裁判字號：臺灣臺北地方法院89年訴字第1480號民事判決
裁判日期：民國90年04月30日
裁判案由：給付買賣價金
臺灣臺北地方法院民事判決八十九年度訴字第一四八○號
原告即反訴被告聯翔興業股份有限公司法定代理人甲○○訴訟代理人 林維堯 律師被告即反訴原告丁○○住台北市○○路○○巷○弄十一之二號二樓
丙○○住台北市○○路○○巷○弄十一之二號三樓右二人訴訟代理人乙○
施竣中 律師複代理人 南雪貞 律師
程弘模 律師右當事人間請求給付買賣價金事件，本院判決如左：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴被告應給付反訴原告丁○○新台幣肆佰陸拾貳萬元，及其中新台幣叁佰陸拾陸萬元部分，自民國八十六年八月十六日起，另新台幣玖拾陸萬元部分，自民國八十八年八月十二日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
反訴被告應給付反訴原告丙○○新台幣肆佰陸拾貳萬元，及其中新台幣叁佰陸拾陸萬元部分，自民國八十六年八月十六日起，另新台幣玖拾陸萬元部分，自民國八十八年八月十二日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
反訴原告其餘之訴駁回。
本訴訴訟費用由原告負擔。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔。
本判決第二、三項於反訴原告丁○○、丙○○分別以新台幣壹佰伍拾肆萬元為反訴被告供擔保後，得假執行。反訴被告如於假執行程序實施前，分別以新台幣肆佰陸拾貳萬元為反訴原告丁○○、丙○○預供擔保，得免為假執行。
反訴原告其餘假執行之聲請駁回。
事實
甲、本訴部分：
壹、原告方面：
一、聲明：
（一）被告丁○○應給付原告新台幣（下同）四十八萬元暨自民國（下同）八十八年九月十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並自八十八年九月十一日起至清償日止按日給付原告四千八百元。
（二）被告丙○○應給付原告四十八萬元暨自八十八年九月十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並自八十八年九月十一日起至清償日止按日給付原告四千八百元。
（三）願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）被告丁○○、丙○○於八十五年五月三十日分別與原告訂立房地買賣契約書，向原告購買座落於台北市○○區○○段一小段271、277、278、278-1、279、
282、235-4、281、273、274、276等地號土地上，由原告所興建之「雙薪報喜」大廈地上第二樓編號Ｂ９棟之建物乙戶及其土地持分，及第三樓編號Ｂ９棟之建物乙戶及其土地持分，此有房地買賣契約書兩份可稽（詳原證一、二）。而依上開房地買賣契約書第二、三條約定，被告等應給付原告之總價款均為五百一十萬元，其中房屋價款一百五十三萬元，土地價款三百五十七萬元，付款辦法按房地買賣契約書附件「付款分配明細表」分期給付價款。
（二）房地買賣契約書附件「付款分配明細表」之約定，被告之付款分為四期第一期：①定金、簽約金為三十萬元。②第二期：產權過戶前應給付三十萬元。③第三期：公司優惠貸款一百四十四萬元，而此部分被告之付款方式依該「付款分配明細表」附註第⑵點，雙方同意於乙方（即原告）取得本建物使用執照後，在交屋前，由甲方（即被告等）開立票據，分三年三十六期平均繳付予乙方，甲方並於簽約同時簽立『分期付款承諾書』乙份為憑（參照原證一、二房地買賣契約書之附件）④第四期：銀行貸款三百零六萬元查本件被告等均已依約給付第一、二期價款，第四期銀行貸款已由原告代被告等向銀行申辦貸款手續，並已獲銀行同意撥付予原告抵償價款，而原告業已將房地過戶予被告並均於八十六年八月十六日經被告驗屋完成後交付被告使用(詳原證六)。
（三）然而，第三期公司優惠貸款一百四十四萬元部分，被告等雖均分別開立卅六紙金額均為四萬元之本票交付原告按月提示受償，但自八十八年九月十日起，原告提示屆期之本票，被告即拒不付款，迭催彼等給付均未果。
（四）按房地買賣契約書附件『分期付款承諾書』第二項約定，立承諾書人（即被告）如有一期未按時履行時，所有未到期債務即視為全部到期，因本件被告分別尚欠八十八年九月至八十九年八月共計十二期之價款各為四十八萬元未付，此有被告所簽立之本票可稽（詳原證三），而被告等既已自八十八年九月十日起拒絕給付，依上開約定，所有未到期之分期價款債務視為全部到期，即應提前以八十八年九月十日為到期日，故本件原告請求被告等分別給付四十八萬元之價款暨自八十八年九月十一日起之法定遲延利息，即屬有據。
