臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決
107年度南簡更一字第6號
原 告
即反訴被告 學府龍邸管理委員會
法定代理人 黃張桂香
訴訟代理人 朱柳華
被 告
即反訴原告 林吳金花
上列當事人間請求給付管理費事件，經本院於民國108年3月7
日言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、被告應給付原告新臺幣（下同）180,864元。
二、訴訟費用9,670元由被告負擔。
三、本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以180,864元為原
告預供擔保，得免為假執行。
四、反訴原告之訴駁回。
五、反訴訴訟費用2,210元由反訴原告負擔。
事實及理由
甲、程序部分：
按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告
及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的與本
訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法
第259條、第260條第1項分別定有明文。本件原告以被告欠
繳管理費為由，起訴請求被告給付管理費及逾期罰款，被告
抗辯原告管理費計算方式有誤而超收，與其應繳金額相互抵
銷後，尚有餘款應予返還等情事，反訴請求原告返還管理費
，是其反訴之訴訟標的與本訴之防禦方法相牽連，核符前揭
規定，應予准許。
乙、實體部分：
一、原告（即反訴被告）主張：
㈠原告為學府龍邸公寓大廈（下稱系爭大廈）之管理委員會（
下稱管委會），被告為系爭大廈之區分所有權人，門牌號為
高雄市○○區○○○路○巷○○號（下稱被告房屋），並使用
編號4及11車位（平面及機械車位各1位）。系爭大廈之管
理費每年共分4期繳納，每期應繳3個月，每期繳費期限為第
2個月底，因被告欠繳104年1月至107年12月之管理費90,432
元及逾期罰金90,432元，共計180,864元，前經原告定期催
繳，仍不給付，故依公寓大廈管理條例第21條規定，起訴請
求被告給付上開款項。
㈡又系爭大廈於建商完建出售交屋時，各戶室內均經建商增建
夾層、陽台外推等坪數，故實際使用總坪數大於登記坪數，
為確保使用者付費及公平，系爭大廈管委會自81年間成立時
起，即依建商所核計移交如附表所載之住戶坪數（含增建之
使用坪數），作為各住戶管理費之計算依據，期間除被告外
，其餘住戶皆按附表之使用坪數繳費，並無異議。另被告於
83年間購屋後，至其於91年擔任管委會主任委員期間，亦依
附表之78.4坪數繳納管理費，乃於92年間卸任後，其因任內
之消毒工程與管委會發生齟齬，自此開始拒繳管理費，前經
管委會向臺灣高雄地方法院（下稱高雄地院）聲請支付命令
（該院92年度促字第60294號），被告聲明異議後，經該院
判決被告敗訴（93年度雄小字第138號），並聲請強制執行
（94年度執字第49866號）。之後，被告反覆爭吵，管理費
時繳時不繳，於100年間又拒繳第4期管理費，經住戶大會於
101年1月6日通過住戶欠繳管理費超過期限者，加罰1期3個
月之決議，被告始於101年3月補繳完畢，並於101年至103年
間按期繳款。故自系爭大廈管委會成立以來，包含被告擔任
主任委員期間，各住戶之管理費皆係依附表之使用坪數計算
，為行之多年共識。
㈢然至103年底，被告以存證信函稱：「本人過去皆繳5,166
元，今年第3期已繳6,134元，請貴會退還多收管理費」、
「車位坪數包含在房屋坪數內，為何其他住戶照所有權狀繳
納，為了公平起見，本人要求貴會將大家的所有權狀坪數重
新計算」等語，並自104年起再度拒繳管理費。惟原告已函
知其管理費之計算方式（5,166元與6,134元之差距），應係
過去計算錯誤，漏未向被告收取1個機械車位費用之故。嗣
住戶大會於104年1月11日決議不再聘請管理員，因而變更管
理費計算方式，改採每戶每月基本費400元＋使用坪數每坪
10元計算；停車位則維持現狀，平面車位每月300元，機械
車位每月400元，被告亦到場參加且未反對。故自104年起，
被告每期應繳管理費（含車位）為5,652元【計算式：（基
本費400元＋使用坪數78.4坪×10元＋車位700元）×3個月
＝5,652元）。
㈣再查，被告房屋登記總面積為63.56坪，本件審理期間經地
政機關實際測量其室內夾層有增建面積50.97平方公尺，約
計15.42坪，兩者相加共計78.98坪，與原告核算管理費之使
用坪數78.4坪，僅相差約0.5坪，足證被告應依使用坪數78.
