖編號Ａ＋Ｂ＋Ｃ＋Ｄ＋Ｅ所示，面積合計170平方公尺之未辦保存登記鐵架造房屋、空地、水池及磚造二層樓建物（門牌號碼彰化縣彰化市○○路○段○○○號），係因48年八七水災後，原有已保存登記房屋（即建號514號、門牌號碼彰化縣彰化市○○路○○○號之土角造平房）受損，由被告陳淑貞、陳長輝、陳長庚（下稱陳淑貞等三人）之母即訴外人 陳張 金銮，申請補助重建而來。但陳 張金銮 對於該514建號土角造房屋及其基地並無承租權，其使用土地為無權占有。至於 陳張金銮 之父 張叁 雖曾向祭祀公業蘇溟漠承租土地，但自39年間起與該公業管理人 蘇木火 簽立房屋租賃契約者皆為 張呼 ，並非張叁，陳張金銮自無從繼承取得張叁之承租權利。而在陳張金銮於64年6月20日死亡後，該等地上物由被告陳淑貞等三人繼承，原告自得本於所有權之作用，請求拆屋還地。另被告陳淑貞等三人於上開土地強制執行期間，曾對原告提起第三人異議之訴，嗣經本院彰化簡易庭99年度彰簡字第321號民事判決，亦認定該判決附圖編號Ｃ部分房屋（即相當於上開附圖編號Ｅ之磚造二層樓建物）為陳張金銮所建。
2.又被告張啓瑞、張美秀、張啓宗、張皓喆、邱金足（下稱張啓瑞等五人）均為訴外人張呼（已於94年2月22日死亡)之繼承人或再轉繼承人。彼等在前揭土地強制執行期間，亦曾對於原告提起第三人異議之訴，並經本院彰化簡易庭99年度彰簡字第159號民事判決，認定該判決附圖編號Ａ部分房屋（即相當於前開附圖編號Ａ＋Ｃ之鐵架造房屋）為彼等繼承人張呼建造及所有。故倘前揭編號Ａ＋Ｃ之鐵架造建物，並非訴外人陳張金銮所有，即為張呼建造，在張呼死亡後由其繼承人即被告張啓瑞等人共同繼承之。至張呼雖曾於48年9月30日，與祭祀公業蘇溟漠管理人 蘇實 訂立「房屋租賃契約書」，但蘇實並非公業之管理人，無出租土地及房屋之權限，張呼與土地原所有權人祭祀公業蘇溟漠間即不成立租賃關係。況且，依該「房屋租賃契約書」所示，租賃標的物為已滅失之514建號房屋，不包括土地在內，即僅為房屋之租賃，並非租地建屋。即便是張呼於另案本院87年度訴字第517號請求遷讓房屋事件，所提出39年間與公業管理人蘇木火訂立之房屋租賃諾成契約書及 台中 地方法院公證租約書，其契約書亦均明示為房屋租賃。因此，縱認為張呼有承租之事實，其租用者為上開舊土角厝，即使48年間新約允許其修建房屋，也只能就舊土角厝為修建。故張呼租用之範圍並不含前開編號Ａ＋Ｃ之房屋及土地，其在該編號Ａ、Ｃ土地上興建房屋，並占用編號Ｂ部分之空地，已逾租賃契約範圍，顯為無權占有，原告自亦得本於所有權請求其繼承人張啓瑞等五人拆屋還地。
3.被告無權占用前開土地，受有相當於租金之利益，致原告受有損害，原告自得依不當得利及土地法第97條之規定，請求給付按土地公告現值（每平方公尺61,669元）年息百分之10計算相當於租金之損害。而陳淑貞等三人無權占用前開編號Ａ＋Ｂ＋Ｃ＋Ｄ＋Ｅ土地時，每月應給付金額為87,364元〔計算式：61,669×170×10％÷12≒87,364元〕。如陳淑貞等三人僅無權占用編號Ｂ＋Ｃ＋Ｄ＋Ｅ土地時，每月應給付金額為42,140元〔計算式：61,669×82×10％÷12≒42,140元〕，另編號Ａ＋Ｂ＋Ｃ則為被告 張張啓瑞 等五人無權占用，每月應給付金額則為48,307元〔計算式：61,669×94×10％÷12≒48,307元〕。
4.再者，張呼將依上開房屋租賃契約承租之房屋全部交由陳張金銮修建，並因而獲得免繳10年租之之利益，應認為其二人間有對價關係，為全部轉租，依最高法院37年上字第7633號判例意旨，原告自得依土地法第100條第2款規定終止租約。
況該房屋修建於48年間，迄今屋齡已逾53年，其使用與土地坐落位置之市況不符經濟原則，原告亦得依同法第100條第1款規定及最高法院64年台上字第1387號判例意旨，收回房屋重新建築。被告等人幾無利用前開房屋，堅持不搬遷，無非出於阻止原告開發土地之目的，屬權利濫用並違反誠信原則。為此，本於所有權之物上請求權（民法第767條第1項）及不當得利（民法第179條)之規定，訴請被告拆屋還地並返還相當於租金之不當得利。