（五）又依附件『分期付款承諾書』第五項，如被告等未按期償付各期價款，每日按應償還金額百分之一計算，加付違約金。依此項約定，因被告等自八十八年九月十日起即未按期償付各期價款，且雙方約定，被告等如有一期未按時履行，所有未到期之債務已視為全部到期，故八十八年九月十日起彼等應償還之金額即為四十八萬元，其每日違約金按應償還金額之百分之一計算，即為四千八百元，爰請求被告等應分別自八十八年九月十一日起至清償日止，按日給付原告違約金四千八百元。
（六）關於被告行使同時履行抗辯之陳述：１被告對原告之請求，主張系爭房屋有廚房淹水之瑕疵，彼等得主張同時履行抗辯，拒絕給付。
２原告認為買賣固為雙務契約，但依民法第三百四十八條第一項規定，出賣人所
負義務為交付其物於買受人，並使其取得所有權；而依民法第三百六十七條規定，買受人所負之義務為交付約定價金。因此買賣價金之對價為買賣標的物之交付及其所有權之移轉，本件原告業將系爭房屋及其基地交付被告並移轉所有權完畢，為被告不爭之事實，故原告依買賣契約所負義務已履行完畢，被告所負交付價金義務則尚未完全履行，其主張同時履行抗辯為無理由。況本件款項係原告給與被告之優惠貸款，亦即本屬被告應先行給付之自備款，但由原告給予無息貸款，由被告分期償還，其性質為貸款，被告尤無拒絕給付或主張同時履行抗辯之理由。
（七）關於被告所謂廚房淹水瑕疵之抗辯：１被告拒絕給付其所各欠四十八萬元價金；係以系爭二、三樓房屋之廚房均有排
水不良造成淹水之瑕疵為理由，並認為排水不良之瑕疵係可歸責於原告之原因所造成，但對於所謂排水不良之瑕疵為可責於原告之事實並未舉證證明之。
２就被告所指系爭房屋排水不良，原告曾多次通知系爭建物水電工程之承包商訴
外人捷揚工程股份有限公司（下稱捷揚公司）前來處理排水不良問題，經查造成排水不良之原因，係各樓層住戶廚房排水未妥善處理飯屑、菜屑等廚餘之過濾，致使排水管內堵塞大量乳化油脂、飯菜殘渣、毛髮，阻礙排水（詳原證五），足見排水不良是使用不當所致，而非被告所指之瑕疵。況原告係於八十六年八月十六日交屋與被告，有交屋證明書可稽（詳原證六），系爭房屋經被告使用二年餘始發生排水不良情事，而於八十八年九月廿七日以存證信函通知原告，益見排水不良係使用不當所致，非所謂房屋有瑕疵，自與原告無關。
（八）關於被告所謂未按圖施工之抗辯：１被告辯稱買賣價金包括建物結構工程，其施工結構應以依照建築主管機核准之
設計圖為準，並以捷揚公司八十八年十二月八日八八薪捷字第八八一二０八號函所載：「有關本處廚房排水管，施工與圖示不符，是施工進行中因多種工項配合，而致許多突發狀況未能及時掌控，使該原配管二樓到一樓段被泥水堵塞，導致必須就近改配引接管道間排水幹管...」作為指摘原告未按圖施工之證據方法。
２原告認為被告此項抗辯不足採信，理由如左：
①排水管線之舖設，不屬結構工程，首應澄清，被告妄稱原告結構工程未按圖施工並不實在。
②被告引用訴外人捷揚公司之函件內容，係斷章取義。查被告原係指摘原告興
建系爭房屋偷工減料，造成排水不良，原告認為有關水電工程係由訴外人捷揚公司承包，遂要求該公司負責處理，該公司乃以前開函件指出排水不良係使用不當所致，為杜後患而提出改善方案，並說明施工期間因原配管二樓至一樓段於灌漿時遭混凝土堵塞，而改配引接管至排水幹管，其與圖示不符之處，係該公司施工後疏未修改竣工圖之故，並非未按圖施工，被告擷取訴外人捷揚公司來函其中一小段文字，再予曲解為未按圖施工，係斷章取義，非有理由。
③又訴外人捷揚公司將原配管改配引接管至排水幹管，係將廚房排水（含洗槽
與廚房地排）和洗衣機排水共管，不僅符合法令規定，亦曾徵得原設計水電管線之日誠電機事務所同意，此有台北市政府工務局衛生下水道工程處八十九年五月三日北市工衛營字第八九六０八一二八００號函明白答覆：「經查『台北市○○○○道法規』肆．台北市○○道用戶排水設備標準第十條、建築技術規則建築設計施工編部分條文第四十九條規定洗衣機排水應屬生活雜排水，故廚房排水與洗衣機排水共管不違背下水道法規」（詳原證七），及日誠電機事務所八十九年五月十日函稱：「本事務所設計施工圖（SP-9）部分即要求承包商將排水管於二層平面處轉折至管道間，一樓另外單獨污水排水管轉折至管道間，主要為考慮八樓污水管不要直接沖至一樓，造成衝擊力太大損壞管線」（詳原證八）可證，因此原告並無被告所指未按圖施可言。
（九）關於被告所謂偷工減料問題：被告於本院院履勘現場時，一再指稱污水會透過插座位置流出來，並稱原告少配一支落水管云云，唯查插座為電線管路，與污水管完全無關，不可能有污水由插座流出情事，本院勘驗時，亦未見污水自插座流出，足見被告所指委屬虛妄，不足採信；另原告係按圖施工，被告指為少配落水管云者，並未舉證以實其說，亦不足採。
