臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決 98年度南簡字第558號
原 告 丁○○
訴訟代理人 庚○○
原 告 己○○
訴訟代理人 戊○○
被 告 乙○○
法定代理人 甲○○
共 同
訴訟代理人 裘佩恩 律師
複代理人 林志雄 律師
上列當事人間請求返還共有物事件，經本院臺南簡易庭於民國99
年3月17日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告同工建設股份有限公司應給付原告各新臺幣壹仟貳佰零壹元
。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹萬參仟玖佰元，其中新臺幣壹萬零肆佰元由原
告負擔，餘由被告同工建設股份有限公司負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按「公寓大廈管理條例」係經由立法院會於民國84年6月9日
完成三讀立法程序，84年6月28日總統令公布，依當時之原
條文第51條（按：現行條文為第63條）：「本條例自公布日
施行。」及中央法規標準法第13條：「法規明定自公布或發
布日施行者，自公布或發布之日起算至第三日發生效力。」
之規定，該條例應自00年0月00日生效。關於法律之施行，
乃法律自生效時起以後發生之事項，始有其適用，其生效前
所發生之事項，當然不適用此法律，是謂「法律不溯既往」
原則，以確保法之安定性。查本件門牌號碼臺南市○○區○
○街○巷○號之西門永福大樓建物（下稱系爭建物）係屬於公
寓大廈管理條例公布施行之前已建造完成之公寓大廈，且於
83年5月24日辦畢第一次所有權登記等情，為兩造所不爭執
，並有系爭建物之建物登記謄本（見本院卷一第165至170頁
）附卷可稽，揆諸前揭說明，本件不適用公寓大廈管理條例
之相關規定。
二、次按各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權
之請求，但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為
之，民法第821條定有明文。倘共有人中之一人起訴時，在
聲明中請求應將共有物返還於共有人全體，即係為共有人全
體利益請求，無須表明全體共有人之姓名，最高法院84年臺
上字第339號判例意旨參照。查原告為坐落臺南市○○區○
○段6014-3、6014-27地號土地上之系爭建物之共有人之一
，此有建物登記謄本在卷可佐（見本院卷一第167、169頁）
，原告主張被告乙○○占用系爭建物一樓如臺南市臺南地政
事務所98年9月28日土地複丈成果圖即附圖一所示編號A部分
面積0.6平方公尺之牆壁、編號B部分面積38.5平方公尺、編
號C部分面積58.5平方公尺之共有部分；及被告同工建設股
份有限公司占用系爭建物7樓如臺南市臺南地政事務所98年9
月28日土地複丈成果圖即附圖二所示編號F部分面積15.8平
方公尺、編號G部分面積3.7平方公尺之共有部分，而本於所
有權及共有人之全體利益，請求被告乙○○拆遷上開占用部
分回復原狀及請求被告同工建設股份有限公司給付相當於租
金之不當得利（被告被告同工建設股份有限公司已於訴訟中
將占用部分遷空），則原告係就共有物之全部本於所有權之
作用，請求被告乙○○將共有物返還於原告及其他共有人全
體，並請求被告被告同工建設股份有限公司就占用前開共有
部分之期間給付相當於租金之不當得利（以原告之應有部分
比例計算，各共有人之應有部分相同），揆諸前揭法條規定
，於法尚無不合，應予准許，至被告主張本件應適用公寓大
廈管理條例，且應由公寓大廈管理委員會為訴訟當事人，原
告係當事人不適格，不得提起本件訴訟云云，洵無可採。
三、又按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但如有
擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法
第255條第1項第3款定有明文。查本件原告原起訴聲明除請
求被告乙○○拆遷上開占有之共用部分外，另有請求「被告
乙○○應自93年4月15日起至拆除系爭建物1樓如附圖一編號
A、B、C所示範圍之地上物之日止，按月給付原告每人新臺
幣（下同）1,500元之損害金」、「被告同工建設股份有限
公司應自93年4月15日起至遷空系爭建物7樓所占用如附圖二
編號F、G所示範圍之共有部分之日止，按月給付原告每人1,
800元之損害金」，嗣於本院99年3月17日審理時當庭變更上
開請求金額部分之訴之聲明為「被告乙○○應自93年4月18
日起至拆除系爭建物1樓如附圖一編號A、B、C所示範圍之地
上物之日止，按年給付原告各43,920元」、「被告同工建設
股份有限公司應自93年4月18日起至98年7月24日止，按年給
付原告各228元（元以下四捨五入之方式計算後，此期間原
告請求被告給付原告每人之金額為1,201元）」，核係擴張
及減縮應受判決事項之聲明，揆諸上開規定，尚無不合，應
予准許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
㈠緣坐落臺南市○○區○○段6014-3、6014-27地號土地上之
系爭建物現為原告丁○○、己○○、被告乙○○及訴外人即
其他共有人 黃麗英 、 陳建志 、 郭明瓚 分別共有，公共持有部
分則按持分比例每人各6分之1共有之，而系爭建物地面層如
附圖一所示編號A部分面積0.6平方公尺、編號B部分面積38.
