臺灣高雄地方法院民事判決 100年度雄簡字第1639號
原 告 許開旺
訴訟代理人 吳晉賢 律師
複代理人 廖傑驊 律師
被 告 張寶玉
京城建設股份有限公司
法定代理人 蔡天贊
訴訟代理人 孔瑞隆
上列當事人間請求容許修繕等事件，本院於民國101年12月17日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告張寶玉應容忍原告僱工進入被告張寶玉所有門牌號碼高雄市
○○區○○○○街○○號6樓房屋內，進行原告所有門牌號碼高雄
市○○區○○○○街○○號5樓房屋漏水修繕工程。
被告張寶玉應給付原告新臺幣陸萬陸仟柒佰零柒元，及自民國一
○○年八月二十四日起至清償之日止，按週年利率百分之五計算
之利息。
被告張寶玉應給付原告新臺幣肆萬壹仟肆佰肆拾玖元，及自民國
一○一年十一月二十九日起至清償之日止，按週年利率百分之五
計算之利息。
被告京城建設股份有限公司應給付原告新臺幣肆萬壹仟肆佰肆拾
玖元，及自民國一○一年十一月二十八日起至清償日止，按週年
利率百分之五計算之利息。
前二項之請求，於其中一被告清償時，他被告於清償之範圍內免
給付之義務。
訴訟費用由被告張寶玉負擔四分之三，餘由被告京城建設股份有
限公司負擔。
本判決第一項至第四項得假執行。
事實及理由
一、按簡易訴訟之訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴
，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲
明者或該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當
事人之人為當事人者，不在此限，民事訴訟法第436條第2項
、第255條第1項第2款、第3款第5款分別定有明文。查原告
原起訴請求：㈠被告張寶玉應容忍原告僱工進入被告張寶玉
所有門牌號碼高雄市○○區○○○○街○○號6樓房屋（下稱
系爭6樓房屋）修繕前陽台及主臥室地板漏水部分，並給付
修繕費用。㈡被告張寶玉應給付原告新臺幣（下同）
52,500元，及自起訴狀繕本送達翌日起按週年利率5％計算
之利息。嗣於本院審理中追加京城建設股份有限公司為被告
（下稱被告京城公司），並聲明：㈠被告張寶玉應容忍原告
雇工進入下稱系爭6樓房屋修繕漏水部分。㈡被告張寶玉應
給付原告66,707元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償之日
止，按週年利率5％計算之利息。㈢被告京城公司及被告張
寶玉應給付原告41,449元，及自追加起訴狀繕本送達之翌日
起至清償之日止，按週年利率5％計算之利息（下稱變更後
聲明），核與前開規定相符，應予准許。
二、原告主張：伊為門牌號碼高雄市○○區○○○○街○○號5樓
房屋（下稱系爭5樓房屋）所有權人，被告張寶玉則為系爭
6樓房屋所有權人，上開房屋係由被告京城建設所建造。伊
於民國100年1月間發現系爭5樓房屋之陽台及主臥室之天
花板滲水，導致天花板、牆垣污穢損壞、龜裂，經委請水電
工程人員到場抓漏後，研判應為系爭6樓房屋之前陽台與主
臥室浴室地板防水措施損壞所導致，伊不得已始對被告張寶
玉提起本件訴訟，經本院囑託高雄市土木技師工會鑑定，該
鑑定報告（下稱系爭鑑定報告）指出本件漏水原因實為被告
京城公司於興建本棟房屋時，就系爭6樓房屋主臥室窗台施
工不良，有明顯裂縫、未安裝止水條所致，且系爭5樓之修
繕費用41,449元、系爭6樓房屋之修復費用為66,707元，爰
依公寓大廈管理條例第6條第1項第2款、第10條第1項、
第12條及民法第191條第1項本文之規定，請求被告張寶玉
容忍伊僱工進入系爭6樓房屋修繕伊系爭5樓房屋之漏水部
分，並給付系爭6樓房屋修繕費用66,707元、系爭5樓房屋
修繕費用41,449元，並依消費者保護法第7條第1項及第3
