裁判字號：臺灣臺中地方法院104年訴字第401號民事判決
裁判日期：民國105年01月26日
裁判案由：租佃爭議
臺灣臺中地方法院民事判決104年度訴字第401號原告 林菊花
江進財 (兼 江永福 繼承人) 江素珠 (江永福繼承人) 江素春 (江永福繼承人)共同訴訟代理人 何崇民 律師被告臺中市政府地政局法定代理人 張治祥 訴訟代理人 鄭詩叡
羅宗賢 律師上列當事人間租佃爭議事件，本院於104年12月22日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
甲、程序事項：
壹、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用，耕地三七五減租條例第26條第1項定有明文。本件原告主張兩造間之耕地三七五租賃關係因符合三七五減租條例（下稱減租條例）第17條第1項第5款之規定，其租約經被告終止，請求被告依減租條例第17條第2項規定給付補償金，經原告向臺中市北屯區公所耕地租佃委員會申請調解，因調解不成立移送臺中市政府耕地租佃委員會調處，再因調處不成立，經臺中市政府移送法院審理，有臺中市政府民國104年1月28日府授地權一字第1040019373號函可憑（見本院卷㈠第1-3頁），本件租佃爭議事件起訴合法，合先敘明。
貳、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2、3款、7款及同條第2項分別定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者即屬之（最高法院90年度台抗字第2號裁定參照）。經查，本件原告等人原依減租條例第17條第2項之租賃契約法律關係，起訴先位請求：被告應給付原告等人共新臺幣（下同）18,025,800元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。嗣於104年4月30日提出民事減縮聲明暨陳報狀，減縮先位聲明請求為：被告應給付原告15,107,288元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；並於104年12月21日提出民事辯論㈣狀追加主張依平均地權條例第77條之規定（本院卷㈡第149頁），就補償金數額，請求被告應給付原告等人共15,107,288元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，核屬訴之變更追加，惟其請求之社會事實同一，主要爭點亦具共通性，核與上開規定相符，原告上開訴之變更追加，應予准許。
叁、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係存在與否不明確，原告主觀上認其法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態能以確認判決將之除去者而言（最高法院42年台上字第1031號判例意旨參照）。準此，原告等人備位主張渠等並無不自任耕作之情形存在，故兩造間應仍有減租條例適用之租賃關係存在，為被告所否認，是以兩造間之系爭租約是否存在不明確，致原告主觀上認其在私法上之地位有受侵害之危險，而該不安之狀態得以確認判決除去之，依前揭說明，原告有即受確認判決之法律上利益。
乙、實體事項：
壹、原告部分：
一、原告起訴主張：㈠先位聲明部分：
緣坐落臺中市○○區○○段○○○○○號土地（下稱系爭2359號土地）原係訴外人 江金木 所承租，且系爭2359號土地為耕地，有耕地三七五減租條例（下稱減租條例）之適用（下稱系爭三七五租約）。嗣江金木於76年6月16日死亡後，則由訴外人 江建成 （配偶為原告林菊花）、江永福（於103年7月6日殁，全體繼承人為原告江進財、江素珠、江素春）及原告江進財繼承；嗣後，原告林菊花、江進財及訴外人江永福另於89年間與被告就系爭2359內號土地（承租面積：0.1854公頃）、同段2359-3地號土地（承租面積0.0457公頃）、（下稱系爭耕地）簽訂市字第81號公有耕地租賃租約（下稱系爭89年租約、本院卷㈠第146頁）；復於96年1月17日再度就系爭耕地簽訂台灣省台中市公有耕地租賃契約（本院卷㈠第89頁，其中上開2359-3地號土地記載為「2359-3內」，下稱系爭96年租約）。再於101年11月13日就系爭耕地簽訂臺中市市有耕地租賃約書（本院卷㈠第79頁，其中系爭2359地號，承租面積變更為0.1330公頃，並另分割出同段2359-4地號土地、承租面積0.0524公頃，下稱系爭101年租約）；故上開系爭89年、96年、101年租約，應皆屬系爭三七五租約續訂所簽訂之租約，應亦有減租條例之適用。詎料，被告竟於103年6月24日以中市地00000000000000號函（下稱系爭函文）通知原告等人，以原告等人於91年至99年間不自任耕作為由，終止租約；惟原告等人不服，遂依法提起耕地租佃爭議調解，又因兩造無法達成共識，故調解不成立。