臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決 98年度南簡字第1336號
法定代理人 蘇淑芬
被 告 陳素治
上列當事人間請求給付報酬等事件，本院於民國99年3月17日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣壹佰萬元，及自民國98年11月7日起至清
償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新台幣壹萬伍仟捌佰伍拾元，由被告負擔新台幣壹萬元
，其餘新台幣伍仟捌佰伍拾元由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新台幣叁拾叁萬元為被告供擔保
後，得假執行。但被告如於假執行標的物拍定、變賣或其他財產
權假執行程序終結前，以新台幣壹佰萬元為被告預供擔保，得免
為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張略以：原告全東亞仲介經紀有限公司（以下簡稱全
東亞公司）為中信房屋仲介股份有限公司之湖美加盟店，從
事不動產仲介買賣業務，訴外人 黃秀 與被告陳素治則係母女
關係，黃秀授權被告與原告於民國98年1月26日簽訂居間專
任委託銷售契約（以下簡稱系爭契約），將黃秀所有坐落臺
南市○○區○○段2小段531、532地號（重測前：同地段同
小段41、42-1地號土地，專任委託契約書上誤載為白金段，
以下簡稱系爭41地號、系爭42-1地號）土地及被告所有坐落
系爭41地號土地上同地段863建號建物即門牌號碼為臺南市
○○區○○路○段○○○號房屋（以下簡稱系爭建物，與系爭41
地號、系爭42-1地號合併簡稱系爭房地），委託原告居間仲
介銷售，期間自98年1月26日起至同年4月26日止，委託銷售
總價為2,980萬元。於委託期間屆滿前，又簽立委託銷售/出
租契約內容變更同意書（以下簡稱系爭同意書）將委託期間
延展至同年10月26日，惟調整委託售價總價為2,500萬元。
訴外人即買方 吳韶玲 則於同年8月28日與被告簽訂「購屋承
諾書」，承購總價為2,500萬元，並交付面額20萬元之支票
一紙做為定金購買系爭房地。惟被告於同年9月2日以簡訊通
知原告不願出售系爭房地，且將出國15日，原告於被告返國
後又多次聯繫簽約事宜，被告均置之不理，原告再分別於同
年9月18日及26日以存證信函催告被告與吳韶玲簽訂買賣契
約，均因招領逾期遭退回，而被告迄今仍未出面與買方簽訂
買賣契約。爰依居間法律關係及雙方簽訂之專任委託銷售契
約書請求被告給付委託銷售總價百分之4之服務報酬及百分
之2之違約金。並聲明求為判決：㈠被告應給付原告150萬元
，及自本訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分
之5計算之利息。㈡願供擔保，請准假執行。
二、被告抗辯略以：原告與被告簽立系爭契約時，訴外人黃秀僅
就系爭41地號土地出具授權書，再簽立延長委託期間至98年
10月26日之系爭同意書時則無授權書，惟原告與被告仍就系
爭41地號土地及系爭42-1地號土地簽訂系爭契約書，已使得
原告仲介系爭房地買賣時，缺少系爭42-1地號土地之授權，
而無法達成買賣整體系爭房地之本旨。再者，買方簽立「購
屋承諾書」時，被告尚未就第一期至第三期付款條件之必要
之點意思表示一致，買賣契約尚未成立，原告不得以此請求
服務報酬。縱認黃秀已為合法授權，原告亦完成居間任務，
惟原告於委託期間並未善盡市場調查義務，適時告知被告系
爭房地之市場價值，致使被告以顯低於市價之金額委託原告
仲介系爭房地之買賣，原告對買方又僅收取不到委託價格百
分之1之定金等情，均置被告得以高價轉讓系爭房地之利益
於不顧，被告自得拒絕給付服務報酬。尚且，原告請求百分
之4服務報酬及百分之2違約金，性質均應屬被告債務不履行
時之違約金，所要求之違約金顯然過高，應酌減至百分之4
等語，資為抗辯；並聲明求為判決：㈠駁回原告之訴；㈡如
受不利判決，願供擔保請准宣告免假執行。
三、得心證之理由：
（一）原告主張系爭41、42-1地號土地均為訴外人黃秀所有，系
爭建物為被告所有，而系爭契約上之土地標示雖為「台南
市○○區○○段2小段41地號及同段42-1地號」，惟其中
白金段應為中山段，業經原告於起訴書上載明更正之事實
，業據提出土地登記第二類謄本及建物登記第二類謄本、
系爭契約書為憑，且為被告所不爭執，堪信為真實。
（二）本件判斷之關鍵則在於：⒈原告與被告間延展至98年10月
26日之專任委託契約書是否成立、有效？⒉買方即吳韶玲
所簽立之購屋承諾書是否已與被告成立買賣契約？⒊被告
應否給付服務報酬或違約金？金額為何？經查：
⒈按居間者，當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或
