裁判字號：臺灣高等法院臺中分院94年上更(一)字第10號民事判決
裁判日期：民國94年07月12日
裁判案由：返還租金等
臺灣高等法院臺中分院民事判決94年度上更㈠字第10號上訴人乙○○訴訟代理人 李淑女 律師被上訴人甲○○訴訟代理人 蔡奉典 律師上列當事人間請求返還租金等事件，上訴人對於中華民國91年8月6日臺灣臺中地方法院91年度訴字第1044號第一審判決提起上訴，經最高法院第一次發回更審，本院於94年6月28日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人連帶負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：被上訴人於民國八十九年七月八日向上訴人承租坐落台中縣大里市○里段一二六０、一二六一、一二六二等地號土地作為興建廠房之用，惟因該等土地對外無適當可供大型車輛通行之道路，上訴人允諾拆除鄰地其所有之鐵皮屋，將鄰地作為道路，以供被上訴人使用承租土地時通行，詎被上訴人依約給付租金新台幣（下同）二十二萬零三百五十元、押租金二十萬元及興建廠房一百二十八萬六千元後，因上訴人拒絕拆除鐵皮屋，並且未將被上訴人承租之土地交付被上訴人使用，致被上訴人無法依原定目的使用土地，系爭租賃契約因上訴人不能為完全給付，且其為一部給付對被上訴人亦無利益，被上訴人自得拒絕該部之給付，請求全部不履行之損害賠償，爰依民法第二百二十七條、第二百二十六條規定，於九十年六月十五日發函解除契約，並請求上訴人應返還上開租金、押租金、及興建廠房所支出費用，總計一百七十萬六千三百五十元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息等語。
二、上訴人則以：被上訴人向上訴人承租上開土地，作為興建廠房之用，被上訴人認該土地對外通聯之產業道路太窄，約定向產業道路旁之鄰地所有權人承租四坪，以拓寬產業道路，嗣因鄰地所權人不願出租，遂改向靠近大里路東鼎汽車保養廠之合夥人 王永洲 、 林三坤 情商，希望其等讓出一部分鐵皮屋之土地（亦係向上訴人承租），供作道路使用，被上訴人允諾願先以產業道路為通行，在東鼎汽車保養廠後方蓋另一鐵皮屋供東鼎汽車保養廠放置機具使用，王永洲、林三坤遂同意在不影響東鼎汽車保養廠之營業下願意配合，惟被上訴人並未先搭蓋鐵皮屋供東鼎汽車保養廠使用，而卻要求王永洲、林三坤先拆除保養廠鐵皮屋，因王永洲、林三坤未同意，被上訴人即拒付租金，上訴人出租系爭土地予被上訴人並已交付土地，出租契約給付責任已了，並無給付不完全、或給付不能之情事。至於被上訴人主張拆除東鼎汽車保養廠鐵皮屋，係被上訴人與訴外人東鼎汽車保養廠所為租賃契約以外之約定，顯與系爭租賃契約無涉等語。
三、原審判決上訴人應給付被上訴人四十二萬零三百五十元，及自支付命令送達翌日即九十年十二月三十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並駁回被上訴人其餘之訴；及就被上訴人上開勝訴部分，依兩造 陳明 願供擔保請准宣告假執行、及免為假執行之聲請，分別酌定相當擔保金額併准許之。上訴人不服原判決，提起上訴；被上訴人就其敗訴部分於本院前審提起附帶上訴，經本院前審駁回其附帶上訴，並駁回其上開原審判決准許部分，被上訴人提起第三審上訴，經最高法院就其請求之四十二萬零三百五十元本息部分廢棄發回本院，惟駁回其原審敗訴部分即興建廠房一百二十八萬六千元本息部分確定，因之；後開部分已告確定，非本件審酌之範圍，核先敘明。
四、被上訴人於本院聲明，求為判決：上訴駁回。並補充陳述稱：
㈠民法第四百二十三條規定，出租人應以合於所約定使用收
