臺灣新北地方法院板橋簡易庭簡易民事判決
109年度板簡字第1289號
原 告 洛彤
原 告 洛昀
上列二人共同
訴訟代理人 洛福祥 住同上
朱來香 住同上
被 告 郭少甄 住臺北市○○區○○○路○段○○號2樓
居臺北市○○區○○○路○段○○○巷○○弄
○○號4樓
被 告 蔣小湘 住臺北市○○區○○○路○段○○號2樓
上列二人共同
訴訟代理人 簡翊玹 律師
上列當事人間請求損害賠償事件，於民國109年8月26日言詞辯論
終結，本院判決如下：
主文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之
基礎事實同一者及不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，均不
在此限，民事訴訟法第262條第1項、第255條第1項第2款及
第7款分別定有明文。本件原告起訴原聲明請求被告應連帶
給付原告新臺幣（下同）243,345元及自起訴狀繕本送達被
告之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，暨自
起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，其逾期在6個月
以內部份，各按上開利率百分之10，超過6個月以上者，就
超過部份，各按上開利率百分之20計付違約金。嗣原告於民
國109年7月22日言詞辯論期日當庭變更聲明為：被告應連帶
給付原告243,345元及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清
償日止，按年息百分之5計算之利息，核屬減縮應受判決事
項之聲明，揆諸首揭規定，應予准許。又本件原告於109年8
月26日言詞辯論期日，欲追加洛福祥為原告，惟有礙訴訟終
結，且被告亦不同意追加，尚難准許，合先敘明。
二、原告起訴主張：
（一）被告郭少甄及蔣小湘承租原告等父親所有之坐落於新北市
○○區○○路○段○○○巷○○號1樓之房屋，租期至民國108年
年5月31日止，共約15年。其於搬離該租屋處後，經查，
其為將租賃空間打造為店面，造成房屋內有多處毀損，且
已無法供居住所用，毀損物品之裝修、家具費用、清潔之
勞務賠償及其他費用詳附件，簡述如下：
⑴裝修費用：
本租屋處於出租時具完整線路、開關插座及電燈，然承
租人為做生意使用，據以將電線自行重拉，已不符合居
住使用，開關插座亦自行拆除或塗黑，客廳電燈也於搬
遷時全數拆除，牆上及地面為進行店面營運，有將廚房
及房屋外牆磁磚之地板、牆面打洞痕跡，亦有多處釘子
未拔除、未恢復為租出前之平整壁貌，此部分已請裝修
師傅進行施工共計新臺幣（下同）19,100元，而磁磚壁
面之毀損共需26,500元方能回復原本樣貌，裝修費用共
計61,900元。
⑵屋內遭損害或自行撤離之家具賠償費用本租屋處於出租
時檢具完整電燈、門片、廚具、瓦斯爐、抽油煙機、熱
水器、冰箱及飲水機等生活用品，且附註於租賃契約中
，於93年出租給被告郭小姐時，惟現郭小姐為做店面改
造之用，將該等家具自行拆除丟棄，本租屋處原有之三
扇門，一扇被塗漆為黑色，另兩扇被惡意拆除，已重新
請師父做新門片共15,500元，餘家具之損害賠償費用共
需59,535元，屋內遭損害或自行撤離之家具賠償費用約
75,035元。
⑶以請政府立案之廠商至屋內評估修繕金額之估價單試算
勞費用另其於搬離該租屋處後，牆壁被惡意漆為黑色，
牆壁上亦有多處釘子未拔除，而壁面之毀損，經政府立
案之工程公司評估後，共需48,000元之油漆及批土之施
作費用，該承租人於搬遷時堆積許多大小型垃圾及家具
未清運，經該公司評估共需兩車專用垃圾清運約10,000
元，然因預算問題，上述工程由屋主自行購買油漆並花
約2-個月自行處理，而屋內有一扇窗亦被漆為白色且已
無法使用，需請專業師傅重新包覆新鋁窗，施作窗戶費
用約為8,500元，上述費用共計66,500元。
⑷其他項目：
被告郭小姐於結束租約時，共計有108年1月溢繳房租5,
500元及5月溢繳水電費710元，另因被外人於撤離租屋
處時未將房屋恢復原狀，造成後續需於原租屋處多居住
5個月，原租屋處與父母同住一個月租金約26,000元，
