臺灣花蓮地方法院102年度訴字第206號民事判決

裁判字號：臺灣花蓮地方法院102年訴字第206號民事判決

裁判日期：民國103年02月14日

裁判案由：確認違約金債權存在

臺灣花蓮地方法院民事判決102年度訴字第206號原告 王正義 訴訟代理人 鄭敦宇 律師被告 鄭明豊 訴訟代理人 曾泰源 律師上列當事人間請求確認違約金債權存在事件，本院於民國103年1月15日言詞辯論終結，判決如下：
主文確認原告對被告有新臺幣伍拾玖萬元之違約金債權存在。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之三，餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠被告與原告於民國101年3月13日簽訂不動產買賣契約（下稱
系爭買賣契約），被告向原告購買坐落花蓮縣○○鄉○○段○○○○○○號、地目田、面積1,274平方公尺、權利範圍全部之土地，買賣價款為新臺幣（下同）590萬元，並約定被告應支付之各期價款，雙方同意於賣方處以各該期付款日當天之即期支票或現金交付，各期價款分別約定為：簽約款50萬元，於簽約同時由被告支付；備證（用印）款75萬元，被告於101年4月1日原告備齊所有權移轉登記應備文件同時由買方支付；完稅款185萬元，於增值稅、契稅稅單核定後，經地政士通知由被告支付，預定101年4月15日支付；尾款280萬元，預定101年6月30日支付。被告依約支付簽約款50萬元、備證（用印）款75萬元、完稅款185萬元後，遲延給付尾款280萬元，經原告催促後，被告先於102年3月29日匯款70萬元至原告帳戶，102年4月12日委託第三人 陳明發 交付60萬元現款，其餘尾款150萬元，經原告於102年7月3日寄發郵局存證信函催促結果，被告仍無意給付，原告逐委託鄭敦宇律師於102年8月15日寄發郵局存證信函向被告解除系爭買賣契約，並通知沒收違約金。
㈡系爭買賣契約第十條第二項約定違約罰則載明：「買方逾期
達五日仍未付清期款或已付之票據無法兌現時，經賣方以存證信函或其他書面催告，經送達逾7日內仍未支付者，賣方得解除契約並沒收已付價款充作違約金，賣方不得另行請求損害賠償。」上述約定係以「已付價款」作為違約金計算數額，被告先後共支付價金440萬元，原告依約得將該筆440萬元沒收充作違約金，因考量違約金過高之疑慮，僅主張價金百分之20即118萬元之違約金債權存在。
㈢依最高法院49年台上字第807號判例意旨，原告援引內政部
公告之「成屋買賣契約書範本」或「預售屋買賣契約書範本」作為判斷違約金合理與否之依據。
1.內政部並無公告或提供「土地買賣」之契約範本，惟「成屋買賣」及「預售屋買賣」係指「房地買賣」，買賣標的除「建物」外，兼及「土地買賣」，對於土地買賣違約金之認定，則內政部公告之「成屋買賣契約書範本」或「預售屋買賣契約書範本」非不得作為判斷違約金合理數額之依據。
2.內政部90年7月11日內政部台（90）內中地字第0000000號公告頒行（行政院消費者保護委員會第七十八次委員會議通過）成屋買賣契約書範本第10條第1項載明：「賣方違反前條第一項約定，致影響買方權利時，買方得定相當期限催告賣方解決，逾期仍未解決者，買方得解除本契約。解約時賣方除應將買方已付之房地價款並附加法定利息全部退還買方外，並應按房地總價款百分之十五支付違約金。但該賠償之金額超過已付價款者，則以已付價款為限，買方不得另行請求損害賠償。」，係以按房地總價款百分之十五為違約金額度，並說明：「（一）訂定契約之目的在於求某種契約內容之實現，而違約金者，乃以確保債務之履行為目的。違約金之種類可包括損害賠償預定性違約金與懲罰性違約金兩種。民法第250條第2項規定之違約金係以損害賠償額預定性質為原則，本契約範本從之。但當事人仍得依契約自由原則訂定懲罰性違約金。（二）以往為促使契約內容之實現，其懲罰性之違約金多以已收價款總數或加倍為之，依契約自由原則而論，當事人約定之金額，無論高低，皆有其自由；然我國民法基於保護債務人經濟能力之考量，倘訂約之際債權人要求之違約金過高時，允許法院為酌減（民法第二五二條參照）。