臺灣士林地方法院102年度訴字第376號民事判決

裁判字號：臺灣士林地方法院102年訴字第376號民事判決

裁判日期：民國102年09月30日

裁判案由：土地所有權移轉登記

臺灣士林地方法院民事判決102年度訴字第376號原告 顏永發 訴訟代理人 郭承昌 律師被告 瞿公真 人廟法定代理人 林后俊 訴訟代理人 曾耀賢 律師
李偉誌 律師上一人之複代理人 董晉良 律師
馬偉涵 律師上列當事人間土地所有權移轉登記事件，本院於民國102年9月
9日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應於原告給付新台幣壹佰壹拾萬元同時，將其所有如附表所示土地之所有權移轉登記予原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：兩造於民國96年3月28日就被告所有如附表所示土地（下稱系爭土地）簽訂買賣契約（下稱系爭買賣契約），原告以新台幣（下同）220萬元買受系爭土地，並給付頭期款45萬元予被告，同年4月間原告委請土地代書申辦土地增值稅免稅證明及將土地所有權移轉登記予訴外人即原告配偶 鄭環慧 等事宜，同年5月間，代書接獲台北市建成地政事務所通知，要求補正被告寺廟登記證、寺廟負責人印鑑卡正本及扣繳單位統一編號編配通知書等文件，原告遂口頭通知訴外人即被告法定代理人林后俊提供上開資料，詎被告尚有寺廟負責人印鑑卡正本迄今未提供，以致系爭土地至今仍無法過戶，乃可歸責被告，故被告無從依系爭買賣契約第
8條約定解除契約，原告本於系爭買賣契約所為之請求，係為自己利益行使權利，並無專以損害他人為目的，故無權利濫用之情，嗣原告於102年1月9日委請律師催告被告限期辦理土地所有權移轉登記事宜，被告置之不理，為此，爰依系爭買賣契約第1、4、6條約定、民法第348條第1項規定，提起本件訴訟等語。並聲明：被告應將附表所示土地所有權移轉登記予原告。
二、被告則以：
（一）兩造簽訂系爭買賣契約後，被告於96年5月間已配合提供寺廟登記證、寺廟負責人印鑑卡正本及扣繳單位統一編號編配通知書等資料予原告，惟原告除未給付剩餘價金予被告外，亦未再與被告聯絡，迄至101年12月27日，原告委託訴外人 黃彥凱 代書向被告法定代理人林后俊表示，因被告未提供印鑑證明文件，導致地政機關要求資料無法補正，視同被告不履行契約，可解除系爭買賣契約並要求被告加倍返還已收價金兩倍即90萬元予原告，故林后俊於102年1月5日向黃彥凱表示解除契約並詢問交付90萬元之方式，經其表示已委託訴外人郭承昌律師處理，林后俊再於同年月12日攜帶現金90萬元至郭承昌律師處表示解除契約並給付解約金，惟郭承昌律師拒絕受領。依系爭買賣契約第8條之約定具有解約金之性質，於原告不履行契約之際，原告得片面解除契約，惟須放棄已支付價金；於被告不履行契約之際，被告亦得解除契約，惟須加倍返還已收價金，被告業表示解約並欲給付90萬元予原告，然原告拒絕受領，並無礙於契約之解除。
（二）被告於96年5月間業已提供相關文件，原告自系爭買賣契約簽訂後長達6年無消息，亦未給付尾款，迄今以系爭買賣契約要求被告移轉系爭土地所有權，顯為權利濫用。又依被告寺廟組織章程第19條後段規定，需取得主管機關許可，因系爭土地處分行為尚未取得台北市政府民政局許可，系爭買賣契約固屬成立但尚未生效。原告委託黃彥凱代書協助被告申辦寺廟印鑑證明，未依台北市政府民政局、台北市大同區公所退請補正通知指示辦理，以致無法完成申請印鑑證明，係可歸責於原告。又系爭買賣契約第二期款110萬元之付款條件即稅單核發3日後第二次付款既已成就，原告即無拒絕給付之理，被告於102年5月12日提出此項主張，原告拒絕給付，已違反契約所定價金給付義務，即得以解除契約，故本件原告請求無理由等語，以資抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、法官協同兩造整理本件不爭執、爭執事項（本院卷第134頁）
甲、兩造不爭執事項：
（一）台北市政府民政局於94年7月12日以北市000000000000000號函核發予被告寺廟登記表及寺廟登記證，被告於本件有當事人能力。
（二）兩造於96年3月28日就被告所有如附表所示土地簽訂系爭買賣契約，約定買賣價金為220萬元，頭期款為45萬元，簽訂買賣契約書時備齊所有權狀、身份證影本、印鑑證明；被告管理者備印蓋章時間約定為60天內用印完成。