（十）所謂解除契約或減少價金問題：如前所述，被告之廚房排水不良，係由於該大樓住戶排水時未過濾廚餘飯菜殘渣造成堵塞，亦即使用不當所致，並非原告交付房屋有瑕疵，且原告除多次指派水電承包商前去清理排水口外並提出各項改善方案，甚至在庭外試行和解之過程中，原告認為排水不良雖係使用不當所致，仍願盡力設法予以加配排水管改善，但均為被告拒絕，系爭房屋廚房排水不良，既非原告施工所造成，即無所謂瑕疵可言，被告主張解除契約或減少價金均非有理。
貳、被告方面：
一、聲明：
（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。
（二）願供擔保請准宣告假執行。添
二、陳述：
（一）查被告二人於八十五年五月三十日分別向原告購買現今門牌號碼為台北市○○區○○路○○巷○弄○○號之二號二樓、三樓各乙戶及其座落基地，即為雙薪報喜大廈Ｂ棟地上第二樓、第三樓房地，此有兩造之買賣契約書兩份可稽。
（二）次查買賣契約為一雙務契約，依前揭契約第二條第三款約定，「前開房屋款包括依本約有關之結構工程、一切設計隔間室內外飾及設備等工程費用...在內」，又契約第六條復約定「本約之房屋甲方（指被告）全權委託乙方（指原告）規劃設計，其施工結構以依照建築主管機關核准之設計圖說及計算為準...足證原告依約負有提出與建築主管機關核准之設計圖相符之標的物之義務，否則即屬債務不履行，構成不完全給付且妨礙被告等人就標的物使用之經濟效益合先陳明。查排水管線之舖設仍須依主管機關核准之圖說施工，為兩造締約時之真意，而契約書所載之結構並非僅指結構體，原告明知竟謂僅指結構體工程，不足採信。今被告等自交屋後始發現廚房淹水嚴重，委託專家始發現原告施工明顯與核准圖說不符始造成二、三樓大量淹水，事態嚴重根本無法居住，並曾於八十八年九月二十七日假台北郵局七十五支局以第二五０號存證信函告知前揭情形並表示於原告修繕完畢前暫時拒絕繳納期款即主張民法二百六十四條之同時履行抗辯權。爾後幾度與原告公司磋商解決原告亦肯認系爭建物有前揭重大瑕疵存在，並以八十八年十二月八日台北漢中街郵局第八號存證信函函覆在案，且更以台北郵局漢中街郵局第九八七號存證信函將前揭情形通知水電承包商訴外人捷揚工程股份有限公司於八十八年十二月八日另以八八薪捷字第８８２１２０８號函表示：「有關本處廚房排水管、施工與圖示不符，是施工進行中因多種工項配合，而放許多突發狀況未能及時掌控，使該原配管二樓到一樓段被泥水堵塞，導致必須就近改配引接管道間排水幹管...」，足證原告公司未依主管機關核准圖說施工致原規劃之直立排水管（應垂直配置至地下室集水污池）遭泥水堵塞，此一事實原告於施工期間明知前情竟不思解決回復與原設計圖說相符之設備，擅自將原規劃將原垂直管路隨意變更改配管路，蓋原來垂直管路較平配管路短且排水效果良好，平配管路除路逕較長且因重力關係亦較易阻塞，否則豈有剛交屋即有排水不順致室內積水之情形，尤有甚者，此種瑕疵為原告施工時即明知，且既與施工圖說不符，如何得通過市政府工務局衛工處之檢驗？進而取得使用執照？
（三）被告等發現購買之系爭建物欠缺原告保證之品質，且原告故意不告訴未依主管機關核准之配置圖施工嗣被告發現前開重大瑕疵即與原告公司聯絡未果並隨即發函通知原告被告並未怠於通知，且依反訴解除契約或請求減少價金，退萬步言，依民法第二百六十四條第一項規定「因契約互負債務者於他方當事人未為對待給付前得拒絕自己之給付」是被告等依法亦得為同時履行抗辯權之主張，是原告之價金請求權因被告等主張解除契約或請求減少價金而不復存在或因被告等主張同時履行抗辯權而暫不得行使，故原告請求依法應予駁回。添
（四）原告另認為買賣固為雙務契約，但依民法第三百四十八條第一項規定，出賣人所負義務為交付其物於買受人，並使其取得所有權；而依民法第三百六十七條規定，買受人所負之義務為交付約定價金。因此買賣價金之對價為買賣標的物之交付及其所有權之移轉，本件原告業將系爭房屋及其基地交付被告並移轉所有權完畢，為被告不爭之事實，故原告依買賣契約所負義務已履行完畢，被告所負交付價金義務則尚未完全履行，其主張同時履行抗辯為無理由云云，惟查出賣人依約應履行之義務，其未為完全給付，買受人自得拒絕支付尾款。
（五）有關系爭建物之瑕疵，經本院八十九年六月十四日履勘現場查證屬實，查因原告未依原設計圖施工，致排水孔無法達到排水效果，被告權宜之計乃先用一塑膠蓋塞住，勉強居住，否則一旦拔開塑膠蓋，臭味四溢，污水、廢水、泡泡、穢物全部從水管溢出亦有照片，豈容原告設詞抵賴。尤有甚者，污水尚會透過插座位置流出，此外三樓房間亦有漏水，二樓牆壁亦出現水漬，加上二樓廚房上方原設計應為二．０公釐現為一．六公釐，易生電線走火，致被告不敢使用，徹底影響被告居住環境生活品質。又；所謂瑕疵擔保責任為法定無過失責任，原告竟然能徒口空言表示系爭房屋沒有瑕疵？再者，系爭建物何以會漏水？終其根源原告未依核准圖說興建使然，蓋於答證三號捷揚公司之信函中亦足以證明，原配管二樓到一樓被泥水堵住始有必要改接引接管，然施工過程中所造之堵塞現象，原告發覺後並未立即排除，反而變更管道位置致造成現狀，此種不利益，又豈能歸諸被告。