二、被告之答辯
㈠、張啓瑞等五人以：
1.原告於拍定取得系爭土地時，即明知前開編號Ａ＋Ｃ部分之地上物，為伊等之被繼承人張呼向祭祀公業蘇溟漠承租興建，依民法第425條第1項買賣不破租賃之規定，其租賃契約對於原告仍繼續存在。況原告在另案本院彰化簡易庭99年度彰簡字第159號第三人異議之訴事件，就張呼於39年間起向祭祀公業蘇溟漠租用前開土地及其上門牌號碼彰化縣彰化市○○路○段○○○號本國式土角造店舖平房全部等重要爭點事實，均不爭執，參照最高法院有關爭點效之判決意旨，原告於本件訴訟不得為相異之主張，法院亦應為相同之判斷，即應認為伊等與祭祀公業蘇溟漠間有租地建屋之不定期租賃關係存在。
2.原告雖主張蘇實為祭祀公業蘇溟漠前任管理人之配偶，並非該公業之管理人，其縱與張呼訂立租賃契約或同意其改建，對於祭祀公業均不生效力云云。惟蘇實乃前任管理人之配偶，且已實際管理系爭土地，將土地出租予張呼，該公業之派下亦從無反對表示，伊等迄今仍於每年清明節繳納12,000元之租金（原來為每年1,700元，嗣後調高)及負擔土地之地價稅，自足引起伊等正當之信任。參照最高法院69年度台上字第475號判決意旨，應認為 蘇實之 出租或收租行為合法有效，基於誠信原則及衡量兩造之利益，應認為其租賃契約對於祭祀公業蘇溟漠繼續有效。尤其該公業現任管理人 蘇錦田 亦對伊等租地建屋之事實均無異議，也按年收取租金，益證伊等與祭祀公業間之租賃關係合法有效，依民法第425條第1項買賣不破租賃之規定，是項租賃關係對於原告繼續存在。伊等繼承張呼與祭祀公業蘇溟漠間之此項租賃關係，承租之土地為系爭1551號土地整筆，自非無權占有。
3.系爭土地上原有之514建號土角造店舖，係於39年間由祭祀公業蘇溟漠之管理人蘇木火與張呼訂立租賃契約，並於同年
7月20日向當時台中地方法院公證處辦理公證，嗣因管理人蘇木火於43年9月8日死亡，祭祀公業於48年4月4日召開派下員全員會議並改選蘇實為新管理人，蘇實再於48年9月30日與張呼訂立租賃契約，租賃標的為坐落彰化縣彰化市市 子尾 第346番建物敷地面積1厘8毛7系及地上建設平家建店舖一棟（位置彰化市○○里○○路○○○號)，足證張呼與祭祀公業蘇溟漠間之租賃關係確係存在。上開公業派下全員會議之合法性，亦經另案台灣高等法院91年度上更㈠字第49號及最高法院93年度台上字第2384號民事確定判決所確認，蘇實確為祭祀公業所選任之管理人。原告否認是項租約存在，顯屬無據。而依蘇實與張呼訂立之租賃契約內容，可知租賃關係包括系爭土地在內，且因原建物於八七水災時業已毀損，由張呼重建完成，故其租賃關係為租地建屋甚明。
4.前揭土角造店舖應係坐落於附圖編號Ｅ建物位置（即本院87年度訴字第517號民事判決附圖編號Ｃ位置)。附圖編號Ａ建物目前水、電仍是張呼名義，張呼過世後，水費及電費皆由被告張啓宗繳納。編號Ｅ建物則無獨立之水錶、電錶，均係接用編號Ａ建物之用水及用電。伊等繼承張呼與祭祀公業蘇溟漠間之租賃關係，與張叁無關。另原告於拍賣時並未取得建物之所有權，陳張金銮於配偶過世後攜子女返還娘家與張呼同住，張呼將房屋交予女兒陳張金銮居住使用，並非將租賃標的物轉租予陳張金銮，且與原告無關。而於八七水災後，因祭祀公業蘇溟漠並無公款得以重新起造建物，故約定由張呼出資起造建物，並為體恤承租人而同意於10年內不調整租金，與所謂轉租係指承租人將租賃標的物再行出租予第三人，而收取租金者不同。原告主張依土地法第100條第1、2款規定終止租約收回房屋，於法亦屬無據。是原告依無權占有請求拆屋還地及返還不當得利，於法不合。
5.退萬步言，原告請求相當於租金之損害，以土地公告現值計算，亦非可採，而應以土地申報地價每平方公尺15,543.2元為計算基準，且伊等承租土地建屋，目前僅作為居住使用，並未營商，原告按年息百分之10計算，亦屬無據等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回，如受不利判決，願供擔保免為假執行。
㈡、陳淑貞等三人則以：
