高雄簡易庭97年度雄簡字第5905號民事判決

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　97年度雄簡字第5905號
原　　　告　甲○○
訴訟代理人　 黃政雄 律師
被　　　告　丙○○
訴訟代理人　乙○○律師
上列當事人間給付租金事件，本院判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：伊與被告於民國96年12月5日就伊所有門牌號碼
高雄市○○區○○街○○號、59號房屋（下稱系爭房屋）簽立
房屋租賃契約書，雙方約定租賃期間自96年12月1日起至98
年11月30日止，租金每月新台幣（下同）35,000元，詎被告
承租後僅繳交租金至97年6月份，並向伊為終止租約之意思
表示，且於同年7月間即自系爭房屋搬遷，而兩造租約第18
條約明乙方（即被告）於租期內若擬提前遷離他處，應賠償
甲方（即原告）未到期之所有租金並沒收押金，故伊自得向
被告請求未到期之17個月租金計595,000元，為此乃依兩造
合約訴請判令被告應給付595,000元及自起訴狀繕本送達之
翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
二、被告則以：伊於96年8月29日自原告處受讓私立百分百文理
技藝短期補習班，並向原告承租系爭房屋使用，惟自伊承租
以來，系爭房屋即有原告應修繕之事項（包括水管不通、積
水等），伊自同年9月起一再促請原告進行修繕，然均未獲
原告合理之回應，伊乃於97年5月30日以存證信函通知原告
於3日內為修繕之處置，而原告於收受上開存證信函後立即
與伊協商，惟因原告並無修繕之意，且欲出售系爭房屋，兩
造乃合意於97年7月底終止租約。又兩造租約第18條之約定
應屬懲罰性違約金之性質，今兩造既係基於合意而終止租約
，伊即無違約之情事，原告請求伊賠償未到期之租金595,00
0元，自屬無據，爰聲明求為判決原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
㈠、兩造於96年12月5日就系爭房屋簽訂租約，雙方約定租期
為2年，自96年12月1日起至98年11月30日止，租金每月
35,000元。
㈡、兩造租約第7、18條分別約定「契約期間內乙方不得擅自
遷離他處，可徵求甲方同意盤讓給他人繼續承租使用，並
重新訂定合約，若不遵行則除了沒收押金外，未到期之租
金須一併繳清」、「特約應受強制執行之事項：1、租賃
期間內乙方若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲方未到期
之所有租金併沒收押金。2、租賃期間內乙方如有違背本
契約各條項時，任憑甲方處理，乙方絕不異議」等語，上
開約定係屬違約金性質。
㈢、被告曾於97年5月30日以存證信函通知原告於3日內就系
爭房屋進行修繕，惟嗣後原告並未前往修繕。
㈣、被告係於97年7月31日自系爭房屋遷出。
四、本院之判斷：
㈠、系爭租約是否係經兩造合意終止？
按「租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租
人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕。如出
租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修
繕，而請求出租人償還其費用，或於租金中扣除之」，民
法第430條訂有明文。原告主張本件被告係片面向其為終
止租約之意思表示，並逕行自系爭房屋搬遷云云，惟查，
系爭房屋於被告租賃期間內確有發生積水情形，而被告並
以存證信函促請原告於3日內進行修繕等節，此有被告所
提相片及存證信函等件為證，原告對此亦不爭執，且原告
自陳嗣後亦未曾進行修繕等語在卷；又證人丁○○於本院
審理時證稱其於97年5月間向原告之妻即訴外人 蕭琴玉 購
買門牌號碼高雄市○○區○○街53之3號房屋，迨於同年
6月24日交屋後，原告復向其表示另外還有2間房屋即系
爭房屋要出售，當時系爭房屋還有補習班營業中，原告表
示系爭房屋租給別人，但是可以出售，後來其亦曾帶2個
客戶去看房子，至電話號碼00-0000000號則係原告於交屋
時表示有兩支好記的電話號碼，願意過戶給其使用的等語
在卷，而上開00-0000000號市內電話原係被告於96年9月
13日申請使用，迄於97年7月16日過戶予訴外人 李惠津 （
即訴外人丁○○之媳）乙節，亦有中華電信高雄營運處服
務中心98年1月9日高服㈢密字第09800002號函復單在卷
可稽，則綜以上情，被告業以存證信函催告原告於3日內
進行修繕，足見該積水之瑕疵應已嚴重影響被告使用系爭
房屋之權利，而原告於收受通知後並未依限完成修繕工作
，被告自已依民法第430條之規定取得法定終止權；而原
告雖未進行房屋之修繕行為，惟已對外表示系爭房屋已可
出售他人，且被告於嗣後非但容忍原告於其租賃期間內帶
同他人入內看屋，復於原告出售房屋復配合無償過戶其名
下市內電話予買主指定之人即訴外人李惠津，足見兩造應
已就原告免予修繕及兩造租約提前終止乙事達成協議。原
告主張本件係被告片面終止租約云云，並不可採。
㈡、原告請求被告請求未到期之租金595,000元有無理由？
按「當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金
。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害
之賠償總額」，民法第250條第1項、第2項前段分別訂
有明文。本件兩造就租約第18條之違約金性質並未另行約
定，自應認屬損害賠償性質之違約金，而損害賠償之債之
發生，應以債務人有可歸責之債務不履行事由為要件，本
件原告未依被告之催告期限完成系爭房屋之修繕，被告業
已取得終止租約之權利，雖嗣後兩造係以合意之方式協議
終止租約，惟系爭租約之終止原因乃係因原告未履行出租
人之修繕義務所致，應屬可歸責於原告之事由，且此不因
租約終止嗣後係經兩造合意為之而有異，故被告就系爭租
約之終止實無任何可歸責事由，被告自亦不負給付違約金
之義務。從而，本件原告依兩造租約請求被告給付違約金
即未到期之租金計595,000元，自屬無據，不應准許。
五、本件為判決基礎之法律關係已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方
法核與判決結果不生影響，毋庸一一論列，併此敘明。
六、本件訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中　　華　　民　　國　　98　　年　　4　　月　　16　　日
　　　　　　　高雄簡易庭法官謝雨真
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中　　華　　民　　國　　98　　年　　4　　月　　16　　日
　　　　　　　　　　　書記官鄭翠蘭