裁判字號：最高法院94年台上字第168號民事判決
裁判日期：民國94年01月27日
裁判案由：返還租金等
最高法院民事判決九十四年度台上字第一六八號
上訴人甲○○訴訟代理人 蔡奉典 律師被上訴人乙○○訴訟代理人 李淑女 律師上列當事人間請求返還租金等事件，上訴人對於中華民國九十二年六月三日台灣高等法院台中分院第二審判決（九十一年度上易字第三四三號），提起上訴，本院判決如下：
主文原判決關於駁回上訴人請求被上訴人給付新台幣四十二萬零三百五十元本息及該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院台中分院。
其他上訴駁回。
第三審訴訟費用，關於駁回其他上訴部分，由上訴人負擔。
理由本件上訴人主張：伊於民國八十九年七月八日，向被上人承租坐落台中縣大里市○里段一二六０、一二六一、一二六二等地號土地（下稱系爭土地），作為興建廠房之用，惟因系爭土地對外無適當可供大型車輛通行之道路，被上訴人允諾拆除鄰地其所有之鐵皮屋，將鄰地作為道路，以供伊使用承租土地時通行，詎伊依約給付租金新台幣（下同）二十二萬零三百五十元、押租金二十萬元，並籌建廠房支出一百二十八萬六千元後，因被上訴人拒絕拆除鐵皮屋，且未將伊承租之系爭土地交付伊使用，致伊無法依原定目的使用土地，系爭租賃契約因被上訴人不能為完全給付，若為一部給付對伊亦無利益，伊自得拒絕該部之給付，而請求全部不履行之損害賠償，乃依民法第二百二十七條、第二百二十六條之規定，於九十年六月十五日發函解除契約，惟被上訴人未將伊所交付之租金、押租金返還等情，求為命被上訴人返還上開租金、押租金，及籌建廠房所支出之費用共一百七十六萬六千三百五十元並加給法定遲延利息之判決（第一審判命被上訴人返還上訴人租金及押租金共四十二萬零三百五十元本息，駁回上訴人其餘籌建廠房支出費用之請求，被上訴人對其敗訴部分提起上訴，上訴人就其敗訴部分提起附帶上訴）。
被上訴人則以：伊出租系爭土地予上訴人，已交付土地，則出租人契約之給付責任已了，無任何給付不完全或給付不能之情事。至於上訴人所主張拆除東鼎汽車保養廠鐵皮屋一事，係上訴人與訴外人東鼎汽車保養廠所為租賃契約以外之約定，與兩造契約無涉，且上訴人所提出籌建廠房支出之證據，僅係合約或估價單而已，並未實際支出，難謂有損害，且二張匯款回條，其申請人係弦立鋼鐵股份有限公司，與上訴人無涉，又系爭土地現為農田種植稻米，沒有建物，上訴人主張花費一百餘萬元籌建廠房，顯無可採等語，資為抗辯。
原審依審理之結果，以：上訴人主張伊於八十九年七月八日，向被上訴人承租系爭土地，作為興建廠房使用，並已依約給付租金二十二萬零三百五十元、押租金二十萬元，為被上訴人所不爭執，並有上訴人所提房屋租賃契約書在卷可證，堪信為真實。查上訴人向被上訴人承租坐落台中縣大里市○里段一二六０、一二六
一、一二六二等地號三筆系爭土地，現為農田，仍作稻田使用，其上並無建物，土地西側有一條水溝，水溝邊有一與水溝平行之產業道路，路寬約二‧八公尺，可與大里路相通，產業道路上置有一廢棄車箱，在接近大里路屋旁處，道路地下設有化糞池等情，此經第一審及原審勘驗明確，有勘驗筆錄及現場照片在卷可證。而上訴人承租系爭土地，其原定目的係在經營鐵工廠，必須在系爭土地上建造廠房，亦為兩造所不爭執。而在低窪的稻田上建造廠房，勢必大量填土，將地面墊高，且於營建施工時，更須使用大量建材及重型機具，以現場約二‧八公尺狹小之產業道路，地下還設有化糞池之狀況，自不能承受大型車輛進出通行，無法達到上訴人承租系爭土地之原定目的使用，乃屬雙方不爭之事實。惟查兩造間所簽訂之系爭租賃契約書，並未就上訴人將如何出入系爭承租土地之通行道路有所約定記載。雖據證人 林大福 即本件租賃契約之仲介人證稱：「當初訂約時有講要在產業道路旁別人鄰地租四坪土地來做為道路通行使用，並由兩造各出二十萬元，後來承租他人土地之事，因為兩造沒有拿錢出來並沒有談成，至於上訴人主張改由保養廠出入，我沒有參與協商，所以我不知情」等語。證人即系爭租賃契約之代書人 林明比 證稱：「寫契約時有口頭約定，出租人要先拆除部分保養廠之建物讓承租人通行後，承租人要在新的土地上蓋鐵皮屋，讓保養廠的人來使用，當初寫契約時，就是要拆除建物來通行，並沒有談到租他人土地來使用」等語。