（六）第查，原告所謂造成排水不良之原因，係各樓層位戶廚房排水未妥善處理飯屑等廚餘，致排水管內堵塞大量乳化油脂、飯菜殘渣...云云等，首先，原先規劃時為直立排水管通至地下室之集污水池，而現狀為原告未經申請變更改為平配管路（從二樓底板平面經過），除路逕較長且因重力關係自較易阻塞，原告為資深建築公司，豈有不知之理？既係如此自應就此現象加以防範處理，豈可事後歸責被告？再者，依原告庭呈附件法規明定「污水排水系統應裝設存水彎、清除口及通氣管，排水中含有油脂、砂粒、易燃物或其他固體物時，應依建築技術規則相關規定置油脂截留器或分離器等攔污設備。」及建築技術規則建築設計施工編部分等二十九條第十條排水系統應裝存水彎、清潔口、通氣管及截留器或分離器等衛生上必要之設備。是縱有原告所指情形，亦屬原告設置規劃不當，何況改成平配管路，其口徑自應較粗，惟原告並未如此設置，是原告全歸責於住戶使用不當，並不公平。
（七）第查原告另謂被告原係指摘原告興建系爭房屋偷工減料，造成排水不良，原告認為有關水電工程係由捷揚公司承包，遂要求該公司負責處理，該公司乃以前開函件指出排水不良係使用不當所致，為杜後患而提出改善方案，並說明施工期因原配管二樓至一樓段於灌漿時遭混凝土堵塞，而改配引接管至排水幹管，其與圖示不符之處，係該公司施工後疏未修改竣工圖之故，並非未按圖施工...云云。首先原告亦自認系爭房屋確有排水不良等問題，遂特別發函要求承包商處理，而承包商亦函覆原告指出之所以改配引接管到排水幹管與核准圖說不符，係因灌漿時遭混凝土堵塞等語，首先何以原供排放污水用之管道會遭混凝土堵塞？可見原告施工不當。再者，既於施工期間發現何以未為任何修復即隨便改配引接管？又原告既於施工期間即知有此一情形而被告剛好購買二樓三樓，何以未曾主動告知被告，即擅自更改管路？蓋被告原先購買之建物其樓地板（二樓至一樓間）下根本沒有任何排水管路，益發足見原告有不完全給付之情形存在，此外申請使用執照建管機關乃係依原告提供之平面竣工圖審查，原告既知其竣工圖與實際狀況不符，何以未告知建管關審查人員？其不法居心實昭然若揭，又豈容事後以疏未修改竣工圖等詞搪塞？
（八）又原告以原證七台北市政府工務局衛生下水道工程處函指出，廚房排水與洗衣機排水共管不違背下水道法規，及原證八之日誠電機事務所函稱「本事務所設計施工圖SP-9部分即要求承包商將排水管於二層平面處轉折至管道間，一樓另外單獨污水排水管轉折至管道間，主要為考慮八樓污水管不要直接沖至一樓，造成衝擊力太大損壞管線」云云，首先日誠電機事務所之函文乃於八十九年五月十日由原告私自委託其發文，而其原先施工圖即委由該事務所規劃，並取得報酬自難期為與事實相符之陳述，被告於此否認其真實性。再者，觀其來函內指出原先設計施工圖即要求承包商將排水管於二層平面處轉折至管道間...云云，首先原先設計施工圖並未有如此之設計存在？其次捷揚公司之函件亦為原告肯認乃係於施工期間發現灌漿時遭凝土堵住所為之權宜變更措施，何以日誠電機事務所竟稱原來設計施工圖即有此一設計？請問該施工圖在那裡？何時為規劃設計？有無送主管機關審驗？亦請原告舉證說明，否則日誠電機事務所恐涉及出具不實證明書之責任，至於所謂有無合乎台北市○○○○道法規並非本案爭執之重點，縱使廚房排水與洗衣機排水得以共管設置，惟原告申請時並未依共管設置方式處理，且原告偷工減料連洗衣排水立管根本未配裝，竟偽言二者得以共管設置，再兩造契約約定須以主管機關核准圖說之設置方屬兩造買賣契約標的範圍，今原告只要舉證證明現時共管設置之方式當時業經主管機關審核通過，何以原告無法提出？
乙、反訴部分：
壹、反訴原告方面：
一、聲明：
Ａ、先位聲明：
（一）反訴被告應給付反訴原告丁○○四百六十二萬元，其中三百六十六萬元部分應自八十六年八月十六日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，九十六萬元部分應自八十八年八月十二日至清償日止按年息百分之五計算之利息，暨自八十六年八月十六日起按日給付四千六百二十元之違約金。添
（二）反訴被告應給付反訴原告丙○○四百六十二萬元，其中三百六十六萬元部分應自八十六年八月十六日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，九十六萬元部分應自八十八年八月十二日至清償日止按年息百分之五計算之利息，暨自八十六年八月十六日起按日給付四千六百二十元之違約金。
