裁判字號：臺灣高雄地方法院102年訴字第1230號民事判決
裁判日期：民國102年12月31日
裁判案由：拆屋還地
臺灣高雄地方法院民事判決102年度訴字第1230號原告力興資產管理股份有限公司法定代理人 林盛茂 訴訟代理人 陳永嚴 被告 張德祥 訴訟代理人 張原誠 被告 張天仁
李 張文理 黃 張鳳英 黃進賢 黃月 娥 黃如美 黃女蓉 兼上四人訴訟代理人 黃水明 被告 陳文隆
陳啟煌 陳啟禎 陳麗雲 上列當事人間請求拆屋還地等事件，經本院於民國102年12月12日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。原告起訴時，原主 張伊 向本院拍定取得坐落高雄市○○區○○段○○○○○號土地（下稱系爭土地）之所有權後，為處理被告之被繼承人即訴外人張○○在該地所起造如附表一之地上物（下稱系爭地上物），由被告張德祥代理其餘被告， 向伊 表示願繳付地租，兩造就返還系爭土地乙事遂成立調解。詎張德祥竟未依約給付租金，伊依法終止租約，並依民法第767條、第455條前段規定，請求被告拆除系爭地上物，返還所占用土地。嗣於民國102年10月1日具狀，追加請求被告應連帶給付終止租約前之積欠租金計新臺幣（下同）2萬2千元，及租約終止後之按月不當得利金2千（見院卷㈠第182、183頁）。查，原告追加租金及不當得利之請求，均係基於就系爭土地前與被告成立租賃契約之相關法律關係，僅屬土地所有權人同一權利之行使，請求之基礎事實同一，且訴訟及證據資料具有同一性或一體性，無礙被告之防禦及本件訴訟之終結，合於法律規定，應予准許。
二、被告張天仁、李張文理、黃張鳳英、陳文隆、陳啟煌、陳啟禎及陳麗雲（下稱張天仁等7人），經合法通知，未於言詞辯論期日到場，並核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項：
一、原告主張：伊前於本院96年度執字第116965號執行事件（下稱系爭執行事件），向本院拍定系爭土地，於98年12月25日取得不動產權利移轉證書，於99年1月27日完成移轉登記。
張○○（歿於75年12月18日）雖在系爭土地起造系爭地上物，即門牌號碼高雄市○○區○○路○○○號之未保存登記建物，惟其繼承人即被告（被告黃進賢、 黃月娥 、黃如美、黃女蓉及黃水明，下稱黃水明等5人，除外），於100年1月19日本院100年度移調字第3號民事事件（訴訟案號：本院99年度訴字第1495號民事事件，下稱第1495號民事事件）調解程序中，推由張德祥代理出面與伊就系爭土地，成立張德祥願自100年1月25日起，按月於每月25日給付伊租金2千元之調解方案（下稱系爭調解方案），兩造間對該地自具租賃之合意。詎張德祥自101年5月25日起，即未再給付租金，迄102年3月25日止，已積欠租金計2萬2千元，伊乃於10
2年4月26日寄發台北長春路郵局第774號存證信函（下稱第774號信函），通知張德祥終止系爭土地之租賃契約，經張德祥於同年5月3日收受。被告係張○○之繼承人，依法對系爭地上物具事實上處分權，伊既終止系爭土地之租約，系爭地上物占有該地已無合法權源，被告迄今仍拒絕返還土地，致伊受有無法使用收益之損害，自得依民法第767條、第455條前段之規定，擇一請求被告拆除系爭地上物，並返還所占用之土地。又被告間就系爭土地之租金，依系爭調解方案具連帶給付義務，張德祥所欠自101年5月25日起至10
2年3月25日止之11個月租金，計2萬2千元，被告自應連帶給付之。另被告自102年4月25日起，無法律上之原因，無權以系爭地上物占用附表一所示土地，而受有相當於租金之利益，致伊受有損害，伊自得依民法第179條之規定，按以占用土地之面積，依土地申報地價週年利率10％計算之每月不當得利金額，僅就其中2千元，請求被告連帶給付自10
2年4月25日起至返還所占用土地之日止之不當得利損害金（詳如附表一給付義務人及請求金額欄所示）。爰依民法第