惟原告等人雖曾於系爭耕地（即系爭2359、2359-3地號土地）上建有鐵皮屋（下稱系爭建物），然系爭建物乃為堆放農具、肥料、農作物或臨時休憩之用，並未做任何居住使用，此由原告等人原均居住於台中市潭子區，直至市地重劃後，舊有房舍遭拆除，始另尋住所，分居他地可證；故應足證原告等人於系爭耕地上建築系爭建物係以耕作為目的、為便利耕作所為，並無耕地減租條例第16條「不自任耕作」之情形存在，被告主張原告不自任耕作，並據此主張兩造間之耕地租約無效，實屬無據。綜上，本件系爭耕地並無「不自任耕作」之情事存在，且被告依法變更系爭耕地為非耕地使用，而終止租約時，自應給付原告等人補償。原告爰依兩造間之三七五租約之關係，依減租條例第17條第1項第5款及同條第2項之規定，請求被告給付原告等人補償費用。並依減租條例第17條第2項第3款之規定，終止租約當期之公告土地現值，減除土地增值稅後餘額三分之一為補償金之請求範圍，本件系爭耕地之公告現值每平方公尺為34,500元、系爭2359號土地之土地增值稅為14,465,989元（原告承租面積1330㎡）、系爭2359-3土地之土地增值稅為5,520,783元（原告承租面積457㎡）、系爭2359-4號土地之土地增值稅為2,096,361元（原告承租面積134㎡）計算，原告等人得請求之補償費用共計為15,107,288元（本院卷㈠第134頁原告104年4月30日減縮聲明暨陳報狀）。
㈡備位聲明部分：
若認原告上開主張兩造間之租賃關係已經被告以減租條例第17條第1項第5款之事由終止，故被告應依同條第2項之規定給付原告等人補償金為無理由；而原告等人並無不自任耕作之情形已如前述，且本件兩造間之租賃關係，亦無減租條例第17條第1項第1款至第4款之終止事由存在，則本件兩造間就系爭耕地所訂有減租條例適用之耕地租約應尚存在。原告爰依民事訴訟法第247條規定，請求確認兩造間有減租條例適用之租佃關係存在。
㈢訴之聲明：
1.先位聲明：⑴被告應給付原告等人共15,107,288元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。⑵訴訟費用由被告負擔。
2.備位聲明：⑴確認原告等人就坐落台中市○○區○○段○○○○○號、面積0.1330公頃；同地段2359-3地號、面積0.0457公頃；同地段2359-4地號、面積0.0524公頃之土地，對被告有依三七五減租條例所訂耕地租約之租賃關係存在。⑵訴訟費用由被告負擔。
二、對被告答辯則以：㈠被告雖主張系爭耕地上有數棟建物，並設有停車格云云（參
被告104年3月10日所提出之答辯狀附件三，本院卷㈠第160頁），惟此經證人 江堃 維於本件104年7月7日證稱，「（提示院卷第160頁、第161頁，問：可否看出來原告江進財所有建物在哪部分？上面有B、C的建物是何人的？）就是Ｆ部分，B、C的建物是 林清耀 的。」，足證系爭耕地上，除系爭建物（即上開證人所述Ｆ部分）外，其他建物並非原告等人使用，而係承租相同地號土地之訴外人林清耀所使用，被告稱該建物亦為原告等人所使用，實為被告誤會所致；被告雖另稱上開Ｆ部分建物尚有增建，應足證原告等人有不自任耕作之情形存在云云，惟Ｆ建物係供農用之農舍，屬農舍之一部分，被告自無從據此主張原告等人無自任耕作；況被告與林清耀於鈞院另案（即104年度訴字第400號租佃爭議事件），已主張因林清耀於臺中市○○區○○段○○○○○號、同段2359-3土地上建有鐵皮屋及設有停車場，而有不自任耕作之情形存在，卻於本件復主張上開建物及停車場為本件原告等人所有，被告之主張前後反覆，並不可採。且林清耀並未得原告同意，占用系爭耕地，自不應認原告等人有不自任耕作之情形，況林清耀與原告等人承租之範圍有部分重疊，各人之承租範圍皆由被告指示，並未設有標誌以資區別，原告實難以區分系爭耕地與林清耀承耕土地之分際為何，被告據此主張原告等人有不自任耕作之情事存在，應無理由。
㈡被告雖提供勘查表、地籍圖、空照圖、違章建築查報單等件
為證，然此應僅得證明系爭耕地上有系爭建物存在，此為原告等人所不爭執，惟系爭建物係以耕作為目的，或為便利耕作所建已如上述，且系爭建物主要係停放原告所有之曳引機、插秧機及割稻機等農用機具，上開農機具時有需要進行維修保養，於維修保養時，皆須大量空間，若空間不足，即會影響維修保養所花費之時間，且系爭建物雖有二層樓高並於較高位置設有鐵窗，然此係為通風所設置，被告據此主張系爭建物應非供作農舍使用，應尚屬率斷。另被告雖主張系爭耕地上有道路存在，應可證原告等人並未從事耕作云云，然系爭耕地上之道路係因農機具長期行駛而自然形成之道路，並未鋪設水泥或柏油，此亦經證人 江堃維 於104年7月7日言詞辯論程序中證稱：「（法官問：進出農地的地方有無鋪設柏油？）沒有。」可證，故本件自不能因系爭耕地有農機具進出形成農路，而遽認有不自任耕作之情形存在。又原告所有之系爭建物（即被告104年3月10日所提出之答辯狀附件三上編號Ｆ之鐵皮屋），其佔用的面積為109平方公尺，而縱認被告主張系爭耕地對外道路佔用面積約55平方公尺屬實，則原告農舍及對外泥土路面積亦僅約為164平方公尺，尚未達所成耕面積百分之十，應尚屬合法使用。