4坪繳費無誤。故被告欠繳104年至107年共計4年之管理費90
,432元（每期5652元×4期×4年＝90,432元），並應依101
年1月6日住戶大會決議，支付同額逾期罰金90,432元，共計
180,864元，應如數向原告給付。其辯稱應依登記坪數繳納
管理費，原告自83年8月起向其溢收管理費云云，並反訴請
求原告退還管理費，均無理由，應予駁回。
㈤本訴聲明：如主文第1項所示。反訴聲明：反訴駁回。
二、被告（即反訴原告）答辯：
㈠被告房屋登記總坪數為63.39坪，原告卻向被告收取78.4坪
管理費，超收15坪，以每坪16元計算，每月超收管理費240
元，自83年8月至103年共計20年又4個月，原告溢收管理費
58,560元。又自104年起管理費每坪10元，被告每期應繳1,
902元，104年至107年被告應繳26,628元。故以原告溢收金
額58,560元，與被告應繳金額26,628元相互抵銷後，原告尚
需退還被告31,932元。又早期興建的大樓，車位坪數已納入
公設坪數內，不應再另外收取車位管理費，原告亦未對車位
做維修保養，都是由車位使用人自理，故機械車位每月另收
管理費400元，每年4,800元，自83年8月至103年，原告共計
收取97,600元；另於103年度第3期機械車位管理費，原告再
加收1期漏算管理費1,200元。故原告向被告溢收機械車位管
理費為98,800元。平面車位每月收300元，每年為3,600元，
20年又4個月共計73,200元，原告亦應退還，故依民法第179
條不當得利之規定，原告應退還被告之管理費總計203,932
元。
㈡本訴聲明：原告之訴駁回。反訴聲明：反訴被告應給付反訴
原告203,932元，及自反訴狀送達翌日起至清償日止，按年
息5％計算之利息。
三、本院的判斷：
㈠按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負
責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所
有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸
責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人
或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者
，從其規定。公寓大廈管理條例第10條第2項定有明文，是
就公寓大廈共用部分及約定共用部分之管理費用分攤，原則
上應先依區分所有權人會議或規約之約定行之，若無區分所
有權人會議或規約之約定，則由區分所有權人按其共有之應
有部分比例分擔。又公寓大廈區分所有權人會議為其最高意
思機關，區分所有權人如就相關權利義務關係曾為規範性之
決議，且實際上亦經多數區分所有權人遵循多年，即足以認
為係區分所有權人平行意思表示趨於一致之合同行為，不論
依習慣或法理，均應認為該決議事項有拘束全體區分所有權
人或住戶之效力。
㈡經查：
⒈原告為系爭大廈之管委會，被告為系爭大廈門牌25號之區分
所有權人，並使用編號4及11之平面及機械車位各1位。系
爭大廈之管理費每年共分4期繳納，每期應繳3個月，繳費
期限為第2個月底，而被告欠繳104年1月至107年12月管理費
，前經原告催告迄今未繳納等事實，業據原告提出學府龍邸
公寓大廈管理組織報備證明、催告被告繳費存證信函、管理
費繳款單及被告簽收掛號郵件收件回執等影本為證（司促卷
第13-19頁、南簡更一卷第421-427頁），並為被告不爭執，
首堪認定。
⒉次查，原告陳稱：系爭大廈各住戶均經建商增建夾層、陽台
外推等未保存登記坪數，實際使用總坪數大於所有權登記坪
數，管委會自81年間成立時起，係依建商所核計移交如附表
所載之各住戶坪數（含增建之使用總坪數），作為各住戶管
理費之計算依據等情，除據提出學府龍邸94年第4季（10至
12月）管理費收支明細表影本（南簡更一卷109、111頁），
顯示各住戶繳納管理費之計算坪數確實為附表所載之坪數外
，並舉證人 黃秀勤 及 趙逸超 （即附表21號及27號住戶）到場
具結證明其2人之建物登記總坪數各約26.73坪、60.19坪（
參同卷第381、377頁建物權狀影本），但自購屋後均依照附
表所載之34.9坪、79.2坪繳納管理費，其他住戶管理費也是
依照附表之坪數計算應繳金額等情（見南簡更一卷第434-43
9頁），且經證人趙逸超 陳明伊 之房屋1樓大門及1、2樓陽台
有加蓋廚房及儲藏室（見同卷第355、359頁照片），增加使
用坪數等語，可資佐證原告陳稱因各住戶有增建之使用坪數
，故以含增建之使用總坪數計算管理費之事，尚屬非虛。參
酌本院囑託地政機關測量被告建物確實含有增建之未保存登
記部分，第一層增建面積30.21平方公尺，夾層增建面積
50.97平方公尺，合計81.18平方公尺，亦有107年11月29日
勘驗筆錄、被告建物室內照片及高雄市政府地政局楠梓地政
事務所複丈成果圖（同卷第311-345、369頁），可資證明。
是以被告建物登記總面積為209.59232平方公尺，即約63.