5平方公尺、編號C部分面積58.5平方公尺，共計97.6平方公
尺，係系爭建物之空地比移作公共設施，作為系爭建物庭院
之用，使系爭建物住戶能有活動之空間，任何住戶均不得私
自獨占使用。被告乙○○私自占用上開附圖一編號A、B、C
之共有部分搭蓋起居室及花園，已隔阻其他共有人使用，依
法應拆除上開所占用共有部分之地上物且交還共有部分予原
告及其他共有人全體。被告乙○○雖抗辯其占用如附圖一所
示編號A、B、C部分土地，係經系爭建物之原始住戶及共有
人同意，惟原告否認之。退論之，即使當初系爭建物住戶有
同意被告乙○○使用上開共有部分範圍，然如今事隔多年，
系爭建物住戶早有更替，如原告丁○○於89年1月21因拍賣
取得系爭建物4樓所有權，原告己○○於88年5月27日始因買
賣取得系爭建物2樓所有權，且系爭建物原始共有人同意被
告乙○○使用該A、B、C之共有部分，乃屬使用借貸之法律
關係，而使用借貸係債權債務關係，其債權債務存在於特定
人之間，對原告而言，自不發生任何效力，原告自得請求被
告乙○○拆遷所占用之上開共有部分之地上物。
㈡依據原告訴訟代理人庚○○委託訴外人 郭家祺 寫給被告乙○
○之存證信函中明確指出被告乙○○有違法增建花園、起居
室等事，被告乙○○並無提出任何異議，顯係承認確有此事
。再者，依據93年1月4日府緯街4巷7號住戶大會會議紀錄（
本院卷㈠第75頁）中六之⒈所載「一樓公共用地庭院違建部
分，一樓尤老師同意拆除，唯請給予時間處理，四樓蔡先生
以為當給予10個月內拆除」，被告法定代理人甲○○、訴外
人 蔡淑根 、 陳斐芳 及原告丁○○、己○○等5人皆有簽名在
案；依據被告乙○○94年8月9日給全體住戶信函（本院卷㈠
第76頁）中⒉所載「一樓違建已經確定要拆除，而且保留玄
關大門，所以也沒有再開會的必要。」，由此可知，被告乙
○○承認確有違法增建花園、起居室等事，並且同意拆除。
另依被告乙○○所提民事答辯狀稱「一樓空地上所搭建之違
建起居室已於95年自行拆除完畢。」，然被告乙○○事實上
只有拆除部分屋頂而已，共有人仍無法進入使用花園等公共
空間。
㈢又被告乙○○辯稱依被告同工建設股份有限公司81年1月17
日股東會議決議第②、③項約定：「此公寓分樓出售時，一
樓捐給公司該層售價之5%（扣除增值稅），一樓空地同意歸
一樓住戶使用」、「一樓需負責庭園庭園工作及整理工作」
，乃係約定專用之分管協議，被告乙○○為系爭建物一樓住
戶當可使用上開空地，並主張其有約定專用權云云。然系爭
建物1樓至6樓各有同等持分，登記迄今未變，此有登記謄本
可證，而原告己○○並未參與被告同工建設股份有限公司81
年1月17日股東會決議，該決議不拘束原告己○○。且原告
丁○○之訴訟代理人（即丁○○之夫）即81年1月17日被告
同工建設股份有限公司之股東庚○○陳稱當時決議一樓必須
捐給公司5%之售價，係因各股東認為1樓價值較高，均希望
取得1樓，但因各樓層售價相同，希望一樓住戶捐出一點錢
補給其他樓層之股東（即住戶），始有此決議，並要求一樓
負責庭園清潔及整理工作。而所謂一樓空地歸一樓住戶使用
，乃順口說說，亦係一般情形之形勢使然，絕無決議讓一樓
住戶專用，更不能排除其他共有人使用此公共設施之權利。
此外，原告對於被告所陳述81年間被告同工建設股份有限公
司的股東為 陳惠郎 、辛○○、 陳妙真 （陳惠郎之女）、陳寶
珠（丙○○之妻）、尤 李旭藐 （甲○○之妻）、 李旭鎡 （郭
清松之妻）、丁○○、庚○○等8人，而實際參與公司經營
及會議決議之人為陳惠郎、辛○○、丙○○、 郭清松 、甲○
○、庚○○等人出席決議，其等當時均受其親人即股東登記
名義人委任授權等情，並無意見。
㈣又原告己○○於88年5月11日購買系爭臺南市○○區○○街○
巷○號2樓時，以及於88年5月27日辦理所有權登記當時，系
爭建物1樓建物（即請求被告乙○○拆除之上開一樓建物部
分）之使用情況雖與現狀已相同，但原告己○○當時不知道
內部之真正內幕為何，為何被告同工建設股份有限公司當時
的股東可以透過會議之決議決定系爭建物一樓共有部分由一
樓住戶即被告乙○○使用，故原告己○○認為當時之決議效
力不能拘束原告己○○，且原告己○○購買系爭建物2樓時
，亦不知道被告同工建設股份有限公司於81年1月17日有此