又內政部頒行之『預售屋買賣契約書範本』及消基會版範本為保護較無經驗之消費者權益，其違約金屬於損害賠償預定性質，並分別以房地買賣總價百分之二十為上限；惟本契約範本設定之適用對象非企業經營者，適用民法債編之規定，基於衡平原則，違約金未採用酌減規定。若企業經營者採用本契約範本為定型化契約者，適用消費者保護法，基於保護消費者權益之考量，其違約金宜酌予降低。」等語，說明違約金係以損害賠償額預定性質為原則，惟當事人仍得依契約自由原則訂定懲罰性違約金，可見在保護弱勢消費者之契約範本，房地買賣以價金百分之十五為違約金上限，預售屋之房地買賣則以價金百分之二十為違約金上限。況且，本件原告僅為私人，非企業經營者，兩造立於平等地位，並無消費者保護之特別考量，則其違約金額以價金百分之二十計算，尚屬適當。
3.違約金之約定，為契約自由、私法自治原則之體現，兩造於訂約時，均已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，是基於維護契約自由及兼衡公平原則，系爭買賣契約之價金為590萬元，以價金百分之二十計算為118萬元，原告請求確認118萬元之違約金債權存在，並無違約金過高情形。
㈣對被告辯稱：「無法申辦貸款，導致給付遲延」、「原告未先辦理過戶，被告不負遲延責任」云云，原告之意見如下：
1.系爭買賣契約係制式文件，當事人若未「勾選」「填載」之部分，應認為該部分當事人未達成合意成為契約內容。
2.系爭買賣契約第三條：付款約定之4.尾款載明：「尾款：貳佰捌拾萬元。預定101年6月13日交付。」等語明確，該段文字下方另有「□無貸款者，於辦妥產權移轉登記，經地政士通知日起＿＿日內，由買方支付之。同時點交買賣標的物。」「□有貸款者：依第四條、第五條之約定。」等語，但當事人未勾選上開無貸款或有貸款之制式條款，另參同契約書第四條貸款處理之一、第五條貸款處理之二之所有欄位均為空白，顯然當事人全無受該部分制式條款拘束之意思，被告辯稱其給付遲延係因無法辦妥貸款及原告未先辦妥過戶，其不負遲延責任云云，顯然缺乏無據。
3.系爭買賣契約第六條約定：「賣方應於簽約時交付所有權狀正本予地政士保管；於備證款付款同時將移轉登記須檢附之文件書類備齊，並加蓋專用印章交付予地政士辦理。」等語，可見賣方依契約約負有交付過戶文件與代書之義務，但並無先辦理過戶，買方始須支付尾款之約定。而原告交付文件與地政士，辦妥土地增值稅之繳納，已依約履行義務，被告猶以原告未先辦理過戶云云，作為抗辯事由，難謂有理。
4.原告於原證四存證信函中同意讓被告在102年6月30日最後付款期限付150萬元，期限屆至被告也未繳納150萬元，已造成原告之損失，被告一直拖延，一直口頭答應，但均未履行。
5.就被告書狀所載解除套繪方面，本件土地沒有解除套繪的問題，系爭土地是住宅區建築用地，前次申請建造執照因執照逾期作廢，基地套繪自動解除。
6.被告所述為推託之詞，其並無合約履行之誠意。被告所說的客票根本就沒有給原告看到，只有自己講說他有帶客票，當時的狀況原告並未同意，因為被告一直在拖延履行合約。
㈤教育部網站公告「豊」與「豐」字之解釋，可見「豊」字讀
音為「ㄈㄥ」或「ㄌㄧˇ」，係「豐」或「禮」的異體字，社會上經常通用，雖不失其人別之同一性，惟被告既於開庭時表示該字唸「ㄌㄧˇ」，爰更正被告姓名為鄭明豊，以免人別爭議。系爭買賣契約是在原告的事務所訂定的，當初我們在場共同書寫，被告在契約上的簽名與他在回執條上的簽名是相同的，該執據上的簽名是被告親自簽寄回來的，存證信函寄過去有人簽收，執據就會寄回來。原告按照契約所載被告地址寄送存證信函，應已合法送達，如未合法送達，也以起訴狀繕本的送達做為解除契約的意思表示。被告締結買賣契約後，未能依約履行，自應依約賠償，惟被告否認違約金債權存在，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，且原告此種不安之狀態得以確認判決加以除去，為此，提起本件確認之訴。並聲明：確認原告對被告有118萬元之違約金債權存在。