（三）原告業已給付頭款45萬元予被告。
（四）原告於96年4月間委託證人黃彥凱代書辦理本件買賣土地之所有權移轉事宜。
（五）台北市建成地政事務所於96年5月28日通知訴外人即原告配偶鄭環慧（代理人黃彥凱）於通知之日起15日內補正①瞿公真人廟寺廟登記證、②寺廟負責人印鑑卡正本、③扣繳單位統一編號編配通知書。嗣因申請人即鄭環慧未補正上列資料，台北市建成地政事務所於同年6月15日駁回土地所有權移轉登記之申請（本院卷第55頁）。
（六）證人黃彥凱代書於96年7月10日代被告法定代理人向台北市大同區公所申請核發寺廟印鑑證明，經大同區公所通知補正1.先行辦理寺廟財產即附表編號2土地之變動登記、
2.信徒大會會議紀錄、3.93年下半年起之收支報告表（本院卷第77頁）。
（七）證人黃彥凱代書於97年9月30日代被告法定代理人向台北市大同區公所申請核發寺廟印鑑證明，經大同區公所通知補正1.註銷 徐慶松 信徒資格之信徒大會會議紀錄、2.將附表編號2土地辦理變動登記、3.依被告組織章程第19條第
2項、監督寺廟條例第8條規定取得台北市政府民政局處分許可、4.申請印鑑證明、5.93年下半年起之收支報告表（本院卷第79至80頁）。
（八）原告於102年1月9日委請郭承昌律師發函通知被告補正上開資料（本院卷第20至21頁）。
乙、本件爭點：
（一）兩造間系爭土地買賣事宜，未依被告組織章程第19條第2項、監督寺廟條例第8條規定取得台北市政府民政局處分許可，買賣契約是否有效成立？
（二）系爭買賣契約是否業已合法解除？
（三）原告請求被告移轉系爭土地所有權是否有據？
四、本院之判斷
（一）系爭買賣契約有效
1.按寺廟及其財產法物，除法律別有規定外，依本條例監督之；又寺廟之不動產及法物，非經所屬教會之決議，並呈請該管官署許可，不得處分或變更，18年12月7日公布之監督寺廟登記第2條第1項、第8條固有明文，然前揭條文業於93年2月27日經大法官會議第573號解釋認為前揭條文未顧及宗教組織之自主性、內部管理機制之差異性，以及為宗教傳布目的所為財產經營之需要，對該等寺廟之宗教組織自主權及財產處分權加以限制，妨礙宗教活動自由已逾越必要之程度；且其規定應呈請該管官署許可部分，就申請之程序及許可之要件，均付諸闕如，已違反法律明確性原則，遑論採取官署事前許可之管制手段是否確有其必要性，與上開憲法規定及保障人民自由權利之意旨，均有所牴觸；又依同條例第1條及第2條第1項規定，第
8條規範之對象，僅適用於部分宗教，亦與憲法上國家對宗教應謹守中立之原則及宗教平等原則相悖。該條例第8條及第2條第1項規定應自本解釋公布日起，至遲於屆滿
2年時，失其效力，準此，前揭條文於95年2月27日業已失其效力，縱前揭條文尚未經立法院再為修正立法，僅係立法怠惰，難認仍係有效之法令，故於系爭買賣契約96年
3月28日訂立時，自無依前開條文規定，尚須呈請主管機關許可之適用餘地，因此，被告抗辯系爭買賣契約未經主管機關許可而未生效力云云，顯屬無據。
2.次按失效前監督寺廟條例第8條係規定，寺廟之不動產及法物，非經所屬教會之決議，並呈請該管官署許可，不得處分或變更。系爭合建契約係債權契約，並非處分或變更系爭土地之物權契約，無上開法條規定之適用（最高法院
102年度台上字第1058號判決要旨參照），準此，系爭買賣契約僅係債權契約，依前開規定，亦無監督寺廟條例第8條規定之適用，更無從影響系爭買賣契約之有效性。
3.雖被告組織章程第19條第2項規定「不動產之處分或變更，需依監督寺廟條例第8條規定辦理」（本院卷第88頁），然前揭章程係於87年12月8日經被告信徒大會通過實施（本院卷第86頁），於系爭買賣契約訂立當時，並未因前揭大法官會議第573條解釋作成後再為修正，但因前揭章程規定所依循之監督寺廟條例第8條規定，已經大法官會議第573條解釋宣告於95年2月27日失其效力，自無從遵循因違憲而失效之法律規定，是以，台北市政府民政局援引內政部95年2月24日台內民字第0000000000號函謂監督寺廟條例第8條規定業經釋字第573號解告宣告違憲，至遲於95年2月26日起失效，故嗣後寺廟處分或變更其不動產及法物，【除寺廟章程另有規定外，不需經所屬教會及主管機關之許可】，而認被告決議處分系爭土地及系爭買賣成立當時，被告前揭組織章程規定仍有適用餘地，依前開說明，容有誤會，法院自不受上開函釋之拘束，可依法律之解釋自行認定，因此，被告抗辯系爭買賣契約尚未生效云云，顯非可採。