（三）願供擔保請准宣告假執行添
Ｂ、備位聲明：
（一）反訴被告應各給付反訴原告丁○○、丙○○各五十二萬元暨自八十八年八月十二日至清償日止按年息百分之五計算之利息。添
（二）反訴被告應各給付反訴原告丁○○、丙○○各一百萬元暨自八十九年六月六日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。添
（三）願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
Ａ、先位聲明部分：
（一）陳述事實同本訴部分，被告之陳述（一）、（二）。
（二）按「物之出賣人對於買受人應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少通常效用或契約預定效用之瑕疵。」「所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常之交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值或依當事人之決定，認為物應具備之價值效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。」民法第三百五十四條第一項，最高法院七十三年台上字第一一七三號判決參照，今反訴原告等發現購買之系爭建物欠缺原告保證之品質（詳契約第四條約定），且反訴被告故意不告知其未依主管機關核准之配置圖施工，嗣反訴原告發現前開重大瑕疵即與反訴被告公司聯絡未果並隨即發函通知反訴原告並未怠為通知義務。按「買賣標的物因有瑕疵，而出賣人依前五條之規定應負擔保之責者，買受人得解除契約或請求減少價金」民法第三百五十九條定有明文。雖依民法第三百六十五條規定買受人之解除權於物之交付後六個月間因不行使而消滅，惟因本件瑕疵乃係反訴被告於施工期間即明知存在，此由本訴答證三即足證明（按債務人之代理人或使用人關於債之履行有故意或過失時，債務人應與自己之故意或過失，負同一責任，民法第二百二十四條定有明文）今反訴被告於交付時故意不告知有瑕疵，且嗣反訴原告發現即馬上通知反訴被告，是反訴原告依民法第三百六十五條第二項規定亦得以解除契約，並以八十九年六月五日反訴狀之送達為解除契約之意思表示。
（三）出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任添倘買受人係主張出賣人不為完全之給付者，則依左列情形，分別判斷之：
１瑕疵不能補正者：如係因可歸責於出賣之人事由所致，則類推適用第三百二十
六條第二項規定第二百五十六條之規定，債權人得解除契約，今反訴被告未依債之本旨給付，且系爭標的物結構體已完成倘欲回復原主管機關核准之施工圖施工須將整個管道間拆除，根本不可能且須得到全體住戶同意，是自屬給付不能，反訴原告自得以本訴狀之送達為解除契約之意思表示。添２反之，如反訴被告認為此種瑕疵係可能補正亦類推適用給付遲延之法則，買受
人得拒絕受領該不完全給付而請求補正。瑕疵係因可歸責於出賣人之事由所致者，並得請求賠償補正前所受之損害（參照民法第二百三十一條第一項），若補正後之給付買受人無利益，買受人得拒絕受領請求賠償因不履行而生之損害（參照民法第二百三十二條）。在出賣人補正或賠償損害以前，買受人得行使同時履行抗辯權。今反訴原告發現上開重大瑕疵並曾通知反訴被告並催告其修補，此有存證信函可稽（詳本訴答證一），自八十八年十一月二十四日反訴原告催告迄今，亦未見反訴被告為任何補正，依民法第二百五十四條規定：「契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時得解除其契約。」今反訴原告既已合法催告，反訴被告遲未修繕自可認定給付遲延或者拒絕修繕，反訴原告自得依法解除契約並以八十九年六月五日之反訴狀之送達為解除契約之意思表示，添
（四）按兩造系爭買賣契約第六條：「委託規劃及施工標準：一、本約之房屋甲方全權委託乙方規劃設計，其施工結構以依照建築主管機關核准之設計圖說及計算為準...」反訴被告之工程施作既未按照建築主管機關核准之設計圖說及計算已如前述，顯已有違兩造契約之約定，自不得認系爭房屋已依約竣工，是以按兩造契約第十四條：「違約罰則：...⑶乙方逾期竣工每逾一日按本戶房屋已繳款（不含甲方要求之設計變更），千分之一計算違約予甲方，乙方不能履行契約經甲方催告滿九十日仍不能竣工時，甲方得解除本約，及與本約有連帶關係之契約。解約時，乙方應將已收價款附加銀行利息，全部退還甲方。」查，反訴被告之施工結構既未按建築主管機關核准之設計圖說，則自係不能認已依約竣工，反訴原告前已依約催告（八十八年十一月二十四日），至今早已逾九十日，仍未見反訴被告改正依圖施工完竣，是以反訴原告自得依上開契約第十四條之規定向反訴被告主張解除契約並以本訴狀之送達為解除契約之意思表示，又按民法第二百六十條之規定：「解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求。」是以反訴原告第亦得爰此分別向反訴被告請求自八十八年入月十六日開始（以交屋日計算）按已繳價款千分之一計算之違約金，因此所受之損害。