項，請求被告京城公司給付系爭5樓房屋修繕費用41,449元
，其中系爭5樓房屋修繕費用41,449元部分，因給付目的單
一，為不真正連帶債務，被告張寶玉或被告京城公司中之一
人為清償，則另被告於清償範圍內免給付義務，並聲明：如
變更後之聲明。
三、被告張寶玉則以：本件漏水原因為房屋結構之緣故，與伊無
關，且現今修繕技術甚為進步，沒有必要進入系爭6樓房屋
進行修繕等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。
四、被告京城公司則以：系爭6樓、5樓房屋所在大樓（下稱系爭
大樓）為伊於91年間興建完成之建案，分別於92年6月24日
、同年10月9日將系爭6樓及5樓房屋售予被告張寶玉及訴外
人 林麗娟 ，原告向伊請求賠償已逾5年之期限。系爭大樓完
工至今已發生過多次大大小小地震，系爭鑑定報告僅憑一細
微裂縫即認定伊施工不良，不足採信。系爭6樓房屋鋁窗之
直料與橫料接縫處，為不規則斷面，無法加裝防水條，伊已
於施工時貼上防水貼布，為標準施工方式，且依鋁合金製窗
之國家標準製造規範，關於附屬配件並無止水條項目，系爭
鑑定報告指未加裝止水條為施工不當云云，並不足採等語置
辯，並聲明：原告之訴駁回。
四、兩造不爭執之事項：
㈠原告為系爭5樓房屋所有權人，被告張寶玉為系爭6樓房屋
所有權人。
㈡系爭5樓房屋為訴外人林麗娟於92年10月9日向被告京城公
司購買。
㈢原告於100年4月11日以存證信函通知被告張寶玉配合修繕
。
五、得心證之理由：
原告主張被告張寶玉應容忍伊進入系爭6樓房屋修繕漏水並
給付修繕費用、被告京城公司應給付系爭5樓房屋之修繕費
用，惟為被告二人所否認，並以前揭情詞置辯，是本件爭點
厥為：㈠系爭5樓房屋漏水原因、修復方法及費用分別為何
？㈡原告主張被告張寶玉應容忍伊僱工進入系爭6樓房屋修
繕，有無理由？㈢原告請求被告二人給付修繕費用有無理由
？本院判斷如下：
㈠系爭5樓房屋漏水原因、修復方法及費用分別為何？
查本件經兩造合意送交高雄市土木技師公會鑑定結果認為本
件漏水情形均在天花板樓板下，浴室管道完好無漏水現象，
系爭6樓房屋主臥室窗台磁磚施工不良，有明顯裂縫。主臥
室之鋁窗接縫處未按裝止水條，致雨水沿缺口滲透進入系爭
5樓房屋之天花板，系爭5樓及6樓房屋交接處有漏水現象，
本件漏水原因為施工不良造成雨水滲漏，使系爭5樓房屋陽
台及主臥室天花板漏水。系爭5樓房屋修復方法為：先將天
花板拆除，漏水油漆脫落處刮除乾淨，重新批土油漆，待油
漆完全乾燥後，天花板裝潢施工復原，修復費用為41,449元
。系爭6樓房屋修復方法為：就鋁窗窗框未做止水帶造成漏
水部分，須於窗框灌注防水環氧樹脂止漏，就花臺與牆面裂
縫處漏水部分，須於花台與牆面交接處洗溝灌注防水環氧樹
脂止漏，再檢查花台結構，於施工處灌注防水環氧樹脂止漏
，以避免花台及鋁門窗漏水至房屋室內，修復費用為66,707
元等語，有系爭鑑定報告在卷可稽。且鑑定人 曾健助 於本院
審理時證稱：主臥室窗台之裂縫非供行走或踩踏之用，使用
人亦不會行走於其上，且依建築慣例，磁磚接縫應可使用30
年不至於裂開，該裂縫應為建設公司施工不良所導致，而非
因時間經過熱漲冷縮、地震所致，系爭6樓房屋主臥室鋁門
窗之接縫處未加裝止水條，導致水沿著牆壁滲透流入系爭5
樓房屋天花板導致漏水等語（見本院卷第156頁至第159頁
），是本件漏水原因為被告京城公司施工不當所致，並應以
上開方法修復及支出上開修繕費用。至被告京城公司抗辯稱
系爭大樓因已完工近10年，歷經多次地震導致裂縫，且系爭
6樓鋁窗之安裝符合安裝規範云云，並提出鋁合金製窗國家
標準為證，然系爭主臥室窗台裂縫為施工不良所致，並非地
震等自然因素所致且鋁窗未加裝止水條亦為本件漏水原因，
業經鑑定人曾健助證述綦詳，又上開鋁合金製窗標準為製造
標準，並非安裝及防水標準，縱認被告京城公司所提供之鋁