故以出租處一個月10,000之租金計算五個月之損失，加
上前述溢繳費用共計56,210元。
⑸總計請求被告賠償原告243,345元。
為此爰依租賃契約及侵權行為等法律關係，訴請被告應連
帶給付原告243,345元，暨自起訴書繕本送達翌日起至清
償日止，按年息百分之5計算之利息。
（二）對於被告抗辯之陳述：
1.就被告提出之民事答辯狀，全文事實及理由共十一點，其
中多數著墨於（一）原告並未能提出原有房屋屋況（二）
無被告破壞房屋證據（三）被告丟棄原有物品系因於租賃
期間原告拒絕修繕房屋，並告知被告可直接丟棄（四）被
告自行丟棄之傢俱物品已過耐用年數無應歸還之責任（五
）無租金短繳之證據等，經查，部分顯非事實，部分顯無
理由，茲依答辯狀回應並補充相關證據如下。
2.被告答辯事實及理由二闡明被告蔣小湘並非租賃契約當事
人，故不應同列為被告乙事：
⑴承如租賃契約97年之續約所示，被告蔣小湘受被告郭少
甄（原名： 郭錦鶯 ）委託，代為簽署租賃契約，且於契
約期間多次與案內房位於新北市○○區○○路○段000
巷00號1樓（下稱系爭房屋）之屋主（原告父親洛福祥
先生）多次連絡，且兩人合夥於該屋處共同合夥經營美
容院，合理認定破壞該房屋之責任應為兩人共同所為，
蔣小湘及郭少甄於先前至松山區調解時皆以被告身份出
席，且當時並未表示其非被告，故主張蔣小湘應負連帶
責任。
⑵蔣小湘與郭少甄於15年之租賃期間皆各自分開繳納房租
，此舉可再次印證郭少甄與蔣小湘二為共同承租，因此
蔣小湘非契約當事人一事顯無理由。
3.被告答辯事實及理由三主張原告應證明原始屋況，如無法
舉證則被告無毀損之責任一事，分別回應如下：
⑴依據民事訴訟法第222條之規定，當事人已證明受有損
害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審
酌一切情況，依所得心證定其數額。被告於93年即與屋
主簽訂合約，當時科技與現今不可同日而語，且本著相
信人性之由，當時確無拍攝屋況，但以常理判斷應無人
會願意承租一間全屋牆壁油漆粉刷為黑色，且地面及磁
磚坑坑洞洞，線路裸露、燈具全數拆除之房屋，請法官
明鑒。
⑵然本於原告有舉證之責，系爭房屋實與隔壁,13號房屋
於土地權狀為同一房屋總共30餘坪，因原有土地規劃分
隔兩屋並同時於91年經修繕裝潢完畢後、（更換全新之
傢?、門片並重新粉刷牆壁、貼磁磚及鋪地板等），出
租給蔣小湘、郭少甄以及另一位房客連先生，並於民國
108年皆收回自住，然另間分割之出租處與系爭房屋屋
況截然不同，且依據系爭房屋租賃契約第九條敘明：
被房屋?有改裝設施設之必要時，乙方取得甲方之同意
後得自行裝設，但不得損害原有之建築，乙方於交還房
屋時自應負責回復原狀，但被告以無法證明原有屋況而
欲推卸回告復原狀之責任，顯無理由。
4.被告之答辯事實及理由四，重複著墨於原告無法舉證原有
屋況之事實、被告有意還原原始屋況遭拒絕，原告父親多
次至系爭房屋作客已知屋況云云，被告此部分所言並非事
實，舉證及論述如下：
⑴系爭房屋原以住宅用於93年出租予則被告，且出租前經
水電師傅 林忠亮 先生重新整理屋內線路，然被告為做美
容院之用，擅自將屋內線路重拉，108年經以下裝修師
父評估屋內線路已不復合適做為住宅使用，原告只好重
拉線路，情承上開說明三之(二)所述，同時裝潢之13號
房屋收回時並不詞需重拉電線即可入住，故線路並非老
舊而無法使用，係因故意遭破壞而需新整理。
⑵被告於答辯狀內所言「原告於締結租約間多次至系爭房
屋內參觀、聊天，已知房屋情況且未有異議或表示反對
」一事，絕非事實，出租期間原告秉持對被告的尊重，
契約期間未曾至屋內打擾，續約時亦請隔壁房客代為轉
交，並於契約將屆中止日（108年4月初）才第一次至房
內置參觀，原告所辯言常常至該處聊天、參觀為虛假陳
述，且當時僅在客廳內稍做閒聊未至其他房間參觀，當
時客廳電燈仍在，並非交屋時電燈皆被拔除之情形，且
基於租賃契約中第九條已敘明會恢復原狀之信任，加上
已提前兩個月告知需收回房屋自住，故當時並未為難被
告，豈料被告竟據以為由推卸應回復原狀之責任。
⑶有關被告敘明已傳訊予原告，且因原告告知願意自行油
漆不必工錢，故購買油漆放置於房屋門口云云，容原告
更正，所述被傳訊對象應為屋主（即原告之父親），因