益之租賃物交付承租人，此為出租人之主要義務，亦為最高法院六十九年度台上字第一七九八號判決所肯認，故出租人主要義務須交付予承租人合於所約定使用收益之租賃物，則主要義務不履行，係給付不能之債務不履行。又上訴人主張租賃契約僅約定系爭標的物係供廠房之用，未約明何類廠房為其主張等語，然解釋契約應探求雙方當事人之真意，不得因契約未以文字載明即遽以否認，以自己之土地出租供作他人之廠房，衡諸常理應會事先瞭解承租人之目的、廠房之性質、及系爭標的是否適合使用等，倘其當時不知該產業道路無法供被上訴人之工廠使用，何以有拆除東鼎修車廠以供出入之議。其復主張被上訴人清楚系爭土地狀態，及該筆土地有二米八寬之產業道路連接大里路，且被上訴人同意先由產業道路通行，然依原審證人 林大福 即系爭土地租賃契約之介紹人證稱事實上若不拆除根本無路可進等語。另兩造定約時，曾獲上訴人允諾將拆除系爭土地上之鐵皮房子，做為路地並供車輛通行用，可知系爭土地之交通實為系爭契約是否合於約定使用首要解決之問題，再依證人即系爭土地契約代書 林明比 證稱，出租人有承諾要拆除鐵皮屋讓出租人通行，承租人要蓋鐵皮屋讓保養廠的人使用，因保養廠部分沒有先拆除，承租人因此無法進入承租土地蓋鐵皮屋，故出租人須先拆除鐵皮屋等語、及在契約書寫好時雙方口頭約定（先拆後蓋），因契約書當時沒有寫入，故就口頭約定等語。上開證人為系爭土地租賃契約之介紹人、及經辦代書，對該土地狀態、性質，與被上訴人承租之目的知悉甚詳，證言亦相符，均見系爭土地供作工廠使用有出入之交通問題，且該問題在訂約時確有約定由上訴人解決。
㈡被上訴人於起訴時雖未主張民法第四百二十三條之規定，
惟起訴意旨已明白指出被上訴人承租系爭土地之目的為工作廠房使用，上訴人既無法提供適合之道路供被上訴人通行，上訴人自係違約，即應認上訴人已違反民法第四百二十三條規定，雖然被上訴人直接適用民法第二百二十六、二百二十七條之規定，未提及民法第四百二十三條，惟上訴人違反民法第四百二十三條規定之意思表示明確，故被上訴人於上訴第三審時主張上訴人違約並引用民法第四百二十三條並非訴之追加，係補充法律上之陳述，此為被上訴人訴訟上之權利，並無不當。按租賃契約成立後，依民法第四百二十三條規定出租人固負交付租賃物於承租人義務，惟此僅為出租人與承租人間債之關係，出租人違反此項義務而將租賃物租與他人，並經交付時，則其交付租賃物之義務，即已不能履行，承租人對於出租人，祇能依民法第二百二十六條第一項請求賠償損害，不得再行請求交付租賃物（最高法院四十年台上字第五九九號判例參照）。上訴人無法提供合於約定使用之租賃物與被上訴人則與上開判例所述之情形一致，即上訴人已不能履行其交付租賃標的物之義務（民法第二百二十六條之規定），故被上訴人自得依民法第二百五十六條之規定解除系爭租約。次按民事訴訟法第四七八條第四項規定，最高法院所為廢棄理由之法律上判斷對受發回之法院有拘束力，本件依最高法院發回之意旨：「出租人不僅有忍受承租人為使用、收益租賃物之消極義務，並有使其能依約定使用、收益租賃物之積極義務。倘承租人之使用、收益租賃物受有妨礙或妨礙之虞時，不問其係可歸責於出租人之事由或第三人之行為而生，亦不問其為事實上之侵害或權利之侵害，出租人均負有以適當方法除去及防止之義務。」可知上訴人應積極解決系爭土地對外通行之問題，被上訴人參與解決通行問題如能順利，則對兩造而言固屬雙贏之局面，若仍無法解決，則係上訴人之主要契約義務未履行，應由上訴人負債務不履行之責任，故上訴人主張應將出租人之義務限縮在修繕或排除之可能範圍內，殊不可採。
五、上訴人於本院聲明，求為判決：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。