1. 渠等 前主張為前開編號Ｅ房屋之所有人，對於原告提起第三人異議之訴，業經本院彰化簡易庭以99年度彰簡字第321號民事判決勝訴確定。而系爭土地原係出租給訴外人張叁（即 張呼之 父），張叁死亡後，僅長子張呼、長女陳張金銮居住該處，乃由張呼代表與祭祀公業蘇溟漠訂立租約。48年間，因八七水災原有房屋損毀，陳張金銮為受災戶，乃申請彰化市公所補助，再加上自有資金重建為目前之房屋，當時有經祭祀公業蘇溟漠之管理人蘇實之同意興建，該公業前任管理人 蘇秦 、現任管理人蘇錦田，亦均按期收取租金。在另案本院87年度訴字第971號確認派下權事件，其兩造對於系爭土地於48年9月30日，由蘇秦之母蘇實以祭祀公業管理人名義出租予張呼之事實並不爭執。本院另案87年度訴字第517號遷讓房屋事件，其原告之訴訟代理人亦供稱增建部分係陳張金銮所建。而蘇實是原任管理人蘇木火逝世後，於48年4月4日經公業全體派下員選為新任管理人，有會議記錄可證，嗣後之管理人蘇秦、蘇錦田亦均承認蘇實為管理人。原告於本院99年度彰簡字第159號第3人異議之訴事件，對祭祀公業蘇溟漠派下員召開會議改選蘇實為管理人，並於48年間與張呼訂立租賃契約及同意由陳張金銮改建房屋等事實，亦不爭執，其否認蘇實為該公業管理人，自不足採。渠等自有合法權源使用上開建物及系爭土地，並非無權占有。
2.渠等租用系爭土地之範圍為屋內面積70平方公尺、水池部分約12平方公尺，合計82平方公尺。承租經過為原承租人張叁，於張叁過世後，由五名兒子、八名女兒共同繼承，因僅有長子張呼、長女陳張金銮居住該房屋，乃由張呼代表與祭祀公業訂立租約。租金計算方式，為自祖先承租以來，均繳納地價稅加上支付祭祀公業清明祭拜費、聚餐費，由承租人平均分擔，並繳給公業管理人，從未間斷。繳租方式，為祭祀公業管理人將地價稅單交付承租人時，渠等即將分擔應繳之稅金加上該祭祀公業清明節祭拜之費用等款交與張呼，再由張呼負責繳納，繳完稅後，收據交由公業管理人收執作為承租人繳租之證明，逐年如此，從未改變，張呼逝世後，由其繼承人負責繳納全部租金。
3.系爭土地上舊有土角造房屋，約坐落於如附圖所示編號Ａ、Ｅ位置，張叁在編號Ａ位置經營中醫販賣蔘藥為業，陳張金銮則居住在後編號Ｅ位置。八七水災後，陳張金銮依原建物使用位置，重新建築，渠等繼承後再於內、外牆整修貼上磁磚，均使用張叁自鑿遺留下之井水，電費部分則以一個電錶共用，分擔支付。張呼與祭祀公業蘇溟漠之租賃關係為承租系爭土地全部，其亦係繼承自張叁而來，張呼於87年度訴字第517號遷讓房屋事件即有主張。張呼繼承張叁，且代表與祭祀公業訂立租約，此與被告張啓瑞等五人所述張呼為承租人，並無矛盾。再者，被告陳長庚並曾於59年間，以該門牌（彰化市○○路○○○號)向經濟部申請工廠登記（長成鍍金工廠）。若非渠等有合法長期之租賃關係，絕不可能以該址申請工廠登記。
4.另原告並非上開房屋之出租人，假如有轉租情事，亦無須經原告之同意。其主張依土地法第100年第1款規定收回房屋，重新建築，顯非適法。再者，依不當得利請求相當租金之損害，依土地法第97條應按土地申報地價計算，原告竟依公告現值計算，於法亦有違， 況渠 等使用土地後方位置，出入極為不便，價值也不高，自不宜適用最高比率10％等語，資為抗辯。並聲明原告之訴及假執行之聲請均駁回，如受不利判決，願供擔保免為假執行。
三、兩造不爭執之事實
1.坐落彰化縣彰化市○○段○○○○○號土地（下稱系爭土地，重測前為彰化段市○○○段○○○○號)，原為祭祀公業蘇溟漠所有。在民國36年之前，該公業管理人為 蘇其樂 、 蘇煌 兩人，該土地於35年總登記時，由蘇其樂為申報人，繼於39年4月10日管理人變更登記為蘇木火，之後蘇木火於41年9月6日死亡，其妻為蘇實，長子為蘇秦（以上並可參本院87年度訴字第517號蘇秦即祭祀公業蘇溟漠管理人〔原告]與張呼、 張耿生 〔被告〕間請求遷讓房屋等事件卷㈠第153～157頁之土地登記資料、第193、194頁之總登記申報書影本、第104～107頁之派下系統表、戶籍謄本）。