決議，況原告己○○係在臺南合作金庫南興支庫與系爭建物
2樓房屋所有人即訴外人 陳林金子 （陳惠郎之妻）所委託之
被告法定代理人甲○○談買賣房屋及簽約事宜，被告法定代
理人甲○○並未告知原告己○○有上開決議，因此原告己○
○購買系爭建物2樓當時並不知情系爭建物一樓之使用情形
。
㈤按無權占用他人之土地及房屋致使所有權人受有損害，土地
及房屋所有權人得請求相當於租金之損害賠償。次按依土地
法第97條及準用第105條之規定，城市地方房屋或土地之租
金，以不超過土地申報總價年息百分之10為限。本件原告請
求自 鈞院 收受本件起訴狀之日即98年4月17日回溯5年期間計
算被告占用系爭建物共有部分之相當於租金之不當得利金額
，而系爭6014-27地號土地公告現值每平方公尺為27,000元
，被告乙○○占用97.6平方公尺，則被告乙○○應自93年4
月18日起至拆遷附圖一編號A、B、C範圍之地上物完畢之日
止，按年給付原告各43,920元（計算式：27,00097.610
%6＝43,920）。另被告同工建設股份有限公司自87年歇業
以來無權占用系爭建物7樓部分如附圖二所示編號F部分面積
15.8平方公尺、編號G部分面積3.7平方公尺，共計19.5平方
公尺之範圍，堆置該公司歇業後之剩餘設備及物品，雖被告
同工建設股份有限公司已於98年7月25日將占用系爭建物7樓
部分如附圖二所示編號F、G部分範圍堆置之物品搬遷清空完
畢，然亦須支付占用系爭建物7樓部分相當於租金之不當得
利，而原告對此部分之不當得利金額，同意僅以課稅現值每
平方公尺700元作為計算基準，則被告同工建設股份有限公
司應自93年4月18日起至98年7月24日止（共計5又4/15年）
，按年給付原告各228元（計算式：70019.510%6＝
228，小數點以下四捨五入）（經計算後，亦即請求被告同
工建設股份有限公司給付原告各1,201元）。
㈥並聲明：
⒈被告乙○○應將坐落臺南市○○區○○段○○○○○○○○號土地
上之門牌號碼臺南市○○區○○街○巷○號西門永福大樓，如
附圖一所示編號A部分面積0.6平方公尺之牆壁、編號B部分
面積38.5平方公尺、編號C部分面積58.5平方公尺之地上物
拆除返還予原告及其他共有人。
⒉被告乙○○應自93年4月18日起至拆遷前項地上物完畢之日
止，按年給付原告各43,920元。
⒊被告同工建設股份有限公司應自93年4月18日起至98年7月24
日止，按年給付原告各228元（經計算後，亦即請求被告同
工建設股份有限公司給付原告各1,201元）。
二、被告則以：
㈠按公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓
大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別
有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。倘共有人已
按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有
部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約
之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束
（最高法院97年度臺上字第909號判決意旨，96年度臺上字
第1152號、91年度臺上字第2477號判決可參）。查本件系爭
建物，係被告同工建設股份有限公司於81年興建，興建後依
協議分配給被告同工建設股份有限公司之6位股東購買，且
依81年1月17日股東會議決議②、③所載「此公寓分樓出售
時，一樓捐給公司該層售價之5%（扣除增值稅），一樓空地
同意歸一樓住戶使用，一樓需負責庭園清潔工作及整理工作
」，則此協議應可視為一約定專用之分管協議。依此分管決
議，分配購買一樓公寓者原本即可使用上開空地即附圖一編
號A、B、C之部分。被告乙○○（即被告法定代理人甲○○
之子女）購入系爭建物一樓後即與各樓層股東同時委請臺北
一家公司裝潢，當時即連同附圖一編號B、C部分之起居室一
併裝潢，其後被告同工建設股份有限公司多次之股東會議亦
