臺灣桃園地方法院民事簡易判決 107年度桃簡字第418號
原 告 劉洧宏
訴訟代理人 邱奕澄 律師
鄧智勇 律師
被 告 劉森晟
訴訟代理人 林哲倫 律師
上列當事人間拆屋還地等事件，本院於中華民國108年11月20日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將坐落桃園市○○區○○段○○○○號土地上如附圖編號
B所示不鏽鋼水塔（面積一點○一平方公尺）拆除，並將所占用
之土地返還原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
本判決第一項得假執行。如被告以新臺幣壹萬零玖佰零捌元為原
告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：
按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者
，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。本
件原告劉洧宏起訴請求被告劉森晟拆屋還地，於起訴時僅簡
略說明請求拆除、返還之範圍，嗣經本院囑託地政機關測量
後，依桃園市蘆竹地政事務所土地複丈成果圖所示之範圍，
聲明請求被告拆屋還地。核屬補充聲明之陳述，非屬訴之變
更或追加。
貳、實體部分：
一、原告主張：
㈠原告為座落桃園市○○區○○段○○○○號土地（即重測前為
雙溪口段溪州子小段61-5地號，下稱系爭805地號土地）之
所有權人，被告為座落桃園市○○區○○段○○○○號土地（
即重測前為雙溪口段溪州子小段62地號，下稱系爭804地號
土地）之所權權人，以及門牌桃園市○○區○○○路○段○
巷○○弄○○號房屋（未經保存登記，下稱系爭房屋）之事實上
處分權人。系爭房屋坐落於系爭804及805地號土地上。
㈡系爭房屋為訴外人 劉來福 （即兩造之祖父）所興建，劉來福
於民國37年9月1日死亡後，系爭房屋便由訴外人 劉來發 （
即原告之父親）與訴外人 劉阿春 （即被告之父親）繼承並共
同使用系爭房屋。系爭804及805地號土地為42年9月30日
因公地放領，由劉來發登記為所有權人，可知劉來發同意其
與劉阿春共有之系爭房屋得占有系爭804及805地號土地，
即劉阿春對於系爭房屋之應有部分占有系爭804及805地號
土地，為一使用借貸關係。嗣劉來發死亡後，其繼承人即原
告及訴外人 劉謝鳳 、 劉文清 、 劉文振 等於60年10月7日遷出
系爭房屋並將系爭房屋應有部分讓與劉阿春，另於67年5月
23日將系爭804地號土地賣予劉阿春，被告於78年10月6日
自劉阿春繼承而取得系爭房屋事實上處分權及系爭804地號
土地之所有權，原告另於93年2月26日因買賣原因取得系爭
805地號土地之所有權。
㈢又兩造曾於93年4月間，就雙溪口段溪州子小段61-5、61-6
、61-15、62、62-9地號為分割合併之協議，由被告取得62
、61-15、61-6地號土地而合併為62號土地（即系爭804地
號土地），由原告取得61-5、62-9地號土地而合併為61-5地
號土地（即系爭805地號土地）。兩造將其各自所有土地數
筆協議辦理分割合併，應認兩造已有終止原有系爭房屋占用
土地之使用借貸關係。若認被告就系爭房屋係基於法定租賃
關係而占用系爭805地號土地，於土地合併分割後，該租賃
關係亦已消滅。
㈣再者，系爭房屋屬磚造建物，依行政院所頒固定資產耐用年
數表之規定，磚構造房屋耐用年數為25年，自系爭房屋存在
迄今，已有70年之久，超逾耐用年限近2倍餘，其價值甚微
，且系爭房屋另有填增磚塊、屋簷填增混凝土、部分有以混
凝土砌牆等情狀，可認系爭房屋整體已老舊而不具相當之價
值。況兩造於93年4月間協議辦理分割合併，足資肯認原告
並無默許被告繼續占有。系爭房屋占有系爭805地號土地，
無法律上之依據，為無權占有，故原告依民法第767條第1
項前段及中段規定，請求被告拆除系爭房屋並返還占用土地
等語。