然兩造就訂約當時雙方口頭約定之內容，究竟是要租用四坪鄰地來做為道路通行使用，抑或是要拆除保養場之建物來供承租人通行，則莫衷一是。倘雙方於簽訂系爭租賃契約書時，即約定應由被上訴人負責拆除東鼎汽車保養廠部分鐵皮屋，供上訴人出入系爭承租土地通行之義務，此契約重要之事項，殊無不在契約書內載明之理。是上訴人主張被上訴人承諾先拆除鄰地其所有之鐵皮屋，將鄰地作為道路，以供伊使用承租土地時通行云云，以及證人林明比之證詞，均不足採信。被上訴人就系爭租賃契約，顯無併負拆除東鼎汽車保養廠部分鐵皮屋，將該拆除部分所在之土地，作為上訴人出入系爭承租土地之道路使用之從義務。雖上訴人承租系爭土地，係在建造廠房經營鐵工廠，如無適當之通聯道路，供其出入通行，固無法達其承租之原定目的而使用。惟兩造於簽訂系爭租賃契約書時，並未就出入系爭承租土地之通行有所約定或擬制無法通行時之效果，上訴人嗣與東鼎汽車保養廠經營者協商，承諾利用產業道路，先以小貨車運砂石進入系爭承租土地，搭建鐵皮屋供保養廠使用，來換取拆除保養場之建物供其通行出入，惟嗣以該產業道路地下設有化糞池，以小貨車運砂石進入仍有所不便，遂轉而要求先拆除保養場之建物供其通行出入，再搭建鐵皮屋來供保養廠使用，但此既為東鼎汽車保養廠經營者 林三坤 、 王永洲 所拒絕，而被上訴人就系爭租賃契約，也無拆除東鼎汽車保養廠部分鐵皮屋，供上訴人出入系爭承租土地通行之從義務，則上訴人無法依系爭租賃契約書原定目的使用承租土地，自應歸責於上訴人，於簽訂系爭租賃契約書前，未先就其利用該西側產業道路通行出入，能否達到在系爭承租土地上建造廠房經營鐵工廠目的使用，加以正確判斷，即輕率決定利用該西側產業道路通行出入，以致將上訴人如何出入系爭承租土地之通行道路問題，排除在系爭租賃契約書外，自不可歸責於被上訴人。上訴人以被上訴人不能為完全給付為由，發函解除系爭租賃契約，請求被上訴人返還租金二十二萬零三百五十元、押租金二十萬元，並賠償其籌建廠房所支出之費用一百二十八萬六千元，共一百七十萬六千三百五十元及其法定遲延利息，自屬無據，不能准許，爰將第一審所為上訴人勝訴部分之判決廢棄，改判駁回該部分之訴，並駁回上訴人附帶上訴之判決。
按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第四百二十三條定有明文。故出租人不僅有忍受承租人為使用、收益租賃物之消極義務，並有使其能依約定使用、收益租賃物之積極義務。倘承租人之使用、收益租賃物受有妨害或妨害之虞時，不問其係可歸責於出租人之事由或第三人之行為而生，亦不問其為事實上之侵害或權利之侵害，出租人均負有以適當方法除去及防止之義務。查上訴人向被上訴人承租系爭土地之目的，為興建廠房經營鐵工廠之用，故系爭土地必須有適當之聯外道路以供通行，否則無法達其承租之目的，而系爭土地並無適當道路可對外通行，為兩造所不爭執，亦為原審所確定之事實，果爾，上訴人主張系爭土地無法達其使用之目的，據以解除系爭租賃契約，請求被上訴人返還所交付之押租金及租金共四十二萬零三百五十元及其法定遲延利息，尚非全然無據。原審以兩造就系爭土地之通行未予約定，上訴人就系爭土地有無道路聯絡，未加以正確判斷，係可歸責於上訴人自己之事由，不得據以主張解除契約，而為上訴人不利之認定，尚嫌速斷。又被上訴人自承已將系爭土地交付第三人種植稻米，則被上訴人有無將系爭土地交付上訴人即承租人使用收益，原審未予說明，亦有可議。上訴論旨，就上訴人請求返還租金及押租金部分指摘原判決不當，求予廢棄，為有理由。至上訴人請求被上訴人賠償籌建廠房費用一百二十八萬六千元本息部分，原審維持第一審所為上訴人該部分敗訴之判決，駁回上訴人之附帶上訴，經核於法並無違背。上訴人徒就原審取捨證據、認定事實之職權行使，指摘此部分原判決不當，求予廢棄，為無理由。
據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項、第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十四年一月二十七日
最高法院民事第八庭
審判長法官劉延村
法官陳重瑜法官黃秀得法官葉勝利法官劉福聲本件正本證明與原本無異
書記官中華民國九十四年二月十六日
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