㈢原告等人確有於系爭耕地上耕作，此經證人 洪國順 及江堃維
於本件104年7月7日言詞辯論程序中證稱，系爭耕地上有部分農作，且以前是種水稻、麻竹，現在是種芒果，種芒果已經有十幾年了等語可證；且原告江進財除於系爭耕地上從事農作外，亦有代鄰地耕作之情形，應足證原告等人於系爭耕地上，無不自任耕作之情形存在。
㈣承前所述，原告既無不自任耕作之情形，兩造間就系爭耕地
之租賃關係應仍有減租條例之適用，惟縱使鈞院認為無減租條例適用，被告亦應負補償責任；兩造於101年就系爭土地所簽訂之耕地租約（101中市○○○○區○○00號）為合法有效成立之租約，且不因系爭土地上有農舍或泥土路等而受影響。本件被告雖主張，系爭耕地因有農舍及泥土路，應有為不自任耕作之情形，故系爭三七五租約應已依原耕地三七五減租條例無效，然依被告所提供文書資料可知，系爭建物至遲於94年即存在，依鈞院所提示之內政部內授中辦地字第1000042956號函所稱「三、次查公有出租耕地租約因承租人未自任耕作，而出租機關仍准予續訂租約，依本部前開令釋，即視為新訂租約……」，故雙方於其後分別於96年及101年所簽訂之耕地租約應視為新租約，並不受原耕地三七五減租條例無效之影響。且被告係明知系爭建物存在，仍分別於96年及101年同意以原條件換約，依最高法院89年度台上字第2839號判決之意旨，被告不能以此為由主張不自任耕作而終止租約或主張租約無效。故被告主張依耕地租約第15條第
5、6款規定終止兩造於101年就系爭土地所簽訂之耕地租約為無理由。
㈤又被告另以耕地租約第15條第8、9款及放租辦法第20條第1
項第8、9款為終止租約之事由，而前開規定皆規定放租土地經依法編定或變更編定為非耕地或養殖用地使用者、因政府計畫供公共使用或開發利用或其他依法收回使用者，得終止租約。本件既已依法編定為非耕地使用，若鈞院認上開租約無減租條例之適用，則被告按放租辦法第20條第1項第8、9款規定終止租約，即應依放租辦法第20條第3項給付補償金予原告，此為文義解釋之必然，惟因放租辦法中並未訂立補償金之發放標準，依放租辦法第10條規定，除了可依三七五減租條例之規定處理外，另參內政部內授中辦地字第1000042956號函意旨，可知補償規定可參照平均地權條例相關規定．故即便被告認為本件不適用平均地權條例第11條規定，惟仍可依照平均地權條例第77條第1項及第3項規定補償，而其規定內容與減租條例第17條第2項第3款相當。準此，補償金計算之補償數額即應按減租條例有關終止租約發放補償金之條文，即依第17條第2項第3款規定計算或平均地權條例第77條第1項、第3項之規定計算。
貳、被告答辯則以：
一、本件被告於兩造在台中市北屯區公所耕地租佃委員會調解時，即主張原告等人於91年至100年間在承耕之土地上搭建建物、鋪設水泥地，有減租條例第16條第1項所定不自任耕作之情事，故雙方原訂之耕地租約應確屬無效。是兩造就系爭土地已無任何減租條例所定之租約，故原告前揭依減租條例第17條第2項請求被告補償金，即屬無據。
二、縱認兩造於101年11月13日訂立系爭101年租約，惟參農業發展條例第20條第1項規定「本條例中華民國八十九年一月四日修正施行後所訂立之農業用地租賃契約，應依本條例之規定，不適用耕地三七五減租條例之規定。本條例未規定者，適用土地法、民法及其他有關法律之規定。」可知，系爭101年租約已不適用減租條例，故被告於系爭函文主張依臺中市市有耕地及養殖用地放租辦法（下稱放租辦法）第20條第1項第8款、第9款規定，終止系爭101年租約，收回土地，並非依減租條例第17條之規定終止租約。從而，原告依減租條例第17條第2項第3款請求被告給付補償金，即屬無理。
三、被告就其主張原告等人有不自任耕作致原訂之耕地租約無效之事實部分，除提出96-99年之勘驗查估調查表、地政事務所勘測圖影本、系爭耕地自87年起至99年起之套繪地籍線空照圖（即被告答辯一狀附件二至四、本院卷㈠第90頁至第115頁）等資料為證外，另台中市北屯區公所於99年5月13日亦有查報台中市○○區○○段00000000段000000地號土地上有1層樓及2層樓建物、面積：約550平方公尺（含鐵架鐵絲網圍籬）之違章建物，足證原告等人於承耕之土地上搭建建物而該當於非自任耕作之情。且原告所承耕之2359地號土地有部分被開闢為私人道路使用，而無耕作之實，並所搭建之建物亦無放置農機具，亦難認屬農耕所必要搭建之建物。本件系爭耕地若有搭建建物放置農機具之必要，應無由於95年間另外搭建新建物（即被告於104年6月29日所提出之附件12之⑤空照圖所示之增建1、增建2部分），故應可認原告就所承耕之土地確實有不自任耕作之情。且原告等人雖抗辯系爭耕地上有訴外人林清耀未經原告等人同意，侵占原告等人所承租之土地云云，惟縱認原告等人主張有理由，渠等任由林清耀占用搭建鐵皮屋、鋪設水泥地，自屬消極不自任耕作之情事。