56坪【計算式：⑴一層93.23㎡＋夾層31.81㎡＋陽台9.43㎡
＋平台20.09㎡＋共同使用部分55.03232㎡（947.2㎡×581/
10000）＝209.59232㎡≒63.56坪（四捨五入），見司促卷
59頁建物登記謄本】，加上未登記之夾層增建面積50.97平
方公尺即約15.42坪，合計為78.98坪，亦與附表記載被告之
25號建物為78.4坪數甚相接近，足認原告陳稱系爭大廈各住
戶之管理費係含增建之使用總坪數計算之情，應為真實可採
。
⒊又查，被告於83年間購屋後，至其於91年擔任管委會主任委
員期間，均依附表之78.4坪數繳納管理費，其於92年間因故
拒繳管理費，前經管委會聲請支付命令及起訴，並經高雄地
院判決被告敗訴（93年度雄小字第138號判決），及聲請強
制執行（94年度執字第49866號）；其後於100年間又拒繳管
理費，經住戶大會於101年1月6日通過逾期欠繳管理費，加
罰1期3個月之決議，被告始於101年3月補繳完畢，並於101
年至103年間按期繳款等情事，復據原告提出高雄地院支付
命令、小額民事判決及債權憑證，暨被告簽立之切結書、學
府龍邸101年1月6日住戶大會會議記錄等影本（南簡更一卷
第113-131頁），可資證明。嗣住戶大會於104年1月11日決
議不再聘請管理員，因而變更管理費計算方式，採每戶每月
基本費400元＋使用坪數每坪10元計算；停車位維持現狀，
平面車位每位每月300元，機械車位每位每月400元，被告亦
到場參加且未反對。故自104年起，被告每期應繳3個月管理
費（含車位）5,652元【計算式：（基本費400元＋使用坪數
78.4坪×10元＋車位700元）×3個月＝5,652元）等情，亦
有103年度學府龍邸住戶大會會議紀錄影本足稽（同卷第145
-151頁）。
⒋據上事證，系爭大廈住戶管理費，依附表所載各住戶之使用
坪數計算，已經各住戶遵循多年，被告亦依此繳費多年，足
認此坪數之計算方式，已形成區分所有權人一致之合意，應
有拘束全體區分所有權人之效力，被告自同受拘束。是原告
主張被告應按使用坪數78.4坪繳納管理費，應為可採。被告
辯稱其應依登記坪數繳納管理費，原告自83年8月起向其溢
收管理費云云，並無可取。從而，被告欠繳104年1月至107
年12月之管理費90,432元，並應依101年1月6日住戶大會決
議，加計同額之逾期罰款90,432元，共計180,864元，已堪
認定。
㈢再按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或
其他應負擔之費用已逾2期或達相當金額，經定相當期間催
告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給
付應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第21條定有明
文。是以，被告欠繳104年至107年之管理費，已逾2期以上
，經原告定相當期間催告仍不為給付，依前揭規定，原告起
訴請求被告給付上開管理費及逾期罰款，洵屬有據。
四、綜上所述，原告依公寓大廈管理條例及系爭大廈區分所有人
會議決議、管理規約，請求被告給付104年至107年欠繳之管
理費90,432元及逾期罰款90,432元，共計180,864元，為有
理由，應予准許。被告反訴請求原告退還溢收管理費203,93
2元及利息云云，並無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料，經
本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不予逐一論述，併
此敘明。
六、本訴訴訟費用共計9,670元（含裁判費1,990元、證人旅費1,
200元及測量費用6,400元），及反訴訴訟費用2,200元（裁
判費），均應由敗訴之被告負擔。
七、本判決原告勝訴部分，係適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之
判決，應依民事訴訟法第389條第1項第3款及第392條第2項
規定，依職權宣告假執行及被告得供擔保免為假執行。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國108年4月19日
臺南簡易庭法官陳淑卿
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴
審裁判費。
中華民國108年4月24日
書記官謝璧卉