臺灣臺北地方法院民事判決
104年度北簡字第4608號
原 告 財團法人台灣省私立台北仁濟院
法定代理人 林明成
訴訟代理人 林聖霖
黃德政
被 告 施來興
上列當事人間請求給付租金事件，本院於民國105年3月15日言詞
辯論終結，判決如下︰
主文
被告應給付原告新臺幣叁拾壹萬玖仟叁佰玖拾肆元及自民國一百
零四年二月六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣叁仟肆佰貳拾元由被告負擔。
本判決得假執行；但被告如以新臺幣叁拾壹萬玖仟叁佰玖拾肆元
元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：
㈠訴外人 吳仙花 於81年7月間向訴外人陳 王秀蘭 購買取得坐落
臺北市○○區○○段0○段0000○號，門牌號碼為臺北市○
○區○○街○○號6樓房屋（下稱系爭房屋）後，於81年8月間
與原告就系爭房屋所坐落之同小段655、656、656-1地號土
地（下稱系爭土地）簽訂土地租賃契約（下稱系爭租約），
承租面積為26.148平方公尺，其租金約定係按申報地價年息
2％計算，租期2年，原告於系爭租約租賃期間屆滿時，未與
吳仙花重新簽訂租賃契約，是系爭租約視為不定期租賃契約
。嗣被告於91年7月22日，因拍賣取得系爭房屋所有權，依
民法第426之1條規定，系爭房屋所有權因拍賣而由吳仙花移
轉予被告時，系爭租約對於房屋受讓人即被告仍繼續存在，
其後復經本院99年度訴字第332號民事判決（下稱前案判決
）調整租金為按申報地價年息3.5％計算。
㈡被告每月應繳租金應按申報地價即每平方公尺126,904元之
年息3.5%計算為9,678元（計算式：26.148×126,904×3.5%
÷12＝9,678元），然被告竟欠繳101年4月1日至103年12月
31日止共計33個月之租金，共計319,374元（計算式：9,678
元×33＝319,374元）迄未給付，爰依租賃之法律關係提起
本件訴訟等語，並聲明：被告應給付原告319,374元，及自
支付命令聲請狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％
計算之利息。
二、被告則以：
㈠系爭土地之租金租率不應按申報地價年息3.5%計收，前案判
決調整之租率不能取代契約當事人雙方之合意。
㈡就系爭土地之租金，原告雖主張為26.148平方公尺，然此係
將整棟建物總承租面積47.462坪除以各樓層總和之比例即6
分之1計算，實則應按系爭房屋實際使用系爭土地之情形計
算，故應依系爭租約第15條更正之，是以坐落於系爭土地上
所有建築物總筆數的1/91及1/81計算，僅為12.870平方公尺
；退步言，該棟建物2樓之建物面積為149.48平方公尺，系
爭房屋建物面積則僅有95.5平方公尺，然該棟建物2樓承租
土地之面積竟為29.697平方公尺，與系爭房屋承租面積相差
不到1平方公尺，故至少應比照該棟建物2樓房屋之建物面積
和承租面積之比例重新計算承租面積，則租金應按17.095平
方公尺為計算等語，資為抗辯，並聲明：⒈原告之訴駁回；
⒉若受不利判決，願供擔保，請准宣告免予假執行。
三、不爭執之事項（見本院卷第59頁及其反面）：
㈠系爭房屋坐落於系爭土地上，系爭土地自39年2月15日起即
為原告所有。
㈡系爭656-1地號土地係於88年3月23日自系爭656地號土地分
割而出。
㈢吳仙花原為系爭房屋之所有權人，其於81年8月19日邀同訴
外人 林昭平 為連帶保證人與原告簽訂系爭租約，由吳仙花向
原告承租系爭土地（面積共26.148平方公尺），租賃期間自
81年8月19日起至83年8月18日止計2年，約定每月租金按土
地申報地價年息2％計算，系爭租約第5條並約定租賃期間中
遇有申報地價調整時，原告得按約定租率調整租金，又依政
令變更租率規定時，原告得調整原約定之租率。
㈣被告於91年8月2日（原因發生日期為91年7月22日）向本院
依拍賣程序拍定買受取得系爭房屋所有權，被告並就系爭房
屋占用原告所有之系爭土地部分，與原告成立土地不定期租
賃契約。
四、本院之判斷：
㈠按確定判決所生之既判力，除當事人就確定終局判決經裁判
之訴訟標的法律關係，不得更行起訴或為相反之主張外，法
