臺灣嘉義地方法院民事判決 101年度嘉簡字第105號
原 告 劉宗惠
訴訟代理人 劉慧鈴
被 告 永鎮公園廣場大廈管理委員會
法定代理人 王俊智
訴訟代理人 許琴翠
王天賜
侯憲瑞
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國101年12月18日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣陸萬陸仟叁佰叁拾元，及自民國一○○年
十月十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣陸萬陸仟叁佰
叁拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
甲、程序方面：
一、原告起訴原請求被告給付新臺幣（下同）28萬409元，及自
起訴狀繕本送達之翌日起即民國100年10月15日起至清償日
止，按年息5％計算之利息。嗣於言詞辯論期日將請求金額
部分減縮為15萬1,414元（見本院101年11月6日、12月18日
言詞辯論筆錄），核屬減縮應受判決事項之聲明，依民事訴
訟法第255條第1項第3款規定，應予准許，合先敘明。
二、被告於原告起訴時之法定代理人為侯憲瑞，嗣於訴訟繫屬中
變更為王俊智，此有嘉義市政府101年11月5日府工使字第00
00000000號准予申請變更備查函1紙在卷可稽（見本院卷第1
47頁），並據王俊智具狀聲明承受訴訟，核無不合，應予准
許。
乙、實體方法：
一、原告主張：
（一）原告出售門牌號碼嘉義市○○路○○○巷○○○號12樓之3房屋
（下稱系爭房屋）予訴外人 蔡玉春 ，價金為215萬元。但
於96年5月19日交屋後，因連日大雨，造成系爭房屋嚴重
漏水，損害家具及裝潢，蔡玉春以系爭房屋有瑕疵為由，
對原告起訴請求減少價金，經本院以96年度訴字第624號
及臺灣高等法院臺南分院98年度上易字第109號判決（下
合稱系爭前案，已經確定）原告應給付蔡玉春19萬146元
及利息、訴訟費用、執行費用，合計28萬409元。
（二）系爭房屋位於永鎮公園廣場大樓（下稱系爭大樓）的最高
樓，其發生漏水係因該大樓頂層防水層（下稱系爭頂樓防
水層）失效，該頂樓防水層係屬系爭大樓之公共使用空間
，被告有管理修繕義務，且原告曾在94年10月21日被告召
開的第8屆第2次區分所有權人會議（下稱系爭會議）中向
被告反映系爭房屋屋頂有滲水問題，請被告做好防漏，並
經系爭會議決議派員勘查維修（下稱系爭會議紀錄，見本
院卷第141至144頁），惟被告始終未能將系爭大樓頂層防
水層修復，致系爭房屋生嚴重漏水損害，原告因而賠償蔡
玉春28萬409元，其中19萬146元為修復系爭房屋漏水所須
的修繕費用，扣除因窗戶、冷氣口窗龜裂導致漏水的修繕
費用5萬7,486元後，尚餘的13萬2,660元為修復系爭頂樓
防水層所需支付的費用（下稱系爭修繕費用），本應由被
告支出，但因被告未能將系爭頂樓防水層修復完畢，致蔡
玉春轉而向原告求償，原告既已賠償蔡玉春28萬409元（
含13萬2,660元修復系爭頂樓防水層費用），原告自得向
被告請求系爭修繕費用，並加計賠償蔡玉春系爭修繕費用
之遲延利息1萬8,754元（下稱系爭利息），總計15萬1,41
4元，爰依民法第544條、227條規定請求被告賠償15萬1,4
14元等語。並聲明：被告應給付原告15萬1,414元，及自
起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利
息。
二、被告則以：被告已派員至系爭房屋維修漏水，縱使未維修完
善，但被告卻未曾接獲原告表示仍有漏水問題，原告顯然與
有過失，被告實已善盡維修責任，再者公設部分只有樓頂，
其他如窗戶都不是公設，原告請求維修樓頂以外部分並無理
由。又原告在系爭前案被判決賠償蔡玉春之責任與被告無因
果關係，且原告在系爭前案中表示系爭房屋已維修好，今卻
改稱未維修完成，顯然前後矛盾。復在系爭前案中之鑑定過
程未通知被告，被告無法及時表示意見，鑑定結果不可採信
。末原告於96年間曾將系爭房屋原有結構敲掉重新裝潢後再
賣予蔡玉春，亦可能於裝潢時造成漏水等語，資為抗辯，並
聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實（見本院101年12月18日言詞辯論筆錄）
：
（一）原告於93年1月20日起至96年5月9日止為系爭房屋及其坐