屋主第一時間無法前往了解現況僅聽原告敘述，並不知
道房屋遭破壞之情形如此嚴重，且又念在舊情，才私以
為可以自行恢復原狀，然塗黑且充滿坑洞之牆壁因技術
不足已非可自行處理，故最後仍委任專業師傅協助處理
，且整屋油漆成黑色豈為被告放置兩罐油漆在門口就可
以恢復的，懇請法官明查。
⑷有關被告所言，兩造已達成共識，且被告已依約提出給
付一事，其答辯內容僅擷取對自身有利之片面之詞，然
事實係原告於交屋後，立即對被告發出簡訊提出7點訴
求，希望其恢復原有屋況，然被告皆消極回，應甚至，
僅以訊息告知「我們會請人去清理升降椅等大型垃圾」
、「我們會請認識的人安裝門片」等，實際上丟了兩桶
油漆在門口後，並未採取任何行動，原告未獲回覆，僅
能經由存證信函及調解委員會提出訴求，然被告皆消極
回應，並未再連絡處理後續事宜。
⑸另查客廳電燈遭拔除乙節，原始房屋並非如原告所述屋
內原僅有客廳一根日光燈管，與事實不符，屋內原有五
個燈座，應係原有五盞燈，原始房屋為1房1衛1廳1廚房
之格局，如何僅有一盞燈就予以出租，且被告有何證據
證明屋主不願意更換？屋主一直以來都樂得履行房東的
義務，被告此係為自身未盡告知義務，即將住宅用電燈
擅自更換為美容院所需之高瓦數排燈，而反誣原告不願
意更換壞掉之燈泡。
5.被告答辯事實及理由五，被告依財政部公布之固定資產耐
用年數表抗辯原告提出針對契約所述熱水器、電風扇、瓦
斯爐、冰箱、飲水機之索賠。然屋主系出租房屋予被告，
並非於租約到期後將家具所有權轉交予被告，因而以「物
品早已超過耐用年限而殘值為零」為由拒絕歸還家具難認
有理由：
⑴另被告主張最後一次續約係在民國103年並非屬實。事
實上屋主與被告前後僅簽訂兩份契約，因此被告主張「
該次所簽署之租賃合約中，業已未再有附註上開物品」
之辯詞顯無理由，且被告並未曾徵得屋主同意將上開物
品贈與鄰居或丟棄，只有徵得同意可以將物品移至其他
處方便其房屋規劃使用，原告認為租賃契約內敘明之物
品仍應歸還。
⑵就門片部分，被告稱多次告知屋主願意處理、會找人來
做，然事實是被告自原告來訊告知不滿意屋況後，處理
態度一直維持消極、不讀不回，甚至出現「要死在你家
」等情緒性言語，提供被證二的訊息也只是片面之詞，
並未真正帶著師傅或者是前往處理問題。因害怕報復性
行為屋主太太只能選擇更換門鎖，且也於6/1號告知若
有意願前往處理施作門片，會請人協助開門並在旁監工
，然被告自收到訊息後仍維持消並極態度，不願回覆予
出面，更遑論有提出任何的給付。
6.被告答辯事實及理由六，主張未曾對窗戶作任何更動，且
若被塗成白色只要換玻璃片即可，然依所示，系爭房屋與
同時裝潢之隔壁房屋之鋁框為相同材料，然現況可謂天壤
之別，該窗之邊框充滿雙面膠條之殘膠已造成繡蝕，原告
無法清理只好請專業團隊前往估價獲得需要重新包覆銘框
之回應。
7.被告答辯事實及理由七，被告主張因匆促之間要將房屋清
空返還原告，未及清運廢棄物，並非置之不理，而是告知
原告會請人清運，此點僅為推託之詞：
⑴被證中可以看到被告僅告知「會請人去清」，然被告卻
一次都未曾出席系爭房屋做垃圾清運。原告與屋主基於
無奈只能代為清理廢棄物，然被證中也可以看到屋主最
後告知「廢棄物剩下水槽還有壞掉的升降椅」希望能夠
給被告最大的方便，只要請人再清運一趟大型垃圾即可
，然被告卻依舊失約，使得原告憤而要求被告提供連同
前一次清運費用（共兩車）10,000元。
⑵另外被告主張匆促之間未及清運廢棄物這點原告實在難
認有理由。屋主太太於4/1即通知將收回房屋，且4/4原
告前往系爭房屋探勘並告知可於6月底前搬走，由被告
社群軟體打卡紀錄可見所言非虛，原告認為給予三個月
之時間予以回復原狀已足矣，然被告擅自於5月底時告
知可提前一個月交屋，原告因念在舊情被動接受，殊不
知主動提前交屋之屋況如此糟糕，今卻反誣原告未給予
充足時間恢復原狀，其所言不可採信。
8.被告答辯事實及理由八，被告針對短繳房租水電以及須與
父母同住而生之租金之疑義回應如下：
⑴被告短繳房租及水電費，每月租金皆為郭少甄匯入5,50
0元，蔣小湘匯入4,500元，然108年1月時，至月底仍未
收到郭少甄短繳之5,500元房租。
⑵由原審附錄七可示，因系爭房屋被被告破壞至無法入住
，因而於他處入住至10月底退租。
9.被告答辯事實及理由九主張本件非「不能回復原狀」或「
