裁判字號：臺灣高等法院臺中分院103年上易字第201號民事判決
裁判日期：民國103年06月24日
裁判案由：給付買賣價金等
臺灣高等法院臺中分院民事判決103年度上易字第201號上訴人 陳春美 被上訴人 陳迦諾 訴訟代理人 陳忠盟 上列當事人間請求給付買賣價金事件，上訴人對於中華民國103年2月7日臺灣臺中地方法院102年度訴字第2625號第一審判決提起上訴，本院於103年6月10日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決主文關於命上訴人給付超過新台幣二十萬元之本息部分及該部分假執行之宣告暨訴訟費用負擔之裁判均廢棄。
前開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人負擔百分之五十九，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人方面
㈠、被上訴人於原審起訴主張：伊於民國102年6月2日經由訴外人豐○不動產有限公司（下稱豐○公司）、富○地政士事務所（下稱富○地政）與上訴人訂立不動產買賣契約書（登錄編號:00000000）（下稱系爭契約），買賣標的為門牌號碼台中市○區○○街○○○號0樓之0房屋及坐落基地，兩造並共同委任僑○建築經理股份有限公司（下稱僑○公司）辦理不動產買賣價金履約保證。而被上訴人當天交付第1期款新臺幣（下同）34萬元，上訴人表示尚欠建設公司5萬元而先予挪用，餘額29萬元由富○地政於同年6月4日存入僑○公司於中國信託銀行所設之受託信託財產專戶:00000-000000000。嗣上訴人於102年6月5日以簡訊告知伊，謂其銀行貸款遭退件，要求退回簽約金，兩造、豐○公司及富○地政遂於同年6月8日再次協議，議決事項是上訴人歸返第1期款挪用的5萬元（於102年6月13日存入受託專戶），由富○地政協助銀行貸款事宜及系爭契約繼續執行，並由兩造簽立協議書。茲上訴人依系爭契約第5條第2項第2款約定，應於102年7月11日備齊過戶所需之證件資料並完成用印手續，交付富○地政辦理產權移轉登記，惟上訴人卻一直未交付，迭經伊於102年7月15日以中華電信emome傳送簡訊催告給上訴人，翌日即同年7月16日再以台中水湳郵局第000號存證信函催告上訴人履約，復經僑○公司於102年7月18日以內湖江南郵局第0000號存證信函催告，惟上訴人經過7日以上期間仍未履行，依系爭契約第11條第1項規定，系爭契約已生解除之效力，被上訴人並以起訴狀之送達作為解除系爭契約解除之意思表示。至上訴人雖於102年9月12日以台中南和路郵局第000號存證信函通知伊、豐○公司、富○地政及僑○公司，以契約逾期為由片面解除系爭買賣契約，然系爭房地業於同年8月23日登記於上訴人名下，顯見銀行貸款於8月23日前已通過，上訴人竟不忠實履約，而仍向臺中市法制局消保官申訴，並向臺中市東區調解委員會申請調解，是上訴人片面解除契約之聲明無效。從而，依系爭契約第11條第3項之約定，若因賣方違約致本約解除，須按買方已支付價金總額之同額，由賣方給付買方作為懲罰性違約金，而伊已支付價金總額為34萬元，上訴人依上開約定自應給付伊違約金34萬元。為此，爰依系爭買賣契約之法律關係提起本訴，並聲明上訴人應給付被上訴人34萬元，及自102年10月12日起至清償日止，按年息百分之5計付利息之判決。
㈡、被上訴人於本院補充陳述：⒈查被上訴人於102年6月2日經由仲介公司、代書富○地政與
上訴人簽訂系爭不動產買賣契約，從早上10點談到下午1點多，上訴人充分掌握整個交易狀態及流程，遂由被上訴人交付第一期款34萬元給富○地政（經僑○公司執行履約保證），簽訂系爭不動產買賣契約書。直到同年7月初安泰銀行取代富○興建設公司接管系爭建物，被上訴人始知本案建設公司倒閉，然上訴人未予簽約當時揭露富○興建設公司即將倒閉之事實，應屬惡意隱瞞。其後，上訴人又以銀行貸款遭退件為由拖延房屋過戶期程，並前後三次向消費者服務中心申訴，意指本案遭詐欺，但最後協調結果都被告知系爭不動產買賣契約有效；而期間豐○公司曾詢問被上訴人是否同意本案以換約方式過戶，被上訴人表示只要能在契約第4期（尾款）期約日102年8月9日前完成換約，頗願意配合改變，然換約方式需要上訴人主動向建設公司取得同意才可能進行，雖經豐○公司居間協調，但顯然上訴人故意不作為。嗣上訴人竟又於102年9月12日以存證信函通知被上訴人、豐○公司、富○地政及僑○公司，片面聲明解除買賣契約，可見上訴人不履約之意圖昭然若揭。且上訴人還一直行文給臺中市地政局施壓，以及被上訴人服務的單位政風室說 伊關 說。是被上訴人沒有意願再買系爭不動產，遂於同年月17日向原法院提起本件訴訟。