㈤聲明：被告應將坐落桃園市○○區○○段○○○○號土地上如
附圖編號A所示含水泥斜坡之磚造平房（面積43.71平方公
尺）及編號B所示不鏽鋼水塔（面積1.01平方公尺）拆除，
並將所占用之土地返還原告；願供擔保請准宣告假執行。
二、被告答辯：
㈠兩造之父親劉來發及劉阿春間，就系爭房屋占用系爭805地
號土地，並無約定使用借貸關係。兩造之祖父劉來福興建系
爭房屋並因公地放領而取得系爭804、805地號土地後，房
地實屬家族共有。嗣後由原告之父親劉來發繼承登記取得系
爭805地號土地，再由原告、原告之母親劉謝鳳、劉文清及
劉文振繼承。此時由原告、原告之母親劉謝鳳、劉文清及劉
文振亦為系爭房屋之共有人。故由原告、原告之母親劉謝鳳
、劉文清及劉文振於60年間將系爭房屋讓與被告父親劉阿春
後，就系爭房屋與系爭805地號土地間，應有民法第425條
之1所稱之法定租賃關係。故系爭房屋占用系爭805地號土
地，並非無權占用等語。
㈡聲明：原告之訴駁回。
三、不爭執事項：
㈠系爭房屋為未辦理保存登記之磚造房屋，坐落在桃園市○○
區○○段○○○○號（重測前為雙溪口段溪洲子小段61-5地號
）、同段804地號（重測前為雙溪口段溪洲子小段62地號）
土地上。
㈡原告為系爭805地號土地所有人；被告為系爭804地號土地
之所有人及系爭房屋之事實上處分權人。系爭房屋後方不鏽
鋼水塔為被告所有。
㈢系爭房屋為劉來福所興建，至遲於37年間已興建完成。劉來
福於37年9月1日死亡後，系爭房屋由原告之父親劉來發、
被告之父親劉阿春繼承並共同居住使用。劉來發於55年1月
29日死亡後，其應有部分由原告之母劉謝鳳、劉文清、劉文
振及原告繼承。劉謝鳳等人於60年10月7日遷出而將系爭房
屋應有部分讓與劉阿春，劉阿春取得單獨之所有權。被告於
78年10月6日自劉阿春繼承而取得系爭房屋所有權。
㈣系爭804地號土地於42年9月30日，因公地放領而由劉來發
登記為所有人。劉來發於55年1月29日死亡後，系爭804地
號土地於同年11月1日由原告、劉文清、劉文振及劉謝鳳辦
理繼承登記，嗣於67年5月23日因買賣而讓與劉阿春。被告
於78年10月6日自劉阿春繼承而取得系爭804地號土地所有
權。
㈤系爭805地號土地於42年9月30日，因公地放領而由劉來發
登記為所有人。劉來發於55年1月29日死亡後，系爭805地
號土地於同年10月1日由其繼承人即原告、劉文清、劉文振
及劉謝鳳辦理繼承登記，嗣於93年2月26日因買賣而讓與原
告。
四、原告主張被告以系爭房屋無權占用系爭805地號土地，則為
被告所否認，被告並提出前開答辯。故本院應審究之爭點為
：㈠劉阿春於60年間自劉謝鳳等人受讓系爭房屋後，就系爭
房屋占用之系爭805地號土地有無法定租賃關係？㈡原告受
讓系爭805地號土地所有權後，被告可否對原告主張法定租
賃關係？㈢兩造於於93年4月間，就系爭房屋坐落土地辦理
合併分割，是否影響前揭法定租賃關係？㈣系爭房屋是否已
不堪使用而使法定租賃關係消滅？分敘如下？
㈠劉阿春於60年間自劉謝鳳等人受讓系爭房屋後，就系爭房屋
占用之系爭805地號土地有無法定租賃關係？
⒈土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房
屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之
人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與
土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其
期限不受第449條第1項規定之限制，民法第425條之1第
1項定有明文。其本旨乃在於房屋所有權與基地利用權一體
化之體現，以保護房屋既得之使用權。故除雙方就房屋使用
土地之權源另有約定外，應推定有租賃關係存在，由占用土
地者支付租金，以調和土地、建物不同所有人間之權益，庶
符社會正義之要求。又未辦登記建物因無法辦理所有權移轉