2.系爭土地經本院98年度司執字第36376號債權人林天鵬（即原告）與債務人祭祀公業蘇溟漠（管理人蘇錦田）間清償票款強制執行事件查封拍賣，於100年2月15日由原告得標買受，在繳清價金後，於100年5月16日取得本院核發之100年5月11日彰院賢98司執莊36376字第1000016785號不動產權利移轉證書（參該民事執行卷）。
3.系爭土地上登記有514建號（重測前為彰化段市○○○段278建號)土角造平房店舖，面積49.02平方公尺，建築完成日期登記為民國前55年，原門牌號碼彰化縣彰化市○○路○○○號，於67年3月20日整編為同市○○路○段○○○號（以上並可參87年度訴字第517號卷㈠第145～152頁之建築改良物登記資料、第337頁之門牌整編證明書)。該土角造平房於48年八七水災時受損，目前之地上物均未辦理所有權登記，占用土地之情形如附圖即彰化地政事務所100年12月8日土地複丈成果圖所示（建物外觀照片如本院卷第118～121頁、第145、146頁）。
4.張呼生前於39年農曆2月19日與祭祀公業蘇溟漠原管理人蘇木火，就上開514建號土角造店舖房屋訂立5年期租賃契約，並於39年7月20日，向台灣台中地方法院公證處辦理租約之認證（參87年度訴字第517號民事卷㈠第32～42頁及本院卷第235～244頁之房屋租賃諾成契約、公證聲請書影本）。
5.被告張啓瑞等五人及其被繼承人 張林阿賢 (於99年8月10日死亡)於前開本院98年度司執字第36376號事件執行期間，主張如彰化地政事務所88年5月19日土地複丈成果圖編號Ａ、Ｃ所示房屋（即分別為系爭編號Ａ＋Ｃ之鐵架造建物及編號Ｅ之磚造二樓建物），為其等被繼承人張呼向祭祀公業蘇溟漠承租土地上原有土角造房屋後，因原有房屋於48年間八七水災時遭沖毀，而經由該公業管理人蘇實同意後重新改建，並非債務人祭祀公業蘇溟漠所有等情，對原告提起第三人異議之訴，並經本院彰化簡易庭99年度彰簡字第159號民事判決，認定該編號Ａ房屋為其等被繼承人張呼重新改建及所有，編號Ｃ房屋雖為原有土角造房屋所在位置，但為訴外人陳張金銮所增建，並非張呼建造，就編號Ａ部分判決原告張啓瑞等人勝訴，而駁回編號Ｃ部分之訴確定。嗣被告陳淑貞等三人隨即主張該編號Ｃ房屋為其被繼承人陳張金銮建造及所有，對原告提起第三人異議之訴，亦經本院彰化簡易庭以99年度彰簡字第321號民事判決其等勝訴確定（參各該民事卷及本院卷第108～111頁、第155～158頁所附判決）。
四、兩造爭執事項整理如下：
1.系爭附圖編號Ａ、Ｃ、Ｄ、Ｅ之地上物，全部為被告陳淑貞等三人之被繼承人陳張金銮建造？或其中編號Ａ＋Ｃ之建物為被告張啓瑞等五人之被繼承人張呼興建，其中編號Ｃ＋Ｄ＋Ｅ之地上物為陳張金銮建造？就此部分事實，本院彰化簡易庭前開第三人異議之訴確定判決之認定，於本件是否有所謂爭點效之適用？
2.被告張啓瑞等五人之被繼承人張呼就系爭土地全部，被告陳淑貞等三人之被繼承人陳張金銮就系爭編號Ｃ＋Ｄ＋Ｅ之土地，與原告前手祭祀公業蘇溟漠間是否存有租賃關係，並非無權占用該土地？就此部分事實，本院彰化簡易庭前開第三人異議之訴確定判決之認定，於本件是否有所謂爭點效之適用？
3.原告依土地法第100條第1、2款規定終止「房屋租賃契約」，是否有理由？被告如為無權占有系爭土地，原告所得請求相當於租金之不當得利價額各為若干？
五、爭執事項之判斷
㈠、按確定判決之既判力，固以訴訟標的經表現於主文判斷之事項為限，判決理由並無既判力。惟法院於確定判決理由中，對訴訟標的以外當事人所主張或抗辯之重要爭點，本於當事人辯論之結果已為判斷時，除有顯然違背法令，或當事人提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人間，就與該重要爭點有關所提起之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相異之判斷，始符民事訴訟上之誠信原則，此即所謂之爭點效。而其適用，除理由之判斷具備「於同一當事人間」、「非顯然違背法令」及「當事人未提出新訴訟資料足以推翻原判斷」等條件外，必須該重要爭點，在前訴訟程序已列為足以影響判決結果之主要爭點，經兩造各為充分舉證及適當完全之辯論，由法院實質上之審理判斷，且前後兩訴之標的利益並非顯不相當為要件。