均在該起居室召開，各股東即住戶亦從未提出異議。又被告
同工建設股份有限公司81年1月17日股東會議決議出席者，
為實際參與被告同工建設股份有限公司營運、決策者之股東
陳惠郎、辛○○、丙○○、郭清松、被告法定代理人甲○○
及原告訴訟代理人庚○○等人。上開6人並非每人均以其名
義登記為公司股東，有以其太太或子女名義登記為公司股東
者，但每次開會決議公司經營等事項時，大多由陳惠郎、辛
○○、丙○○、郭清松、被告法定代理人甲○○及原告訴訟
代理人庚○○等人出席參與並作成決議，且僅口頭陳述受其
親人委任授權，並未提出書面文件。
㈡而系爭建物乃被告同工建設股份有限公司興建予上開6位實
際股東購買，則81年1月17日股東會議決議係有關於系爭建
物由何人購買何樓層、共用部分或其基地之空地由何層住戶
使用之決議，相當於系爭建物之住戶約定，當時決議系爭建
物之樓層分配為一樓甲○○（被告同工建設股份有限公司法
定代理人）、二樓陳惠郎（已歿）、三樓辛○○、四樓庚○
○（即原告丁○○之訴訟代理人）、五樓丙○○、六樓郭清
松。雖部分實際股東將建物借名登記於其妻或子之名下，如
系爭建物一樓登記在被告同工建設股份有限公司法定代理人
甲○○之子女即被告乙○○名下，然上開6位實際股東仍為
實際房屋所有權人，自無礙於上揭股東會議中有關住戶約定
之效力。依前揭最高法院判決意旨，公寓大廈之共用部分或
其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共
有人間已合意成立分管契約，共有人應受分管契約之拘束。
原告丁○○既為當初之股東且為共有人之一，自應受此「一
樓空地同意歸一樓住戶使用」約定專用之分管協議拘束；又
原告己○○雖於88年才入住系爭建物2樓，然其入住時對被
告乙○○有一樓起居室專用權可得而知，自應受分管契約之
拘束，原告主張被告乙○○私自占有一樓共有部分，顯無理
由。
㈢按使用借貸者，謂當事人一方以物交付他方，而約定他方於
無償使用後返還其物之契約，民法第464條定有明文。系爭
建物原申請許可建築至6樓，因均由被告同工建設股份有限
公司之實際股東購買，為增加系爭建物之利用功能，故股東
彼此協議同意由被告同工建設股份有限公司於83年出資興建
系爭建物第7層，興建完成後，由住戶及被告同工建設股份
有限公司使用該7樓部分。又被告同工建設股份有限公司股
東確有作成此項決議，惟未有書面紀錄，可由股東丙○○、
辛○○證明有此決議。系爭建物7樓部分既為系爭建物之實
際所有權人即被告同工建設股份有限公司之實際股東協議同
意由被告同工建設股份有限公司出資興建，並由住戶及被告
同工建設股份有限公司共同使用該7樓部分，則顯為住戶共
同將系爭建物7樓部分交付被告同工建設股份有限公司使用
，且約定被告同工建設股份有限公司於無償使用後返還系爭
建物7樓部分，當屬使用借貸關係。從而，被告同工建設股
份有限公司既基於使用借貸關係為無償使用，原告請求被告
同工建設股份有限公司給付93年4月18日起至98年7月24日止
之相當於租金之不當得利，顯無理由。又倘鈞院認被告同工
建設股份有限公司對占用系爭建物7樓部分，需支付相當於
租金之不當得利，被告同工建設股份有限公司同意以課稅現
值每平方公尺700元作為計算基準，資為抗辯。
㈣並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造爭執與不爭執之事項：
㈠兩造不爭執之事項：
⒈被告乙○○占有使用系爭建物一樓共有部分之面積及位置如
臺南市臺南地政事務所98年9月28日之土地複丈成果圖即附
圖一所示編號A、B、C部分，面積各為0.6、38.5、58.5平方
公尺。
⒉被告同工建設股份有限公司占用系爭建物7樓之位置及面積
如臺南市臺南地政事務所98年9月28日之土地複丈成果圖即
附圖二所示編號F、G部分，面積各為15.8、3.7平方公尺。
⒊81年間被告同工建設公司之股東為陳惠郎、辛○○、陳妙真
（陳惠郎之女）、 陳寶珠 （丙○○之妻）、尤李旭藐（甲○
○之妻）、李旭鎡（郭清松之妻）、原告丁○○（庚○○之
妻）、原告訴訟代理人庚○○等8人，原告丁○○與訴訟代
理人庚○○持有之股份合併後始與其他股東持有之股分相同
，而實際參與被告同工建設股份有限公司經營及會議決議之