窗符合上開標準，亦無解於被告京城公司安裝上開鋁窗時，
未加裝防水條之施工疏失，被告京城公司前揭抗辯，自無足
採。
㈡原告主張被告張寶玉應容忍伊雇工進入系爭6樓房屋修繕，
有無理由？
按他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線
，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕
。他住戶進入或使用，應擇其損害最少之處所及方法為之，
並應修復或補償所生損害，公寓大廈管理條例第6條第1項
第2款、第2項定有明文。查系爭5樓房屋因系爭6樓房屋
之主臥室窗台磁磚施工不良，有明顯裂縫及主臥室鋁窗未加
裝止水條導致其陽台及主臥室天花板有漏水損害，應以前揭
方式修繕，系爭5樓及6樓房屋之修繕費用分別為41,449元
、66,707元，均已如前述，是原告自有必要進入系爭6樓房
屋修繕主臥室窗台裂縫及鋁窗接縫處，以防止漏水滲入系爭
5樓房屋，則原告請求被告張寶玉應容忍其進入系爭6樓房
屋以進行系爭5樓房屋之漏水修繕工程，自屬有據。至被告
張寶玉抗辯稱原告無必要進入系爭6樓房屋進行修繕云云，
即無足取。
㈢原告請求被告二人給付修繕費用，有無理由？
⒈被告張寶玉部分：
①按專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區
分所有權人為之，公寓大廈管理條例第10條第1項定有明文
。另按因故意或過失，不法侵害他人權利者，負損害賠償責
任；又土地上之建築物或其他工作物所致他人權利之損害，
由工作物之所有人負賠償責任。但其對於設置或保管並無欠
缺，或損害非因設置或保管有欠缺，或於防止損害之發生，
已盡相當之注意者，不在此限。前項損害之發生，如別有應
負責任之人時，賠償損害之所有人，對於該應負責者，有求
償權，民法第184條第1項前段、第191條第1項、第2項
分別定有明文。而民法第191條第1項所謂之土地上之工作
物，係指以人工作成之設施，建築物係其例示。至建築物之
設備如天花板、鋁窗等，既屬建築物之成分，自為建築物之
一部。
②次按不法毀損他人之物者，被害人得請求賠償其物因毀損所
減少之價額；負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另
有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀。第一項情形，債
權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀；又
損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債
權人所受損害及所失利益為限，民法第196條、第213條第
1項、第3項及第216條第1項分別定有明文。
③查本件原告所有之系爭5樓房屋漏水原因為系爭6樓房屋主
臥室窗台磁磚施工不良，有明顯裂縫及主臥室鋁窗未加裝止
水條所致，已如前述。又前揭主臥室窗台應屬被告張寶玉之
專用部分，與前揭鋁窗均為被告張寶玉所有之工作物，而前
揭被告京城公司之施工瑕疵雖於系爭6樓房屋設置時已存在
，然被告張寶玉於92年6月24日即買受系爭6樓房屋，原告
於100年1月間查悉所有之系爭5樓房屋漏水，而於同年4
月間通知被告張寶玉修繕漏水，有買賣契約書及存證信函在
卷足憑（見本院卷第103頁至第105頁、第12頁），為被告
張寶玉所不爭執，堪認被告張寶玉就所有之系爭6樓房屋之
保管有欠缺，致使系爭5樓房屋容有滲漏損害，被告張寶玉
又未提出其他證據證明其對於系爭6樓房屋之保管已盡相當
之注意，以防止損害之發生等情節，揆諸前開說明，自應由
被告張寶玉負擔系爭6樓及5樓房屋之修繕費用，是原告請
求被告張寶玉負賠償責任，即屬有理。被告張寶玉抗辯本件