四、至原告提出購買農機具之證明書及發票等，主張渠等於系爭耕地仍有為耕作，且系爭建物係為停放農機具所建，而未有不自任耕作之情事存在云云，惟該證明書上所載客戶名為「江建成」，與本件無涉，且屬私文書，難認為真正。至原告所提出之購買插秧機之發票係89年8月31日開立，而若認證人江堃維證稱以前是種植水稻，現在是種芒果，種芒果已經有十幾年了等語屬實，則原告所承耕之土地早在90年初就沒有種植水稻了，自無由搭建建物放置該插秧機，亦無由於95年間再搭建新建物；且原告雖主張系爭耕地上道路部分係經原告等人駕駛插秧機出入系爭耕地所形成云云，惟系爭耕地之出入既係於種植水果間之土地進出，應無由使用插秧機出入系爭耕地，故本件觀諸空照圖（即被告答辯四狀本院卷㈠第163頁之附件12之③）可確認系爭2359地號土地上部份土地，已被原告自行開闢成通路，而有不自任耕作之情。
五、原告雖主張被告104年3月10日所提出之答辯狀附件三上所記載之B、C建物係訴外人林清耀所搭建等語，惟參本件原告等人所承租之土地地號及面積，及訴外人林清耀與被告間於101年12月25日所簽訂之租賃契約（本院卷㈡第46頁，附件13），上開租賃契約並沒有承租系爭2359地號土地，而其所承租之同段2359-3地號土地範圍，面積亦僅46平方公尺。故林清耀僅有承租同段2359-3地號土地、面積46平方公尺，及同段2359-4地號土地、面積57平方公尺，然依本院卷第160頁之複丈圖顯示，鐵皮屋占用系爭2359-3地號土地之編號B部份即有190平方公尺，遠遠超過訴外人林清耀所承租2359-3土地的面積（46平方公尺），是橫跨坐落於2359-3、2359-4、2359地號土地上的鐵皮屋（含水泥地），應係原告於自己承耕之土地上所興建，應有不自任耕作之情形存在。
六、綜上，原告於系爭耕地上搭建違章建築作為住宅等非農業使用，或由林清耀於系爭耕地上鋪設水泥地作為停車場使用，或提供予他人停車使用，均屬非自任耕作，則本件基於減租條列規定所簽訂之系爭租約應屬無效，縱兩造分別於96年、101年另簽訂有耕地租約，惟該租約亦應屬一般耕地租賃契約，並不適用減租條例之規定，此乃農業發展條例（下稱農發條列）第20條第1項所明定。原告辯稱與被告間於上開96年、101年分別訂立之租約係延續有減租條例適用之系爭租約所訂定，應屬有誤。況原告等人有不自任耕作之情事存在已如上述，依減租條例之規定，系爭租約應確定無效，且參農發條例第20條第1項之規定可知，系爭租約無效後所再與訂立之耕地租約，應不再適用減租條例之規定。
七、答辯聲明：⑴原告之訴駁回。⑵訴訟費用由原告負擔。
叁、本件兩造於本院不爭執之事實如下(見本院卷)：
一、不爭執事項㈠坐落台中市○○區○○段○○○○○號土地原係「江金木」所承
租，江金木於76年6月16日死亡後由江建成（配偶林菊花）、江進財、江永福繼承；嗣後原告於89年間與被告就同榮段2359地號內（承租面積：0.1854公頃）同段2359-3地號（承租面積：0.0457公頃）土地（如附件10、本院卷㈠第146頁）簽訂系爭租約；復於96年1月17日再簽訂耕地租約（如附件1、本院卷㈠第89頁）。后於101年11月13日再簽訂耕地租約（如原證一、本院卷㈠第79頁），其中2359地號（承租面積變更為0.1330公頃）分割出2359-4地號（承租面積0.0524公頃），另承耕2359-3地號土地（面積：0.0457公頃）。
㈡系爭耕地同榮段2359地號（承租面積：0.1330公頃）、2359
-3地號（承租面積：0.0457公頃）、2359-4地號（承租面積
0.0524公頃）耕地，由原告等人自78年即承租，並陸續續簽，嗣於101年之租約租期至107年12月31日止。
㈢兩造於103年8月13日至台中市北屯區公所就（101）中市00000000號租約調解無結果。
㈣系爭耕地地目現仍為「田」、上有搭建地上物、鋪設水泥地。
㈤台中市中正地政事務所曾就系爭耕地之現況於98年12月25日
測繪如附件3（本院卷㈠第94頁）之複丈成果圖。並製作如附件12（本院卷㈠第161頁）之土地現況勘查表。
㈥台中市地政局曾於96年3月2日、97年6月23日、98年6月20日
、99年6月10日就系爭耕地分別製作如附件2所示之四紙土地現況勘查表（本院卷㈠第90頁至第93頁）。
㈦台中市北屯區公所曾於99年5月13就系爭耕地上之建物製作如附件11之違章建築查報單（本院卷㈠第148頁）。
㈧被告於103年6月24日中市地00000000000000號函寄發如
附件6之函（本院卷㈠第125頁至126頁）予原告表示於91年至99年間有不自任耕作之情，故原訂三七五耕地租約無效。
㈨（本院卷㈠第125頁）台中市政府地政局0000000000函：「
原耕地三七五租賃契約於91至99年間不自任耕作」，被告係主張兩造間之三七五租約無效，並非主張終止。
㈩台中市北屯區公所違章建築查報單99年5月13日（本院卷㈠