回復顯有重大困難」因此以金錢賠償請求不公，然如原證
4-3所示，屋主太太於一開始對於屋況不滿當下就立馬去
訊請求被告恢復原狀，並提出7大訴求要求被告恢復原狀
；隔天也再次去訊提供被告機會進入屋內恢復原狀，然被
告在收到訊息後處理態度消極、不回訊息，因而原告無奈
之下只能訴諸法律途徑，盼司法能判予公評。
10.被告於答辯狀所述屋主遇到問題拒絕修繕、要被告自行更
換、同意棄置或贈與鄰居等語皆非屬實。這15年屋主夫婦
皆秉持誠實信用原則，在當收租之餘也非常樂意處理問題
，相信被告也是因為屋主夫婦善意對待才願意承租這段不
短的時間。然基於隱私，租約期間屋主夫婦平常也不會隨
意前往系爭房屋，甚至收租皆是轉帳收帳，因此若屋內有
任何狀況屋主自然也是不會知道，倘若被告沒有善盡告知
義務，屋主要如何得知屋內有任何問題？被告稱「原告均
以租金已經很便宜了為由拒絕修繕」其證據為何？切勿隨
意誣告、毀損屋主夫婦之良好信譽。
11.依系爭房屋租約第12條之約定『如甲方因涉訟所繳納之訴
訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償。』被告也予以認
同簽章，因而本案請求訴訟費應該由被告繳納。
12.綜上所述，本案被告連租金都有短繳之情形，就要求原告
退予押金，於法於理是否有不公？更遑論以租金為抵銷抗
辯之訴求。本案原告原係希望房屋恢復原狀即可，然不論
從被證、原證皆沒有被告積極處理系爭房屋之行動。被告
不但被棄承諾，甚至臨訟編撰均全力配合等語實在令原告
感到不解，原告對於必須繼續對薄公堂，亦深感無奈，故
請求被告返還所受損失共計243,345元應有理由。
三、被告則以：
（一）本件原告起訴請求被告二人如聲明所示之金額、利息及違
約金，無非係以：（一）兩造就新北市○○區○○路○段
000巷00號房屋（下稱系爭房屋）締有租賃契約，租期自
民國93年6月15日起，後經續約，至民國108年5月31日兩
造合意終止。（二）系爭房屋內原有1.完整線路遭被告重
拉電線、2.開關插座遭被告塗黑、3.客廳電燈遭被告拆除
、4.廚房及房屋外牆磁磚之地板遭打洞、釘釘子。（三）
被告郭少甄丟棄出租時之電燈、兩扇門片、廚具、瓦斯爐
、抽油煙機、熱水器、冰箱、飲水機，且將其中一門片塗
為黑色。（四）屋內有一扇窗被塗為白色須重新包覆鋁窗
（五）被告搬遷時堆積許多大小型垃圾及家具未清運。（
六）郭少甄於退租時有溢繳房租及水電。（七）原告之訴
訟代理人因無法搬遷至系爭房屋須與父母同住而生租金之
損害云云，然因原告起訴主張之事實，部份與實情不符，
部份為顯無理由，爰依法具狀析述如后。
（二）本件租賃契約之當事人為郭少甄與洛福祥，原告將蔣小湘
同列為被告，容有誤會。
⑴本件原告起訴請求損害賠償，雖請求權基礎不明，然原告
以郭少甄、蔣小湘為共同被告，據以為請求二人連帶給付
，似認被告二人為共同承租人，細觀其所檢附之租賃契約
首頁，「承租人」欄位僅有「郭錦鶯」（按：被告郭少甄
原本姓名），末頁簽署「立契約人」一欄亦僅有「郭錦鶯
」之簽名，惟租賃契約末頁有一行字載明「續約至101年6
月15日」由蔣小湘簽名，原告似以此主張蔣小湘為契約當
事人，要與事實不符，蓋本件租賃契約締約之當事人，自
始至終均為郭少甄與原告而已，蔣小湘並非契約當事人。
⑵詳言之，郭少甄與洛福祥所締結之租約，係自民國93年6
月15日起，爾後約滿之後，若未再簽署新約，則於原契約
加註「續約至O年O月O日」以便宜行事，而民國97年約滿
後，續約期日已到，然因郭少甄斯時無暇處理租賃合約續
約事宜，爰委託蔣小湘代為處理續約，此之所以原告所檢
附之合約上有蔣小湘簽名之緣由，然並非得以此認定蔣小
湘為契約當事人而得為請求，原告就蔣小湘部份之主張，
顯無理由。
（三）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
，民事訴訟法第277條前段定有明文；又民事訴訟如係由
原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能
舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事