⒉再者，系爭契約已經有約定違約金，即應該依照契約履行，
被上訴人不認為契約金過高，雖被上訴人因上訴人違約沒有受到什麼損害，只是浪費很多時間。至於違約金的金額是否過高，由鈞院斟酌等語。
二、上訴人方面
㈠、上訴人於原審則以：⑴兩造雖訂立系爭契約，然實際上僅是預售屋之權利移轉契約，俗稱紅單轉讓，被上訴人及辦理的代書、仲介豐○公司對此均知之甚詳，且由系爭契約第16條約定事項：本約買賣雙方協議以建設公司與陳春美簽訂不動產契約書內容為標的等語，亦可知雙方係以建設公司契約債權債務之轉讓為買賣標的，只要在建設公司換約成功即履約完成。且兩造亦曾會同告知建設公司轉讓契約之事實，訂立系爭契約當時，關於伊並未取得系爭不動產所有權，亦無所有權狀等情事，兩造均知悉，至系爭契約第5條相關付款之約定，除付款部分外，其餘約定如乙方交付所有權狀及一切過戶之證件之記載均為無效，因該約定僅係代書便宜行事，用一般不動產契約書之例稿，但內容並未刪除所造成之誤會。況伊是102年8月23日登記為所有權人，同年9月17日始拿到所有權狀，又如何能於102年6月2日及7月11日備齊所有權狀及一切過戶所需證件？再者，兩造買賣標的是契約權利讓與，並非不動產過戶，然建商不同意伊換約，所以仲介豐○公司王○仁一同與建商協調，但最終因建商不換約致發生糾紛，足徵責任不在伊，伊並未違約，故伊遂以存證信函告知被上訴人系爭契約為無效。⑵又豐○公司並無不動產說明書、訂金收據及斡旋金，依不動產經紀業及經紀人員執業規定，系爭契約係違法，且系爭契約並無經紀人之簽章，可見仲介業者使用詐術或其他不當之方式使伊簽訂系爭契約，系爭契約為無效。⑶伊並未收到被上訴人所主張之102年7月16日臺中水湳郵局第000號催告履約之存證信函；且被上訴人之第1期款34萬元並未交付上訴人，其並無權要求上訴人備齊過戶一切所需資料，其所為之催告亦無理由，不生催告效力，其之解約亦不生效力。且本件係因不可歸責伊之事由致無法換約而給付不能，依系爭契約第11條第4款約定，伊並未違約，不負賠償之責。又被上訴人是委由銀行履約保證，而被上訴人之第1期款34萬元雖入僑○公司專戶，但伊至今未收到34萬元，且被上訴人已向僑○公司取回價金，其主張懲罰性違約金即與系爭契約第11條第3款之要件不合等語，資為抗辯。並陳明如受不利之判決，願供擔保以免為假執行。
㈡、上訴人於本院補充抗辯：⒈系爭買賣契約須配合他項建商及銀行代書之進度施工，實非
伊所能完全掌握，且伊多次與被上訴人及居間人、仲介協調關於6月2日沒有權狀，而被上訴人7月11日催告伊，伊亦未收到，故給付遲延備證程序之事由，應不可歸責伊，伊並無惡意違約事實。更何況，伊既係於102年8月23日才登記所有權人，同年9月17日才拿到所有權狀，又如何能在102年6月2日及同年7月11日備齊所有權狀及一切過戶所需證件？故在履約的過程中，伊並沒有不履約或有違約的動作，且伊多次去找仲介，但仲介說買方不買。伊對整個買賣流程並不瞭解，伊是希望履約，否則伊不會多次去消基會調解。伊一直希望履約，但所有權狀什麼時候會出來，不是伊能預期的。依系爭契約第11條第4款約定，伊並未違約，不負賠償之責。
⒉再者，被上訴人的第一期款34萬元雖入僑○公司專戶，但伊
至今未收到34萬元，且被上訴人已向僑○公司取回價金，但伊沒有同意其拿回去，伊是要履約，伊從頭到尾都沒有拿到34萬元，被上訴人請求賠償，與系爭契約第11條第3款要件已有不合。且本件買賣被上訴人從頭到尾都沒有講到有違約金34萬元，而伊一直都有誠意要履約，且伊並沒有去杯葛。
更何況，伊認為違約金的金額過高，應該酌減，因為建商給伊的違約金才2萬多元，所以伊認為違約金過高，且被上訴人本件買賣並沒有損失，伊目前也失業中等語。