漏水與伊無關云云，自無足取。至原告另主張依公寓大廈管
理條例第12條請求乙節，因原告前揭主張已屬可採，自無再
行審酌之必要，併此敘明。
④次查，高雄市土木技師工會就本件漏水所提出之系爭鑑定報
告，明列修復費用分別為：系爭5樓房屋41,449元、系爭6
樓房屋66,707元，並列出修復方式，業如前述，又上開修復
方式及費用，經核均屬必要，自應准許。是原告請求被告張
寶玉給付修復費用41,449元及66,707元，即屬有據。
⒉被告京城公司部分：
①按從事設計、生產、製造商品或提供服務之企業經營者，於
提供商品流通進入市場，或提供服務時，應確保該商品或服
務，符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性；商品或
服務具有危害消費者生命、身體、健康、財產之可能者，應
於明顯處為警告標示及緊急處理危險之方法；企業經營者違
反前2項規定，致生損害於消費者或第三人時，應負連帶賠
償責任。但企業經營者能證明其無過失者，法院得減輕其賠
償責任，消費者保護法第7條定有明文。
②經查，本件漏水原因為被告京城公司施工不良所致，業如前
述，又主臥室窗台之裂縫非供行走或踩踏之用，使用人亦不
會行走於其上，且依建築慣例，磁磚接縫應可使用30年不至
於裂開，該裂縫應為建設公司施工不良所導致，而非因時間
經過熱漲冷縮、地震所致，系爭6樓房屋主臥室鋁門窗之接
縫處未加裝止水條，導致水沿著牆壁滲透流入系爭5樓房屋
天花板導致漏水等情，業經鑑定人曾健助證述綦詳（見本院
卷第156頁至第159頁），是被告京城公司於興建系爭5樓
及6樓房屋時容有施工不當、不符建築慣例之情事，又房屋
漏水亦可能影響建築結構之安全性，應認被告京城公司所建
築之系爭5樓及6樓房屋，未具備當時科技或專業水準可合
理期待之安全性，致原告受有系爭5樓房屋修繕費用41,449
元之損害，原告依前揭規定請求被告京城公司如數給付，洵
屬有據。
六、綜上所述，原告依公寓大廈管理條例第6條第1項第2款、
第10條第1項及民法第191條，請求被告張寶玉容忍原告僱
工進入系爭6樓房屋，修繕系爭5樓房屋之漏水部分，並給
付系爭6樓房屋之修繕費用66,707元，及自起訴狀繕本送達
翌日即100年8月24日起至清償之日止，按週年利率5％計
算之利息，暨系爭5樓房屋之修繕費用41,449元，及自追加
起訴狀繕本送達之翌日即101年11月29日起至清償之日止，
按週年利率5％計算之利息。並依消費者保護法第7條之規
定，請求被告京城公司給付系爭5樓之房屋修繕費用41,449
元，及自追加起訴狀繕本送達之翌日即101年11月28日起至
清償之日止，按週年利率5％計算之利息，均有理由，應予
准許，而本件如主文第3項及第4項所示系爭5樓房屋之修
繕費用41,449元，為不真正連帶債務關係，於其中任一被告
給付時，原告之債權於該給付範圍內同獲滿足之清償，故他
被告於該給付範圍內同免責任。又原告變更後聲明之第3項
雖有不足，惟原告已於書狀中表明該項請求為不真正連帶債
務之法律關係，爰修正聲明如主文第3項至第5項所示，附
此敘明。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊及防禦方法，經核與本判
決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所
為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應
依職權宣告假執行。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條。
中華民國102年1月4日
高雄簡易庭法官賴建旭
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國102年1月4日
書記官湯正裕