裁判字號：臺灣士林地方法院101年簡上字第49號民事判決
裁判日期：民國102年09月30日
裁判案由：減少價金
臺灣士林地方法院民事判決101年度簡上字第49號上訴人 于琳琪 訴訟代理人 蔡文彬 律師
尤柏燊 律師 陳家旭 被上訴人 沈素涵 訴訟代理人 劉秋絹 律師複代理人 洪主民 律師上列當事人間請求減少價金事件，上訴人對於民國101年1月17日本院內湖簡易庭100年度湖簡字第692號第一審判決提起上訴，本院於102年9月9日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於命上訴人給付部分，及該部分假執行之宣告，暨除確定部分外訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
第一審（除確定部分外）及第二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：被上訴人於民國100年1月31日透過訴外人冠嶔不動產仲介有限公司（即僑福房屋汐止大同加盟店，下稱冠嶔不動產）居間向上訴人買受其所有之門牌號碼新北市○○區○○路○○號7樓房屋所有權及其坐落基地所有權應有部分暨地下一層所有權應有部分（下合稱系爭房地），使用車位編號為第34號之停車位（下稱系爭停車位），買賣總價為新臺幣（下同）730萬元，兩造並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），被上訴人依約付清買賣價金，並指定將系爭房地移轉予訴外人即被上訴人母親沈 張寶珠 。上訴人係以平面式停車位之性質及價格委託冠嶔不動產銷售系爭停車位，被上訴人亦以平面式停車位之價值購買系爭停車位。詎被上訴人遷入後，始自社區管理委員會會議記錄得知，系爭停車位原為機械式停車位，於上訴人購買後方經違章改建為平面式停車位，且因此造成停車位上方樑柱損壞及一樓公共區域被私人占用。上訴人所交付之系爭停車位不符合契約約定之價值及契約預定效用，致系爭停車位之價值顯有減少，而上訴人前於協調時已認同平面式與機械式停車位之價差為40萬元，被上訴人自得依上開數額請求減少系爭停車位之買賣價金。另上訴人明知而隱匿系爭停車位原為機械式停車位之事實，亦應賠償被上訴人因此多支出之居間費用
1萬1,000元。為此，依民法第359條、第179條規定，請求減少買賣價金40萬元，另依民法第360條規定，請求上訴人賠償居間費用1萬400元（按：被上訴人於訴狀中僅記載居間費用為1萬400元，惟其訴之聲明則仍請求1萬1,000元）云云，並聲明：㈠上訴人應給付被上訴人41萬1,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起，以週年利率5％計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。（其中居間費用1萬1,00
0元部分及其利息，經原審判決駁回被上訴人之訴，未據被上訴人聲明不服，已告確定）。
二、上訴人則以：系爭買賣契約僅記載上訴人應依現況交付「地下一層第34號停車位」之系爭停車位，並未記載系爭停車位為「平面式停車位」，且被上訴人於買賣時亦已知悉登載系爭停車位之建物測量成果圖內容，而明瞭上訴人之給付義務非給付特定之平面式停車位。次上訴人業依約交付「地下一層第34號停車位」即系爭停車位予被上訴人，僅因斯時系爭停車位屬平面式停車位之狀態，故上訴人乃依現況交付，並經被上訴人確認無誤，被上訴人復已完整利用多時，使用權益未受任何影響及損害，是以上訴人所給付之物並無瑕疵。再上訴人係以較一般行情為低而與機械式停車位相當之價格出售系爭停車位，於買賣議價過程中亦曾將系爭房地及系爭停車位之價金自原本780萬元減至730萬元成交，減幅達6％，故上訴人已降價出賣系爭停車位。又被上訴人未提出具體資料證明系爭停車位為平面式或機械式時，價差為若干，且被上訴人雖於協調過程中曾提出應減少價金40萬元，惟上訴人並未同意該數額。況斯時上訴人雖曾表示同意減少合理價金，然係以系爭停車位確經變更回復為機械式停車位為條件，詎被上訴人仍堅持不為同意。系爭停車位是否確定要回復為機械式停車位，迄今尚無定論，則於未經變更回復為機械式停車位前，被上訴人請求減少價金40萬元實屬無據。末居間費用乃冠嶔不動產收取，與上訴人無關等語，資為抗辯，並聲明：㈠被上訴人之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原審為被上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決，判命上訴人應給付被上訴人40萬元及自100年8月5日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，並依職權宣告被上訴人勝訴部分得假執行，暨諭知上訴人得預供擔保免為假執行，而駁回被上訴人其餘之訴。