767條、第455條前段及第179條之規定，與租賃契約法律關係及系爭調解方案，擇一起訴。並聲明：㈠被告應將系爭地上物拆除，並返還附表一所示占用土地予原告，併應連帶給付原告如附表一「請求金額欄」所示金額。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、張德祥則以：系爭土地原為伊單獨所有，遭債權人查封拍賣，由原告拍定取得。系爭地上物係伊父張○○起造，由張○○全體繼承人公同共有，該地上物於土地查封前即存在，原告依法無權拆除。伊與原告雖成立系爭調解方案，但該方案僅針對系爭地上物之處理，與系爭土地之使用無關，伊與原告就該地並無租約存在，又系爭地上物係伊與其他被告共有，具自行使用權限。縱曾有租約存在，因原告已終止租約，伊即無給付租金之義務等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、黃水明等5人則均以：伊等雖係訴外人黃○○○之繼承人，惟黃○○○已拋棄對張○○所有遺產之繼承，黃○○○出嫁後即不曾與張○○同居，對張○○財產及債務情形均不清楚，不知系爭地上物之存在，伊等同意原告拆除系爭地上物，及取回系爭土地，但拒絕給付相關租金及不當得利金予原告等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
四、張天仁等7人經合法通知，未於本院言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為任何聲明或陳述。
五、原告與張德祥及黃水明等5人不爭執之事項：㈠張○○歿於75年12月18日，繼承人係配偶即訴外人張○○（
歿於84年1月25日，由張德祥、張天仁、李張文理、黃張鳳英及黃水明等5人再轉繼承，由陳文隆、陳啟煌、陳啟禎及陳麗雲代位繼承，張○○之繼承人均未拋棄繼承，亦無限定繼承），及子女張德祥、張天仁、李張文理、黃張鳳英與訴外人陳○○（歿於80年12月21日，由子女陳文隆、陳啟煌、陳啟禎及陳麗雲再轉繼承，陳○○之繼承人均未拋棄繼承，亦無限定繼承）及黃○○○（歿於98年8月13日，由黃水明等5人再轉繼承，黃○○○之繼承人均未拋棄繼承，亦無限定繼承），張○○之繼承人即被告，均未拋棄繼承，亦無限定繼承。
㈡張德祥於58年11月10日以贈與為原因，登記取得系爭土地之
所有權，於83年8月2日將該地設定最高限額抵押權予訴外人農民銀行，嗣農民銀行將相關債權讓與訴外人臺灣金聯資產管理股份有限公司（下稱金聯公司），並於96年6月8日更正最高限額2,400萬元抵押權之登記權人係金聯公司。金聯公司於96年11月16日持本院89年度促字第32964號確定支付命令（下稱第32964號確定支付命令），向本院對債務人即含張德祥等人聲請強制執行，經本院以系爭執行事件之執行程序，拍賣含系爭土地之抵押物，經原告於該執行事件，向本院拍定系爭土地，於98年12月25日取得不動產權利移轉證書，於99年1月27日完成移轉登記。
㈢系爭地上物係張○○起造，由其繼承人公同共有，該地上物
於金聯公司向本院聲請以系爭執行事件強制執行前，業已存在。
㈣張德祥於第1495號民事事件，兼其餘被告代理人身份（黃水
明等5人除外），於99年12月8日調解程序中，表示願按月給付原告租金2千元為調解條件。張德祥並於100年1月19日本院100年度移調字第3號民事事件調解程序，與原告成立系爭調解方案，嗣張德祥給付原告之租金紀錄如附件一所示。
㈤系爭土地自99年1月迄今之申報地價係每平方公尺2,480元，原告以2,480元為請求不當得利之計算標準。
六、本件之爭點：㈠原告依民法第767條、第455條前段之規定，擇一請求被告
拆除系爭地上物，並返還土地，有無理由？㈡原告依租賃契約法律關係、系爭調解方案及民法第179條之
規定，請求被告連帶給付自101年5月25日起至102年3月25日止之租金2萬2千元，及租約終止後之不當得利金，有無理由及金額若干？
七、本院得心證之理由？㈠原告依民法第767條、第455條前段之規定，擇一請求被告
拆除系爭地上物，並返還土地，有無理由？⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第767條、第455條前段固分別有明文。
惟按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之，最高法院72年度台上字第1552號判決意旨參照。準此，倘被告能證明系爭地上物占用系爭土地具正當權源，原告即不得認係無權占有而請求返還土地甚明。