為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第565條定有
明文。又按債權契約係相對性契約，對標的物無處分權之
人與他人所簽立之契約，並非無效，僅有可否履行契約而
生債務不履行之問題。經查：
⑴本件被告經訴外人黃秀授權，於98年1月26日就系爭房
地（即黃秀所有之系爭41地號、系爭42-1地號土地土地
及坐落系爭41地號土地及被告所有之系爭建物）與原告
簽訂系爭契約委託原告仲介出售，並載明土地標示為「
台南市○○區○○段二小段41地號及同段42-1地號」（
白金段為誤載，應為中山段），其中黃秀簽立之授權書
僅載有系爭41地號土地，系爭42-1地號土地則未載明其
上，然系爭41地號土地面積為342.70平方公尺，而系爭
42-1地號土地面積則為15.89平方公尺，而系爭41地號
土地及系爭42-1地號土地二筆土地既均為同一人所有，
又有系爭建物坐落其上，依一般交易習慣，應無僅出售
面積較大土地，而不將相鄰而亦有相同建物坐落其上之
較小面積土地售出，致使房地出售後，因有不能通行之
土地而生紛爭，是系爭42-1地號土地未載明於授權書上
，應認顯係漏載。
⑵系爭契約既屬債權契約，縱被告在無處分權之情形下出
賣系爭系爭41地號土地、系爭42-1地號土地，亦可就系
爭房地簽訂契約，日後或有債務不履行因而產生賠償等
問題，亦不因此影響系爭契約之效力。
⑶系爭契約書第貳部份第一條就委託期間明定「本委託期
間得經甲、乙書面同意延長之」，雙方亦於98年4月13
日以系爭變更同意書，將系爭委託期間延長至98年10月
26日，系爭契約既在出售系爭房地，又明定可以書面同
意延長委託期間，而雙方延長委託期間內所為之契約目
的亦在出售系爭房地，則延長委託期間之契約內容，自
應如同第一次簽定系爭契約之內容，應認不需訴外人黃
秀之另一次授權，亦應認系爭42-1地號土地亦在委託出
售之範圍內。
⑷綜上，被告抗辯「訴外人黃秀僅就系爭41地號土地簽立
授權書，並未就系爭42-1地號土地簽立授權書，並無出
賣系爭42-1地號土地之意」及「延長委託期間之契約未
經黃秀之授權，延展至98年10月26日之委託銷售契約因
而未生效」云云，均不足採。是原告主張兩造所簽立之
系爭契約及延長委託銷售契約，均已成立生效等情，為
可採信。
⒉次按當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為
成立，民法第345條第2項定有明文；又系爭契約書第4條
第1項載明「若買方同意本契約甲方之銷售條件而簽署『
購屋承諾書』，毋庸經甲方簽認，買賣契約已有效成立」
等語。查，證人即與原告簽訂『購屋承諾書』之買方吳韶
玲到庭證稱「簽立購屋承諾書時，約定成交金額為2,500
萬元，簽約時亦交付一張面額20萬元之支票做為定金；其
父母親剛自公家機關退休，自己另可貸款1,800萬元，且
預估該屋每個月租金可收到12萬元，財力部分應該負擔；
亦知悉騎樓有占用國有土地之情形，每個月應付租金1萬2
仟元，而認知中所購買的房地包括該棟房子及坐落土地」
等語，並有中信房屋編號E0000000號購屋承諾書、第一商
業銀行赤崁分行面額20萬元支票一紙（到期日：98年8月
28日，支票號碼：YA0000000號）在卷可稽，是本件買方
吳韶玲就系爭房地有購買真意應無疑義，且亦對買賣標的
物即系爭房地及買賣價金均表示同意，亦已交付定金，揆
諸前揭法條規定及系爭契約書之約定，買方吳韶玲就系爭
房地之買賣契約應認業已成立。是被告所辯買方應無給付
購買系爭房地價金之能力，且尚未就第一期至第三期之付
款條件達成合意，買賣契約亦未成立云云，不足為採。則
原告主張被告與買方即吳韶玲就系爭房地之買賣契約業已
成立乙節，為可採信。
⒊按系爭契約第5條第2項第3款明文約定買方依第一部份第4
條第1項簽署「購屋承諾書」後，甲方拒絕與買方簽訂買
賣契約書時，甲方應給付乙方委託銷售總價之百分之6（
其中百分之4為服務報酬、百分之2為違約金）。又按約定
之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252
條定有明文。又約定有違約金者，有債務不履行情勢發生
時，債權人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所
致及損害額之多寡，均得按約定之違約金，請求債務人給
付，如約定之違約金過高者，債務人固得依民法第252條
規定，請求法院減至相當之數額，惟就約定之違約金過高
之事實，應由主張此項有利於己事實之債務人負舉證責任
，最高法院98年度台上字第697號判決要旨參照。經查：
⑴本件雙方約定若有買方簽立購屋承諾書，被告拒絕與買方
簽訂買賣契約時，被告應給付原告委託銷售總價之百分之
6，已如前述。惟其中百分之4之服務報酬，並非因原告已
完成其所有之媒介訂約、協助雙方訂約完成並交付房地等