（五）兩造買賣契約既已解除，反訴被告自無受領價金之權限，反訴原告自得依民法第二百五十九條、第一百七十九條規定主張返還並附加自受領時之利息償還之。其中反訴原告二人各自繳交價金三百六十六萬元部分反訴原告等先暫以交屋日（八十六年八月十六日）作為利息計算點，其餘九十六萬元反訴原告依契約付款分配明細表按月繳付部分，受擬自最後一期（八十八年八月十一日）之翌日計算利息而為如訴之聲明第一、二項請求。
Ｂ、備位聲明部分：
（一）陳述事實同本訴部分，被告之陳述（一）、（二）。
（二）今反訴被告於交付時故意不告知有前開瑕疵存在，且嗣反訴原告發現即原上通知反訴被告，倘本院認為先位部分解除契約不合法，反訴原告亦得主張減少價金各一百萬元，每戶買賣價金變為四百一十萬元，是反訴被告自有溢收反訴原告各五十二萬元部分，是反訴原告自得依民法第一百七十九條規定請求返還並請求自八十八年八月十二日至清償日止按年息百分之五計算之利息，為如備位聲明第一項請求，其減價標準容後補呈。添
（三）反訴被告公司為一企業經營者，反訴原告等分別為消費者，故本件爭議為消費爭議具有消費者保護法之適用，殆無疑義，再者消費者保護法第七條第一項規定及企業經營者應確保其提供之商品或服務無安全或衛生上之危險，依同法施行細則第五條第一項之規定，未具通常可合理期待之安全性時為本法第七條第一項所稱安全或衛生上之危險，查反訴被告明知其房屋未依核准之施工圖施工，易致漏水、阻塞，對消費者居家生活安全衛生造成妨害，竟仍故意隱瞞未告知反訴原告當然是安全、衛生有欠缺具有安全衛生上之危險自應負損害賠償責任，至於原告所受之損害即為系爭建物所減少之價值各一百萬元。另消費者保護法第五十一條之懲罰性賠償金之規定，並非在填補損害，而係在於懲罰具有惡生之企業經營者，並赫阻該企業及其他企業經營者不敢繼續以不法之行為侵害消費者權益，本件反訴被告為一建築專業經營者，對其銷售之房地，至少應本於法令之要求，今其明知其並未依圖施工，更違背重要交易事項隱匿不告知反訴原告，致反訴原告陷於錯誤進而辦理對保交屋手續並陸續分期給付價金，造成嚴重損害，反訴原告花費鉅資購買之房屋，其廚房竟無法使用、陽台、屋內更易積水，此種窘境均係因反訴被告為導致，其惡性不可謂不大。本件反訴原告等對反訴被告等請求懲罰性賠償金係依其對建築業應有之專業性之輕率態度，復以其對本件具體個案之積極欺罔行為可歸責性高，爰請求所受損害各一百萬元作為懲罰反訴被告公司之範圍，依法並無違誤。
貳、反訴被告方面：
一、聲明：
（一）反訴原告之反訴均駁回。
（二）如受不利益之判決請准供擔保免為假執行。
二、陳述：
Ａ、先位聲明部分：
（一）反訴原告主張系爭房屋有排水不良之瑕疵，此為施工時已存在，反訴被告故意不告知，又此項瑕疵為不能補正，縱能補正，反訴被告亦屬給付遲延，故其得依民法三百六十五條第二項、及類推適用第二百二十六條第二項、第二百五十六條、第二百五十四條規定以反訴訴狀之送達為解除契約之意思表示，並請求回復原狀及給付違約金。
（二）惟查系爭房屋排水不良係因使用不當所造成，並非反訴被告交付之房屋有瑕疵已如前述，尤有進者，反訴原告已遷入居住使用多年，且從未舉證證明其所謂瑕疵已達不能補正程度，反而拒絕反訴被告改善排水之誠意，故反訴被告實無所謂故意不告知瑕疵，或瑕疵不能補正之給付不能或給付遲延可言，因此其解除契約顯非有理。至於反訴被告明知排水不良是使用不當所造成，但仍多次促使捷揚公司前去清理疏通並提出多項改善方案，係出於服務客戶之立場所提供之額外服務，不能以此遽認反訴被告有何責任，尤不能因反訴原告拒絕反訴被告之額外服務而妄指反訴被告應負遲延責任。
Ｂ、備位聲明部分：
（一）反訴原告自知其解除契約顯非有理，故另各請求減少價金一百萬元，或依消費者保護法第五十一條請求懲罰性賠償金一百萬元，並扣抵其未付價款四十八萬元後，各以備位聲明要求反訴被告給付五十二萬元。
（二）然如前所述，系爭房屋並無所謂原告所指瑕疵，且就房屋價格僅一百五十三萬元，其係以何標準要求高達一百萬元之減價或賠償亦未提出任何證據說明之，空言徒託均非有理。
理由
甲、本訴部分：