㈡右廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
並補充陳述稱：
㈠按租賃物之出租人，依民法第四百二十三條規定，固負有
「以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用，收益之狀態之義務。」但此所謂合於約定使用、收益之租賃物，乃指該租賃物在客觀上合於約定、收益之狀態為己足，至於承租人能否達到使用收益之效果，則應非所問（最高法院八十四年度台上字第三三三號裁判參照）。被上訴人承租上訴人系爭土地，西側即有寬約二公尺八十公分之產業道路與大里路相通，並非無對外通聯道路，系爭租賃契約第四條第一項約定系爭標的物係供「廠房」之用，且因未約明何類廠房，依上揭意旨，系爭土地西側之產業道路客觀上應足合於一般廠房之用，況被上訴人仍未舉證其承租土地係為建廠經營鐵工廠，故系爭土地已足達到客觀之租賃目的，難認上訴人違反民法第四百二十三條之義務。況按出租人固應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態。依前述說明，自以租賃物在客觀上合於約定收益之狀態為己足，至於承租人能否達到其主觀上之使用、收益之效果，則非所問；況倘契約當事人另有約定，應依其約定。被上訴人所有工廠位於系爭土地之次鄰地，對系爭土地地形及土地僅有二米八寬之產業道路連接大里路之事實十分了解，並同意先由產業道路通行，上訴人始願出租，雙方訂立系爭契約，嗣因被上訴人欲取得較寬之通聯道路，乃與東鼎保養廠合夥人王永洲、林三坤情商，希望其等同意互換承租土地使用權，以供作道路使用，經王永洲、林三坤拒絕，被上訴人且意願先以產業道路為通行，在東鼎汽車保養廠後面土地（亦即被上訴人所承租之系爭土地）搭蓋另一鐵皮屋給東鼎保養廠放置機具使用，絕不影嚮東鼎保養廠之營業，王永洲、林三坤見其頗有誠意，遂同意被上訴人先搭蓋鐵皮屋，供其等使用後，同意其拆除部分鐵皮屋，而與其互為交換租用土地使用，是上訴人並非此交換租用土地協議之當事者，其本不負拆除鐵皮屋之義務，其僅係立於房地出租人之立場准予拆除部分鐵皮屋，從而被上訴人主張上訴人承諾拆除鄰地其所有之鐵皮屋作為道路，而未依約拆除鐵皮屋，顯非事實。
㈡縱上訴人負有拆除系爭汽車保養廠部分建物，提供土地，
以便被上訴人對外通聯之從義務存在，惟就證人林三坤於原審之證詞，可知被上訴人亦自認要先搭蓋鐵皮屋供保養廠使用，保養廠始同意拆除部分建物。況被上訴人於九十年十一月十七日與上訴人之子 陳裕文 及代書林明比、王永洲等人協商時，更表示原本要從產業道路出入，早先覺得沒關係，也可以用，要用小台的車子載砂石進入裡面，將訴外人王永洲柱子頭灌一灌、建厝，先蓋一間供其使用，亦可載砂石進去或做其他事，結果因路埋有化糞池，若車子過去可能會壓破而致隔壁廁所毀壞等語；又於前審自陳：化糞池是訂約後蓋廠房，要運砂石時始發覺，故改由拆除部分保養廠以利進出等語，顯見兩造於訂立系爭租賃契約書時，被上訴人本欲利用西側產業道路通行出入，且被上訴人同意先利用產業道路，以小貨車載運砂石進入搭建鐵皮屋供保養廠使用，再拆除保養場之建物供其通行出入，嗣仍認以小貨車載運砂石進入先搭建鐵皮屋有所不便，遂又要求先拆除保養場之建物供其通行出入，再搭建鐵皮屋予保養廠使用。至於證人林明比證稱出租人有承諾要拆除鐵皮屋讓承租人通行，則與被上訴人上開自認不符，被上訴人縱無法達其主觀上之使用、收益目的，亦應歸責其自身，不可歸責上訴人。