㈡、兩造間本院彰化簡易庭99年度彰簡字第159號、第321號第三人異議之訴事件，法院係於審酌兩造攻防及另案87年度訴字第517號遷讓房屋等事件之卷證並為適當而完全辯論後，認定系爭編號Ａ＋Ｃ鐵架造建物（即該判決附圖之編號Ａ部分），乃原有土角造房屋於48年8月7日八七水災沖毀後，由為被告張啓瑞等人之被繼承人張呼拆除原有建物後重新改建及所有，其結構及面積均與原有土角造房屋不同；而系爭編號Ｅ之磚造二層房屋（即上開判決附圖之編號Ｃ建物），則為被告陳淑貞等三人之被繼承人陳張金銮建造及所有，而分別判決撤銷上開執行事件就各該建物所為查封之強制執行程序，並駁回張啓瑞等人關於系爭編號Ｅ建物部分之訴。此項該等建物是否由張呼或陳張金銮建造並所有之事實，足以影響判決結論之判斷，顯為前開第三人異議之訴事件之主要爭點。法院於斟酌兩造攻防及全辯論意旨後，所為實質審理判斷之結果，其認事用法並無任何違背法令之情形，原告亦未提出足以推翻原判斷之新訴訟資料（所提彰化市公所八七水災重建通知、言詞辯論筆錄等，均為前開另案87年度訴字第517號遷讓房屋事件內既有之訴訟資料，於前開第三人異議之訴事件言詞辯論時即曾提示兩造表示意見），於本件訴訟即有所謂爭點效之適用。至於編號Ｃ＋Ｄ之水池，乃連接編號Ｅ建物向外擴建，並無獨立之使用目的及經濟價值，非得作為單獨所有權之客體，屬編號Ｅ建物之增建部分。故本院仍應認定編號Ａ＋Ｃ之鐵架造建物，係張呼建造及所有，編號Ｃ＋Ｄ＋Ｅ之水池及磚造二層建物，則為陳張金銮興建並所有。況該編號Ｅ建物並無設立水、電錶，均係使用編號Ａ＋Ｃ建物張呼之水電，為被告一致陳明，並有被告張啓瑞等五人所提水費、電費收據影本可資參證（本院卷第215頁)。若謂全部建物均為陳張金銮建造，何以基本必需之水、電竟然使用張呼之名義？原告（先位）主張系爭編號Ａ＋Ｃ之鐵架造建物，亦為陳張金銮建造，而由被告陳淑貞等三人繼承取得其所有權，顯非可採。
㈢、於前開第三人異議之訴事件，張啓瑞等人起訴主張其被繼承人張呼在39年間，向祭祀公業蘇溟漠前任管理人蘇木火承租門牌號碼彰化縣彰化市○○路○段○○○號之本國式土角造店舖平房全部，且於39年7月20日向法院聲請公證，嗣因蘇木火死亡，該祭祀公業召開派下員會議改選蘇實為管理人，並於48年9月30日與張呼訂立租賃契約等語，由於原告對於此等事實均未為爭執，上開判決參酌另案87年度訴字第517號民事判決後，認定此部分為真實。惟由於此部分事實，實際上並不足以影響判決結果（訟爭建物是否為張呼建造及所有，張啓瑞等人得否提起第三人異議之訴，不以張呼曾與祭祀公業蘇溟漠間訂有租賃關係為必要），已非該訴訟程序之重要爭點，且該第三人異議之訴判決，僅認定張啓瑞等人主張張呼與祭祀公業蘇溟漠就原有土角造店舖訂有房屋租賃契約為真實，並未同時認定彼等就系爭土地部分是否仍存有租賃關係，自應認為無爭點效之適用。至於陳淑貞等人起訴時則未曾主張與祭祀公業蘇溟漠間有租賃關係之情形，更無得適用爭點效理論之問題。
㈣、被告張啓瑞等五人抗辯系爭土地上原有之514建號土角造店舖，前於39年間，由祭祀公業蘇溟漠之管理人蘇木火出租予張呼，雙方並於同年7月20日向台灣台中地方法院公證處辦理公證。嗣因管理人蘇木火於43年9月8日死亡，祭祀公業於48年4月4日召開派下員全員會議並改選蘇實為新任管理人，蘇實再於48年9月30日以該公業名義與張呼訂立房屋租賃契約，租賃標的載明為坐落彰化縣彰化市市子尾346番建物敷地面積1厘8毛7系及地上建設平家建店舖1棟（位置彰化市○○里○○路○○○號)，租賃期間10年。惟租期屆滿後繼續使用租賃物並繳納租金之事實，有房屋租賃諾成契約、公證聲請書、房屋租賃契約書、 蘇族 溟漠公派下全員會議錄及派下全員出席名冊、繳租收據、存證信函等影本為證（本院87年度訴字第517號卷㈠第32～84頁)。