落基地的所有權人，有系爭房屋登記第二類謄本、異動索
引在卷可稽，嗣於96年4月17日將系爭房屋出售予蔡玉春
，並於96年5月19日交屋，原告交付蔡玉春系爭房屋時系
爭房屋已有漏水情形。蔡玉春因系爭房屋發生漏水，向原
告請求減少買賣價金，系爭前案判決原告應給付蔡玉春19
萬146元及利息確定等情，亦經本院依職權調取系爭前案
全卷查核誤訛。
（二）系爭房屋的屋頂為共用部分，屬於被告管理範圍，被告有
修繕義務。
（三）原告於系爭會議中提案討論頂樓屋頂磚瓦脫落及屋頂漏水
情形，並經會議決議請抓漏公司會同被告、相關人員及屋
主（原告）一起勘查，若屬公共部分維修費用由被告支付
，有系爭會議紀錄存卷可參。
（四）對於臺灣省建築師公會嘉義縣市辦事處（後更名為社團法
人嘉義市建築師公會，下稱建築師公會）鑑定結果，即該
會嘉院龍民服96訴字第624號鑑定報告書（下稱系爭鑑定
報告）、該會101年10月1日嘉市建師（鑑）字第101084、
101085號函、該會101年10月12日嘉市建師（鑑）字第101
089號函，形式上之真正沒有意見。
四、原告主張其所有系爭房屋因屋頂防水層失效而漏水滲入屋內
，被告未盡修繕義務，致原告在系爭前案中被判賠蔡玉春系
爭修繕費用及利息，原告並已給付完畢，系爭頂樓防水層既
屬系爭大樓之共用部分，當由被告支出系爭修繕費用，被告
應賠償系爭修繕費用及系爭利息等語，則為被告所否認，並
以前詞置辯，則本件爭點厥為：(一)系爭房屋之漏水原因為
何？(二)被告是否對系爭頂樓防水層負有修繕義務？(三)原
告請求被告應給付系爭頂樓防水層失效之必要修繕費用13萬
2,660元並賠償蔡玉春之利息1萬8,754元，共15萬1,414元，
有無理由？如有，原告就本件修繕費用損害之發生或擴大是
否與有過失？茲分述如下：
（一）系爭房屋之漏水原因為何？
系爭房屋之漏水情形，經本院囑請建築師公會鑑定結果，認定
：(1)玄關旁天花板、鄰該天花板之突出牆壁、客廳天花板、
鄰客廳旁陽台天花板均有裂縫有滲漏水情形、主臥房外牆有滲
漏水情形、其餘2間臥房之牆壁外牆因窗角龜裂有滲漏水情形
。(2)玄關入口處旁之天花板有少許裂縫，因屋頂防水層功能
失效，如遇大雨有滲漏水情形；鄰該天花板旁之突出面牆壁、
客廳天花板、鄰客廳旁之陽台天花板，因屋頂防水層功能失效
，如遇大雨有滲漏水情形；主臥房之外牆，因屋頂防水層功能
失效，加上施工之工作縫問題，如遇大雨有滲漏水情形；其餘
2間臥房內之牆壁外牆，因窗戶、冷氣口窗角龜裂，如遇大雨
有滲漏水之情形。(3)滲漏水之最初時間：玄關入口處旁之天
花板、客廳天花板、鄰客廳旁之陽台天花板滲漏水情形，因屋
頂防水層功能失效產生，依其他建築物經驗約在完工後5至7年
皆有防水層隔熱磚起翹防水功能失效現象產生；鄰該天花板旁
之突出面牆壁、主臥房之外牆、其餘2間臥房內之牆壁外牆滲
漏水情形皆屬窗戶角及開口部，依經驗判斷為89年度921大地
震或1022大地震時產生等情，有系爭前案之勘驗筆錄、照片及
建築師公會97年8月14日函附鑑定書、97年10月2日函在卷可稽
（見本院96年度訴字第624號卷第73至第81頁、第91頁、第246
至第249頁，鑑定書外放）。查系爭鑑定報告係由專業建築師
依其鑑定系爭房屋漏水情形之結果，及勘驗房屋現場周遭環境
情形後，本於專業提供前揭鑑定意見，應屬公正且可採。被告
質疑鑑定過程中未曾通知被告派員到場而否認該鑑定報告之結
果云云，尚不可採。是本件系爭房屋之漏水，除系爭房屋之2
間臥室房內之牆壁外牆係因窗戶、冷氣口窗龜裂外，其餘漏水
均係因系爭頂樓防水層失效所致，堪以認定。至被告辯稱公設
部分只有樓頂，其他如窗戶都不是公設部分等語，惟原告已捨
棄除系爭頂樓防水層修繕費用外之漏水部分請求（見本院101
年11月6日言詞辯論筆錄），故對於系爭房屋因窗戶、冷氣口
窗角龜裂而漏水部分，自不在本院審理範圍，是被告前開抗辯
，容有誤會，附此敘明。
（二）被告是否對系爭頂樓防水層負有修繕義務？
1.按稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他方允
為處理之契約。受任人處理委任事務，應依委任人之指示，並
與處理自己事務為同一之注意，其受有報酬者，應以善良管理
人之注意為之，民法第528條、第535條分別定有明文。公寓大
廈管理委員會係經區分所有權人選任住戶若干人擔任管理委員
而組成，係受區分所有權人之委任，而有公寓大廈管理條例第
36條所定處理事務之相關權利及義務。則應堪認原告與被告間