人為陳惠郎、辛○○、丙○○、郭清松、被告同工建設股份
有限公司法定代理人甲○○、原告丁○○之訴訟代理人庚○
○出席並決議，其等當時均口頭受其親人即股東登記名義人
委任授權，並未提出書面文件。
⒋原告己○○於88年5月11日購買系爭建物門牌號碼臺南市○
○區○○街○巷○號2樓時，以及於88年5月27日辦理所有權移
轉登記當時，系爭大樓一樓建物如上開土地複丈成果圖即附
圖一所示編號A、B、C部分之使用情形，已與現狀測量結果
之使用情形相同。
⒌被告同工建設股份有限公司於87年歇業，87年12月底被告同
工建設股份有限公司將公司的剩餘設備堆放置系爭建物7樓
，如上開土地複丈成果圖即附圖二所示編號F、G之範圍，被
告同工建設股份有限公司已於98年7月25日將占用系爭建物7
樓部分如複丈成果圖即附圖二所示編號F、G部分之範圍堆置
之物品搬遷清空完畢。
⒍倘若被告同工建設股份有限公司對占用系爭大樓7樓之部分
，需支付相當於租金之不當得利，兩造同意系爭大樓7樓相
當於租金之不當得利，以課稅現值每平方公尺700元作為計
算之基準。
㈡兩造之爭執事項：
⒈被告乙○○使用系爭建物一樓如附圖一所示編號A、B、C部
分，有無正當使用權源？原告請求被告乙○○拆除上開占用
部分之地上物，有無理由？倘原告請求被告乙○○拆除有理
由，則原告請求被告乙○○自93年4月18日起至拆遷上開地
上物完畢之日止，按年給付原告各43,920元，有無理由？
⒉被告同工建設股份有限公司占用系爭建物7樓如附圖二所示
編號F、G部分，有無正當使用權源？原告請求被告同工建設
股份有限公司自93年4月18日起至98年7月24日止，按年給付
原告各228元（亦即請求被告同工建設股份有限公司給付原
告各1,201元），有無理由？
四、本院得心證之理由：
㈠被告乙○○使用系爭建物一樓如附圖一所示編號A、B、C部
分，有無正當使用權源？原告請求被告乙○○拆除上開占用
部分之地上物，有無理由？倘原告請求被告乙○○拆除有理
由，則原告請求被告乙○○自93年4月18日起至拆遷上開地
上物完畢之日止，按年給付原告各43,920元，有無理由？
⒈按共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，
縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓
人仍繼續存在（最高法院48年臺上字第1065號判例參照）。
次按公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公
寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除
別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。倘共有人
已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應
有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契
約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘
束（最高法院97年度臺上字第909號、91年度臺上字第2477
號裁判意旨參照）。又按公寓大廈區分所有建物之買賣，若
已由建商或起造人與各承購戶定明停車位之使用權者及其範
圍者，當可解釋為係一種共有物之分管契約，具有拘束各該
分管契約當事人之效力（最高法院96年度臺上字第1152號裁
判意旨參照）。
⒉經查，系爭建物大樓為被告同工建設股份有限公司於81年間
所興建，被告同工建設股份有限公司當時股東為陳惠郎、辛
○○、陳妙真（陳惠郎之女）、陳寶珠（丙○○之妻）、尤
李旭藐（被告法定代理人甲○○之妻）、李旭鎡（郭清松之
妻）、原告丁○○、原告訴訟代理人庚○○等8人，而原告
丁○○與其訴訟代理人庚○○持有之股份合併後始與其他股
東持有之股分相同，又實際參與被告同工建設股份有限公司
經營及會議決議之人為陳惠郎、辛○○、丙○○、郭清松、
被告法定代理人甲○○、原告訴訟代理人庚○○。被告同工
建設股份有限公司於81年1月17日召開股東會議，決議系爭
