裁判字號：臺灣臺北地方法院97年訴字第3794號民事判決
裁判日期：民國97年12月12日
裁判案由：返還買賣價金
臺灣臺北地方法院民事判決97年度訴字第3794號原告戊○○訴訟代理人 李富祥 律師被告丙○訴訟代理人 王耀星 律師上列當事人間返還買賣價金事件，本院於民國97年11月24日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣貳佰貳拾萬元，及自民國九十七年六月七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣捌拾萬元供擔保後，得假執行。但被告得以新臺幣貳佰貳拾萬元為原告預供擔保，而免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：伊於民國96年12月5日以總價新臺幣（下同）
595萬元向被告購買坐落臺北市○○區○○段5小段473、473-1地號土地、持分四分之一，及其上門牌臺北市○○區○○街85之3號房屋（下稱系爭房地），並已依約給付價金
110萬元，其中50萬元係依被告指示，交付價金予房屋仲介丁○○轉交系爭房地占有人乙○○。依系爭契約第9條約定：「賣方應擔保本約房地產權清楚，絕無一屋數賣，不受限制登記或訟爭、占用他人土地情事或任何權利瑕疵。如有他人主張權利或他項權利設定之任何產權糾紛或債務瓜葛時，賣方除本約有約定外，負責於尾款付清前排除之。若因此致買方權益受損，賣方應負賠償責任」。詎伊獲悉系爭房地經本院臺北簡易庭97年2月27日函請臺北市中山地政事務所註記為97年度北調字第144號不動產所有權移轉登記事件訴訟中，經委請律師發函通知被告限期排除，未獲置理，旋於97年4月15日解除系爭買賣契約。爰依民法第259條、不當得利及系爭契約第17條約定，請求被告返還價金並給付違約金共220萬元等語。併聲明：㈠如主文第1項所示。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：伊並未收受原告所繳納之60萬元，另乙○○亦僅收到18萬元，係原告違約未給付第2期款140萬元，致代書未能繳清稅款，無從辦理移轉系爭房地所有權登記，卻事後藉詞系爭房地遭法院註記為由，任意解除契約，顯不適法等語置辯。併聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免假執行。
三、兩造不爭執之事實：㈠原告於96年12月5日向被告購買系爭房地，約定價金595萬
元，區分3期付款，第1期於簽約時交付60萬元，第2期於完稅時交付140萬元，交屋日期訂於97年1月31日並同時付清尾款395萬元。被告並於系爭契約第9條擔保系爭房地產權清楚，絕無一屋數賣，不受限制登記或訟爭、占用他人土地情事或任何權利瑕疵。如有他人主張權利或他項權利設定之任何產權糾紛或債務糾葛時，賣方應負責於尾款付清前排除之，有房地買賣契約書可稽（見本院卷第9至22頁）。㈡系爭不動產經本院臺北簡易庭97年2月27日函文註記為97年
北調字第144號不動產所有權移轉登記事件訴訟中；另於97年4月30日經本院函請地政機關假扣押在案（97執全字第1093號），各有土地暨建物謄本為憑（見本院卷第24至25頁、第58至60頁）㈢原告委請律師於97年3月24日發函催告被告限期排除障礙，此有律師函及郵件收件回證可參（見本院卷第27至29頁）。
㈣原告於97年4月15日解除系爭買賣契約，亦有律師函為證（見本院卷第30頁）。
四、原告主張：系爭房地有產權糾紛，被告違反系爭契約第9條約定，經催告限期排除未獲置理，嗣於97年4月15日解除系爭契約，請求被告返還價金及違約金共220萬元等情，為被告所否認，並以前揭情詞置辯，則本件爭點厥為：㈠原告有無違約？㈡原告解除契約是否合法？
五、法院之判斷：㈠原告有無違約？⒈原告主張已依約付清系爭買賣契約第1期款60萬元，為被告
所否認，辯稱：伊於簽約時並未收到上開60萬元云云。據證人即負責草擬系爭契約之代書甲○○證稱：「被告前曾將系爭房地出售予訴外人江先生，後來雙方合意解約，約定被告應賠償江先生60萬元，丁○○聯絡江先生到我事務所來，被告也找來己○○到場，丁○○給江先生60萬元，這筆錢是原告拿出來的，故系爭契約第1期款才註明買方已經付款」（見本院卷第70頁反面、第71頁），證人丁○○亦證述：「兩造簽約前，被告要先解決與江先生糾紛，我受被告委託解決，後來原告有意買屋，在簽約前給我60萬元支票或現金解決，我再交付60萬元現金給江先生」、「兩造約定以此60萬元作為第1期款60萬元交付」、「我事前有跟被告說要拿原告之60萬元去解決，事後我有拿江先生出具和解書給被告看」（見本院卷第72頁反面至第73頁反面），併有原告委託丁○○就系爭不動產代為議價之不動產購買同意書可稽（見本院卷第79頁），足徵原告確有代被告履行與第三人間違約賠償60萬元，兩造並合意將該筆60萬元充作系爭買賣契約第1期款，此觀系爭契約第3條付款約定即明，參酌系爭契約附件交款記錄亦有被告之簽名及印文（見本院卷第22頁），益證被告確有收受第1期款60萬元，是被告辯稱：並未收到第1期款60萬元云云，委無可採。
⒉又兩造固於系爭契約第21條第3項約明：「乙方（指被告）
同意於完稅時支付新臺幣50萬元正予現住人乙○○後，甲方（指原告）同意自行與現住人交屋與乙方無涉」（見本院卷第16頁），惟據證人丁○○結證：「這是被告授權給我，乙○○稱沒有拿到錢不會搬家，被告是乙○○之姊夫，故原告才提前給部分錢，要乙○○搬家」、「原告有給我1張50萬元支票，乙○○慢慢搬遷，我再分期給乙○○錢，分了好多期，到97年2月1日我把剩餘款全部給乙○○，並請他寫1份收據給我」（見本院卷第72頁反面、第73頁反面），核與證人乙○○證稱：「有收到丁○○轉交50萬元，他是陸續給我的」、「他沒付清前我就搬走，搬走後他有把50萬元付清，我才簽收據」（見本院卷第74頁反面），大抵相符，且有乙○○簽立收據為憑（見本院卷第23頁），是被告辯稱：乙○○並未收取原告交付之50萬元云云，即無可採。