實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告
之請求（最高法院17年上字第917號判決參照）。本件原
告既起訴主張被告於交還房屋時並未回復原狀且有毀損系
爭房屋之舉云云，則應由原告先行證明兩造締約時之屋況
為何，始得以依現有之屋況判斷被告是否有毀損。次按「
迨前開租期屆滿後，即由上訴人實際占有、管領系爭房屋
，該房屋回復至上訴人出租逸傑公司前未改裝之原狀顯有
重大困難，為原審認定之事實。原審並以系爭房屋交付逸
傑公司時之狀態究何為兩造所爭執，而室內附屬裝潢設施
另涉建材種類、品質或自然折舊，上訴人又未舉證證明其
提出之回復原狀圖說與施工說明資料即為該房屋出租逸傑
公司前未改裝之原狀等情事，上訴人仍未舉證證實逸傑公
司未回復原狀所生之損害賠償經以上揭保證金一百萬元抵
償後猶有不足，因認上訴人本訴請求被上訴人連帶回復原
狀交還房屋並連帶給付訟爭金額或連帶賠償系爭損害，應
屬無據…」（附件一：最高法院102年度台上字第394號裁
定）、「兩造於101年7月6日簽立系爭租約後，至103年9
月1日緯林公司承擔原系爭租約所生之一切權利及義務之
前，上訴人依據租賃契約之關係，自屬有權占有使用系爭
房屋，且依系爭租約第9條之約定『房屋有改裝設施之必
要時，乙方（即上訴人）取得甲方之同意後得自行裝設，
但不得損害原有建築…』（見原審卷第12頁至第13頁），
可認上訴人承租系爭房屋後，經被上訴人同意自得改裝系
爭房屋。則縱認上訴人有變更系爭房屋原狀之情形，亦係
其基於租賃關係有權占有使用系爭房屋之情形下，依約所
得之改裝。此外，被上訴人亦未舉證證明上訴人在租賃關
係存續期間有未經其同意任意改裝系爭房屋之情形，復未
舉證證明上訴人有毀損系爭房屋之情形，則上訴人基於租
賃契約關係對系爭房屋所為之改裝，尚難認構成不法侵害
被上訴人之權利，被上訴人依民法第184條第1項前段侵權
行為之法律關係，請求上訴人負損害賠償責任部分，亦無
所據。」（附件二：台北地院106年度簡上字第487號判決
）是以「系爭房屋原始屋況」為何，為原告所應負舉證責
任之範疇，而原告所指摘被告應回復原狀，部份為承租時
之屋況，部份為被告欲回復時遭原告拒絕，部份則為無理
由，詳如後述。
（四）原告主張：系爭房屋內原有（一）完整線路遭被告重拉電
線、（二）開關插座遭被告塗黑、（三）客廳電燈遭被告
拆除、（四）廚房及房屋外牆磁磚之地板遭打洞、釘釘子
。然查：
⑴系爭房屋內有完整線路遭被告重拉乙節，應由原告舉證。
⑵93年6月兩造首度締結租約供被告郭少甄做為經營美髮使
用後，原告在這十五年間，也時常到被告所營的美髮店聊
天、參觀，對於被告將系爭房屋重新油漆，將部份牆面塗
成黑色乙事，未曾有過異議或表示反對，嗣後兩造終止租
約，對於原告的諸多要求，被告也都願意配合，並且多次
傳簡訊予原告，只是不知是遭到原告封鎖或其他原因，簡
訊一直無法順利傳送予原告，被告郭少甄還特別情商蔣小
湘幫忙傳簡訊予原告，表達願意將房屋重新油漆，甚至還
買了油漆放在系爭房屋門口，並通知原告，原告就此則表
明願意自行油漆不必工錢，是以並非被告置之不理，而是
被告認為兩造已就此達成共識，且被告已依約提出給付，
只是後續原告女兒又再就此爭執，致使被告不知原告之真
意究竟為何。
⑶客廳之電燈遭拔除乙節，被告郭少甄承租時，客廳的確有
一根白日光燈管，嗣後因已不堪使用，原告又不願意更換
，故被告便拔除並安裝功能正常之燈具，既為被告出資所
裝設，遷出時予以拔除，並未有任何侵害原告權利或違約
之虞。又若原告否認被告前揭抗辯，則試問原告出租系爭
房屋時是裝設何種燈具？又何種燈具得以歷時十五年而不
損壞？尚須原告舉證以實其說。
⑷廚房及房屋外牆磁磚之地板遭打洞、釘釘子乙節，如前所
述，十五年前原告交付系爭房屋予被告時，原始屋況為何
，應由原告負舉證責任，今原告俱未說明原始屋況，即率
爾要求被告回復，並以全部重新施作之費用做為損害賠償
之請求，顯有未洽。
（五）原告復再主張被告郭少甄丟棄出租時之電燈、兩扇門片、
廚具、瓦斯爐、抽油煙機、熱水器、冰箱、飲水機，且將
其中一門片塗為黑色，就此被告說明如后：
⑴原來承租時，原告所檢附之熱水器、電風扇、瓦斯爐、冰
箱、飲水機等五項，確實如原告所檢附之租賃契約，為出