（二）系爭買賣契約並未合法解除
1.被告抗辯其已於102年1月5日向黃彥凱表示解除系爭買賣契約云云（本院卷第30頁），然據證人黃彥凱證稱：10
1年年底，我去找林后俊要辦理印鑑證明所需之收支報告，但感覺他不想辦過戶，所以有告訴他，這樣要賠兩倍的價金，這不是原告委託我的只是我個人提醒林后俊，102年1月間，林后俊打電話給我聯絡土地的事，但沒有提及要解除契約，我知道原告已經委請律師處理，故請他與原告聯絡等語明確（本院卷第71背面至72頁），可徵原告並未委任黃彥凱向被告為解除契約之意思表示，被告亦未向黃彥凱為解除契約之意思表示。
2.復按契約除當事人約定保留之解除權外，固以有民法第25
4條至第256條或其他法定之情形為限，有解除權人始得向他方當事人為解除之意思表示；又契約解除權之行使，僅須有解除權之一方，以意思表示向他方為之（最高法院57年台上字第3211號、86年度台上字第749號判決要旨參照）。系爭買賣契約第8條乃約定「因可歸責於甲方（即原告）之事由而不履行契約者，乙方（即被告）得沒收已收支之價金，因可歸責於乙方之事由而不履行契約者，乙方應加倍返還已收之價金予甲方，各無異議。」（本院卷第12頁），可徵本件當事人係約定一方有可歸責事由致不履行契約者，他方有契約解除權，而非有可歸責事由之一方得行使契約解除權甚明。
3.依系爭買賣契約第3條付款方式第1項約定簽訂買賣契約書時，被告應備齊所有權狀、身分證影本、印鑑證明等過戶證件；同契約第6條亦約定；甲方辦理移轉登記，如需乙方補證或補印時，乙方無條件配合辦理（本院卷第11頁），換言之，被告依約負有積極提出寺廟印鑑證明以辦理所有權移轉登記之義務，而依證人黃彥凱提出被告於簽約後陸續提出資料僅有權狀、被告組織章程、96年3月10日信徒大會會議紀錄、寺廟登記表及扣繳單位設立（變更）登記申請書等（本院卷第70背面、84至93頁），獨缺辦理所有權移轉過戶所需登記義務人身分證明文件即被告印鑑證明。證人黃彥凱亦證稱：我受原告委任辦理本件所有權移轉登記，原告有要我去跟林后俊拿過戶所需之資料，台北市建成地政事務所補證通知領回後，亦有通知林后俊補正，但因林后俊欠缺印鑑卡，故有協助他至大同區公所辦理，歷次補正通知都有通知林后俊，但林后俊無法提出而未獲核發印鑑等語明確（本院卷70至72頁）。對照台北市大同區公所96年7月27日駁回申請函文（本院卷第77頁），被告欠缺先行辦理寺廟財產即附表編號2土地之變動登記，以致無從申辦核發寺廟印鑑證明等，同所97年10月14日駁回申請函文（本院卷第79至80頁）亦謂經台北市政府先後退請補正2次，被告仍欠缺先行將附表編號2土地辦理變動登記，以致無從申辦核發寺廟印鑑證明，另遲未提出自93年度下半年起迄今每半年應造報之收支報告表供台北市大同區公所備查等，而前揭通知補正事項均係被告為申辦核發印鑑證明所需具備之資料，被告多次未依主管機關通知補正提出，無從取得寺廟印鑑證明之核發，以致系爭買賣契約之所有權移轉登記無從履行，自屬可歸責於被告甚明。
4.衡之被告於96年6月間甫出售移轉同小段227地號（權利範圍892/1000）土地所有權予訴外人 陳志賢 一案，有台北市建成地政事務所檢送之土地登記申請資料在卷可佐（本院卷第156至170頁），其中，被告即於96年4月14日取得主管機關核發之寺廟印鑑證明文件，並經主管機關通知應於土地（指227地號）過戶後檢附相關表件辦理寺廟財產減少（指227地號分割出之227之2地號即附表編號2）變動登記，此有台北市政府民政局函覆、被告寺廟登記表、土地登記謄本在卷可參（本院卷第169、188、189、192、8至10頁），益徵被告於96年4月間即明知寺廟印鑑證明核發所需具備文件，以及應辦理附表編號2土地之變動登記，但遲至本件系爭買賣契約履行期間，被告屢經主管機關通知補正，均未補正，以致無從取得辦理土地所有權移轉登記所需之印鑑證明文件，自屬可歸責於被告。
5.至證人黃彥凱僅係受原告委託辦理本件土地所有權移轉登記事宜，而協助被告申辦核發印鑑證明，被告本有自行提出印鑑證明文件之契約義務，此觀諸系爭買賣契約第3條、第6條約定即明，但因被告未積極配合主管機關通知補正事項，顯非可歸責於原告或受其委任之黃彥凱至明，因此，被告抗辯未取得印鑑證明乃可歸責於原告或受其委託之黃彥凱云云，難謂有據。從而，系爭買賣契約係因可歸責於被告事由致不履行，被告自無契約解除權可言，故被告主張契約業經被告合法解除云云，顯非可採，此外，原告亦未自己或委任黃彥凱向被告為解除契約之意思表示，則系爭買賣契約即未因解除而失其效力，洵堪認定。