建物各樓層分配之股東分別為一樓甲○○、二樓陳惠郎、三
樓辛○○、四樓庚○○、五樓丙○○、六樓郭清松，部分實
際股東將建物借名登記於其妻或子之名下，系爭建物一樓依
上開決議登記在被告同工建設股份有限公司法定代理人甲○
○之子女即被告乙○○名下等情，為兩造所不爭執，且有上
開被告同工建設股份有限公司81年1月17日股東會議紀錄在
卷可稽（見本院卷一第91頁），互核與證人即被告同工建設
股份有限公司當時實際股東丙○○於本院99年3月17日審理
時所證述：陳寶珠是我的太太，她是被告同工建設股份有限
公司名義上的股東，事實上代表她去被告同工建設股份有限
公司開會及決議的都是我，鈞院當庭提示給我看的81年1月
17日被告同工建設股份有限公司會議紀錄上的簽名是我簽的
，確實有該次決議，所有在會議紀錄上簽名的人當天確實有
去開會，會議當天是所有股東抽籤分配樓層，我本來抽到二
樓，後來陳惠郎跟我換樓層，因為他家有老母行動不便，所
以會議紀錄上有箭頭調換樓層的記載，依抽籤結果，系爭建
物分配的樓層即如同會議紀錄上之記載等語相符，復參以上
開81年1月17日被告同工建設股份有限公司股東會議紀錄上
有出席股東即原告訴訟代理人「庚○○」之簽名字樣，且原
告訴訟代理人庚○○對此股東會議紀錄上「庚○○」之簽名
為其本人所簽名一情並不爭執，自堪信為真實。
⒊觀以上開81年1月17日被告同工建設股份有限公司股東會議
紀錄議事紀要②記載「此公寓分樓出售時，一樓捐給公司該
層售價之5%（扣除增值稅），一樓空地同意歸一樓住戶使用
」一情，有該股東會議紀錄1份在卷可佐（見本院卷一第91
頁），勾核與證人丙○○於本院99年3月17日審理時所證稱
：確實有81年1月17日股東會議決議，當天有決議一樓的空
地同意由一樓住戶使用一節相符一致，酌以81年1月17日被
告同工建設股份有限公司股東會議之出席及表決者即為被告
同工建設股份有限公司之股東，亦即為系爭建物之原始分配
住戶一情，業如前開所述，則足認上開將系爭建物一樓空地
由一樓住戶使用之會議決議，實係原共有人同意將一樓空地
由一樓住戶使用之分管協議約定，而為一分管契約無訛。又
原告丁○○與其訴訟代理人庚○○既自承其等為被告同工建
設股份有限司當時之股東，且原告訴訟代理人庚○○對其於
上開81年1月17日股東會議紀錄議事紀要項下有簽名一事不
爭執，則原告丁○○及其訴訟代理人庚○○對系爭建物一樓
空地於81年1月17日被告同工建設股份有限公司股東會會議
時所達成之分管協議，既為該協議之參與當事人之一，自應
受該決議內容之拘束，而不得請求依該分管協議使用附圖一
編號A、B、C部分之被告乙○○拆遷該使用部分。
⒋另原告己○○雖係於88年5月11日始買賣系爭建物二樓，並
於88年5月27日完成該所有權移轉登記，此有原告提出之建
物登記謄本附卷可稽，惟其既自承於88年5月11日購買系爭
建物二樓時，以及於88年5月27日辦理所有權登記當時，該
系爭建物一樓如附圖一所示編號A、B、C部分之使用情形，
已與現狀測量結果之使用情形相同，則原告己○○於買受系
爭建物二樓時，依一般買賣不動產時會審視買賣時之土地、
建物登記謄本資料及觀察不動產現場狀況、使用情形是否符
合登記資料等買賣交易習慣，原告己○○實可得知被告乙○
○有使用系爭建物一樓共用部分之事實，據此足認原告己○
○對於系爭建物一樓空地有分管契約之存在，係屬可得而知
之情形，亦應受上開分管契約之拘束。從而，被告乙○○使
用系爭建物一樓如附圖一所示編號A、B、C部分即有正當使
用權源，原告請求被告乙○○拆遷上開占用部分為無理由；
又原告請求被告乙○○拆除上開占用部分既為無理由，則原
告請求被告乙○○自93年4月18日起至拆遷占用部分之地上
物完畢之日止，按年給付原告各43,920元之不當得利金額，
即於法無據，不應准許，均應予以駁回。
㈡被告同工建設股份有限公司占用系爭建物7樓如附圖二所示
編號F、G部分，有無正當使用權源？原告請求被告同工建設
股份有限公司自93年4月18日起至98年7月24日止，按年給付
原告各228元（經計算後，即請求被告同工建設股份有限公
司給付原告各1,201元），有無理由？
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段定有明文。又原告對於自己主張之