登記，而僅得以事實上處分權讓與，受讓人所取得之事實上
處分權，較之所有權人之權能，實屬無異，依上開法條立法
意旨，所謂「所有權讓與」，解釋上應包括就無法辦理所有
權登記之土地或建物受讓事實上處分權之情形，始符法意（
最高法院99年度台上字第1723號判決同此見解）。又所謂「
同屬一人所有」，包括「土地及房屋同屬相同之共有人」及
「房屋與土地有相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形
在內（最高法院100年度台上字第2103號判決同此見解）。
⒉經查，系爭房屋係坐落系爭804、805地號土地，於60年間
讓與被告之父劉阿春前，系爭房屋係原告之母劉謝鳳、劉文
清、劉文振、原告及劉阿春共有，而系爭804、805地號土
地則係母劉謝鳳、劉文清、劉文振及原告所有。即系爭804
、805地號土地之所有人同時為系爭房屋之共有人，系爭房
屋因此得占有使用系爭土地，屬民法第425條之1所稱「同
屬一人所有」之情形。劉謝鳳等人讓與系爭房屋之應有部分
後，由劉阿春取得系爭房屋之全部權利（含2分之1自劉來
福繼承而原始取得之所有權及2分之1因法律行為讓與而取
得之事實上處分權），而使系爭房屋與所坐落土地權利歸屬
不一，依前開法律規定及說明，應認劉謝鳳等人默許劉阿春
繼續使用系爭804、805地號土地，而有法定租賃關係存在
。又劉謝鳳等人於67年間復將系爭804地號土地讓與劉阿春
時，雙方就系爭房屋占有使用系爭805地號土地之狀態既無
另作約定，前開推定之法律關係即不受影響，故系爭房屋對
系爭805地號土地之法定租賃關仍然存續。
⒊原告雖主張：劉阿春及劉來發自劉來福繼承系爭房屋後，劉
阿春因公地放領而取得系爭804、805地號土地之所有權，
劉阿春係基於使用借貸關係同意劉來發占有使用土地，故系
爭房屋與坐落土地間為使用借貸關係等語。惟所謂使用借貸
，係謂當事人一方以物交付他方，而約定他方於無償使用後
返還其物之契約。劉阿春與劉來發因繼承而共有系爭房屋，
其應有部分，係指分別得行使權利之比例，而非指共有物之
特定部分，故並無劉阿春就系爭房屋之特定部分占有使用土
地之關係存在，難認劉阿春與劉來發間有就房屋使用土地另
行合意成立使用借貸關係之意思。故原告主張劉阿春及劉來
發間另有約定使用借貸契約，尚難採憑。
㈡原告受讓系爭805地號土地所有權後，被告可否對原告主張
法定租賃關係？
⒈系爭房屋（附圖編號A）部分：
⑴按民法第425條之1所定之租賃關係，屬債之性質而拘束房
屋及土地之所有人，故土地之共有人將其應有部分讓與其他
共有人，受讓之共有人既屬原有租賃關係之當事人，於受讓
後仍應受該債之關係拘束。此與民法第425條所定出租人將
租賃物讓與第三人情形不同，與該條所定讓與不破租賃之原
則及例外規定無涉。
⑵劉謝鳳、劉文清、劉文振及原告為系爭805地號土地之共有
人，亦均屬前述租賃關係之當事人。劉謝鳳、劉文清及劉文
振於93年2月26日將應有部分讓與原告，而由原告取得單獨
之所有權，依前開說明，原告仍應受原有法定租賃關係之拘
束。而被告自劉阿春繼承系爭房屋而概括繼受系爭房屋對系
爭805地號土地之法律關係，自得對原告主張有前揭法定租
賃關係存在。
⒉水塔（附圖編號B）部分：
民法第425條之1所定租賃關係，其目的在調和房屋與土地
因讓與導致權利歸屬相異時之當事人權益。成立法定租賃關
係後所增加或擴建而占用土地之部分，為興建者所得預見，
已無保護之必要，自不得併依前開規定主張有租賃關係。附
圖編號B所示之水塔，係被告事後所設置，於系爭房屋讓與
而成立法定租賃時並不存在，依前開說明，被告不得就水塔
占用土地主張有租賃關係。
㈢兩造於於93年4月間，就系爭房屋坐落土地辦理合併分割，
是否影響前揭法定租賃關係？
⒈查被告於78年10月自劉阿春繼承系爭804地號土地，原告則
於93年2月26日受讓應有部分而成為系爭805地號土地之單
獨所有權人，兩造即於93年4月間就系爭804、805地號土
地合併分割，此有桃園市蘆竹地政事務所函既所附分割沿革