⒉原告固主張系爭土地前係張德祥所有，而系爭地上物係張
○○之繼承人公同共有，張德祥僅係共有人，依最高法院98年度台上字第478號判決意旨，系爭地上物對土地無民法第876條規定之適用。又即便系爭地上物對土地具租賃關係，但被告不願給付租金，仍應返還土地云云。而按修正前民法第757條明定，物權，除本法或其他法律有規定外，不得創設。準此，依同法第876條第1項規定設定抵押權時，土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而僅以土地或僅以建築物為抵押者，於抵押物拍賣時，視為已有地上權之設定。可知基於物權法定主義精神，法定地上權必須合於法律之特別規定，始能成立。亦即須於設定抵押權時，土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而僅以土地或僅以建築物為抵押者，於抵押物拍賣時為其成立法定地上權要件。倘於設定抵押權時之土地及建物非屬同一人，或土地及建物分別為數人所有或各有多數不相同之共有人，而於拍賣異其所有人之情形時，如仍認有法定地上權存在，即逾該條項規定之範圍，其因而造成拍定人之不利益，顯難謂為公允，應無以相類事實為相同處理之法理，而適用民法第876條第1項規定之餘地，雖有最高法院98年度台上字第478號判決意旨參照。然按土地及其土地上房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，修正後民法第425條之1定有明文，而在上開條文修正前，本院48年台上字第1457號判例及73年度第5次民事庭會議決議亦闡釋「土地及房屋同屬一人」，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，應推斷「土地承買人」默許「房屋承買人」有繼續使用該土地之租賃關係存在。該所謂「土地及房屋同屬一人」，固可包括「土地及房屋同屬相同之共有人」及「土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形在內，最高法院100年度台上字第2103號判決意旨參照。且按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第
1項規定之限制，民法第425條之1第1項亦有明文。至於土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬於一人，而將土地及房屋分開、同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。其本旨乃在於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，以保護房屋既得之使用權，並依民法第425條之1有關推定租賃關係存在之規定，以調和土地、建物不同所有人間之權益，庶符社會正義之要求，最高法院95年度台上字第551號判決要旨參照。本院審酌最高法院
100年度台上字第2103號判決及95年度台上字第551號判決意旨，已就共有之房屋坐落於單獨所有土地時，土地所有人與房屋所有人間，權利義務之分配，為明確之闡釋，則系爭地上物坐落系爭土地之關係，即應按前揭判決意旨所採取之立場定之。
⒊查，張○○歿於75年12月18日，繼承人即被告，均未拋棄
繼承，亦無限定繼承；張德祥於58年11月10以因贈與為原因，登記取得系爭土地之所有權，於83年8月2日將該地設定最高限額抵押權予農民銀行，嗣農民銀行將相關債權讓與金聯公司，並於96年6月8日更正最高限額2,400萬元抵押權之登記權人係金聯公司。