第148頁○○○區○○段2359-3、2359-4土地上之地上物「新建」（發現日期：99年5月13日）地上物有「鐵架烤漆板造一樓、1-2樓」、「鐵架鐵絲圍籬1樓」；台中市政府都市發展局99年6月10日以府都管字第0990164062號（本院卷㈡第41頁）記○○○區○○段2359-3、2359-4土地上之地上物「新建」地上物有「1、2、鐵架鐵絲圍籬長度約135公尺、1層約3、6、3公尺」。
95年12月31日於系爭2359-3地號土地上新增一楝建物、於系
爭2359-4地號土地上之另一建物有擴建之情形存在（卷㈠第
164-165頁，附件12-④、12-⑤空照圖）。台中市○○區○○段○○○○○○號有林清耀申請電號：00-00-
0000-000之用電申請紀錄（90年8月份申請用電、96年5月份申請廢電、本院卷㈡第35頁）。
肆、本院之判斷：前揭不爭執事項，為兩造於本院準備程序及言詞辯論程序所不爭執，復有系爭101年租約影本、台中市政府103年6月24日以中市地00000000000000號函影本、原告購買收穫機、插秧機之購買證明、統一發票影本、兩造於96年1月17日所簽訂之台灣省台中市公有耕地租賃契約影本、96年至99年之勘驗查估調查表影本、98年12月25日台中市中正地政事務所土地複丈圖及面積計算表影本、系爭耕地自87年起迄今之套繪地籍線空照圖、系爭租約影本、台中市北屯區公所99年5月13就系爭耕地上之建物製作之違章建築查報單影本、台灣電力股份有線公司台中區營業處104年9月7日台中字第1041182087號函為證，足以堪信為真實。而本件兩造爭執之處，在於：⑴系爭耕地上（本院卷㈠第94頁、台中市中正地政事務所98年12月25日複丈成果圖編號Ａ至Ｆ）之複丈成果圖）為原告所有之地上物範圍為何？原告自承搭建之編號Ｆ地上物，是否屬農舍？⑵原告有無不自任耕作情事；上開不爭執事項㈣至㈦之地上物，是否屬不自任耕作之列，而構成原租約無效？⑶如認系爭土地耕地租約仍有效存在，則被告於103年6月24日中市地00000000000000號終止租約後，原告主張依減租條例第17條第2項之規定請求被告給付補償金是否有理？補償金額之計算？⑷被告主張原告搭建地上物，主張原告不自任耕作之情形，系爭三七五耕地租約無效，是否有理？⑸系爭土地所簽訂之三七五耕地租約，如因原告不自任耕作而無效，則兩造另於96年、101年就系爭土地所簽訂之耕地租約效力為何？⑹原告主張依農業發展條例第20條第1項之規定，不適用三七五減租條例，並依耕地租約第15條第5、6、8、9款暨台中市市有耕地及養殖用地放租辦法第20條第1項第8、9款之規定，而終止兩造於101年就系爭土地所簽訂之耕地租約，是否有理？茲分析審酌如下：
一、先位之訴部分：㈠按耕地三七五減租條例施行後，耕地租約應一律以書面為之
；租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記；耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約；減租條例第6條第1項、第20條分別定有明文。又依臺灣省耕地租約登記辦法第4條第1項第3款規定，耕地租約之承租人死亡，由現耕繼承人繼承承租權者，應申請租約變更登記。本件系爭三七五租約既仍有效存在，原承租人江金木（79年6月16日）去世後，由現耕繼承人繼承其承租權，並辦理系爭三七五租約之承租人名義變更，以及原告三人請求被告會同辦理租約續訂登記，於法自屬有據。
㈡首按耕地租賃原於民法設有特別規定，土地法復設耕地租用
一章，因專為保護租地承租人，特再頒行耕地三七五減租條例。土地法為民法之特別法，耕地三七五減租條例又為土地法之特別法，對耕地承租人設有多項保障之規定，使耕地出租人相對受有較多之限制，故就該等契約之成立及生效要件，應從嚴解釋，以資平衡出租人所受之不利益。耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項既已規定承租人不自任耕作，『原定租約無效』，就「承租人應自任耕作」，自應從嚴解釋。是按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部不自任耕作。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種方式或另行出租。而上開規定，係以租約所定之土地全部為準。如同一租約內有多筆土地，承租人將其中一筆或數筆轉租他人或不自任耕作者，原訂租約『全部為無效』，其未就轉租他人或尚自任耕作部分之土地，亦失其租賃依據，出租人得就該未轉租或自任耕作之土地請求收回（最高法院90年台上字第311號裁判參照）。最高法院70年台上字第4637號判例謂：「耕地三七五減租條例第16條第1項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言；如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，應構成同條第2項所定原訂租約無效之原因」。