任務，核其性質，應非居間買賣成立而應支付之服務報酬
，而應屬被告不履行契約時，就原告因履約曾付出努力卻
無法獲得預期利益之賠償，同時懲罰被告無故反悔不履約
之處罰，自應認此部分所謂「百分之4之服務報酬」亦為
違約金之性質。是本件原告與被告間就違約金約定，應係
所謂「百分之4之服務報酬」，再加上所謂「百分之2之違
約金」，合計為百分之6，即兩造約定之違約金為委託售
價之百分之6。
⑵原告復主張系爭房地係被告委託原告仲介出售，當買方即
吳韶玲表示願意承買，被告經通知簽約後，竟以被告兄長
不願意出賣系爭房地為由，以手機傳簡訊表示待出國回來
再處理，但之後就聯絡不上等情，業經證人即全東亞公司
承辦系爭房地仲介買賣人員 王楠凱 到庭證述無訛，亦與行
動電話號碼0000000000號於2009年9月2日所發簡訊互核相
符，且為被告所不爭執，堪信原告此部分主張為真實。是
原告主張被告於委託銷售期間內，經原告告知有買方正式
出價達委託價格後，迄未出面與買方即吳韶玲洽談簽立系
爭房地買賣契約之相關事宜，致買賣雙方毫無進一步商議
價金給付方式、標的物交付及所有權移轉登記等條件之機
會，致使系爭房地買賣契約無從履行等情，堪信為真實。
⑶被告雖以原告未盡其市場調查義務，而收取低額定金，有
損被告利益等情，已違反居間人據實報告、妥為媒介之義
務，因此得拒絕給付報酬等情為抗辯，惟居間僅係報告機
會或訂約媒介，一旦報告機會或媒介訂約，居間行為即已
完成，委託人亦應給付報酬，是否履行據實報告或妥為媒
介之義務均不對已完成之居間行為有何影響。是被告前揭
抗辯，尚難認為可採。而依前開約定，可視為原告已完成
仲介之義務。從而，原告依前開約定請求被告請求給付違
約金，核屬有據。
⑷原告提出買方即吳韶玲購買系爭房地所簽立之購屋承諾書
及做為定金之第一銀行面額20萬元支票一紙，雖原告並未
舉證證明其為銷售系爭房地如何付出勞務及花費，然觀諸
被告於原告通知有買方正式出價後，遲未履行與買方簽約
事宜，致原告有無法依約請求報酬之損害；併考量原告為
遂行資訊收集及市場調查等資料投注之勞力、時間及費用
，被告驟然反悔不履行契約所致原告商譽之損害，但原告
亦因被告之違約而節省居間仲介買賣雙方簽約及辦理移轉
登記相關手續之勞力、費用，暨兩造合意仲介報酬以委託
價格百分之4計算之一切情況，認被告抗辯原告請求以委
託價格百分之6計算違約金，尚屬過高等語，為可採信。
爰審酌前揭各情及被告就違約金部分之答辯稱原告可得享
受之利益應為總價百分之4（見被告98年12月7日答辯狀第
5頁）等情，認被告違反系爭契約第5條第2項第3款之行
為，應支付予原告之違約金酌減為百分之4計算，尚屬合
理。又依雙方變更同意書之約定，兩造合意將委託銷售價
格降為2,500萬元。從而，原告得向被告請求之違約金在
100萬元（計算式：2,500萬元x4%=100萬元）之範圍內，
核屬合理有據，逾此部份之請求，則屬無據。
（三）綜上所述，被告於委託銷售期間內，經原告告知有買方正
式出價已達委託價格後，迄未出面與買方即吳韶玲洽談簽
訂系爭房地買賣之相關事宜，致雙方無法簽訂買賣契約，
業已違反系爭契約第5條第2項第3款之約定，原告依前開
約定請求被告給付違約金，為有理由；然兩造約定之違約
金尚屬過高，爰予酌減至100萬元，始屬合理有據，已如
前述。從而，原告請求被告給付100萬元，及自起訴狀送
達翌日起即98年11月7日起至清償日止，按週年利率百分
之5計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許，至逾此
範圍之請求，為無理由，應予駁回。
四、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法與舉證，
經審核結果，均不能動搖該基礎，且與本件事實之認定無涉
，自無庸一一贅述，附此敘明。
五、按訴訟費用由當事人負擔；法院為終局判決時，應依職權為
訴訟費用之裁判，民事訴訟法第79條及第87條第1項分別定
有明文。經核本件訴訟費用額為15,850元（即第一審裁判費
），而原告之請求為一部有理由，一部無理由，爰依上開規
定確定原告及被告應負擔之訴訟費用如主文第3項所示。
六、兩造均陳明願供擔保以代釋明，聲請宣告假執行或免為假執
行，於原告勝訴部分，經核尚無不合，爰分別酌定相當之擔
保金額宣告之。至於原告敗訴部分，該部分假執行及免為假
執行之聲請，已失所附麗，均不應准許。
七、據上論結，本件原告之訴部分理由，部分無理由，依民事訴
訟法第87條第1項，第79條，第390條第2項，第392條，判決
如主文。
中華民國99年3月31日
臺灣臺南地方法院臺南簡易庭
法官王獻楠
上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本庭提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國99年3月31日
書記官李靜怡