迨祭祀公業蘇溟漠之派下員蘇秦（即蘇木火、蘇實之子）於85年間，向彰化縣彰化市公所申報派下全員名冊及派下系統表，並辦理公業管理人申報後，於87年6月1日以該公業管理人名義訴請張呼、張耿生遷讓房屋事件（即本院87年度訴字第517號)，亦主張系爭土地及其上土角造店舖出租予張呼，且未曾主張張呼有積欠租金未繳等情。證人即祭祀公業蘇溟漠現任管理人蘇錦田，亦到庭具結證稱：伊自95年間起擔任公業管理人，前開土地及其上土角造房屋自39年間即出租給張呼，48年八七水災時土角屋被大水沖壞，因為祭祀公業沒有公款，張呼表示願意拿錢出來重建，他蓋的位置是前面或後面伊不了解；當時與張呼訂立的租賃契約有經公證，先前管理人蘇實也有跟伊這麼說並移交公證書正本；張呼生前每年拿房屋稅2,470元及地價稅3萬餘元給伊去繳稅，另外再付每年派下員集會及清明節花用共約12,000元，張呼過世後，由被告張啓宗繼續繳租至土地被原告買走；八七水災當時道路的位置及路寬與現在一樣，並未拓寬，臨路的店面有部分是木造，中間有一個天井，天井前面的建物部分為土角造、部分為木造，後面則都是土角造，當時張呼住前半段，後半段是陳張金銮住，陳張金銮搬走後，張耿生（張呼之弟）才住進去，祭祀公業沒有向陳張金銮她們收租金等情（本院卷第230～233頁），並提出所持有之派下全員會議錄、出席名冊、房屋租賃諾成契約、公證聲請書等影本參證。因張呼去世於94年2月22日，當時證人蘇錦田似尚未擔任公業管理人，所證張呼生前每年將租金繳給他，雖有疑問，但其餘部分應屬可採。是可見48年八七水災之前，系爭土地上並非僅存在有已保存登記之土角造店舖，而是在該店舖前方臨中正路部分（即相當於系爭編號Ａ＋Ｃ土地），同時另有建物存在。
㈤、原告雖陳稱蘇實並非祭祀公業蘇溟漠之管理人，無權將公業土地及房屋出租與張呼云云。惟祭祀公業蘇溟漠確實於48年4月4日召開派下員會議，且選任蘇實、 蘇天生 為新管理人，其中蘇實為管理人，蘇天生為副管理人，因蘇天生忙於自己事業，實際上無參與管理，而都由蘇實處理，在名冊上簽名蓋章是代表有參與會議，會議紀錄是由代書寫的，當天就拿到，之後蘇天生也曾參與蘇實召開的派下員會議二次等情，為參與當日會議之訴外人蘇天生於蘇錦田等三人與蘇秦等二人間本院87年度訴字第791號請求確認派下權存在等事件證述甚詳（參該事件二審即台灣高等法院台中分院91年度上更㈠字第49號判決第6、7頁，附於本院87年度訴字第517號民事卷㈡第39～45頁）。該事件之被告蘇秦於一審行言詞辯論時，就前揭蘇族溟漠公派下全員會議錄及派下全員出席名冊，亦曾表示：「那是我母親（即蘇實）的印章沒錯，但我母親不認識字，當時的用意是姓蘇越多越好，房子才不會被人佔走」等語(參上開台灣高等法院台中分院更一審判決第5頁)，證人蘇木火（與公業前任管理人蘇木火為不同人）亦證述：蘇錦田父親 蘇雄 有邀其參加當天的派下員會議，參加的人必須蓋章等詞（參上開更一審判決第10頁）。明顯可見，前開派下員會議紀錄及出席名冊，確有其事，其內容自屬可信，蘇實為祭祀公業蘇溟漠之管理人，委無疑義。至於蘇實與張呼訂立房屋租賃契約時，雖未與另一管理人蘇天生共同為之。惟蘇天生係因忙於自己之事業，致實際上均由蘇實管理公業之事務，其後並曾二次參加蘇實召開的派下員會議，已如前述。顯見蘇天生對於蘇實以管理人資格，單獨管理公業財產且與張呼訂立租賃契約、收取租金，幾十年來從無異議，亦未違背其意思。而張呼繼續租用土地，復無任何派下員為反對之表示，基於誠實信用原則，自應認為蘇實於48年間，以祭祀公業蘇溟漠名義將系爭土地出租予張呼，乃屬合法而有效。況前任管理人蘇秦於另件訴訟主張雙方有租賃關係，且自95年間起擔任管理人之蘇錦田，亦明確證稱伊擔任管理人後，蘇實有將與張呼簽訂之租賃契約及公證書移交，伊繼續向張呼之繼承人收取租金等情，前已述明。故縱認為蘇實未與蘇天生共同以祭祀公業名義與張呼訂立租賃契約，其代理權限有欠缺，亦堪認定前任管理人蘇秦、現任管理人蘇錦田均承認是項法律行為，該租賃契約對於祭祀公業蘇溟漠自應發生效力。是被告張啓瑞等五人辯稱其等自48年間起，即與地主祭祀公業蘇溟漠間有不定期限之租賃關係存在，洵堪採取。原告主張蘇實並非該祭祀公業之管理人，並無出租房屋及土地之權，委無可採。