院亦不得為與確定判決意旨相反之裁判。否則將使同一紛爭
再燃，即無以維持法之安定，及保障當事人權利、維護私法
秩序，無法達成裁判之強制性、終局性解決紛爭之目的（最
高法院93年度台上字第1432號判決意旨參照）。本件原告固
主張租金計算有誤，租金租率不應按申報地價年息3.5%計收
，前案判決調整之租率不能取代雙方合意云云，經查，前案
判決業已於判決理由中審酌系爭土地週邊之繁榮狀況、系爭
房屋屋齡較久等情形，而就租金之合理數額為審認，並判決
自98年4月1日起調整為按申報地價年息3.5%計算每月租金，
原告若有爭執，即應即於前案判決確定前之期間內，提起上
訴並加以證明，以阻卻前案判決之確定，但原告當時並未依
法提起上訴，該判決業於99年8月9日確定（見本院99年度訴
字第332號民事案卷二第150頁，下稱前案卷），則該判決即
因確定已有既判力，原告即受該判決既判力之拘束，不得再
就該租金之計算追復爭執，故被告辯稱租金計算不當云云，
即屬無據。
㈡按如發見租地面積或租金計算有差誤之時，可隨時訂正其誤
，並更改租用契約，但是其效力不得溯及發見以前，為系爭
租約第15條所約定。又租賃物為不動產者，因其價值之昇降
，當事人固得依民法第442條聲請法院增減其租金，但在未
聲請法院增減其租金以前，原約定之租金額，並不因租賃不
動產價值之昇降，而失其拘束雙方當事人之效力（最高法院
47年度台上字第1152號判例意旨參照）。末按當事人主張有
利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第27
7條前段定有明文。經查，系爭房屋位於6層樓建物（下稱系
爭整棟建物）之6樓，系爭整棟建物原為 陳王秀蘭 所有，並
向原告承租系爭土地面積共47.462坪，係由陳王秀蘭於74年
12月11日將系爭整棟建物分層分割為1至6樓之建物，陳王秀
蘭於分割後將系爭房屋出售予吳仙花，吳仙花並與原告訂立
系爭租約，約定以總承租土地面積47.462坪之6分之1，即7.
910坪（即26.148平方公尺）由吳仙花承租等情，有陳王秀
蘭之權利移轉證書、建物所有權狀、基地過戶申請書、租賃
契約書，吳仙花之基地過戶申請書、租賃契約書、買賣契約
書（見本院卷第99-108頁，第124頁、第126-131頁）在卷可
稽，堪認符實，被告復不爭執系爭整棟建物之承租面積為47
.462坪（見本院卷第166頁），足認原告主張系爭房屋之承
租面積係以總承租面積除以樓層即6分之1後，取其概數計算
等語為可採。則原承租人吳仙花與原告於訂立系爭租約時，
即約定以系爭整棟建物之總承租面積47.462坪之6分之1計算
系爭房屋之承租面積，並無承租面積計算錯誤之情形，又系
爭租約依民法第426條之1對於兩造間仍繼續存在，故被告亦
受此承租面積計算約定之拘束，不得就此主張有計算錯誤之
情形。況查，原告本件主張被告應給付者為101年4月1日至
103年12月31日之租金，原告復未能提出其他證據證明有於
該段期間前即已發見或已聲請法院增減其租金之情形，則亦
與該約定及法文之要件未合。則被告辯稱有租金計算錯誤，
而應依系爭租約第15條訂正或依法調整云云，均不可採。
㈢按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院
增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442
條定有明文。按基地租金數額之調整，除以基地申報地價為
基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人
利用基地之經濟價值及所受利益，並與鄰地租金比較等項，
土地價值之昇降，並非增減租金之唯一斟酌事項。故倘以申
報地價之一定比例定其租金額，而基地因工商繁榮，基地價
值顯著提高，原約定之比例，顯不相當，而當事人對於調整
租金額之計算比例復有爭執時，不定期租賃之出租人非不得
依民法第442條規定，訴請法院調整計算租金之比例，以維
公平（最高法院87年度台上字第1133號判決意旨參照）。又
未定期限之基地租賃，契約當事人約定租金按基地申報地價
之固定比率計算者，雖所約定之租金係隨基地申報地價之昇
降而調整，惟契約成立後，如基地周邊環境、工商繁榮之程
