裁判字號：臺灣屏東地方法院107年訴字第456號民事判決
裁判日期：民國108年06月05日
裁判案由：拆屋還地
臺灣屏東地方法院民事判決107年度訴字第456號原告 劉啓榮 台南市○○區○○里○○000號之43訴訟代理人 藍庭光 律師被告 陳朝喜 訴訟代理人 陳志明
鄭明達 律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國108年5月15日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落屏東縣○○市○○段○○○○○○○號土地如附圖所示編號Ａ部分面積七七平方公尺磚造二層房屋及編號Ｂ部分面積五三平方公尺之鐵架屋均拆除，並將土地返還原告。
被告應給付原告新臺幣貳拾伍萬貳仟貳佰玖拾捌元，並應自民國一０七年七月二十三日起至返還第一項所示土地之日止，按年給付原告新臺幣陸萬陸仟伍佰陸拾元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣壹佰參拾貳萬壹仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣參佰玖拾陸萬伍仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：伊於民國103年11月12日買受取得坐落屏東縣○○市○○段○○○○○○○號土地（下稱系爭土地）。詎被告之未保存登記建物即門牌號碼屏東縣○○市○○路○○○號房屋（下稱系爭房屋）占用系爭土地如附圖所示編號A部分面積77平方公尺及編號B部分面積53平方公尺，而被告占用系爭土地，並無正當權源，為此依民法第767條第1項規定，請求拆屋還地。此外，無權占用他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，另依民法第179條規定，請求被告給付自104年1月1日起至返還土地為止，按占用面積乘以各年度土地申報地價年息10％之相當於租金之不當得利價額等語，並聲明：⑴被告應將系爭土地如附圖所示編號
A部分面積77平方公尺磚造二層房屋及編號B部分面積53平方公尺之鐵架屋均拆除，並將土地返還原告。⑵被告應給付原告104年度之不當得利新臺幣（下同）10萬2,700元，並自105年1月1日起至返還上開土地止，每年給付原告8萬3,200元。⑶願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：伊於69年5月12日以4萬3,000元之代價向訴外人 林川朗 合法買受系爭房屋，居住至今，並且於77年1月9日向地主 陳憲一 繳納69年起至75年（7年）的租金12萬830元。因此，伊與地主陳憲一有基地租賃關係存在，該租賃關係並未經終止，繼續存續，且基地所有人出賣土地並未通知承租人優先購買，致伊坐失行使優先購買權之機會，造成房地互異，伊即得繼續占用土地，毋須拆屋還地等語，資為抗辯，並聲明：⑴原告之訴駁回。⑵如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、經查，系爭土地為原告所有，地上如附圖所示編號A部分面積77平方公尺磚造二層房屋及編號B部分面積53平方公尺之鐵架屋為被告所有之系爭房屋，有土地登記謄本可稽（見卷第27至31頁），並經本院會同屏東縣屏東地政事務所測量員到場勘測屬實，製有勘驗測量筆錄、土地複丈成果圖（即附圖）及現況照片等件可憑（見卷第67至75頁），堪認為實在。
四、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。又徵收私有土地為原始取得，此與讓與乃不變更原權利之同一性而僅變更主體者不同。土地徵收之性質與買賣有別，非屬繼受取得，而係原始取得，需用土地人與被徵收土地之所有權人之間，並無任何私法上之債權債務關係之存在（最高法院87年度台上字第875號、同院84年度台上字第1022號判決意旨參見）。本件被告抗辯其買受系爭房屋之後，曾向地主陳憲一繳納7年租金，其與土地所有人間有基地租賃關係存在云云，固據其提出門牌證明書、建築改良物買賣所有權移轉契約書、收據等件為憑（見卷第155至161頁），惟查，系爭房屋所在的屏東市○○段○○○○號土地於78年4月13日因需用土地人國立屏東高級工業職業學校（下稱屏東高工）擴建校舍用地需要，經奉准徵收，同年5月13日公告徵收確定，地主陳憲一受領遲延，實領地價補償費166萬4,611元已受提存，土地改良物亦經奉准徵收，農作改良物200元、建築改良物140萬3,555元，則由被告分別於82年3月19日、同年月24日領訖在案等情，有屏東縣政府108年3月26日屏府地權字第10810136900號函足稽（見卷第269至291頁），可見系爭房屋所在基地曾經徵收，發竣補償費。