裁判字號：臺灣桃園地方法院91年訴字第815號民事判決
裁判日期：民國92年01月24日
裁判案由：租佃爭議
臺灣桃園地方法院民事判決九十一年度訴字第八一五號
原告乙○○即丙○訴訟代理人甲○○○被告丁○○訴訟代理人戊○○右當事人間租佃爭議事件，本院判決如左：
主文被告應將坐落桃園縣○○鎮○○段○○○○號、面積一一二平方公尺地上加強磚造建物（如附表複丈成果圖Ａ紅色所示部分）、面積三０平方公尺之鐵皮建物（如附表複丈成果圖Ｃ紫色所示部分）、面積五六０平方公尺之水泥空地（如附表複丈成果圖Ｄ桔色部分）拆除後，將坐落於桃園縣○○鎮○○段三一一、三一三、三一四地號土地返還原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣壹佰伍拾肆萬元供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前以新台幣肆佰伍拾玖萬壹仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告應將坐落桃園縣○○鎮○○段○○○○號、面積一一二平方公尺地上磚造建物（如附表複丈成果圖Ａ紅色所示部分）、面積三０平方公尺之鐵皮建物（如附表複丈成果圖Ｃ紫色所示部分）、面積五六０平方公尺之水泥空地（如附表複丈成果圖Ｄ桔色部分）拆除後，將坐落於桃園縣○○鎮○○段三一一、三
一三、三一四地號土地返還原告。
（二）願供擔保後宣告假執行。
（三）訴訟費用由被告負擔。
二、陳述：
（一）按桃園縣○○鎮○○段○○○○號土地為原告之被繼承人 黃金全 所有，於民國（下同）四十年十月十一日將上開土地出租予被告之被繼承人 鄧阿壽 、 鄧阿戰 ，並定有台灣省桃園縣私有耕地租約員字第一五九號，嗣後本件土地於六十四年由原告繼承，於七十年分割成桃園縣○○鎮○○段三一一、三一三、三一四地號等三筆土地。
（二）被告於繼承本件承租耕地後，竟不思勤奮耕作，反而於承租之耕地上興建房屋居住，且將原耕地之小曬榖場鋪上水泥擴大改建並以磚砌圍牆成大型廣場，並在廣場旁興建鐵皮屋乙棟。
（三）按依最高法院七十年台上字第四六三七號判例：「耕地三七五減租條例第十六條第一項所謂承租應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言；如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，應構成同條第二項所定原租約無效之原因。」及八十三年度台上字第二六三六號判決：「按耕地三七五減租條例第十六條第一項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事工作之用而言。如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均在不自任耕作之列，又承租人固非不得在承租之土地上建築農舍，惟所謂農舍，係指以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，以供堆置農具、肥料或臨時休息之用，而非以解決承租人家族實際居住問題為其目的。如所建房屋係供居住之，即與農舍有間，原審既認被上訴人在系爭土地上建築之房屋面積達一九一平方公尺，包含起居室、神明廳、浴測等非供便利耕作用之房屋。果爾，能否謂其無不自任耕作之情事，尚非無疑」，均認承租人以承租耕地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之例，違反耕地三七五減租條例第十六條第一項前段之規定，依同條第二項，其原定租約無效。
（四）兩造之三七五租約，因被告私自建屋居住而不自任耕作違反耕地三七五減租條例第十六條之規定而無效，而被告私自興建之房屋、鐵皮屋、水泥空地乃無權占有原告之土地則應予拆除。並將所承租之土地返還原告。
三、證據：提出土地登記謄本三份、耕地租約乙份、照片二張等物為證物，並聲請本院履勘現場，且囑託桃園縣楊梅地政事務所測量。
乙、被告方面：
一、聲明：
（一）求為判決駁回原告之訴及假執行之聲請。
（二）如受不利益之判決，願供擔保宣告免為假執行。
（三）訴訟費用由原告負擔。
二、陳述：
（一）本件租佃爭議事件，原出租人即原告之祖父黃金全先生早於五十七年六月間即與答辯人即被告訂立同意書載明，係爭地內北方處同意答辯人即被告興建房屋及應用穀埕空地等。惟所須用地不論多寡一律均依三七五租約，每年應納租穀計算，將來出租耕地如有處分，仍按原三七五租約總面積合併計算等情。基此法律關係之存在，與原告起訴意旨所陳確有不符。
（二）查原告丙○○因未悉其父早已同意答辯人即被告，並未積欠五十三年第一期租穀及乃父黃金全口頭同意答辯人即被告興建房屋等情，誤認被告未經同意，變更耕地使用等（其父居住於新竹縣橫山鄉大肚村三鄰十七之七號，原告丙○○則居住於桃園縣○○鎮○○路○○○號），乃於五十七年四月間以其父黃金全名義向楊梅鎮公所耕地租佃委員會聲請，租佃爭議事件調解。於調解時黃金全並未出席，由其子丙○○代為出席，答辯人即被告依調解事由提出說明：因五三年一期租穀係遭受災害，全部未收成，案經該租佃委員會勘查屬實，依法減免租穀，興建房屋等，業經耕地出租人黃金全先生之同意興建，並要求丙○○先生於下次調解時能夠請耕地出租人即黃金全老先生到場，俾能證明答辯人即被告並未積欠租穀及未經同意即變更使用耕地等情，旋於第二次調解時其父黃金全先生則偕同丙○○同時出席，於調解會時本件租佃爭議事件出租人黃金全均承認前揭答辯人即被告之說明之事實外即向該耕地租佃委員會聲請撤銷租佃爭議調解一案，並請求楊梅鎮公所職員書立，本件爭議事件興建房屋等及一切應用曬穀埕及空地等之同意書，俾免日後遭受災害時又發生減免事件減免租榖而另生爭議。