度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，已有變更
，非當時所得預料，而租金依原約定基地申報地價之固定比
率計算顯失公平者，出租人自得依民法第227條之2第1項規
定，訴請法院調整其租金（最高法院93年台上字第2446號判
例參照）。經查，依中華徵信不動產估價師聯合事務所出具
之不動產估價報告書所載，系爭土地之合理租金行情相當於
申報地價年息7.24％等情，有估價報告書可憑（見前案卷二
第66至112頁），且查系爭土地位於西門商圈，商業交易活
絡，週邊店家林立，附近有國賓戲院，沿街廓店面多以商業
為主，區域內生活機能良好，經濟與商業活動熱絡，鄰近中
華路、捷運板南線西門站，交通便利，屬臺北市著名之精華
地段等情，有現場照片及可稽（見前案卷二第59至65頁），
又系爭土地於81年7月之公告地價為133,050元，93年1月之
公告地價為129,892元，97年1月之公告地價為128,888元，
99年1月之公告地價為126,904元，105年1月166,385元，而
99年1月之公告現值為344,019元，101年1月為413,404元，
104年1月為560,577元，均逐年上升，而公告地價及公告現
值均不足以反應系爭土地之確實價值，則系爭租約之租金雖
非以系爭房屋所占用系爭土地之實際面積比例為計算，而係
系爭整棟建物之總承租面積除以樓層數為計算，然審酌前開
承租系爭土地合理之租金、系爭租約既僅以3.5%計算租金等
一切情形，應認該租金計算之約定尚屬合理，而無顯不相當
或顯失公平之情形，從而，被告不得依民法第442條、227條
之2第1項請求本院調整其租金。
㈣綜上所述，被告所辯租金計算有誤云云，均不足取，則原告
起訴請求被告給付欠繳之101年4月1日至103年12月31日止共
計33個月之租金共319,374元，即屬有據。
五、按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定
利率計算之遲延利息；給付有確定期限者，債務人自期限屆
滿時起，負遲延責任；應付利息之債務，其利率未經約定，
亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第233條第1項
、第229條第1項、第203條分別定有明文。本件原告主張被
告應給付101年4月1日至103年12月31日積欠之租金，則被告
未能屆期清償，自應付遲延責任，是原告主張被告應給付自
支付命令送達之翌日即104年2月6日（見司促卷第25頁）起
至清償日止，按年息5％計算之遲延利息，併應准許。
六、綜上所述，本件被告未依系爭租約約定給付租金，是原告依
租賃契約法律關係，請求被告給付101年4月1日至103年12月
31日積欠之租金319,374元，及自支付命令送達之翌日即104
年2月6日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由
，應予准許。
七、本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被
告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權
宣告假執行。並依同法第392條第2項、第3項規定，依職權
宣告被告於執行標的物拍定、變賣前預供擔保，得免為假執
行。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判
決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條，本件訴訟費用額
，依後附計算書確定如主文所示金額。
中華民國105年3月15日
臺北簡易庭法官劉宇霖
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○區○
○○路○段○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附
繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年3月15日
書記官宋德華
計算書
項目金額（新臺幣）備註
第一審裁判費3,420元
合計3,420元