其次，屏東市○○段○○○○○○號於69年重測改編而來，並於92年合併同段934地號以及其他30筆地號，而於102年分割出系爭土地，103年11月4日公告廢止土地徵收案，亦有屏東縣屏東地政事務所107年11月6日屏所地二字第10731244200號函暨該所108年3月7日屏所地四字第10830249600號函等件可參（見卷第87至121頁、第181至221頁），足認土地徵收之後，經過合併分割，廢止徵收，原告輾轉取得房屋所在之基地產權。則以徵收土地為原始取得，性質與買賣有別，既非繼受取得，即無繼受前地主之出租義務可言。因此，被告稱其與地主陳憲一有基地租賃關係云云，縱令屬實，於基地被徵收之後，租賃關係即告消滅，其後經合併分割，廢止徵收，原告輾轉取得基地產權，亦無從回復已消滅之租賃關係。被告以此為由，主張基地租賃關係存續，其坐失行使優先購買權之機會，得以繼續占用土地云云，並無可採。因此，被告之系爭房屋占用系爭土地如附圖所示編號A部分面積77平方公尺及編號B部分面積53平方公尺，並無正當權源，妨害土地所有權，原告請求被告拆屋還地，即屬有據。
五、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還，但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額。民法第179條、第181條分別定有明文。無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參見）。本件被告負有拆屋還地之義務，已如前述，其無權占有系爭土地，面積合計130平方公尺，使用土地所受之利益，依其性質不能返還，自應償還相當於租金之價額。再按租用基地建築房屋之租金，以不超過土地申報總價值年息10％為限，土地法第105條準用同法第97條第1項設有明文。所謂土地價額，依土地法施行法第25條規定，係指法定地價而言，又法定地價，依土地法第148條規定，係指土地所有權人依該法所申報之地價。經查，系爭土地位於省道旁，房屋雖然老舊，兩側為廢棄或無人居住的矮房，惟附近有屏東高工，對面則有加油站等情，此經本院會同屏東縣屏東地政事務所人員履勘現場屬實，製有勘驗測量筆錄在卷足憑，可見系爭土地之交通方便，環境理想。審酌上情，兼及房屋老舊，被告以自住為使用方式，並未從事商業活動，所獲利益有限，因認相當於租金之不當得利應以占用面積按土地申報地價之年息
8％為相當。此外，105年以前申報地價每平方公尺7,900元，105年以後申報地價每平方公尺為6,400元，有申報地價查詢資料可憑（見卷第39頁）。據此計算，原告即得請求被告給付自104年1月1日起至起訴狀繕本送達日（即107年7月22日）相當於租金之不當得利為25萬2,298元【（13
0㎡×7,900元×8％×1年）＋（130㎡×6,400元×8％×2年203日）＝252,298，元以下4捨5入】，並自10
7年7月23日起至返還土地為止，按年給付6萬6,560元（
130㎡×6,400元×8％＝66,560）。
六、綜上所述，被告無權占用系爭土地，原告即得請求拆屋還地，並請求被告給付相當於租金之不當得利。從而，原告依民法第767條第1項、第179條之規定，請求被告將系爭土地如附圖所示編號A部分面積77平方公尺磚造二層房屋及編號
B部分面積53平方公尺之鐵架屋均拆除，返還土地，並給付其25萬2,298元，暨自107年7月23日起至返還土地之日止，按年給付其6萬6,560元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
七、兩造陳明願供擔保請求宣告假執行或免為假執行，關於原告勝訴部分，核均無不合，爰酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應予駁回。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國108年6月5日
民事第一庭法官陳威宏正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
中華民國108年6月5日
書記官鄭珮瑩