（三）綜上所述，原告明知於五十七年六月間以其父之名義向楊梅鎮公所耕地租佃委員會聲請本件租佃爭議事件之調解會議，後為其父親即原出租人黃金全先生，於同會第二次調解會時為其父親自聲請撤銷，並自動書立同意書等，答辯人即被告在出租耕地北方處興建房屋等，詎知事隔三十餘年，竟向鈞院提起本訴，依三七五減租條例第二十七條之規定及民法第第一百二十九條第二項第二款之規定之調解或和解尚屬相當。基此本件原告之請求權已罹時效，答辯人即被告依當事人進行主義，懇請鈞院依民法第一百二十五條前段及第一百二十九條第二項第二款之規定，原告請求權時效早已消滅。
三、證據：提出調解租佃爭議通知書、證明申請書、同意書（均為影本）等各乙份為證物。
理由
一、本件原告原為丙○○於訴訟進行中死亡，由其繼承人乙○○於言詞辯論時聲明承受訴訟，業經原告具狀陳明，核無不合，應予准許。
二、本件原告起訴主張：被告與其訂有耕地三七五租約，而被告違反耕地三七五減租條例第十六條之規定，私自在耕地上建設房屋，符合不自任耕作之情事，依法耕地租賃契約有無效之原因，因此依法收回自行耕作，爰依耕地三七五減租條例第十六條第二項之規定提起本件訴訟。被告則以其並無不自任耕作之情事，興建房屋是得到原出租人黃金全之同意，其並無違反耕地三七五減租條例第十六條第一項之情形，故原告耕地契約並無無效之理由，所以原告請求返還系爭耕地顯無理由等語置辯。
三、按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，為耕地三七五減租條例第十六條第一、二項所明定。又此之所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言；如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均非自任耕作，應構成此法條第二項所定原訂租約無效之原因。又佃農在承租耕地上固允許有農舍之存在，但此所謂農舍，乃以便利耕作而設，並不以解決佃農家族實際居住問題為目的（參照最高法院七十年台上字第四六三七號、六十四年度台上字第五七一號判例）。經查：（一）兩造間就原告所有坐落於桃園縣○○鎮○○段第三一一、三一三、三一四地號等三筆土地，訂有三七五租約，此為兩造所不爭執，附有土地登記謄本在卷可稽。（二）坐落於三筆三七五租約耕地中之三一一地號土地上之二樓加強磚造樓房（面積一一二平方公尺）係被告所建，目前屋內有多間房間，供居住使用，另在旁邊有一磚造建物（面積一四六平方公尺），為原來被告所居住之用，而被告抗辯興建建物經過原出租人黃金全同意，則黃金全同意之部分係磚造部分，還是包括二層樓建物部分，係本案之爭執點。１、證人 蔡永日 對於本院詢問：「提示系爭二層樓房之照片是否你蓋的」，「土磚拆除後是我蓋的。時間不清楚。」；「提示照片內是否全部你蓋的？（紅磚房屋部分是否你蓋的？）時間相差多久？」，「是我蓋的。
紅磚房屋是五○幾年蓋的。時間是相差沒幾年。」（詳見本院九十一年十月二十五日言詞辯論筆錄），可知被告之紅磚房屋是於五十幾年蓋的，而二層樓建物是將磚造建物部分拆除後所興蓋的，衡諸常情，在新建房屋後，除非有毀損或其他特殊情事，一般人不會將房屋拆除另外興建。２、系爭二層樓建物外觀新穎，顯非興建已久之建物，而於五十七年間要興建如此二層樓建物，在當時顯非易事，且被告並無提出任何於五十七年間之興建證明以實其說。綜上所述，被告所辯建造房屋前業已得到原出租人黃金全之同意，應是指附圖Ｂ磚造建物部分，而系爭二層樓加強磚造建物，被告並無得到出租人之同意下所增建。（三）另就坐落於三一一地號上如附表複丈圖Ｄ所示之水泥空地，原告主張當初答應使用作為曬榖之用並無如此大，被告陳述業經原出租人黃金全同意時即如此大，然以Ｄ所示面積為五六０平方公尺，三一一地號土地為一七００平方公尺，此有複丈成果圖及土地登記謄本在卷可稽，水泥空地之面積達三一一地號之三分之一強，衡諸常情，承租農地應以耕作為目的，應將農地作最大使用，被告將三一一地號土地之三分之一作為曬榖之用，加上其他建物即達八四八平方公尺，超過三一一地號土地面積之二分之一，故被告供稱原出租人黃金全所同意之面積即是如此，不足採信。故被告在系爭土地興建二層樓加強磚造建物、水泥空地，依上揭判例，顯非自任耕作，故原告主張被告於系爭土地有非自任耕作之情事，應可採信。
綜上所述，原告主張被告有不自任耕作之情形，依照耕地三七五減租條例第十六條第二項原訂租賃契約無效，得由出租人收回自行耕種，而主張被告應將系爭耕地租約土地上之建物除去後將土地返還，於法有據，為有理由，應予准許。
四、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核均無不符，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。
五、因本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中華民國九十二年一月二十四日
臺灣桃園地方法院民事第一庭~B法官張益銘右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國九十二年一月二十四日~B法院書記官卓清和