二、被告則以：㈠被告與原告於101年3月13日簽訂系爭買賣契約，由被告以
590萬元之價格向原告購買系爭土地，被告並分別支付簽約款50萬元，備證款75萬元，完稅款185萬元。然雙方契約第13條特約事項約定：買方同意補貼賣方…予賣方為貸款之利息，足徵本件係由買方即被告向銀行貸款作為尾款之支付，此由契約第三條：付款約定之記載4尾款：貳佰捌拾萬元，「預定」於101年6月13日支付即足證明。
㈡被告於102年3月29日電匯70萬元予原告前，被告曾至原告之
事務所（原告業建築師）欲交4張面額合計280萬元之客票予原告，然為原告所拒絕，此有與被告同去之友人陳明發親眼目擊，此應係可歸責於債權人（即原告），不應由債務人（即被告）負遲延責任。另原告已於102年3月29日收受被告之匯款70萬元，102年4月12日又收受被告委託陳明發交付之60萬元現金，足徵原告就兩造付款期限，業已達成延期之共識，不能再以被告給付遲延為由請求被告給付違約金。又依雙方特約事項約定原告應先「解除套繪」，原告並未解除，違約者應係原告。
㈢被告戶籍地址與實際居住地址均為「台北市○○區○○路
○○○號6樓」，原告存證信函之寄送地址竟為「花蓮縣○○鄉○○街○○○號」，並非被告之居住地址，而係被告之姐 鄭素琴 之居住地址，鄭素琴亦未將存證信函交付被告，原告起訴狀所附委託鄭敦宇律師所寄102年7月3日存證信函，並不生解除契約之效力，原告起訴狀所附更非「雙掛號回執」而係「掛號函件執據」，其上簽名亦非被告所簽（應係律師事務所小姐寄件時自行書寫），更不生催告履約之效力。雙方之買賣契約既未經解除，原告請求給付違約金更無理由。
㈣當時這筆土地買賣有說要做銀行貸款，現在銀行對空地部分
不做貸款，我跑了很多家銀行，才造成延遲付款的情形。對於原告書狀所說我的付款情形沒有意見，還有積欠尾款150萬元沒付，當時在付130萬元時，我有帶兩張面額共150萬元的支票要付給原告，但原告認為票期太長，不願收受，票期大約是一個半月。我在付130萬元時，就是遲延付款，應該等於原告已經接受我遲延付款的事實。後來我要去履行契約的付款，但原告認為時間已經拖延，他不願履行，才提出本案訴訟。原告先不履行所有權移轉，我何來違約。契約書買賣雙方的地址好像都是同一人 劉代書 寫的。原告所提契約原本及限時掛號郵件執據原本，被告的簽名字跡不太相同等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：㈠被告於101年3月13日與原告簽立系爭買賣契約，向原告購買
花蓮縣○○鄉○○段○○○○○○號、地目田、面積1274平方公尺，權利範圍全部之土地，約定買賣價款為590萬元，各期價款約定：簽約款50萬元，於簽約同時由被告交付；備證（用印）款75萬元，被告於101年4月1日原告備齊所有權移轉登記應備文件同時由買方支付；完稅款185萬元，於增值稅、契稅稅單核定後，經地政士通知由被告支付，預定101年4月15日支付；尾款280萬元，預定101年6月13日支付。原告提出不動產賣賣契約為真正（卷8至13頁）。
㈡被告依約支付簽約款50萬元、備證（用印）款75萬元、完稅
款185萬元，惟尾款方面，被告於102年3月29日匯款70萬元至原告帳戶，102年4月12日委託第三人陳明發交付60萬元現款，其餘尾款150萬元，經原告於102年7月3日寄存證信函催促，至今仍未給付，原告於102年8月15日寄存證信函向被告解除系爭買賣契約，並通知沒收違約金。原告提出之存證信函為真正（卷16至21頁）。
四、得心證之理由：本件兩造所爭執之處，應在於：㈠原告依買賣契約第十條第二項約定，主張其依約得將被告已
付價金440萬元沒收充作違約金，因考量違約金過高之疑慮，僅主張價金百分之20即118萬元之違約金債權存在，是否有理？㈡被告以下辯詞是否有理？
1.原告收受尾款中之130萬元時，等於已經接受被告遲延付款之事實，原告先不履行所有權移轉，被告何來違約。
2.102年3月29日被告曾經至原告之事務所欲交付280萬元的客票4張予原告做為給付尾款之用，但為原告拒絕，是原告受領遲延。