三、原審經審酌兩造所提出之攻擊防禦方法後，以上訴人於系爭買賣契約簽訂後，於102年9月12日擅自解約，不願履約而有違約情事，而認被上訴人以起訴狀繕本送達為解約之意思表示，並依系爭買賣契約第11條第3項約定，請求上訴人給付違約金34萬元，及自起訴狀繕本送達上訴人翌日即102年10月12日起至清償日止，按年息百分之5計算之法定遲延利息，為有理由，因而為被上訴人勝訴之判決。並就被上訴人勝訴部分，依職權及依上訴人之聲請，分別為假執行及附條件之免為假執行之宣告。上訴人對之聲明不服，提起上訴，求為：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。㈢第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。被上訴人則答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡訴訟費用由上訴人負擔。
四、本院得心證之理由
㈠、被上訴人主張：其於102年6月2日向上訴人買受門牌號碼台中市○區○○街○○○號0樓之0房屋及基地，約定買賣價金340萬元，被上訴人於簽約當日即給付第1期款34萬元，因上訴人表示尚欠建設公司5萬元，故先挪用5萬元，餘款29萬元於同年6月4日存入中國信託銀行信託專戶，同年6月8日兩造協議上訴人應於同年6月13日歸還被挪用之5萬元並存入上開信託專戶，詎上訴人拒不履約，被上訴人於102年7月16日函催其履約，然上訴人拒接並向台中市政府消保官申訴，嗣於同年9月12日更片面以台中南和路郵局第000號存證信函通知被上訴人解除系爭買賣契約，然其解約不合法，被上訴人鑑於上訴人已無意履約，遂依買賣契約第11條第1項之規定，定期催告上訴人履約，再經僑○建築經理公司進行最終催告仍未履行，系爭買賣契約即生解除之效力，爰依同條第3項之規定請求系爭違約金。上訴人則否認之，並抗辯：伊無違約，且違約金之約定過高，應予酌減。
㈡、經查，被上訴人就其主張前開事實，即兩造間訂有買賣契約，其並已支付第一期款至指定之信託帳戶，上訴人有挪用其中之5萬元並曾發函解除兩造間買賣契約之事實，已據其提出不動產買賣契約書、協議書、不動產買賣價金履約保證專戶收支明細表、存證信函、建物登記簿謄本影本等為證，且為上訴人所不爭執，自堪信為真實。上訴人雖辯稱：系爭不動產為預售屋，系爭買賣契約實際上僅是預售屋之權利移轉契約，俗稱紅單轉讓，只要在建設公司換約成功即履約完成，訂立系爭契約當時，上訴人並未取得系爭不動產所有權，亦未取得所有權狀，系爭不動產契約約定上訴人應於102年7月11日備齊一切過戶所需之證件資料，惟上訴人於同年9月17日始拿到所有權狀，如何能於7月11日備齊所有權狀及一切過戶所需證件，系爭買賣契約應屬無效云云。
㈢、然查，系爭不動產為預售屋，一般預售屋之買賣方式，係在建商交屋前將預售合約買方名義更換為另一位買方名義，即一般俗稱所謂紅單買賣，但因上訴人與系爭不動產建商發生交屋遲延糾紛，於102年4月份在消費者保護協會協調，由建商給付上訴人6萬6千元，以致建商不願用換約方式進行紅單買賣，仲介即豐○公司人員王○仁乃建議上訴人與建商結清買賣價金，取得所有權狀後再進行過戶，上訴人當時也同意上開方式，上訴人同意後，方至豐○公司簽約等情，業經證人王○仁於原審到庭證述屬實（原審卷第117頁反面），足認上訴人於簽訂系爭買賣契約前已知悉無法與建商換約，而應依一般不動產買賣契約之交易方式，由上訴人本於出賣人之地位將系爭房地過戶移轉予被上訴人，並由上訴人負擔買賣之權責已至為明顯。再觀之兩造間所簽立之買賣契約亦可知：雙方係以上訴人與訴外人富○興建設公司買賣之房地，作為買賣之標的物，並將富○興建設公司與上訴人所訂契約書作為附件，益證兩造間之買賣標的已具體、特定，雙方並已達成買賣之意思表示合致，買賣契約即已生效。
㈣、再按，兩造於訂約時均知悉系爭不動產為預售屋，故上訴人尚未取得不動產所有權狀，此為兩造明知之情，是系爭買賣契約雖約定上訴人應於102年7月11日備齊一切過戶所需之證件資料，但此係預訂上訴人於102年7月11日可取得所有權狀，代書已明確告知系爭買賣須俟上訴人取得所有權狀後，被上訴人始須給付第2期款，代書於系爭契約簽訂後並朗讀予兩造確認等情，亦據承辦代書 賴富玲 證述在卷（原審卷第118頁反面），可見兩造間並非以102年7月11日為履約之期限，且逾期即失其效力，是以系爭買賣契約既經兩造意思表示合致而有效成立，縱使上訴人未於102年7月11日取得所有權狀，並不影響系爭買賣契約已有效成立，亦不生契約因之無效之問題。