租範圍之內，然因歷時十多年來，該等物品業已因自然使
用而耗損，且漸漸不堪使用，在租賃期間內，被告曾徵得
原告同意將上開五項物品贈與鄰居或丟棄，而被告郭少甄
與原告最後一次續約係在民國103年，該次所簽署之租賃
合約中，業已未再有附註上開物品，只是因為時隔久遠，
被告實在遍尋不著民國103年所簽署之租約，僅能先予?明
如上。
⑵又依財政部所公布之固定資產耐用年數表，前揭物品交付
予被告時，已非新品，固定資產耐用年數表中雖未提及上
述原告主張之熱水器、電風扇、瓦斯爐、冰箱、飲水機之
耐用年限，然以固定資產中相類之物比擬，其中編號3150
6之輸電、配電、變電設備耐用年限為十五年，編號32004
之供氣設備耐用年限為九年，即便原告交付予被告時，上
開動產均為新品，亦早已超過耐用年限而殘值為零，今竟
起訴請求被告以全新品之價額做為其損害賠償之數額，顯
無理由。至於廚具及抽油煙機，則未在
本件出租範圍之內，兩造租賃契約亦未載明，併予?明。
⑶就門片部份，系爭房屋內原有三片門片，其中兩片因年久
失修，原告不願修理或更新，是以被告同樣在徵得原告同
意之下，予以拆除丟棄，且於本件退租之後，多次告知原
告願意處理、找人來做，原告卻不知何故在同意被告所提
出之給付後，又不願交付鑰匙讓被告得以順利處理、施作
門片，反倒提出訴訟，令被告不解。就此，顯然原告無正
當理由拒絕被告所提出之給付，故原告此一部份之請求應
予駁回。
（六）原告主張屋內有一扇窗塗為白色須重新包覆鋁窗，然查，
系爭房屋交付予被告時，原來窗戶被告根本未曾做任何更
動，遑論將窗戶漆成白色；再查，若是窗戶玻璃被塗為白
色，則僅須清潔或更換玻璃片即可，何須重新包覆鋁窗？
原告之主張難認有理由。
（七）原告主張被告搬遷時堆積許多大小型垃圾及家具未清運。
惟，被告突然被原告告知於108年5月31日終止租約，匆促
之間要將房屋清空返還原告，當時未及清運的廢棄物，被
告並非置之不理，而是已告知原告會請人清運，原告原本
已經承諾同意被告處理，針對原告所提出的每一個問題，
被告均積極面對且誠意處理，孰知原告竟又反悔並提出
本件訴訟，對於被告所提出之給付予以拒絕，被告無奈，
不知如何處理方能使原告滿意。
（八）原告又主張，被告郭少甄於退租時有溢繳房租及水電費，
且原告之訴訟代理人因無法搬遷至系爭房屋須與父母同住
而生租金之損害云云：
⑴原告之意似指被告「短繳」房租及水電，就此原告並未舉
證以實其說。
⑵原告主張女兒因為無法搬遷至系爭房屋而須與父母同住，
就此所生之租金損害，亦未見其說明請求權基礎為何？舉
證為何？難認有理由。
（九）縱認原告起訴請求之主張有理由（被告否認），然本件並
非「不能回復原狀」或「回復顯有重大困難」，原告遽以
金錢賠償請求，容有疑義，抑且，本件原告所主張之金額
均為新品，完全未論及折舊，亦有不公。
⑴按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外
，應回復他方損害發生前之原狀。不能回復原狀或回復顯
有重大困難者，應以金錢賠償其損害，民法第213條第1項
、第215條定有明文。足認我國損害賠償之制度乃以回復
原狀為原則，金錢賠償為例外。是以本件原告所主張者，
均為被告得以「回復」，而非「不能回復」或「回復顯有
重大困難」，則在被告提出以「回復原狀」為賠償之方法
時，原告既拒絕受領被告之給付，即不得再另行請求被告
以金錢填補。
⑵再按損害賠償之目的在於填補所生之損害，其應回復者，
並非原來狀態，而係應有狀態。各項物品及房屋，均有其
耐用年數，不問實際使用與否，均會因空氣、氧化、風化
、日曬、雨淋等自然因素而有折舊問題。（最高法院103
年度台上字第1616號判決）、「債權人所得請求回復原狀
之必要費用，倘以修復費用為估定其回復原狀費用之標準
，修理時以新品換舊品時，應予折舊……則匯流排裝置至
系爭買賣契約成立時已歷相當年數，其回復原狀之估修費
用，如以新品換舊品時，即應折舊。（最高法院108年度
台上字第363號判決）是以如前所述，若欲請求以新品換
舊品，為法所不許，亦有失公平。
（十）退萬步言，若鈞院審理後認為原告之請求有理由，且准許
原告向被告請求金錢賠償，則被告主張以本件之押金新台
幣1萬6千元為抵銷抗辯，蓋本件退租至今，被告於民國93