故「佃農在承租耕地上固允許有農舍之存在，但茲所謂農舍，乃以便利耕作而設，並不以解決佃農家族實際居住問題為目的」（最高法院64年台上字第571號判例可資參見）。且按耕地三七五減租條例第16條第1項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言；如承租人以承租之土地建築房屋居住或如有承租人以承租土地轉租、借予他人使用、交換耕作或承租人變更用途，供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，應構成同條第2項所定原訂租約無效之原因（最高法院70年台上字第4637號判例、84年度台上字第105號判決意旨參照）。復按耕地三七五減租條例第16條第1項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言，若承租人有積極的以承租之土地建築房屋居住，或供其他非耕作之用、或與他人交換耕作、或將之轉租或借與他人使用等情事，固均在不自任耕作之列。惟承租人如僅係消極的不為耕作而任其荒廢，或於承租耕地遭人占用時，消極的不予排除侵害，則僅生出租人得否依耕地三七五減租條例第17條第1項第4款規定終止租約，或承租人得否請求出租人排除第三人之侵害，提供合於租約所約定使用、收益之租賃物供其使用而已，尚難謂原租約已因此而歸於無效（最高法院91年度台上字第1447號判決意旨）。㈢徵諸系爭耕地原係訴外人江金木於向被告承租，且訂有系爭
三七五租約，嗣後，江金木於79年6月16日死亡後由江建成（已歿，繼承人為原告林菊花）、江進財、江永福（已歿全體繼承人為原告江進財、江素珠、江素春）繼承等情，為兩造所不爭執，已如上述。惟原告主張系爭89年、96年、101年租約應皆為系爭三七五租約續訂所簽訂之租約，被告依上揭不爭執之事項㈧，被告於103年間依減租條列第17條第1項第5款，以系爭函文終止租約，自應依減租條例第17條第2項之規定給付補償金予原告等人等情，為被告所否認，並抗辯其係依減租條例第16條規定，原告不自任耕作，主張兩造間之三七五耕地租約關係無效，而非終止等語置辯。經查：
⑴按耕地三七五減租條例第16條第1項所謂承租人應自任耕作
，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言。如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均在不自任耕作之列，依同條第2項規定原訂租約無效。又承租人此項不自任耕作之情形，縱僅存在於承租「土地之一部，不論其面積多寡，全部租約仍屬無效」（最高法院86年度台上字第97號判決可參）。觀諸被告於104年9月29日所提出之民事答辯七狀附件14-①至14-③（本院卷㈡第47頁至第
49頁），足認系爭耕地於87年間之空照圖上，並無任何建築地上物，嗣於94年之空照圖，即出現建物、道路、停車格之影像，於103年之空照圖則呈現地上物已拆除。又系爭土地之地目仍為「田」、而依99年前之勘驗本估調查表、地政事務所勘測圖、空照圖，系爭耕地上有搭建地上物、鋪設水泥地等情，復有96年至99年之市有土地現況勘驗查估調查表影本四紙（本院卷㈠第90-93頁）、台中市中正地政事務所勘測圖影本（本院卷㈠第94頁）、系爭耕地之自87年起至99年起之套繪地籍線空照圖（本院卷㈠第98-115頁）在卷足憑。再徵之台中市中正地政事務所就系爭土地之現況於98年12月25日測繪之複丈成果圖（本院卷㈠第94頁）、98年12月17日市有土地現況勘查表（本院卷㈠第161頁），被告主張原告等人搭建違章建築物乙情，互核相符。是觀諸上情，可認被告前揭主張尚非憑空虛構。
⑵第查，台中市中正地政事務所就系爭耕地之現況於98年12月
25日測繪之複丈成果圖（本院卷㈠第94頁），原告等人主張如圖所示編號Ｆ之部分（即系爭建物）為渠等所建築使用，係供原告等人停放農機具使用，並提出收穫機、插秧機等農機具之購買證明、型錄、統一發票影本為證（本院卷㈠第83頁至第87頁），且經證人江堃維於本件104年7月7日言詞辯論證述：「（提示本院卷第160頁、第161頁，可否看出來原告江進財所有的建物在哪部分？B、C的建物是何人的？）就是編號Ｆ的部分，B、C的建物是林清耀。」又證人林清耀亦到庭證稱：「（提示本院卷㈡第41頁，耕作範圍為何？）我耕作的範圍如庭呈之圖，有劃紅線範圍的部分，2359地號我只耕作②的部分。」、「（提示本院卷㈠第94頁，證人所述2359地號部分是B、C、D的部分）沒錯。」、「（申請用電還有給何人使用？）沒有，我自己用」等語（本院卷㈡第71-72頁）。佐以前揭兩造不爭執之事項㈣至㈦及證人證詞觀之，系爭耕地上（本院卷㈠第94頁、台中市中中正地政事務所98年12月25日複丈成果圖編號Ａ至Ｆ），編號Ｆ部分係原告所搭建，應堪認定。準此，原告主張除Ｆ部分以外，其他建築並非原告等人所建築，衡諸上情，洵屬有據，非無理由，應為可採。惟揆諸上揭最高法院意旨，該建物若非屬農舍，縱若僅一部分，亦難謂系爭三七五租約仍屬有效存在。