㈤、上訴人雖另辯稱：仲介豐○公司未指派經紀人於不動產買賣契約書上簽章，涉及違反不動產經紀業管理規則規定，系爭契約為無效云云，惟經紀人於不動產買賣契約簽章，並非買賣契約成立或生效要件，上訴人既非受被上訴人詐欺而簽訂系爭買賣契約，系爭買賣契約不因此而為無效或得撤銷。再者，迄至上訴人於102年9月12日以存證信函通知被上訴人解除系爭買賣契約前，被上訴人仍要求仲介王○仁於上訴人取得系爭不動產所有權後，應要求上訴人履約乙節，亦據證人王○仁證述屬實，上訴人雖辯稱：伊取得所有權狀後，係被上訴人覺得房屋沒有停車位而不願意履約云云，惟上訴人自承其於102年9月17日取得所有權狀，而上訴人於取得權狀前102年9月12日已經以存證信函通知被上訴人解除系爭買賣契約，顯見上訴人於取得所有權狀前已無履約意願，於取得所有權狀以後，亦無任何準備履約之表示，或通知被上訴人應於何時履約，反於102年8月29日向台中市政府法制局消保官申訴，並於102年9月12日通知被上訴人解除契約，可見其解除契約之意思表示，並非因被上訴人不願履約以致系爭買賣契約解除，上訴人空言其並無不履約，係地政士聯合被上訴人脅迫上訴人履約並收取違約金，以低價買進再高價賣出既乏事證證明，洵無足採。
㈥、更查，依系爭買賣契約第11條第3項之約定：「本約簽訂後，乙方（即上訴人）若有擅自解約、不為給付、給付不能或違約情事致本約解除時，除應負擔甲方（即被上訴人）所受損害之賠償外並喪失收受買賣價金之權利，且應返還乙方（即上訴人）已支配之價金，並同意按甲方（即被上訴人）已支付價金總額之同額，作為懲罰性違約金另行給付甲方」。系爭買賣契約簽訂後，因上訴人於102年9月12日擅自解約，不願履約而有違約情事，已如前述，是以被上訴人以起訴狀繕本送達為解約之意思表示，並依上開約定，請求上訴人按被上訴人已支付價金同額之違約金，自屬有據。又系爭買賣契約約定，兩造共同委任僑○公司辦理不動產買賣價金履約保證，將價金信託存於中國信託銀行名下信託專戶，被上訴人依約將支付之價金34萬元信託存於專戶，已符合系爭契約第11條第3項約定「已支付價金總額」，上訴人辯稱伊並未取得34萬元，無須給付違約金云云，亦無足取。
㈦、按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文，經查，被上訴人僅繳納第1期34萬元，並於契約解約後已領回該34萬元，並無金錢上之損失，此業據被上訴人於本院陳明於卷，而兩造從訂約至解約不過3個月之時間左右，被上訴人亦僅給付第一期價金而已，故本院斟酌上情後認本件違約金之約定尚屬過高，應酌減為二十萬元為適當，逾其金額以外之請求，則屬過高應予駁回。
五、從而，被上訴人依系爭買賣契約約定，請求上訴人給付20萬元，及自起訴狀繕本送達上訴人翌日即102年10月12日起至清償日止，按年息百分之5計算之法定遲延利息，為有理由，原審因之准其此部分之本息請求，並依職權宣告假執行，自無不當，上訴人指摘此部分不當求予廢棄，非有理由應予駁回，至被上訴人超過此部分之請求，尚屬過高，已如前述，原審判決就此部分仍為被上訴人勝訴之判決並依職權為假執行之宣告，自有未當，上訴意旨指摘及此求予將此部分不利之判決予以廢棄改判，核屬有理由，爰將此部分廢棄改判，並駁回被上訴人此部分第一審之訴如主文第二項所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴一部有理由，一部為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第四百五十條、第七十九條、判決如主文。
中華民國103年6月24日
民事第二庭審判長法官邱森樟
法官蔡秉宸法官謝說容以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官許美惠中華民國103年6月25日