又上訴人出租系爭土地後，隨即交付與被上訴人占有使用，有被上訴人寄發之存證信函上載：「待電力安裝完成，進全機械有限公司之員工前往現場進行拆除時，台端卻執意不肯讓其動工」，再依被上訴人起訴主張賠償興建廠房之損害觀之，足證上訴人已交付系爭土地與被上訴人占有使用，被上訴人經歷各審從未爭執未交付土地，至最高法院回後始為未交付土地之抗辯，顯難採信。本件係被上訴人先違反搭建鐵皮屋之義務，致東鼎汽車保養廠拒絕拆除鐵皮屋，自屬可歸責於被上訴人，而不能歸責於上訴人，從而被上訴人主張因可歸責於上訴人致不能為完全給付，若為一部給付對其亦無利益，拒絕該部分之給付，而請求全部不履行之損害賠償，即請求上訴人返還租金及押租金，自屬無理由等語。
六、查被上訴人主張兩造於八十九年七月八日簽訂系爭租賃契約書，由其向上訴人承租系爭土地，作為興建廠房使用，其已依約給付租金二十二萬零三百五十元、及押租金二十萬元等情，業據其提出租賃契約書在卷可稽，復為上訴人所不爭執，堪信其上開之主張為真實。惟被上訴人主張上開土地對外無適當可供大型車輛通行之道路，上訴人允諾拆除鄰地其所有之鐵皮屋，供被上訴人對外通行之用，卻未為之，且未將上開土地交付予被上訴人使用一節，則為上訴人所否認，並以上詞置辯。經查：
㈠依兩造所簽訂系爭租賃契約第四條約定，被上訴人承租系爭
土地之用途，係作為廠房之用，有該租賃契約書在卷可稽，又衡諸常情，出租人於出租土地時，對承租人在土地上究作何用途，必先瞭解清楚後，於考量適合後始簽訂租賃契約，斷無於情況未明下，即冒然簽約之理，則上訴人以系爭租賃契約第四條雖約定系爭標的物係供廠房之用，且因未約明何類廠房，以被上訴人未舉證証明所承租土地係為建廠經營鐵工廠之用，上訴人並無違反民法第四百二十三條規定之義務云云，自不足取。次按經營工廠必須有適宜之道路以供大型車輛進出，始能達成契約之目的。查上開土地為農田，其上種植稻米，並沒有建物，土地西側有一水溝，水溝上有一產業道路寬約二公尺八十公分，與大里路相通，產業道路置有廢車箱一輛，接近大里路處，地下為一化糞池，上開土地與大里路並未相通等情，業經原審履勘現場查明屬實，有勘驗筆錄及現場照片在卷可憑。又據証人即租賃仲介人林大福於原審結證稱：「承租契約是我仲介的，當初訂約時有講要在產業道路旁別人鄰地租四坪土地來做為道路通行使用，並由兩造各出二十萬元，後來承租他人土地之事，因為兩造沒有拿錢出來並沒有談成」等語（見原審卷第七十五頁）；另證人即簽訂租賃契約之代書林明比結證稱：「契約是我作的，當初寫契約時有口頭約定，出租人要先拆除部分保養廠之建物（靠近產業道路），出租人在拆除鐵皮屋讓承租人通行後，承租人要在新的土地上蓋鐵皮屋和原來保養廠相鄰，讓保養廠的人來使用，當初我有言要在契約上載明，但出租人有表示如果沒有拆除，承租人也沒有辦法出入，當初有這樣約定，是因為產業道路太小沒有辦法使用」、「當初寫契約時，就是要拆除建物來通行，並沒有談到租他人土地來使用，至於當事人是否要租他人土地來使用的事情我不知情。」等語（見上開卷第七十八頁），按被上訴人承租系爭土地既係利用土地興建工廠以為使用收益，如無適當之道路供外連絡，勢無法達到承租之目的，上開證人均已証稱兩造於簽訂系爭租約時，有洽商道路供通行使用之事宜，而上開證人又為系爭土地出租之仲介人、及經辦代書，對系爭土地之現狀及洽談細節，應知之甚稔，其等證言應屬真實。則被上訴人主張上開土地對外並無適當可供大型車輛通行之道路等情，尚堪採信。
㈡按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人