3.原告並未依買賣契約第十三條之約定解除套繪。
4.被告實際居住的地址與戶籍地均在台北市○○區○○路○○○號6樓，所以原告的催告及解除契約存證信函並未依法送達被告。茲審酌如下。
五、本院之判斷：㈠按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任，民法第229條第1項定有明文。系爭買賣契約第十條約定：
「違約罰則二、買方逾期達五日仍未付清期款或已付之票據無法兌現時，經賣方以存證信函或其他書面催告，經送達逾七日內仍未支付者，賣方得解除契約並沒收已付價款充作違約金，賣方不得另行請求損害賠償。」（卷11頁）。被告向原告購買系爭土地，並簽立系爭買賣契約，約定價款給付期限如前述三、兩造不爭執事實㈠所載，被告就簽約款50萬元、備證（用印）款75萬元、完稅款185萬元雖依約給付，惟尾款方面，僅於102年3月29日匯款70萬元至原告帳戶，102年4月12日委託陳明發交付60萬元現款，目前尚積欠150萬元等情，復為兩造所不爭，自堪信為真實。可見兩造就被告買賣價款之給付訂有確定之給付期限，且於被告遲延給付時，原告曾於102年7月3日以存證信函催告被告於函到5日內給付，惟被告迄今仍未給付，有存證信函可憑（卷16、17頁）。
㈡被告雖以上開情詞置辯，惟查：
1.被告應負之遲延責任已發生，原告雖於約定之尾款給付期限屆滿後仍接受被告所付款項，惟原告係於102年8月15日始寄發存證信函通知被告解除系爭買賣契約（卷19、20頁存證信函、卷62頁掛號郵件收件回執參照），故被告於102年3月29日、102年4月12日給付70萬元、60萬元時，兩造間之買賣契約關係仍然存在，原告以出賣人之地位受領被告給付之買賣價款，係屬契約權利之正當行使，並不等同接受被告遲延付款之事實，或兩造有將給付期限延期之合意。
2.依系爭買賣契約所載「第三條：付款約定一、2.備證（用印）款：柒拾伍萬元。於101年4月1日，賣方備齊所有權移轉登記應備文件同時由買方支付之。」、「第六條：產權移轉
一、賣方應於簽約時交付所有權狀正本予地政士保管；於備證款付款同時將移轉登記須檢附之文件書類備齊，並加蓋專用印章交予地政士專責辦理。二、本件所有權移轉登記及相關手續，倘須任何一方補繳證件、用印或為其他必要之行為者，應無條件於地政士通知之期日內配合照辦，不得刁難、推諉或藉故要求任何補貼。」（卷9頁反面、10頁），可知原告應負給付義務僅為「備齊所有權移轉登記應備文件」，被告即須依約給付買賣價款，系爭買賣契約並無將「所有權移轉登記予被告」之事項約定為原告之先給付義務。故被告辯稱原告先不履行所有權移轉屬違約云云，與契約約定不符，自無可採。
3.被告固稱其曾欲交面額合計280萬元之客票予原告，然遭原告拒絕云云，惟被告先稱「當時在付130萬元時，我有帶兩張面額共150萬元的支票要付給原告，票期大約是一個半月，但原告認為票期太長，不願收受。」（卷47頁筆錄記載參照），嗣又於書狀中改稱：「在102年3月29日電匯70萬元予原告前，被告曾至原告之事務所欲交4張面額合計280萬元之客票予原告，然為原告所拒絕。」（卷58頁書狀參照），顯見就其所稱欲持客票交付尾款，就客票之金額、張數，前後所述不一，且如被告前開陳稱屬實，其在付尾款部分款項130萬元時係102年3月29日、102年4月12日，客票票期為一個半月，則在原告於102年7月3日以存證信函催告被告於函到5日內給付積欠之150萬元時，自可將已兌現之客票票款交付原告，卻仍未為之，致遲延給付，足見其所述客票乙節，並非真實，此項辯詞即難採信。
4.系爭買賣契約雖有「第十三條：特別約定事項：①現況移轉②賣方（即原告）負責近期內解除套繪」之約定（卷11頁反面），惟依系爭買賣契約之約定內容、契約目的之達成等觀之，原告此項解除套繪之給付義務縱須履行，與被告應履行之價金給付義務，並非立於互為對待給付之關係，自不能發生同時履行之抗辯關係。故被告以此為由拒絕給付尾款，顯屬無據。