事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出
反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，
此為舉證責任分擔之原則（最高法院18年上字第2855號判例
可參）。次按各當事人就其所主張有利於己之事實，均應負
舉證之責，故一方已有適當之證明者，相對人欲否認其主張
，即不得不更舉反證（最高法院19年上字第2345號判例意旨
參照）。本件被告同工建設股份有限公司主張公司實際股東
曾作成決議同意系爭建物7樓於興建完成後，由住戶及被告
同工建設股份有限公司共同使用7樓部分，是其占用系爭建
物7樓如附圖二所示編號F、G部分乃係基於使用借貸關係，
有合法占用權源，然此決議無書面紀錄，而可由證人丙○○
證明云云，則被告同工建設股份有限公司是否基於使用借貸
法律關係來使用系爭建物7樓上開部分之事實，自屬有利於
被告同工建設股份有限公司之事實，依上開說明，被告同工
建設股份有限公司自應就其主張之使用借貸事實負舉證責任
，而被告同工建設股份有限公司對此乃請求傳訊證人丙○○
作證。惟經本院於99年3月17日審理時向證人丙○○詢問系
爭建物原始住戶即被告同工建設股份有限公司當時之股東是
否有被告同工建設股份有限公司所稱對系爭建物7樓所為之
使用借貸決議一事，證人丙○○當庭證稱：決定增建7樓時
或是增建7樓之後，各樓層的住戶即被告同工建設股份有限
公司股東有沒有正式作成決議或作書面約定被告同工建設股
份有限公司可以使用7樓，我已經不記得了，也不清楚等語
明確（見本院卷二第24頁），則證人丙○○此等證述即無從
據以認定有被告同工建設股份有限公司所稱之上開使用借貸
關係，又被告同工建設股份有限公司對此復無舉其他證據以
實其說，是以，被告同工建設股份有限公司主張其占用系爭
建物7樓如附圖二所示編號F、G部分係基於使用借貸關係云
云，不可採信。從而，被告同工建設股份有限公司自87年12
月底將公司的剩餘設備堆放置系爭建物7樓於如附圖二所示
編號F、G之範圍，而於98年7月25日將占用系爭建物7樓部分
如附圖二所示編號F、G部分之範圍堆置之物品搬遷清空完畢
為止之期間（兩造對此占用期間不爭執），既無合法占用權
源，即應屬無權占有。
⒉按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益
，民法第179條定有明文。而無權占有他人之建物，可能獲
得相當於租金之利益亦為社會通常之觀念（最高法院61年臺
上字第1695號判例參照）。查兩造對於被告同工建設股份有
限公司於87年歇業，於87年12月底被告同工建設股份有限公
司將公司的剩餘設備堆放置系爭建物7樓如附圖二所示編號F
、G之範圍，面積共為19.5平方公尺，被告同工建設股份有
限公司已於98年7月25日將占用之系爭建物7樓前開部分堆置
之物品搬遷清空完畢等情不爭執，復經本院於98年9月28日
至現場勘驗屬實並製有勘驗筆錄1份在卷可稽（見本院卷一
第247至251頁），堪信為真實。被告同工建設股份有限公司
既無法舉證證明其占用系爭建物7樓部分有合法使用權源，
承如上述，是其無權占用系爭建物7樓如附圖二所示編號F、
G之範圍，面積共為19.5平方公尺，自是受有利益，且被告
同工建設股份有限公司於98年7月25日始將占用系爭建物7樓
之上開部分堆置之物品搬遷清空完畢之行為，致原告於98年
7月25日前所受不能使用收益之損害間，顯有因果關係，故
原告依不當得利之法律關係，請求被告同工建設股份有限公
司賠償原告相當於租金之損害，自屬有據。
⒊依兩造合意系爭建物7樓占用部分相當於租金之不當得利以
系爭建物7樓之房屋課稅現值每平方公尺700元作為計算之基
準，及原告主張依土地法第105條、第97條等規定，以被告
同工建設股份有限公司無權占用系爭建物7樓部分如附圖二
所示編號F、G部分之面積，請求自本院收受本件起訴狀之日
往前回溯5年起至被告同工建設股份有限公司遷空交還系爭
建物7樓占用部分之日止，即93年4月18日起至98年7月24日
止，依占用面積之課稅現值以年息百分之10計算被告同工建
設股份有限公司應給付之相當於租金之不當得利金額等語，