⑶復查，台中市地政局於96年3月2日、97年6月23日、98年6月
20日、99年6月10日就系爭2359地號、2359-3地號耕地分別製作市有土地現況勘驗查估調查表四紙（本院卷㈠第90頁至第93頁），皆顯示系爭2359地號、2359-3地號土地上有建築物及農作物；又於98年12月17日就系爭2359-3、2359-4地號土地市有土地現況勘驗查估調查表，有關上開土地之建物用途及土地使用狀況，分別記載為「住宅」、「其他」及「建築物」，惟並無「農作物」、「林產物」、「養殖物」之記載。再參諸台中市北屯區公所亦曾於99年5月13就系爭耕地上之建物製作之違章建築查報單（本院卷㈠第148頁），依上開99年5月13日附件11之違章建築查報單，可知系爭2359-3、2359-4地號土地上有「新建」地上物「鐵架烤漆板造一樓、1-2樓」、「鐵架鐵絲圍籬1樓」；復查台中市政府都市發展局99年6月10日以府都管字第0990164062號（本院卷㈡第41頁）記○○○區○○段2359之3、2359之4地上物「新建」地上物有「1、2、（鐵架鐵絲圍籬長度約：135公尺）1層約3、6、3公尺」等情，依上情節以觀，原告等人於系爭耕地上未供耕作而供建築使用之部分，為系爭耕地上如本院卷㈠第94頁，台中市中正地政事務所98年12月25日複丈成果圖編號Ｆ部分，然系爭2359-4地號土地面積為0.0524公頃，而前揭Ｆ部分之面積依該複丈成果圖所載為0.0109公頃，依實施區域計劃地區建築大廈管理辦法第5條規定：「於各種用地內申請建造自用農舍者，其總樓地板面積不得超過495平方公尺，建築面積不得超過其耕地面積百分之10，建築物高度不得超過三層樓，並不得超過10.5公尺，但最大基層建築面積不得超過360平方公尺。」故本件系爭建物之面積應小於系爭2359-4地號土地面積之百分之十即0.00524公頃，惟徵之系爭建物占用面積，一樓即佔用0.0109公頃，顯大於上述農舍面積限制。復查該地上物違建情形之記載：「新建」、「（材料）鐵架烤漆板造、鐵架鐵絲圍籬」、「（高度）
1、2、（鐵架鐵絲圍籬長度約135公尺）1層約3、6、3公尺」、「面積約550平方公尺」等情觀之，實足避風雨而具有獨立經濟價值，衡諸一般社會常情，原告主張上揭編號Ｆ部分之地上物係屬一般農舍、農具間，誠悖乎常情，尚難採信。況原告既無法證明係為耕作為目的，或為便利耕作所建之簡陋房屋，以供堆置農具、肥料或臨時休息之用，是原告所舉之證據既有前開疵累而無法證明，且為被告所否認，在別無其他積極證據證明下，尚不足據以作有利於原告之認定，自應認違反耕地三七五減租條例第16條第1項所謂「應自任耕作」之情事。從而，系爭土地不論除編號Ｆ部分外之其他建物（即本院卷㈠第94頁、台中市中中正地政事務所98年12月25日複丈成果圖編號Ａ至Ｅ），是否係原告所搭建，或縱上開Ｆ部分僅存在於承租土地之一部分，亦屬違反減租條例第16條第1項之規定，租約均全部無效（最高法院87年台上字第2883號判決參照）。
⑷是衡之以上事證，系爭土地除編號Ｆ部分，縱若有繼續耕作
之事實，然按承租人如違反耕地三七五減租條例第16條第1項規定，不得將耕地全部或一部不自任耕作。原告就系爭土地確有不自任耕作之事實，已如前述，則依耕地三七五減租條例第16條第2項規定，兩造間原訂租約即為無效。承租人違反前揭規定時，原訂租約無待於另為終止表示，當然無效。縱當事人依同條例第6條第1項、第20條規定續訂租約，亦不能使業已無效之原訂租約回復其效力（最高法院96年度台上字第2431號、95年度台上字第1911號判決意旨參照）。申言之，前揭規定所謂原訂租約無效，係指承租人違反前項所定不自任耕作時，原訂租約無待於終止，當然「向後失其效力」，租賃關係因而歸於消滅而言；是如一耕地租約內有多筆耕地，承租人有「一部」不自任耕作，則原租約「全部無效」，其他尚自任耕作之土地，亦失其租賃依據（最高法院91年度台上字第1311號判決意旨參照）。
㈣末按「農業發展條例第20條」規定：「本條例89年1月4日修
正施行後所訂立之農業用地租賃契約，應依本條例之規定，不適用耕地三七五減租條例之規定。本條例未規定者，適用土地法、民法及其他有關法律之規定。本條例中華民國89年1月4日修正施行前已依耕地三七五減租條例，或已依土地法及其他法律之規定訂定租約者，除出租人及承租人另有約定者外，其權利義務關係、租約之續約、修正及終止，悉依該法律之規定。本條例中華民國89年1月4日修正施行前所訂立之委託經營書面契約，不適用耕地三七五減租條例之規定；在契約存續期間，其權利義務關係，依其約定；未約定之部分，適用本條例之規定」。查，本件系爭三七五租約應屬無效，有如前述，惟參系爭耕地自87年起迄今之套繪地籍線空照圖（本院卷第95頁至第115頁），系爭建物於91年間至99年間皆存在於系爭耕地上，則原告等人於89年間所簽訂之系爭89年租約應屬系爭三七五租約之續訂，而因有不自任耕作之情事，當然無效。惟原告等人嗣於96年1月17日，再度就系爭耕地簽訂台灣省台中市公有耕地租賃契約，復於101年11月13日再就系爭耕地簽訂臺中市市有耕地租賃約書，基上規定，兩造於101年11月13日所簽訂之耕地租約已不適用耕地三七五減租條例之規定，故原告據此請求被告應給付補償金，即屬無據。且依耕地租約第16條約定，耕地租約終止後，原告不得向被告請求任何補償金。由上規定，亦可知系爭96年租約、系爭101年租約，屬非減租條例規範之「一般耕地租約」，故其適用依據若農發條例所未規定者，即適用土地法、民法及其他有關法律之規定。基上，本件原告之「請求依耕地三七五減租條例調處不成立而移轉」，且免徵裁判費用，準此情形，前揭96年或101年租約，係屬一般租賃關係，並無耕地三七五減租條例之適用。從而，原告以先位請求給付補償金，即屬無理。