金聯公司於96年11月16日持第32964號確定支付命令，向本院對債務人即含張德祥等人聲請強制執行，經本院以系爭執行事件之執行程序，拍賣含系爭土地之抵押物，經原告於該執行事件，向本院拍定系爭土地，於98年12月25日取得不動產權利移轉證書，於99年1月27日完成移轉登記；系爭地上物係張○○起造，由其繼承人公同共有，該地上物於金聯公司向本院聲請以系爭執行事件強制執行前，業已存在等節，均經原告與張德祥及黃水明等5人所不爭執，並有張○○、陳○○及黃○○○之繼承系統表在卷可參（見院卷㈠第235頁、院卷㈡43、41頁），且經本院調閱第1495號民事事件卷、系爭執行事件卷宗及本院89年度執字第40235號卷核閱無訛；另參酌張德祥陳稱：地上物係張○○留下由全體子孫共有之財產，…，張○○過世時，所留存款及系爭土地由伊繼承，但系爭地上物屬全體繼承人一起繼承等語（見院卷㈡第6頁），顯見系爭地上物及系爭土地原均屬張○○所有，張○○於系爭土地起造系爭地上物後，將系爭土地以贈與方式由張德祥單獨繼承，系爭地上物則由被告因繼承而公同共有，是系爭地上物於75年12月18日張○○往生時，經被告繼承為公同共有之際，張德祥係系爭土地單獨所有人，併屬系爭地上物之共有人，簡言之，出現土地與房屋分開，分屬不同人所有之結果，核與民法第425條之1第1項規定之情形近似。參以房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基者，為一般普遍之常情；再佐以系爭地上物目前由張德祥出租他人使用（見院卷㈡第80頁），可見系爭土地及系爭地上物，係因張○○所屬繼承人因繼承之結果，始造成土地與地上物分開由不同人所有。又張德祥取得系爭土地所有權後，並無特別約定不許該地上之地上物所有人即被告（含張德祥）繼續使用土地，亦堪認定。則依上開說明，應推斷系爭土地前手張德祥，有默許系爭地上物之所有人即被告繼續使用土地之意思。準此，被告自得類推適用民法第425條之1第1項規定，推定在系爭地上物得使用期限內，與土地前手張德祥間有租賃關係存在。
⒋其次，金聯公司於97年8月8日系爭執行事件之執行程序
中，向本院具狀請求併付拍賣系爭地上物，經本院於97年
8月21日函覆系爭地上物無民法第877條規定之適用，且系爭執行事件就系爭土地之拍賣公告，備註欄載明「…五、本件土地有一未保存登記建物（門牌號碼：龍鳳路234號），不在本次拍賣範圍，拍定後不點交；…」等節，有前揭執行事件卷宗可稽，堪認系爭執行事件已將「系爭地上物占用之土地不點交」列為拍賣條件之一，原告既經公開拍賣而拍定系爭土地，衡情，對於占用系爭土地之系爭地上物為張德祥及其他第三人（即其餘被告）共有之事實，自難委為不知。原告明知系爭地上物占用土地部分不點交，仍執意出價購買，要難認係善意之第三人，理應繼受土地前手張德祥與其餘被告間之租賃關係。
⒌況張德祥於第1495號民事事件，兼其餘被告代理人身份（
黃水明等5人除外），於99年12月8日調解程序中，表示願按月給付原告租金2千元為調解條件。張德祥並於100年1月19日本院100年度移調字第3號民事事件調解程序，與原告成立系爭調解方案，嗣張德祥給付原告之租金紀錄如附件一所示乙節，亦為原告與張德祥及黃水明等5人所不爭，並有第1495號民事事件卷宗所附前揭調解筆錄可憑，足見原告取得系爭土地所有權後，復另行與張德祥就該地之使用達成租賃之合意，且張德祥後續尚履約付租，期間達18個月之久，益徵原告取得系爭土地所有權後，就被告共有之系爭地上物，坐落系爭土地部分，已更與張德祥為特別約定，同意系爭地上物繼續使用土地，揭櫫前揭說明，系爭地上物對系爭土地之關係，當應類推適用民法第425條之1第1項規定，推定於系爭地上物得使用期限內，對系爭土地具有租賃關係存在。準此，被告公同共有之系爭地上物，對於系爭土地既有租賃關係存在，即非無權占有，且租賃期限迄至系爭地上物得使用期限止，即使被告未依約給付租金，但基於社會經濟之維護，原告亦僅得訴請給付租金，而無終止租約，請求返還租賃物之權。故原告主張依民法第767條或第455條前段之規定，請求被告拆除公同共有之系爭地上物，返還土地云云，洵非有據。
㈡原告依租賃契約法律關係、系爭調解方案及民法第179條之
規定，請求被告連帶給付自101年5月25日起至102年3月25日止之租金2萬2千元，及租約終止後之不當得利金，有無理由及金額若干？⒈按調解經當事人合意而成立；調解成立者，與訴訟上和解
有同一之效力；和解成立者，與確定判決有同一之效力；除別有規定外，確定之終局判決就經裁判之訴訟標的，有既判力；原告之訴，其訴訟標的為確定判決之效力所及者，法院應以裁定駁回之，民事訴訟法第416條第1項、第