說明不當得利之金額計算如下：
⑴按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價
年息百分之10為限，此於租用基地建築房屋準用之，土地法
第105條、第97條第1項定有明文。依原告所提出之地籍圖謄
本、系爭建物現場及周遭照片、系爭建物（坐落土地）地價
第二類謄本等資料，暨本院履勘現場，製有勘驗測量筆錄在
卷可佐，可知系爭建物位處臺南市中心位置，周邊交通往來
便利，地理位置良好，生活機能便利，以及系爭建物坐落土
地之98年土地公告現值為27,000元/平方公尺等情，是本院
斟酌系爭建物坐落土地之鄰近市況，坐落位置交通便利，且
經濟利益甚高，被告利用該建物之經濟價值及所受利益等各
項情形，認原告主張應按年息百分之10計算給付不當得利使
用補償金，應為適當。
⑵依前開說明之計算期間及方式，本件原告所得請求之不當得
利金額即以被告同工建設股份有限公司所占用系爭建物7樓
上開部分面積為19.5平方公尺計算，又本件原告請求不當得
利之期間為自93年4月18日起至98年7月24日為止期間之不當
得利，則被告同工建設股份有限公司此占用期間應給付給原
告每人之不當得利金額計算如下：被告自93年4月18日起至
98年7月24日止（共5又4/15年），應給付原告每人各1,201
元【計算式：700元/㎡19.5㎡10/1001/6（原告每人
應有部分為6分之1）＝228；228（5＋4/15）＝1,201元（
小數點後四捨五入）】，是原告2人請求被告同工建設股份
有限公司給付各1,201元之此部分不當得利，為有理由，自
應准許。
五、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資
料經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，無一一論述之必
要，併予敘明。
六、按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；各當事人一部勝訴，一
部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分
擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用；又
按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴
訟法第78條、第79條、第87條第1項分別定有明文。查本件
訴訟費用額為13,900元（即第一審裁判費4,300元、原告預
繳之測量費為4,000元及5,600元，該5,600元部分之測量費
為附圖一、二、三所示編號A、B、C、D、E、F、G共7部分，
每部分為800元之費用，此有本院公務電話紀錄1紙為憑；而
被告同工建設股份有限公司請求測量與本件原告請求無關之
系爭建物如附圖三所示編號D、E部分之測量費為1,600元）
，本院爰依本件判決之結果職權確定上開訴訟費用其中3,50
0元（含附圖二、三所示編號D、E、F、G部分之測量費3,200
元）由被告同工建設股份有限公司負擔，其餘10,400元由原
告負擔。至原告對被告乙○○之請求部分均敗訴，故被告乙
○○不須負擔訴訟費用，附此敘明。
七、本判決原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條第1項所定訴
訟適用簡易程序所為被告同工建設股份有限公司敗訴之判決
，依同法第389條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執行
。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民
事訴訟法第436條第2項、第78條、第79條、第87條第1項、
第389條第1項第3款，判決如主文。
中華民國99年3月31日
臺灣臺南地方法院臺南簡易庭
法官黃聖涵
以上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須
附繕本）。
中華民國99年3月31日
書記官朱小萍