臺灣嘉義地方法院民事判決
111年度朴簡字第111號
原告 黃振發
被告 賈芷琳
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國111年9月29日言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、被告應將門牌號碼嘉義縣○○鄉○○村○○○00○0號房屋騰空遷讓返還原告。
二、被告應給付原告新臺幣40,045元。
三、被告應自民國111年5月25日起至遷讓返還第1項房屋之日止，按月給付原告新臺幣6,000元。
四、訴訟費用新臺幣2,430元由被告負擔。
五、本判決第1項、第2項及第3項到期部分均得假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。查原告起訴時原聲明：㈠被告應將門牌號碼嘉義縣○○鄉○○村○○○00○0號房屋（下稱系爭房屋）騰空遷讓返還原告；㈡被告應給付原告新臺幣(下同)元，並自民國111年4月25日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告6,000元。嗣經原告補正上開聲明㈡之金額及抵扣押租金後，變更聲明如主文第1至3項所示（見本院卷第91、63頁）。核其上開訴之變更，均係本於同一房屋租賃契約所生之請求權及占用系爭房屋之不當得利請求權，請求基礎事實同一，且不甚礙於被告之防禦與終結，依前揭規定，應予准許。
二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠原告於110年4月10日與被告簽訂房屋租賃契約書，約定由原告所有之系爭房屋出租與被告，租期2年，自110年4月20日起至112年4月20日止，每月租金6,000元，應於每月25日繳納，水、電等費用，均由被告自行負擔（下稱系爭租約）。不料被告自110年10月起迄今均未繳付租金，尚積欠自110年10月25日至111年5月24日止之租金42,000元未給付，抵扣押租金6,000元後，尚欠36,000元，另積欠110年12月13日至111年2月16日電費5,326元、110年10月14日至110年12月12日電費6,808元、111年2月17日至111年4月14日電費3,614元，共計15,748元，僅向被告請求10,800元，以上電費與租金合計46,800元，僅向被告請求40,045元。爰依系爭租約之法律關係，請求被告給付上開積欠之租金及電費總計40,045元。
㈡又被告經原告限被告應於111年8月11日言詞辯論筆錄送達被告後5日內向原告繳付積欠租金，如逾期未繳，併以此筆錄向被告為終止系爭契約之意思表示，而系爭租約既已經原告合法終止，則被告於系爭租約終止後，未依約返還系爭房屋自屬無權占有，爰依民法第767條第1項請求被告遷讓返還。另被告於終止租約前未依約繳納租金，終止後也仍繼續侵害原告系爭房屋之所有權，每月可獲得相當於租金之不當得利，爰依系爭租約及不當得利之法律關係，請求被告自111年5月25日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告6,000元等語。
㈢並聲明：⒈被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。⒉被告應給付原告40,045元。⒊被告應自111年5月25日起至遷讓返還第1項房屋之日止，按月給付原告6,000元。
二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、本院之判斷：
㈠原告上開主張之事實，業據提出系爭租賃契約書、存證信函及其與被告間之Line對話內容等件為證（見本院卷第9至23、69至81頁），其中系爭房屋為原告所有，並有嘉義縣財政稅務局房屋稅111年課稅明細表可佐（見本院卷第45頁），堪信原告前開主張為真實。
㈡按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。民法第440條第1項、第2項前段、第767條第1項分別定有明文。經查，被告已經遲付租金達2個月以上(詳後述），故原告以本院111年8月11日言詞辯論筆錄繕本送達被告之方式，定5日之相當期限催告被告給付欠租，逾期未繳，租約即為終止，則該言詞辯論筆錄繕本經本院依法對被告為公示送達，而自111年9月4日發生送達效力，未能於5日內給付所欠租金，系爭租約應已於111年9月9日合法終止。據此，系爭租賃契約關係既經原告合法終止，系爭契約之租賃關係即消滅，原告基於系爭房屋之所有人地位，依所有物返還請求權之法律關係，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，自屬有據，應予准許。
㈢又按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力，最高法院104年度台上字第1569號判決參照。經查，被告積欠110年10月之租金經原告扣抵押租金6,000元後，自110年11月25日起至111年5月24日止，尚積欠原告6個月之租金36,000元【計算式：6,000×6】。另兩造約定被告於租賃期間應負擔系爭房屋電費，此觀系爭租約第15條約定即明（見本院卷第77頁）。原告主張被告於租賃期間積欠110年12月13日至111年2月16日電費5,326元、110年10月14日至110年12月12日電費6,808元、111年2月17日至111年4月14日電費3,614元，共計15,748元等語（見本院卷第64頁），有臺灣電力公司繳費憑證在卷可憑（見本院卷第19至23頁），堪信為真。故原告依系爭租約之法律關係，本得請求被告給付其前開所積欠之6個月租金36,000元及電費15,748元，而原告僅請求40,045元，自應准許。
㈣按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。本件原告終止系爭租約前，被告依系爭租約應給付原告租金，原告終止系爭租約後，被告屬無權占用他人房屋，獲有相當於租金之不當得利。從而，原告依系爭租約及不當得利法律關係，請求被告自111年5月25日起至被告遷讓交還系爭房屋之日止，按月給付原告6,000元，亦應准許。
四、綜上所述，原告依民法第767條、系爭租約及不當得利之法律關係，聲明請求判決如主文第1項至第3項所示，為有理由，應予准許。
五、本判決係就民事訴訟法第427條第2項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，應依職權宣告假執行。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條，並依職權確定訴訟費用額如主文第4項所示。
中 華 民 國 111 年 10 月 13 日
臺灣嘉義地方法院朴子簡易庭
法 官 周欣怡
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市文化路
308之1號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 10 月 13 日
書記官葉芳如