年所支付之押金1萬6千元，原告至今並未依約返還，故若
鈞院准許原告之聲明，則被告主張以被告對原告的押租金
返還請求權而為抵銷。
（十一）末查，本件被告於93年第一次向原告承租系爭房屋，當
時租金為8千元，期間調漲至租約終止時為新台幣1萬元
，由於系爭房屋老舊未修繕，被告為經營美髮而在原告
同意下予以簡易修繕，供被告營業使用，兩造租約第11
條後段雖有載明系爭房屋若有損壞應由原告負修繕義務
，然多年來但凡只要被告郭少甄請求原告修繕，原告均
以「租金已經很便宜了」拒絕修繕，或是被告把損壞的
東西直接丟掉、清運，被告經營美髮，只是小本生意，
也實在沒有資力再額外花錢搬遷，於是多年來均順著原
告的意思，不敢請原告對系爭房屋做任何修繕，深怕得
罪房東的下場就是被趕走。原告突然臨時告知要將房屋
收回給兩個女兒自住，被告郭少甄除了趕緊搬遷之外，
對於原告要求要如何回復原狀、油漆、清運、重新裝回
已損壞被丟棄的門片等等，均全力配合，絲毫不敢因為
已經退租就擺爛不管，詎料原告仍不滿意，堅持要以訴
訟途徑解決，被告也僅能應訴，但求司法判決能賜予公
評。
（十二）就109年8月10日所收受原告於同年月3日所撰之準備書
狀，回覆如后：
⑴本件依原告二人之主張，締約之當事人為洛福祥，截至
目前為止，兩造所提出之租賃契約中，所載之出租人亦
為洛福祥，則原告二人究竟依何請求權基礎向被告而為
請求，至今未見原告二人說明。
⑵本件承租人為郭少甄，並非蔣小湘乙節，原告業已於書
狀第一項自認稱：「被告蔣小湘受被告郭少甄委託，代
為簽署租賃契約……」等語，則應依原告之所述，認蔣
小湘僅係受郭少甄委託代為簽署租約，雖原告稱：（一
）蔣小湘多次與洛福祥聯絡（二）兩人於系爭房屋處共
同合夥經營美容院（三）被告二人皆以被告身分出席先
前之調解（四）兩人分開繳納房租云云，主張被告二人
均應負損害賠償責任，然原告既已先行表示蔣小湘乃代
郭少甄簽署租賃契約，而兩造所提出之租賃契約上，係
載明租金為8000元、9000元（按：嗣後屋主洛福祥已漲
至1萬元），對照原證2-1之匯款紀錄，若為兩人共同與
洛福祥成立租賃關係，應分別載明兩人各負擔多少租金
，而非僅記載總租金而已，益證系爭房屋之承租人僅有
郭少甄，而非被告二人共同承租。
⑶原告舉出系爭房屋隔壁鄰屋之裝潢，用以欲做為本件系
爭房屋原始屋況之證明，並稱無人願意承租牆壁油漆粉
刷為黑色、地面及磁磚有坑洞之房屋，且否認洛福祥曾
多次至屋內聊天云云，原告之主張明顯有悖於論理法則
而要無可採。
①原告稱出租予被告時曾重新整理屋內線路，就此原告
並未舉證以實其說，復稱被告為做美容院之用，擅自
將屋內線路重拉，姑不論原告空言主張未見舉證，試
問，如若承租一間方才重新整理線路的房屋，哪位承
租客會自動自發自願再花錢把房東屋內的線路重新拉
過一遍？畢竟租賃關係終止時，屋內線路無法帶走，
況且屋主如此佛心才剛把線路整理拉過，承租之房客
何需多此一舉，額外花錢重新拉線？
②原告先稱租賃期間未曾至屋內打擾，後又稱曾在客廳
內稍做閒聊而未至房間參觀，故未能明瞭系爭房屋在
承租期間之屋況云云，則原告在房屋出租予被告這十
多年來，到底有無到系爭房屋屋內，原告說詞反覆，
則若依原告所述曾至客廳，豈會沒看到房間門板及現
況油漆狀態？是以原告所述並不合理。
③原告稱願意自行油漆是因為未前往了解現況僅聽女兒
陳述，並不知道房屋遭破壞之情形云云，然細觀被告
所提出之被證一第2頁對話內容，洛福祥稱：「油漆
我漆不用工錢，先跟你講，算我的，黑色油漆真難處
理我的媽喔」、「廚房瓷磚我花很多錢處理，現在是
好像被子彈打過，唉」等語，洛福祥已知現場有被漆
成黑色之牆面，亦知廚房瓷磚現況，與原告所述「未
前往了解現況僅聽女兒?述」的情況不符。申言之，
洛福祥是在充分了解房屋現況的情況下，承諾被告「
油漆我自己漆，不用工錢」，在被告依約提供油漆之
後，竟又反悔稱是因為不知當時狀況為何，原告之主
張顯無理由。
④原告所提出之原證4-3即兩造對話內容，本件租賃糾
紛之起因係因房東洛福祥要提早終止租約，最後兩造
達成共識在6月底終止租約，被告郭少甄因而在社群
軟體facebook上發文如原證4-2，其中提到洛福祥兩
個女兒蠻美的，也提到「小房間底下有糞坑」，未料
此舉激怒原告，使得原告一家人不斷前來指責被告，