一、本件原告起訴略以：被告丁○○、丙○○分別與原告訂立房地買賣契約書，向原告購買座落於台北市○○區○○段一小段271等地號土地上，由原告所興建之「雙薪報喜」大廈地上第二樓編號Ｂ９棟之建物乙戶及其土地持分（下稱系爭二樓房屋），及第三樓編號Ｂ９棟之建物乙戶及其土地持分（下稱系爭三樓房屋），依約定被告均應給付原告五百一十萬元，且原告業已將上揭系爭房屋過戶予被告並均於八十六年八月十六日經被告驗屋完成後交付被告使用。詎價金第三期公司優惠貸款一百四十四萬元部分，被告等雖均分別開立三十六紙金額均為四萬元之本票交付原告按月提示受償，但自八十八年九月十日起，原告提示屆期之本票，被告即均拒不付款，依約所有未到期之分期價款債務視為全部到期，即應提前以八十八年九月十日為到期日，故本件原告請求被告等分別給付四十八萬元之價款及自八十八年九月十一日起之法定遲延利息；另被告等未按期償付各期價款，依約被告等亦應分別自八十八年九月十一日起至清償日止，按日給付原告違約金四千八百元等語。
二、被告則以：原告依約負有提出與建築主管機關核准之設計圖相符之標的物之義務，否則即屬債務不履行，是排水管線之舖設應依主管機關核准之圖說施工，惟被告等自交屋後始發現廚房淹水嚴重，委託專家始發現原告施工明顯與核准圖說不符始造成二、三樓大量淹水，事態嚴重根本無法居住，是曾於八十八年九月二十七日以存證信函告知原告前揭情形，並表示行使同時履行抗辯之意思；且因系爭房屋均欠缺原告保證之品質，原告又故意不告訴未依主管機關核准之配置圖施工之重大瑕疵，則原告之價金請求權亦因被告等於訴訟中解除契約或請求減少價金而不復存在等語置辯。
三、原告主張被告分別向其購買系爭二、三樓房屋，價金均為五百一十萬元，且原告業已將上揭系爭房屋過戶予被告，及其中優惠貸款一百四十四萬元部分，被告分別所開立之本票自八十八年九月十日起均未兌現，是各有四十八萬元之價款未付予原告之事實，業具其提出買賣契約書及本票為證，並為被告所不爭執，堪信為真實。
四、本件原告既以兩造間之買賣契約為依據，請求被告分別給付尚未給付之價金四十八萬元及違約金，則首應審酌者，係被告以八十九年六月五日反訴狀之送達所為之解除契約是否合法？經查：
（一）按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。」「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於物之交付後六個月間，不行使而消滅。前項規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。」民法第三百五十四條第一項前段、第三百五十九條、八十九年五月五日修正施行前民法第三百六十五條定有明文。又兩造均表明不願將系爭房屋排水設備有無瑕疵之事實送請專業單位鑑定（九十年四月九日言詞辯論筆錄參照），本院是僅能就卷附兩造所提之證據及勘驗結果判斷之，先予敘明。
（二）被告辯稱系爭廚房淹水嚴重，影響正常使用之事實，業具其提出照片、訴外人捷揚工程股份有限公司函為證；而本院於八十九年六月十四日勘驗現場時，系爭二樓房屋亦有「排水管已封閉，將其打開時，即冒出污水，發出惡臭，廚房之琉理台未避免污水由前述排水孔冒出，被告自行接管至後陽台排水孔。」系爭三樓房屋則有「琉理台被告自行接管至後陽台排水，客廳及小臥室的插座孔、插座蓋已移除。」之情形（該日勘驗筆錄參照），益足證系爭房屋確有被告辯稱廚房排水不良，嚴重影響正常使用之情形存在。另被告主張系爭房屋排水管未依主管機關核准之設計圖說及計算為準之事實，則據其提出訴外人捷揚工程股份有限公司函及主管機關核准圖為證，並為原告以：「確有部分管線在施工時，因故沒有照原設計，但我們問過衛工處，他們說沒有問題，只是我們後來沒有修改竣工圖。」等語所自陳（八十九年六月十四日勘驗筆錄在卷參照），亦堪信為真實。
（三）次查，原告出賣系爭房屋，依前揭民法第三百五十四條第一項前段之規定，即應就系爭房屋之瑕疵負擔保之責。本件被告既已證明排水不良及管線未依核准圖施工之瑕疵存在，如前所述，則原告就其主張縱未依主管機關核准圖施工，亦不致產生系爭房屋廚房淹水之情形，實則積水係因被告及該社區住戶未合理使用排水設備，致排水管因菜餚飯渣等阻塞所致，與原告無涉乙節，即應負舉證之責。就此，原告雖提出台北市政府工程局衛生下水道工程處、訴外人日誠電機事務所、訴外人捷揚工程股份有限公司函等為證，然查：前揭台北市政府工程局衛生下水道工程處函係對相關建築法規作說明，而訴外人日誠電機事務所函亦僅就當初如何設計管線為說明，均無法用以證明系爭房屋廚房排水不良之現況，確因被告等使用不當所造成；至訴外人捷揚工程股份有限公司函雖稱「住戶廚房排水未妥善處理飯屑、菜屑過濾，致使排水管內堵塞大量乳化油脂，阻礙排水」為排水不良之主因，但查以訴外人捷揚工程股份有限公司為排水管線之實際施工包商，其陳述恐欠公允，尚難輕信，且該函亦稱得以增加清潔口之方式解決排水問題，則不啻承認排水管線之現有設計施作情形，確實亦為系爭房屋廚房排水不良之原因之一。從而，原告尚不能證明系爭房屋廚房排水不良並非其給付之瑕疵，被告主張系爭房屋有減少通常效用之瑕疵之事實，堪以認定。