⒊依系爭契約第3條約定系爭房地買賣第2期款應於「完稅時
」給付140萬元，所謂「完稅時」究指單純稅單核發後，抑或完納稅費後，兩造各有爭執，被告辯稱：係原告先違約未給付第2期款140萬元云云，為原告所否認。按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例參照）。系爭契約所謂「完稅時」，不僅指稅單核發，抑且包含完納稅捐，始符契約文意及當事人締約本旨，證人甲○○亦證稱：「我通知賣方繳增值稅、交易完成前之房屋稅，買方繳契稅」、「被告表達希望原告代繳，由價金扣除，我轉知原告，原告則希望按照契約第21條第3項約定由被告先處理佔用房屋者，等房客及佔用者遷移後，才願完稅」、「原告有繳契稅」等詞（見本院卷第71頁正、反面），併提出土地增值稅繳款書、契稅繳款書為憑（見本院卷第77至78頁），若所謂「完稅時」係僅指稅單核發，被告豈會要求代書甲○○轉達希望原告代繳增值稅，再由買賣價金扣除之意；遑論若原告果有遲誤繳納第2期價金情事，何以被告竟未催告原告繳納價款，益見本件係因被告未依約完納應負擔之稅捐，致後續系爭房地產權移轉手續延宕，難謂係原告遲延給付第2期價款至明；被告雖援引證人己○○證稱：「完稅款買方於代書取得增值稅單後，買方就要支付」云云（見本院卷第75頁反面、第76頁），惟證人己○○係被告之友人，並非本件承辦代書，亦非系爭房地買賣契約當事人，其就系爭契約內容所為解釋，諒係其個人意見之詞，尚不足為有利被告之認定。是被告辯稱：原告違約未於稅單核發後即繳納第2期價款云云，亦無足取。
㈡原告解除契約是否合法？⒈按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限
催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，為民法第254條所明定。是以雙務契約，須一方履行遲延，經定期催告，仍不履行者，他方始得依該條規定行使契約解除權。系爭契約第9條約明：「乙方（指被告）應擔保系爭房地產權清楚，絕無一屋數賣，不受限制登記或訟爭、占用他人土地情事或任何權利瑕疵。如有他人主張權利或他項權利設定之任何產權糾紛或債務糾葛時，乙方除本約有約定外，負責於尾款付清前排除之」。而系爭房地依本院臺北簡易庭97年
2月27日函證明文件辦理註記，系爭房地現為97年北調字第
144號不動產所有權移轉登記事件訴訟中，足見系爭房地確有他人主張權利之產權糾紛或債務糾葛，係可歸責於被告之違約情事，洵堪認定。
⒉又民法第254條所定契約解除權，並非以債權人定相當期限
催告為發生要件，而係以債務人於催告期限內不履行為發生要件，故債權人所定催告期限雖不相當，或未定期限催告，但若自催告後經過相當期限債務人仍不履行者，基於誠實信用原則，應認債權人已酌留相當期限，以待債務人履行，而難謂不發生該條所定契約解除權（最高法院69年度台上字第1590號判決要旨參照）。兩造約定系爭房地價金尾款應於97年1月31日付清（系爭契約第4條第4項參照），被告未於上開期限前排除之，經原告於97年3月24日委請律師發函限期被告於文到3日內就上述產權糾紛及占用情形提出說明，並依約定排除，雖原告所定催告期限僅有3日，難謂合理期間，迄原告於97年4月15日解除契約前，被告尚未排除上開產權糾紛，此觀系爭房地更於97年4月30日經假扣押登記在案益明，揆諸前開判例意旨，應認原告所定催告期限雖屬不適當，但已酌留相當期限，以待被告履行，詎被告仍未依約排除，是原告於97年4月15日解除系爭房地買賣契約，即屬有據。
⒊原告為購買系爭房地已陸續給付60萬元、50萬元，合計110
萬元價金予被告，原告既已合法解除契約，應依民法第259條規定返還之。又依系爭契約第17條第1項約定：「…如經甲方（指原告）通知限期履行契約，逾期仍不履行時，甲方得解除本契約，解約時乙方（指被告）應將所收之款項加倍返還甲方，作為違約賠償」（見本院卷第15頁），本件係可歸責於被告之事由，而有債務不履行情事，業如前述，原告另請求被告給付已收金額110萬元作為違約金，亦屬有據。
六、綜上所述，原告主張被告違約為可採，被告抗辯原告未依約給付價款，為不可採。從而，原告本於解除契約回復原狀及違約金法律關係，請求被告給付220萬元及自起訴狀繕本送達翌日即97年6月7日（起訴狀繕本於97年5月27日寄存送達臺北市政府警察局南港分局玉成派出所，依民事訴訟法第
138條第2項規定，於00年0月0日生效，見本院卷第34頁）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。又兩造均陳明願供擔保，分別聲請宣告假執行或免為假執行，本院經審核尚無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
七、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，亦與本案爭點無涉，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、據上論結：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第
390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中華民國97年12月12日
民事第五庭法官胡宏文以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國97年12月12日
書記官曾寶生