不論被告刪文、百般道歉，都還是堅持要提告，被告
實在被鬧到心煩，才會有如原證4-3不理智之簡訊，
然而原證4-3只是被告一時情緒性發言，在處理整個
終止租約的過程中，除了4-3的一時激動以外，被告
絕對是真心誠意要跟原告好好商量終止租約的後續事
宜，甚至連原本說好要讓被告租到6月底，原告卻突
然反悔要求被告提前至5月底之前搬走，被告也都順
著原告要求，趕緊在原告所要求的期日前清空遷出，
之後即如被證一至四所示之簡訊內容，十分積極在面
對、處理後續原告不滿的事項，絕非如原告所述一直
都態度消極、不回訊息，否則何來被證一至四的道歉
、商討後續之對話？
⑤原告雖提出原證3-1之系爭房屋建物所有權狀，並以
原證3-2鄰屋之照片，用以證明交付系爭房屋之狀況
，姑不論原告所提出之3-2照片，究竟是在何處所攝
，是否為原告所稱毗鄰系爭房屋之13號房屋？即便原
告所述為真，13號房屋內部之裝修現況如何能做為11
號房屋出租時現況之證明？又13號房屋若與11號房屋
同時裝修，則何以僅僅只有13號房屋留下裝修完成、
出租時交付房屋之照片，11號房屋卻完全沒有任何一
張照片留存得以證明其交屋時之現況？是以堪認原告
所提出之原證3-1、3-2，並不能證明原告所欲主張之
待證事實等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。訴訟費
用由原告負擔。如受不利判決，願供擔保請准宣告免
為假執行。
四、原告主張因被告蓄意破壞租賃房屋，造成租賃物損壞、傢具
受損之事實，業據提出房屋租賃契約書、委託證明、存證信
函及回執、調解不成立證明書、估價單、購買單據、收據清
單、兩造簡訊對話截圖影本為證，為被告所否認，並以前詞
置辯，是本件所應審酌者為原告請求是否有理由？經查:
（一）按債權人基於債之關係，得向債務人請求給付。因故意或
過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以
背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。民法第199
條第1項、第184條第1項分別定有明文。查，本件原告主
張與被告間有成立系爭房屋租賃契約，因租期屆滿，被告
未回復原狀，故請求被告賠償損害243,345元云云，惟查
依原告所提房屋租賃契約書所載出租人為訴外人洛福祥，
而原告2人並非系爭房屋租賃契約當事人，則本於債之關
係之相對性（即僅特定之債權人得對特定之債務人請求，
債務人亦僅對於債權人負有義務），原告與被告間並無契
約關係存在，是原告依租賃契約之法律關係請求被告回復
原狀，即屬無據。另查，系爭租賃房屋之所有權人為訴外
人洛福祥，原告2人非系爭租賃房屋之所有權人，是即便
系爭租賃房屋因被告2人之緣故而受有損害，受有損害之
人亦是訴外人洛福祥，而非原告，故原告2人對被告2人並
無侵權行為損害賠償請求權，是原告依侵權行為之法律關
係請求被告賠償243,345元，亦屬無據。
（二）綜上所述，原告2人對被告2人並無契約請求權及侵權行為
損害賠償請求權，是原告依房屋租賃契約及侵權行為之法
律關係請求被告賠償243,345元，自屬無據。
五、從而，原告依房屋租賃契約及侵權行為之法律關係，請求被
告應連帶給付原告243,345元及自起訴狀繕本送達被告之翌
日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為無理由，
應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所附麗
，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，
核與判決結果無影響，毋庸再予一一論述，附此敘明。
七、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主
文。
中華民國109年9月16日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
法官呂安樂
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國109年9月16日
書記官謝淳有