380條第1項、第400條第1項、第249條第1項第7款分別定有明文。又按連帶債務人中之一人受確定判決，而其判決非基於該債務人之個人關係者，為他債務人之利益，亦生效力；繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有；繼承人對於被繼承人之債務，以因繼承所得遺產為限，負連帶責任，民法第275條、第1151條、第1153條第1項分別定有明文。
⒉原告雖主張被告依系爭調解方案，應連帶給付自101年5
月25日起至102年3月25日止之11個月租金，計2萬2千元云云，惟承前述，原告於100年1月19日本院100年度移調字第3號民事事件調解程序，就系爭土地與張德祥成立系爭調解方案，且張德祥於該案之訴訟程序（即第1495號民事事件）亦身兼其餘被告之訴訟代理人（黃水明等5人除外），又系爭地上物屬被告公同共有之財產，依前揭規定，系爭調解方案對被告均生效力，則原告就同一租賃法律關係既已與被告成立訴訟上之調解（即系爭調解方案），該調解依法即與確定判決有同一之效力，原告復行就同一法律關係，請求被告連帶給付自101年5月25日起至
102年3月25日止租金，顯非適法，依民事訴訟法第249條第1項第7款之規定，應裁定駁回此部分訴訟。
⒊另按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還
其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條雖有明文。然承前論，系爭地上物占用系爭土地，具租賃關係之合法權源，自屬具「法律上之原因」，即無不當得利可言。至原告得依租賃之法律關係，請求被告給付租金，要屬別一問題。故原告請求被告連帶給付自102年4月25日起至返還土地之日止，所生不當得利云云，於法無據。
八、綜上所述，系爭地上物占用系爭土地具租賃關係，且期限迄至系爭地上物得使用期限止，則系爭地上物占用土地期間自無不當得利可言；原告請求終止租約前之積欠租金，屬重複起訴，並非適法。從而，原告分別依民法第767條、第455條前段及第179條之規定與租賃契約法律關係及系爭調解方案，為本件請求，均無理由，應予駁回（請求積欠租金2萬
2千元部分，裁定駁回）。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及立論之證據資料，均經本院審酌後，對判決結果不生影響，爰無庸逐一論述。
十、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第249條第1項第7款、第95條、第78條，判決如主文。
中華民國102年12月31日
民事第七庭法官何佩陵上為正本係依原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年12月31日
書記官秦富潔┌──────────────────────────────────────────┐│附表一：│├──┬────┬─────────────┬─────┬──────────────┤│編號│被告姓名│占用部分及面積│返還方式│給付義務人及請求金額││││（平方公尺）││（新臺幣）│├──┼────┼─────────────┼─────┼──────────────┤│1│張德祥│第156地號土地部分：││張德祥、張天仁、李張文理、黃│││張天仁│附圖編號A：109.24平方公尺│拆除│張鳳英、黃水明、黃進賢、黃月│││李張文理│附圖編號B：5.03平方公尺││娥、黃如美、黃女蓉、陳文隆、│││黃張鳳英│（A、B均屬89年執行案原未││陳啟煌、陳啟禎、陳麗雲應連帶│││黃進賢│登記建物查封之面積）││給付原告新臺幣2萬2千元，及│││黃月娥│││自起訴狀繕本送達最後一位被告│││黃如美│附圖編號C：18.38平方公尺││翌日起至清償日止，按週年利率│││黃女蓉│（主建物）││5％計算之利息，暨自民國102│││黃水明│附圖編號D：3.17平方公尺││年4月25日起至返還土地之日止│││陳文隆│（浴廁雨遮）││，按月連帶給付原告新臺幣2千│││陳啟煌│││元。│││陳啟禎│計135.82平方公尺│││││陳麗雲││││└──┴────┴─────────────┴─────┴──────────────┘