（四）末查，原告於施工期間，即已發現未能依照核准圖施工之瑕疵，卻在未將此瑕疵告知被告之情形下，交付系爭房屋與被告，則雖原告早於八十八年九月間即知瑕疵之存在，依前揭八十九年五月五日修正施行前民法第三百六十五條第二項之規定，仍不受六個月內行使解除權之限制，而被告之解除契約，亦無顯失公平之處，則被告依民法第三百五十九條第一項前段解除契約，即屬有據。
五、被告既已於八十九年六月五日以反訴狀之送達，合法溯及解除兩造間之買賣契約，則原告依已經解除之契約請求被告給付尚未給付之價金及違約金，即無理由。
乙、反訴部分：
一、反訴原告起訴主張略以：因被告之給付有瑕疵，且故意不告知瑕疵之存在，是依民法第三百五十九條第一項前段之規定解除契約，並依民法第二百五十九條、第一百七十九條之規定，請求反訴被告返還反訴原告已繳交之價金並加計利息；又因前揭瑕疵之存在，系爭房屋不能視為已經竣工，是並依兩造買賣契約第十四條之約定，請求以因逾期竣工每逾一日按原告已繳價金千分之一計算之違約金等語。反訴被告則以反訴原告解除契約並不合法等語置辯。
二、反訴原告解除兩間之買賣契約係屬合法之事實，已如前述，是此部分所應審酌者，即為反訴被告所應給付之範圍為何。
三、按「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。」民法第二百五十九條第一項第二款定有明文。反訴原告解除兩間之買賣契約係屬合法之事實，既已如前述，則揆諸前揭法條，反訴被告自應返還其所收取之價金。經查，反訴原告於八十六年八月十六日前，已交付價金三百六十六萬元，及其餘已依期繳付之九十六萬元部分，最後一期交付日期為八十八年八月十一日之事實，為兩造所不爭執，則反訴原告主張反訴被告應給付反訴原告各四百六十二萬元，其中三百六十六萬元部分並自八十六年八月十六日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，另九十六萬元部分並自八十八年八月十二日至清償日止按年息百分之五計算之利息，即有理由。
四、次查，反訴原告雖主張依兩造間買賣契約書第十四條第三項之約定，得請求因反訴被告逾期完工，每日以已繳價款千分之一為金額計算之違約金，然查，該條係約定「乙方（即反訴被告）逾期竣工每逾一日按本戶房屋已繳價款（不含甲方要求之設計變更）千分之一計算違約金予甲方（即反訴原告）。」有兩造買賣契約書在卷可稽，核其意旨，應係專指不能依期竣工交屋之情形，而與本件已交屋完畢，但因瑕疵而解除契約之情形有所不同，反訴原告依此主張反訴被告應給付違約金，即有不合。
五、反訴原告之先位請求一部有理由已如前述，則其備位請求即毋庸審酌，併此敘明。
丙、從而，原告主張依契約關係請求被告給付價款及違約金，為無理由，應予駁回；至反訴原告依民法第二百五十九條第二款及依契約契約關係，請求反訴被告給付之部分，在反訴被告分別給付反訴原告各四百六十二萬元，及其中三百六十六萬元部分，自八十六年八月十六日起，另九十六萬元部分，自八十八年八月十二日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息之範圍內，為有理由，應予准許，逾此部分為無理由，應予駁回。又原告受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回；另反訴部分兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核反訴原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；反訴原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
丁、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，核與判決結果無影響，毋庸一一論述，附此敘明。
戊、結論：本件原告之訴為無理由，反訴原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第七十八條、第七十九條但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中華民國九十年四月三十日
民事第三庭法官林鴻達右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國九十年四月三十日
法院書記官林秀娥