有委任關係。又本件兩造間之委任關係究係有償委任或無償委
任，乃在於被告是否受有原告給付報酬定之，經查，原告雖有
按月繳交之管理費，惟依公寓大廈管理條例第18條及第36條第
7款、第10款規定及系爭規約第10條、第11條規定（見本院卷
第30至32頁），係依區分所有權人會議之決議而繳納，並由被
告負責收支、保管及運用，且需定期提出及公告會計報告、結
算報告等財務報表，可見被告負責收支、保管及運用之管理費
必須與大樓之公共事務有關，亦須受區分所有權人之監督，即
與「報酬」之性質有別，故兩造間之委任關係應為無償委任。
2.次按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負
責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有
權人按其共有之應有部分比例分擔之，同條例第10條第2項前
項亦定有明文。又依系爭大樓住戶規約第2條第1項第2款、第1
2條分別規定：「共用部分：係指不屬專有部分與專有附屬建
築物，而供共同使用者」；「共用部分修繕費用之負擔比例：
共用部分之修繕，其費用由公共基金支付，公共基金不足時，
由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔時，應經由區分
所有權人會議討論依據決議結果行之並公告。但修繕費係因可
歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。
」（見本院卷第24、33頁），此有該規約存卷可參。可知系爭
大樓之共用部分修繕費用之負擔，原則由系爭大樓住戶繳納之
公共基金支付，例外始由區分所有權人按應有部分比例分擔，
惟修繕費係因可歸責於區分所有權人時，由該所有權人自行負
擔。是以，系爭房屋之頂樓非為原告之專有，而頂樓為系爭大
樓之住戶共同使用，是頂樓（含屋頂內之防水層）當屬共用部
分，此亦為被告所不爭執，堪認系爭頂樓防水層為系爭大樓之
共用部分。從而，依上開規定及說明，被告受區分所有權人委
任處理同條例第36條所定事務，且系爭頂樓防水層屬共用部分
，是被告依兩造間之委任契約就系爭頂樓防水層負有修繕義務
。
（三）原告請求被告應給付系爭頂樓防水層失效之必要修繕費用
13萬2,660元並賠償蔡玉春之利息1萬8,754元，共15萬1,
414元，有無理由？如有，原告就本件修繕費用損害之發
生或擴大是否與有過失？
1.按受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之
損害，對於委任人應負賠償責任，民法第544條定有明文。又
無償之受任人，除重大過失外，尚應就具體輕過失負責（最高
法院62年台上字第1326號判例意旨參照）。故本件兩造間之委
任關係為無償委任，已如前述，揆諸上開規定及判例意旨，受
任人之被告應負「與處理自己事務為同一之注意義務」，即應
就具體之輕過失負責。
2.原告主張被告未修繕完全等語，被告則以既已派員修繕，如有
未修繕完全情事，惟原告從未通知被告，被告自不負賠償責任
云云抗辯。查，原告於94年10月21日於系爭會議中提案系爭房
屋屋頂有滲水問題，並做成由被告派員勘查維修之會議紀錄，
有系爭會議紀錄在卷可按，被告於94年10月後曾派員至系爭房
屋內維修，原告亦不爭執，則被告曾就系爭房屋進行修繕，固
無可疑。惟系爭房屋於96年5月19日交屋時已有漏水情事，亦
為兩造所不爭執，且系爭房屋於84年間申請使用執照，有使用
執照申請書附於系爭鑑定報告可參，迄至96年5月19日交付系
爭房屋時，已逾12年餘，是依系爭鑑報告「滲漏水之最初時間
：……因屋頂防水層功能失效產生，依其他建築物經驗約在完
工後5至7年皆有防水層隔熱磚起翹防水功能失效現象產生……
」之記載，堪認被告於94年10月後之派員維修系爭房屋，系爭
房屋仍持續滲漏，是以，被告抗辯系爭房屋經派員維修完畢，
已無漏水現象云云，並非可採。且系爭大樓頂樓發生漏水問題
乙節，早有住戶反映「本大樓104號12、11、10樓1及110號10
樓1住戶反映頂樓漏水，請管委會協助處理……」、「屋頂漏
水，仍未處理104號12-3……P.S.前住屋主反應自921大地震之
後就如此，補縫作法不能改善漏水、屋內牆壁油漆斑落，誰補
償其損失？」、「請再次做好防漏工程，或者一次大翻修屋頂
磚瓦防漏工程，避免日復一日的年年小漏水，室內油漆每隔一