及複丈成果圖在卷可參（見本院卷一第238-241頁）。又物
之分割，其性質上係共有人相互讓與應有部分，而消滅共有
關係。兩造於土地合併分割前，就系爭房屋占有使用系爭
805地號土地既有前述租賃關係存在，於分割後既未就此占
用狀態另行約定，兩造間依法所推定之租賃關係即仍然基於
債之效力而拘束雙方。
⒉原告雖援引最高法院51年台上字第2641號判例、同院80年度
第1次民事庭會議主張，共有物分割後，即生共有關係終止
及各自取得分得部分所有權之效力，共有人對於他共有人分
得之部分，既喪失共有權利，則其占有，除另有約定外，即
難謂有何法律上之原因。惟上開判例之事實，係共有人占用
分割後土地耕作，與本件係房屋使用土地之情形不同；而該
決議之意旨，僅係謂共有人於辦理分割登記後已取得單獨之
所有權，得本於所有權之作用，請求他共有人交付土地，至
於他共有人之房屋使用土地是否有合法權源、於分割後權源
是否消滅，尚非該決議所討論問題。故上開判例及決議之事
實及法律問題，尚與本件爭點無關，難以比附援引。
⒊綜上，系爭房屋占有使用系爭805地號土地而推定有租賃關
係。兩造於93年4月間就系爭804、805地號土地辦理合併
分割，既未就房屋使用土地之關係另作約定，即不能認有以
其他法律關係取代或使租賃關係消滅之意思，自無推翻法律
上推定之效果。故其合併分割土地並不影響原有之法定租賃
關係。
㈣系爭房屋是否已不堪使用而使法定租賃關係消滅？
⒈依民法第425條之1所成立之租賃關係，係推定在房屋得使
用期限內存續，其租賃期限，應解為至房屋不堪使用時為止
。又所謂不堪使用，係指房屋在事實上已喪失其遮風蔽雨之
功能，或已無法滿足居住需求等情形，與財政部為供申報所
得稅列計資產而定之「固定資產耐用年數」無必然關聯。
⒉依本院現場履勘之結果，系爭房屋為磚造1層樓之建物，內
有客廳、3間房間、1間浴廁及廚房，屋頂、牆面及門窗構
造均完整，有履勘筆錄及照片在卷可參（見本院卷二第6-8
頁），足證系爭房屋仍可供遮風蔽雨及日常居住使用。系爭
房屋之外牆及屋簷下方雖有水泥鋪面及構造，惟屬點狀之鋪
面且範圍甚小，並未不當延長系爭房屋之使用年限。從而，
應認系爭房屋興建後，迄今仍堪使用，依前開法律規定及說
明，其租賃關係仍然存續。
五、結論：
本件被告就系爭房屋（即附圖編號A）占用系爭805地號土
地之範圍，得對原告主張有法定租賃關係存在，故被告占有
使用土地有合法之權原，原告請求被告拆屋還地，為無理由
，應予駁回。至被告就水塔（即附圖編號B）占用系爭805
地號土地之範圍，並無合法之權源，原告依民法第767條第
1項前段及中段規定，請求被告拆除並返還土地，為有理由
，應予准許。
六、假執行部分：
本件原告勝訴部分係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依
民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執
行。並依同法第436條第2項準用第392條第2項規定，依
職權宣告被告如為原告預供擔保，得免為假執行。原告雖聲
明願供擔保請准宣告假執行，惟此僅係促使法院職權發動，
無庸另為准駁之諭知。至原告敗訴之部分，其假執行之聲請
即失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判
決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：
本件原告起訴請求被告拆除並返還之土地面積為44.72平方
公尺，僅就其中1.01平方公尺部分經本院准許，其餘部分均
駁回。本件兩造雖均有部分勝、敗，惟被告敗訴之比例甚微
，故依民事訴訟法第79條規定，諭知由原告負擔訴訟費用。
中華民國108年12月27日
桃園簡易庭法官涂偉俊
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年12月28日
書記官洪惠娟
附圖：（蘆竹地政事務所土地複丈成果圖）