5.按非對話而為意思表示者，其意思表示，以通知達到相對人時，發生效力；解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之，民法第95條第1項、第258條第1項分別定有明文；而催告屬於意思通知之性質，其通知應向債務人為之，最高法院94年度台上字第1502號裁判意旨可資參照。所謂達到，係僅使相對人已居可了解之地位即為已足，並非須使相對人取得占有，故通知已送達於相對人之居住所或營業所者，即為達到，不必交付相對人本人或其代理人，亦不問相對人之閱讀與否，該通知即可發生為意思表示之效力（最高法院54年台上字第952號判例意旨參照）。被告之戶籍固設於台北市○○區○○路○○○號六樓，而原告102年7月3日催告被告繳尾款之存證信函、102年8月15日催告解除系爭買賣契約之存證信函則係寄至花蓮縣○○鄉○○街○○巷○○號，有戶籍謄本、存證信函可稽（卷42頁、16至21頁），但被告自承其並未實際居住其戶籍地（卷48頁筆錄記載參照），且其在系爭買賣契約所載之址即為花蓮縣○○鄉○○街○○巷○○號（卷11頁反面），而本院通知寄至花蓮縣○○鄉○○街○○巷○○號，亦由被告本人簽收（卷38頁送達證書可參），堪信該址確為被告之居住所無誤。原告於被告遲延給付價款後，依系爭買賣契約第十條第二項之約定催告被告給付而被告仍未履行，再催告解除系爭買賣契約，自屬有據。被告所辯均無可採。
㈢按債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害。
當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。民法第231條第1項、第250條第1、2項分別定有明文。系爭買賣契約第十條第二項約定買方逾期仍未付清期款時，經賣方催告仍未支付者，賣方得解除契約並沒收已付價款充作違約金，賣方不得另行請求損害賠償，則依前揭規定，系爭買賣契約第十條第二項之違約金，應係屬損害賠償額預定性質。按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。至於違約金是否相當，須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額（最高法院79年台上字第1915號判例參照）。故契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人若能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，庶符實情而得法理之平。查依系爭買賣契約第十條第二項約定，於被告逾期未付清價款時，原告本得沒收其已付價款440萬元充作違約金，然原告參酌內政部公告之「成屋買賣契約書範本」、「預售屋買賣契約書範本」，自行酌減為以系爭買賣約定價金590萬元之百分之20即118萬元為違約金金額，而被告對此計算方式並未表示意見（卷47頁反面筆錄記載參照），本院參酌社會客觀一般經濟狀況、被告履約情形、原告所受損害、如被告依約履行原告可享受之利益等，認本件違約金應酌減至以系爭約定價金590萬元之10%即59萬元為適當。
六、從而，原告依系爭買賣契約第十條第二項約定，請求確認原告對於被告有59萬元之違約金債權存在，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。本件事證已臻明確，被告尚聲請傳喚證人陳明發（欲證明其親眼目擊被告欲交付4張客票予原告，但為原告拒絕）、 鄭秀琴 （為被告之姐，欲證明鄭秀琴未將存證信函交付被告），核無必要，暨兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，均無礙勝負判斷，爰不一一論列，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國103年2月14日
臺灣花蓮地方法院民事庭
法官楊碧惠上列為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書(須附繕本)。
中華民國103年2月14日
法院書記官張永田