㈥、又依前揭房屋租賃諾成契約、公證聲請書及房屋租賃契約書影本，均記載租賃標的物包括土地全部及地上建物（參本院87年度訴字第517號卷第32頁、37頁背面、43頁)，形式上屬房屋租賃性質，張呼因租用房屋而連帶及於該房屋坐落之基地，除「別有約定」外，固應解為僅得因使用房屋而使用之，並無獨立使用基地之權，如房屋因天災事變或其他不可歸責於雙方當事人之事由，致全部滅失者，租賃關係從此當然消滅，不得認為該項基地之租賃關係仍屬存在（司法院院字第1950號解釋㈤、院字第1994號解釋㈡、最高法院33年上字第3061號判例意旨參照）。惟由雙方於48年間訂定之房屋租賃契約第2條第1項第1款約定：租賃物於八七水災時曾遭毀損，承租人於修繕租賃物後，除支付後二款金額（即房捐、地價稅、清明節祭祀費用）外，在十年內可不另付其他租金逕行使用租賃物等情。顯然於簽立該租約當時，蘇實同意承租人張呼將受損之租賃物「修繕」。而徵諸實際，此項修繕乃係將原有土角造店舖拆除重新建築房屋，並非不變更原有土角造店舖之性質從事補強或整修，此由其構造明顯不同，即可知悉。蘇實為公業管理人，實際負責管理公業財產，於出租時並能注意與承租人簽訂書面租約，其對於原有土角造店舖水災受損後拆除重建，當無不知之理。蓋 蘇實斯 時若未曾親自前往察看原有土角造店舖實際「修繕」情形，豈有可能在租賃契約書內載明租賃物由承租人張呼修繕完竣之理。尤其在土角造店舖遭水災沖損後，管理人蘇實是在公業無財力整修或重建（參證人蘇錦田上開證言），而承租人張呼願意出資修建情形下，與張呼重新簽訂房屋租賃契約書，其租金亦增加房捐及地價稅（原39年經法院公證處認證之租約第五條約定土地及房屋之賦稅由出租人負擔），而且其後繼續收取租金達數十年。若謂蘇實對於原有土角造店舖於八七水災毀損後拆除重建之事實，毫無所悉，實不符常情，自應解為公業管理人蘇實知情並同意張呼拆除土角造店舖重建為目前之房屋，即雙方有於原有房屋因水災受損拆除滅失後，承租人 張呼得 繼續使用承租之基地重建房屋之特別約定。至於其中如系爭編號Ｅ部分，實際上係以陳張金銮名義辦理貸款重建，係另一問題。否則，迄今已逾50年，實際參與訂約當事人均亡故多年，僅留存上開租賃契約及繳租資料可供憑斷，如苛求張呼之繼承人即被告張啓瑞等五人就此項事實應負高度之舉證責任，反而易產生不公平之結果。因此當以證明度減低之方式，減輕其舉證責任，由本院斟酌雙方各自提出之證據資料，綜合全辯論意旨，依民事訴訟法第277條但書規定，為適切之調查認定，始不失衡平之本旨。故被告張啓瑞等五人抗辯拆除水災受損店舖重建房屋，有經公業管理人蘇實同意，雙方就系爭土地仍存在租賃關係，有獨立使用土地之權，堪值採信。原告主張祭祀公業蘇溟漠與張呼間之租賃標的物即514建號土角造店舖已滅失，張呼在系爭編號Ａ、Ｃ之土地上建造房屋並占用編號Ｂ部分之空地，已逾租賃契約範圍，為無權占有云云，自非可取。從而，被告張啓瑞等五人抗辯彼等在張呼死亡後繼承是項租賃關係，並於原告拍賣取得系爭土地所有權後，該租賃契約依民法第425條第1項之規定，對於原告仍繼續存在，即屬有據。至於同法條第
2項：「前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者不適用之。」基於保護民法債編修正前之既有秩序，以維護法律之安定性，民法債編修正前成立之租賃契約，並無適用之餘地（最高法院98年第二次民事庭會議決議參照），尚不得以原告受讓土地之事實發生在民法債編修正以後，而謂有此排除規定之適用，附此敘明。