段時間就必須重新粉刷，屋主不堪其擾……」，此分別有系爭
大樓94年3月8日第8屆第8次管理委員會會議紀錄（見本院卷第
140頁反面）、94年5月8日住戶服務意見反應表（見本院卷第1
49頁）及系爭會議紀錄附卷可佐，足見被告在決成系爭會議決
議後迄原告交屋予蔡玉春前仍未能徹底查明漏水原因以盡修繕
義務，從而被告既違反其對系爭大樓共用部分之修繕義務，且
致原告所有系爭房屋發生漏水，其處理委任事務未能盡與處理
自己事務為同一之注意義務，而顯有過失，故被告就原告之系
爭房屋所受之損害具有可歸責之事由。又系爭房屋漏水肇因頂
樓之防水層失效，而該防水層屬共用部分並為被告管理、維護
之範圍，詳如前述，則系爭房屋既因被告怠於維護系爭頂樓防
水層致生原告前開損害，則原告依兩造間委任契約之法律關係
，訴請被告就其所受損害負賠償責任，應屬可採。至被告雖辯
以系爭房屋漏水與原告施作裝潢有關云云，惟被告始終未能就
其所稱之裝潢設施與頂樓防水層之失效有何因果關係舉證以實
其說，是被告此項抗辯，尚不足採。
3.次按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補
債權人所受損害及所失利益為限，民法第216條第1項定有明文
。而該規定所謂所受損害，固包括現存財產因損害事實之發生
而被減少之積極損害，惟該損害與損害行為間須具相當因果關
係，始足當之。再按損害之發生或擴大，被害人與有過失者，
法院得減輕賠償金額，或免除之，民法第217條第1項定有明文
。茲就原告請求被告債務不履行之損害賠償項目，分述如下：
（1）於系爭前案賠償蔡玉春之利息1萬8,754元部分：
原告主張因被告未及時修繕系爭頂樓防水層，致在系爭前
案中尚賠償系爭利息予蔡玉春云云，惟此部分損害並非原
告所受之損害，亦非因系爭房屋存有漏水瑕疵而直接致生
之損害，而為系爭前案中原告應對蔡玉春負瑕疵擔保責任
所生之遲延利息損害，應由原告自己負責，揆諸前開規定
及說明，不能認系爭利息與被告未盡修繕義務有相當因果
關係，是原告此部分請求，尚乏依據，不應准許。
（2）系爭修繕費用13萬2,660元部分：
系爭修繕費用屬於共用部分，被告負有修繕義務，並由被
告之公共基金支出，即屬其對原告之債務。本件被告未能
修復系爭頂樓防水層，而未履行其修繕義務，對於原告因
此賠償蔡玉春系爭修繕費用所受之損害，自應負債務不履
行之損害賠償責任。惟查，系爭房屋在96年5月19日交屋前
係由原告占有管領，被告無從置喙，而依一般經驗法則，
系爭房屋漏水之初若能及早發現，當能避免損害之發生或
擴大，原告自94年10月21日之會議反應迄至96年5月19日
交屋期間，係因其個人因素未能使用系爭房屋，致無法及
時發現系爭房屋漏水，則原告就損害之發生或擴大亦與有
過失，本院參酌雙方之過失程度，認被告與原告應各負50
％之過失責任，而有民法第217條過失相抵規定之適用，即
各負擔6萬6,330元【計算式：132,660÷2＝66,330】。
五、綜上所述，原告依據兩造間委任契約之法律關係，請求被告
應給付6萬6,330元，及自100年10月15日起至清償日止，按
年息5％計算之利息，自屬正當，應予准許，逾此部分之請
求，則為無理由，應予駁回。
六、本判決係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為
被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款之規定，依職
權宣告假執行。另本院依同法第392條第2項之規定，依職權
宣告被告得預供擔保，免為假執行。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用
之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，
爰不逐一詳予論駁，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中華民國102年1月4日
臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭
法官王昌國
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市○○路
○○○○○號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年1月8日
書記官李文政