，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態。民法第四百二十三條定有明文。故出租人不僅有忍受承租人為使用、收益租賃物之消極義務，並有使其能依約定使用、收益租賃物之積極義務。倘承租人之使用、收益租賃物受有妨害或妨害之虞時，不問其係可歸責於出租人之事由或第三人之行為而生，亦不問其為事實上之侵害或權利之侵害，出租人均負有以適當方法除去及防止之義務。查被上訴人於承租系爭土地，固與相鄰之東鼎汽車保養廠負責人王永洲、林三坤洽談拆除保養廠建物，以供被上訴人承租之土地對外通行之用，並由被上訴人在承租土地上填土，建築相同鐵皮屋以供王永洲等人使用等情，業經證人王永洲、林三坤於原審證稱甚明，雖證人王永洲、林三坤又証稱：「協商過程中，原告（即被上訴人）應允先填土興建鐵皮屋以利東鼎汽車保養廠使用後，東鼎汽車保養廠方需拆除鐵皮屋，嗣因原告未填土也未搭建鐵皮屋，所以我也未拆除等語（見原審卷第
七十六、七十七頁），按被上訴人係因系爭土地無法供適當通行之用，始與相鄰東鼎汽車保養廠負責人王永洲、林三坤為上開協商，乃不得已之權宜措施，嗣雙方雖因先建或先拆事宜，末能談妥，惟此並不能免除上訴人上開出租人應負之義務。上訴人以被上訴人與証人王永洲、林三坤約定上開拆建鐵皮屋，相互交換租用土地使用，上訴人並非該協議之當事人，不負拆除鐵皮屋供作道路之用云云，即無足取。又被上訴人自始即否認上訴人有合於使用收益之狀態下，交付上開土地予被上訴人使用，上訴人雖聲請傳訊証人林明比、林大福、林三坤等人以之為証，惟上開証人於原審已就系爭紛爭証述甚詳，由其等証言，並無足認定上訴人有合於使用收益之狀態下，交付系爭租賃物予被上訴人之事實，況上訴人亦自承其於九十年五、六月間，即將系爭土地出租予他人種植稻米等情（本院卷第三十八頁），益徵上訴人並未將上開土地交付予被上訴人使用收益之事實。
㈢上訴人向被上訴人承租系爭土地之目的，既為經營工廠之用
，系爭土地必須有適當之聯外道路以供通行，否則無法達其承租之目的，而上開土地並無適當道路可供工廠出入之車輛通行，已如上述，足見；上訴人並未履行出租人交付合於使用收益之租賃物予被上訴人之義務，被上訴人依民法第四百二十三條規定，以上訴人未盡上開之義務，並依民法第二二
六、二二七條債務不履行規定，主張解除系爭租賃契約，並以其於九十年六月十五日台中第三十七支局七三三號存證信函，向上訴人終止系爭租賃契約之意思表示，亦有該存證信函附於原審卷可稽，核該終止之真意，應係解除系爭租賃契約，兩造間系爭租賃契約既經解除而消滅，被上訴人請求上訴人應返還租金二十二萬零三百五十元、及押租金二十萬元，即洵屬有據。
七、綜上所述；被上訴人本於契約解除回復原狀請求權，請求上訴人應返還四十二萬零三百五十元，及自支付命令送達翌日即九十年十二月三十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由。原審以被上訴人之請求，核屬有據，予以准許，並就兩造陳明願供擔保請准宣告假行，及免為假執行之聲請，分別酌定相當擔保金額併准許之，均核與法相符，上訴人猶執詞上訴，為無理由，應予駁回。
八、本案事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，不足以影響本判決結果，爰不一一論述，併此敘明。
據上論結：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國94年7月12日
民事第四庭審判長法官黃斐君
法官陳蘇宗法官張浴美以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官謝雅惠中華民國94年7月13日
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