㈦、原告雖又以張呼將所承租之原有土角造店舖交由陳張金銮修建，因而獲得免繳租金10年之利益，彼二人間有對價關係，應屬全部轉租，且目前房屋修建後已逾53年，其使用不符當地市況及經濟原則，主張伊得依土地法第100條第2、3款規定及最高法院37年上字第7633號、64年台上字第1387號判例意旨終止租約收回建物重新建築等情。查租賃物轉租，係指承租人自任為出租人，就租賃物成立租賃關係，再行出租於第三人而言。依張呼與祭祀公業蘇溟漠於48年間訂立之房屋租賃契約第2條可知，租賃物八七水災毀損後，契約內雖約定張呼於租賃期限（10年）內可不另付「其他租金」，但與原39年租約之租金相較，實際上係增加應代為繳納房捐及地價稅，並無減免情形（舊約本來即無其他租金之名目）。原告主張在修建原有土角造店舖後，張呼獲有免繳租金10年之利益，已與事實不符。況且如系爭編號Ｅ部分之建物，陳張金銮出面申請災後重建住宅貸款之補助，是在49年10月間以後的事，日期在簽訂租約之後，與原告所稱張呼獲得免繳租金10年之利益當屬無關。尤其陳張金銮乃張呼之姊（張呼為張叁之養子，參87年度訴字第517號卷㈠第121頁戶籍謄本），在其配偶過世後，於36年間即經張叁同意返回娘家設籍居住（參張耿生於00年訴字第517號事件所提88年10月22日書狀及戶籍謄本，附於該事件卷㈠第326～336頁）。張呼同意由陳張金銮名義辦理貸款重建系爭編號Ｅ之建物及繼續住居該處，衡情無非基於姊弟親屬情誼之緣故，並無證據證明其向陳張金銮收取租金或其他對價，顯然與自任為出租人而將租賃物轉租之情形不相當。原告以有違法轉租情形，向被告張啓瑞等五人終止租賃契約，於法即有未合，自不生契約終止之效力。另系爭土地上原有土角造店舖，業經公業管理人蘇實同意拆除重建而失其存在，張呼與祭祀公業蘇溟漠間就原有土角造店舖部分之租賃關係消滅，雙方僅就土地全部有租賃關係，原告雖拍賣取得土地之所有權，但各編號之建物均非原告所有，已如前述。原告主張目前建物屋齡已逾53年，依土地法第100條第1款房屋租賃之規定，「收回房屋」重新建築，亦屬無據。是以，原告此部分主張均非可採，其所為終止租約之意思表示，尚不生效力。
㈧、另就系爭編號Ｃ＋Ｄ＋Ｅ之水池及磚造二樓建物部分，原告主張陳張金銮對於原有土角造店舖及其基地並無承租權，為無權占用。被告陳淑貞等三人則否認此情，辯稱：該土地原出租給其父張叁，張叁死亡後，由子女繼承，因僅有張呼及陳張金銮居住該處，乃由張呼代表與祭祀公業蘇溟漠簽訂租約，於陳張金銮死亡後再由渠等繼承等語。查張叁係於42年間死亡（參87年度訴字第517號卷㈠第87頁之族譜、第326頁張耿生書狀背面所述），而張呼早於39年間即開始以自己之名義，與祭祀公業蘇溟漠訂立房屋租賃契約，並經法院公證處認證，當時承租人即已非張叁。被告陳淑貞等三人辯稱於張叁死亡後，其租賃關係由陳張金銮與其他繼承人繼承之，要與事實有違。況證人蘇錦田亦證稱：祭祀公業蘇溟漠只向張呼收租金，並未向陳張金銮收租；被告張啓瑞等五人也陳明張呼與祭祀公業間之租約與張叁無關，彼等未曾向陳淑貞等三人收取應分擔之租金等情，益徵陳張金銮無從繼承取得張叁與祭祀公業蘇溟漠間之租賃關係。惟陳張金銮乃張呼之姊，其因親屬關係，經張呼同意無償於所承租之土地上重新建造編號Ｃ＋Ｄ＋Ｅ之水池及磚造二樓建物，其占用權源來自於基地承租人張呼。則在張呼前開租賃關係（現由張啓瑞等五人繼承）未消滅前，對於原告即不構成無權占有。原告主張被告陳淑貞等三人繼承取得該等建物並占用編號Ｂ之空地，均無權占用土地云云，亦無可取。
六、綜上所述，被告張啓瑞等五人之被繼承人張呼，就系爭土地與原告前手即祭祀公業蘇溟漠間有不定期限之租賃關係，在原告拍賣取得土地所有權後，該租賃關係對於原告繼續存在。張呼於土地上原有土角造店舖八七水災受損後，經該公業管理人蘇實同意拆除受損房屋重建之系爭編號Ａ＋Ｃ鐵架造建物，及經承租人張呼同意陳張金銮建造之系爭編號Ｃ＋Ｄ＋Ｅ之水池及磚造二樓建物，暨彼等使用各該建物而占用系爭編號Ｂ之空地，均非無權占有土地。原告本於所有權之物上請求權及不當得利之法律關係，請求被告拆屋還地並返還相當於租金之不當得利，於法不合，均應予駁回，其假執行之聲請，失所附麗，應併駁回之。
據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國101年9月5日
民事第四庭
法官陳瑞水以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國101年9月10日
書記官蕭美鈴