㈤再按，農業發展條例第3條第11款規定「耕地」係指區域計
畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地。徵之系爭土地之使用分區（本院卷㈠第135頁）可知系爭2359、2359-3、2359-4、2359-7地號土地均非屬耕地，即非平均地權條例第11條所稱之耕地，且被告亦未徵收或照價收買或是撥用系爭2359、2359-3、2359-4、2359-7地號土地，自無平均地權條例第11條所定應予補償之情事。再內政部100年5月12日內授中辦地字第1000042956號函（本院卷㈡第106頁）係指續訂租約時間係位於89年1月4日農業發展條例修正施行「前」，且「奉准撥用」時租約仍存續者。觀之本件原告於89年11月間訂定耕地租約「後」，因於承耕土地上搭建建物，而有不自任耕作之情，致所定之耕地租約無效，后於96年1月17日被告與原告就原租賃土地再行訂定租約，惟依農業發展條例第20條之規定，已不適用耕地三七五減租條例，且係於農業發展條例在89年1月4日「修正施行之後」，自與上開內政部100年5月12日內授中辦地字第1000042956號函示依平均地權條例第11條有間（本院卷㈡第106頁）。準此，系爭耕地非自任耕作部分，縱僅存在於承租土地之一部分（即系爭2359-4地號土地部分），亦屬違反耕地三七五減租條例第16條第1項之規定，系爭三七五租約（含系爭89年租約）均全部自始無效（最高法院87年台上字第2883號判決參照）。兩造間系爭96年租約及系爭101年租約應視為新訂之租約，屬一般租賃契約。綜上事證，兩造雖於96年1月17日、101年11月13日續行簽訂三七五耕地租約，亦無從使已無效之原三七五耕地租約回復其效力，又依前揭農發條例第20條第1項之規定，兩造於96年1月17日、101年11月13日簽訂之耕地租約，均已不再適用減租條例之規定，是原告等人依減租條例第17條第2項之租賃契約法律關係，或追加主張依平均地權條例第77條計算補償費，洵屬無據，自無理由，應予駁回。又原告請求調查系爭土地103年之公告土地現值，計算補償金乙情（原告辯論㈣狀、本院卷第150頁），即無必要，併此敘明。
二、備位之訴部份：至原告備位請求部分，係以先位請求無理由為其停止條件，本院認定原告先位請求無理由，則備位請求即因停止條件成就而應為判決。惟本件原告就備位聲明之主張及其陳述皆與其先位聲明同，故予援用；承上所述，原租約已因違反減租條例第16條第1項之規定，致使原訂租約無待於另為終止表示，當然「全部向後失其效力」，租賃關係因而歸於消滅，該系爭耕地除編號Ｆ部分外（本院卷㈠第94頁、台中市中正地政事務所98年12月25日複丈成果圖編號Ａ至Ｅ），縱有尚自任耕作之部分，亦隨之無效而失其租賃依據。準此情形，兩造是否續訂租約；原告是否繼續繳納租金，按之前揭說明，承租人即以承租之土地一部分建築非屬農舍之建物，即屬不自任耕作之情，而構成同條例第16條第1、2項所定原訂租約無效之原因，且原定租約無效，係以租約所訂之土地全部為準，縱原告不自任耕作之情形，僅存在於承租土地之一部，不論其面積多寡，全部租約亦屬無效；且所謂無效，係當然往後無效，並不待出租人即被告主張，故耕地租約無效後，並不會因被告嗣後繼續收租，默示同意承租人使用未自任耕作土地，或於原訂租約租期屆滿後換訂租約，而使原已無效之租約恢復其效力（最高法院92年度台上字第2494號判決參照）。由此可知，本件原系爭三七五租約已因有不自任耕作之情事，違反前揭減租條例第16條第1項規定，而為無效，不因是否繼續收取租金、或有無續訂租約，使原已無效之租約回復其效力。準此而言，兩造間有減租條例適用之租賃關係已因有「非自任耕作」之情形存在而無效，並向後失其效力，原告主張兩造間有減租條例適用之租賃關係存在，自屬無據。故原告備位之訴，亦無理由，應予駁回。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法，核與判決結果不生影響，毋庸逐一論列，併此敘明。
陸、據上論結，本件原告之訴為無理由。依民事訴訟法第78條、判決如主文。
中華民國105年1月26日
民事第五庭法官楊熾光以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年1月26日
書記官陳錫威