（三）原告請求被告移轉系爭土地所有權有據
1.另按請求權，因15年間不行使而消滅。但法律所定期間較短者，依其規定。民法第125條定有明文。又民法第148條所稱權利之行使，不得以損害他人為主要目的者，係指行使權利，專以損害他為目的之情形而言，若為自己之利益而行使，縱於他人之利益不無損害，然既非以損害他人為主要目的，即無該條之適用（最高法院69年度台上字第1079號、72年度台上字第1205號判決要旨參照）。查原告係依系爭買賣契約訴請被告履行所有權移轉登記之義務，而契約履行請求權之時效為15年，縱原告自訂約後迄今已
6年，始訴請被告履行，仍在請求權時效內，且係為行使自己權利，並非專以損害被告利益目的而為之，難謂有何權利濫用，是以，被告此部分抗辯，並無可取。
2.末按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，民法第264條第1項前段定有明文。
又被告在裁判上援用民法第264條之抗辯權時，原告如不能證明自己已為給付或已提出給付，法院應為原告提出對待給付時，被告即向原告為給付之判決，不能遽將原告之訴駁回；又此項同時履行抗辯權之援用，無需以訴為之，如果當事人之一方在裁判上援用之，則法院應為他方提出對待給付時，應對之為給付之判決（最高法院29年上字第
895號、72年度台上字第1309號裁判要旨參照）。
3.依系爭買賣契約第3條約定第二次款給付期限為稅單核發
3日內，又同契約第5條約定辦理移轉登記所需之地政規費、印花稅等一切費用由原告負擔，第7條特約事項則約定「本約土地買賣成立要件為無占用糾紛之都市計畫公用設施道路用地，不符者該筆土地取消買賣，且需符合免徵土地增值稅之規定，如甲方於移轉辦理申請免增值稅遭駁回，依法需繳納增值稅時，甲乙雙方同意本契約自動解除作廢，乙方所收價金不計息返還予甲方」等語，換言之，土地增值稅核定結果關乎系爭買賣契約是否解除，又印花稅乃原告自行負擔之費用，故系爭買賣契約契約第3條第二次付款約定之「稅單」當指辦理移轉登記時申請核發之土地增值稅稅單，而土地增值稅免稅證明業已核發（本院卷13頁），已見前述，則原告依約即負有給付第2次款11
0萬元予被告之義務，而原告早於102年1月9日以律師函表明願於被告依約配合辦理所有權移轉登記後，一次付清尾款，有律師函在卷可稽（本院卷第20至21頁），且證人黃彥凱亦證稱：林后俊從未提及原告未付款等語（本院卷第73頁），又本件係因可歸責被告未盡協力義務提出印鑑證明以辦理所有權移轉登記，以致原告提起本件訴訟請求被告履行，被告於本件訴訟程序中始主張請求原告給付第二次款，則原告給付遲延，顯非可歸責於原告，被告依約履行所有權移轉登記義務，亦未因此消滅，是以，被告於訴訟程序中抗辯原告因未給付第二次款，而解除契約云云，顯屬無據。另原告第二次款之付款義務以及被告負有將所有權移轉登記予原告間係屬基於同一契約互負之義務，是以，於原告給付第二次款予被告同時，被告移轉登記所有權予原告，即屬有據。
五、綜上所述，原告依系爭買賣契約第1、4、6條約定及民法第348條第1項規定，聲明請求被告應於原告給付第2次款
110萬元之同時，將附表所示土地所有權移轉登記予原告，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述，附此敘明。
七、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國102年9月30日
民事第二庭法官黃欣怡以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年10月4日
書記官詹志鵬附表：
┌─┬──────────────┬────┬────────┐││土地明細│權利範圍│備註│├─┼──────────────┼────┼────────┤│1│台北市○○區○○段一小段二二│全部│66年12月1日分割│││七之一地號││自同小段二二七地│││││號│├─┼──────────────┼────┼────────┤│2│同上小段二二七之二地號│全部│93年12月22日分割│││││自同小段二二七地│││││號│└─┴──────────────┴────┴────────┘