上訴人不服提起上訴，所陳除與在原審相同者外，另補稱：系爭買賣契約上所載「賣方於交屋時應維持原狀點交」，所謂「原狀」即契約簽訂時之「現狀」。次從系爭停車位所在位置周遭，均可明顯看出有機械式停車位變更設計之狀態，被上訴人既曾親至現場確認過，當足以知悉系爭停車位有變更情事，且亦願意接受。再上訴人購買系爭房地2年後，系爭房地所在之大寧境社區管理委員會（下稱大寧境社區管委會）即將停車位全面改為平面式，上訴人使用系爭停車位長達8年，均無社區住戶有異議，被上訴人自買受系爭停車位後亦已使用3年，且系爭停車位現仍維持平面式停車位之狀態供被上訴人使用，被上訴人權益並無受損，況系爭停車位雖有違反建築法規定擅自變更停車空間，仍得透過變更使用執照程序補正，倘被上訴人得請求減少價金，嗣後系爭停車位復經變更為平面式停車位，被上訴人即享有雙重利益。又大寧境社區管委會迄未向主管機關申請變更使用執照，不可歸責於上訴人。另系爭停車位係屬無獨立權狀之停車位，無法獨立買賣交易而須併同系爭房地出售，乃上訴人已將全部買賣價金自830萬元降至730萬元，金額減低達100萬元之高，系爭買賣契約中復未單獨區分系爭停車位之買賣價金，則系爭停車位之買賣價金亦已同為減少，被上訴人再行請求減少價金，應屬無據等語，而聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。被上訴人所述除與在原審陳述相同者外，另補陳：上訴人隱瞞違法變更之事實，亦未曾提出登載系爭停車位之建物測量成果圖或相關配圖，仲介人員及被上訴人均無從得知系爭停車位曾遭變更，縱自現場狀況可查知系爭停車位原為機械式停車位，被上訴人亦可能認為屬合法變更。次上訴人所出售之系爭停車位既為平面式停車位，自應給付合法之平面式停車位，則被上訴人以合法及「有權狀平面式停車位」之價金買受違法變更且為「機械式權狀」之系爭停車位，即有價值減損之瑕疵，不因系爭停車位是否經變更回復為機械式停車位而異，況系爭停車位經被上訴人買受後，迄今尚未經主管機關核准變更為平面式停車位，猶處於違建狀態，瑕疵仍存在，且未來是否得經核准變更為平面式停車位亦無從確知，倘須回復原狀，被上訴人復須支出額外變更費用。再系爭停車位之買賣價金並未因兩造就系爭房地及所附頂樓違建之議價而降低云云，並聲明：上訴駁回。
四、查上訴人於88年4月3日取得系爭房地所有權及地下一層所有權應有部分，使用車位編號為第34號之停車位即系爭停車位，並於100年1月29日委託冠嶔不動產居間出售系爭房地及系爭停車位。嗣兩造於同年月31日簽訂系爭買賣契約，約定買賣價金共為730萬元，被上訴人並指定將系爭房地所有權移轉登記予其母 沈張寶珠 。被上訴人業依約付清買賣價金，上訴人則已辦畢系爭房地所有權移轉登記，並點交坐落地下一層，編號為第34號，現況為平面式停車位之系爭停車位予被上訴人完訖。又系爭停車位所在之新北市○○區○○路○○號地下一層停車場（下稱系爭地下一層停車場）依使用執照所載，為防空避難室兼停車空間，原核准停車位為44部（包括機械式停車位21座，平面式停車位7部），系爭停車位即編號第34號停車位係屬機械式停車位。嗣於上訴人取得系爭房地所有權後，始由系爭房地所在之大寧境社區管委會未經核准將系爭地下一層停車場全面變更為設置平面式停車位38部，經新北市政府工務局認定停車空間未依規定辦理變更使用涉及「未經核准擅自變更停車空間數量、位置及使用方式」，而違反建築法第73條第2項規定等情，為兩造所不爭執，並有專任委託銷售契約書及所附不動產標的物現況說明書（見原審卷第14至15頁），系爭買賣契約（見原審卷第16至23頁），土地及建物登記謄本（見原審卷第24至25頁），大寧境社區管委會100年2月18日第12屆第8次管理委員會議紀錄（見原審卷第26至30頁），新北市汐止地政事務所建物測量成果圖（見原審卷第31頁），現場照片（見本院卷第65至79頁），新北市政府工務局102年8月16日北工使字第0000000000號函（見本院卷第171頁）在卷可稽，均堪信為真實。
五、本院之判斷：被上訴人主張上訴人以平面式停車位之性質及價格出售系爭停車位，惟系爭停車位實係自機械式停車位違法變更為平面式停車位，不符契約約定價值及通常效用，構成物之瑕疵云云，然為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。是本件首應審究者，厥為：系爭停車位未經合法變更為平面式停車位，是否構成物之瑕疵？茲悉述如后：
㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵，民法第354條固有明文。然所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，須依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，始為物有瑕疵。又建築物倘有建造行為以外停車空間與原核定使用不合之變更，固應經申請變更使用執照（建築法第73條第2項規定參照），然未經核准變更使用即擅自使用建築物者，不過僅屬行政手續之欠缺而為主管機關之行政管理問題，非得自此等公法上法律關係逕予推認在私人民事法律關係中，該買賣標的物亦欠缺依通常交易觀念或當事人之決定所應具備之價值、效用或品質，而許買受人依物之瑕疵擔保責任之規定行使權利。
㈡經查，觀諸上訴人在與冠嶔不動產簽立之專任委託銷售契約
書上明確勾選「車位」、「平面式」乙節，有專任銷售契約書附卷可參（見原審卷第14頁），證人即上訴人之仲介王美雪亦到庭結證稱：伊有到現場看地下停車位，停車位是平面的，上訴人也告訴伊是平面停車位B1第34號；上訴人委託伊銷售之停車位係平面式停車位；專任委託銷售契約書上打勾之平面式停車位係伊勾選，但有經上訴人確認過簽名等語（見原審卷第70頁背面至71頁，本院卷第50頁背面至51頁），核與證人即被上訴人之仲介 蔡鈁旭 到庭結證稱：系爭停車位係平面式停車位，伊有到現場看過，就看到是平面式停車位，且有作簡介給客戶等語（見原審卷第73頁，本院卷第81頁背面）之情節互核大致相符，上訴人本人復親自到庭陳以：其買受系爭房地2年以後，整個社區停車位就已經改成平面式的，所有住戶都是這樣賣的等語（見本院卷第141頁背面），堪認上訴人確係約定出賣屬「平面式停車位」之系爭停車位予被上訴人。上訴人辯以兩造並未約定上訴人應給付屬平面式停車位之系爭停車位予被上訴人，系爭買賣契約中亦未明載此情云云，固非可採。
㈢然上訴人係點交現況為平面式停車位之系爭停車位予被上訴
人，且被上訴人自取得系爭停車位後，均以平面式停車位之方式停放使用乙情，業如前述，並為兩造所不爭執，足見被上訴人從買賣標的物危險移轉即取得系爭停車位開始，即持續依系爭買賣契約所載之原定方式使用系爭停車位，客觀上並無不能依通常或預定效用使用之情形。次系爭停車位之現況位置及設置情形雖因未據申請辦理變更使用，致與原使用執照核准之內容未盡相符，而遭新北市政府工務局以「未經核准擅自變更停車空間數量、位置及使用方式」為由認涉及違反建築法第73條第2項規定，惟依使用執照之記載，系爭地下一層停車場本即得作為停車場使用，實際上亦係供停車場使用，並無變更原使用執照核准之使用目的而為他種類別之違法使用（例如將停車空間變更為非停車空間使用），致無從為合於約定使用之情事，且變更後之停車位數量亦未逾原核准得設置之停車位數量，而無增設情形；考以大寧境社區管委會係因發生颱風土石流等天災，致原有機械停車設備遭破壞，方經系爭地下一層停車場所有權人約定以現況方式使用一節，有新北市政府工務局102年8月16日北工使字第0000000000號函存卷可憑，上訴人陳稱其購買系爭房地2年之後，整個社區停車位即改成平面式停車位，社區住戶均係以此現況出售，在其使用8年期間，也無不能停車或須改成機械式停車位之問題等語，亦為被上訴人所不爭執（見本院卷第141頁背面），且被上訴人復未主張甚或舉證證明曾有第三人主張對系爭停車位坐落位置有何權利存在之事實，可知系爭地下一層停車場包含上訴人在內之共有人實乃同意將原停車位變更為如現況所示之平面式停車位使用而成立分管契約，且長年均按分管契約之約定管理、使用系爭地下一層停車場之停車空間，僅尚未向主管機關申請辦理使用執照變更等情以觀，益徵系爭停車位之設置固因違反建築法規而有違章使用之處，並可能遭主管機關依建築法第91條規定為公法上之裁罰，然此不過僅屬基於行政手續欠缺所生之主管機關行政管理問題，系爭停車位並不因之不能為通常之使用或契約預定之使用，揆之前揭說明，即難認系爭停車位之通常效用或契約預定效用有何減少之情事。被上訴人執前詞主張因系爭停車位係由機械式停車位違法變更而來，不符合契約預定效用云云，要非可採。
㈣再衡諸一般社會通念，停車位之價值乃繫諸於實際使用之方
式，換言之，機械式停車位之價格所以通常較平面式停車位為低，係因機械式停車位在使用上不若平面式停車位便利，亦須面臨額外機械故障風險及維修問題。系爭停車位於上訴人點交予被上訴人時，既仍為平面式停車位，且被上訴人長期以來復均以平面式停車位之方式使用之，業悉述如前，足認系爭停車位於危險移轉時，其供作平面式停車位之實際使用利益並無欠缺，自難認有何經濟價值之減損，當不構成物之瑕疵，且依上開㈢之說明，亦不因未經變更使用執照等行政手續欠缺即影響其價值。被上訴人固主張：平面式與機械式停車位有40萬元之價差，且為上訴人前於協調時所認同云云，並援引蔡鈁旭及證人即冠嶔不動產店長 蘇炫欽 之證詞（見原審卷第72頁背面、第73頁背面），暨新北市不動產估價師公會102年4月16日（101）估字第21號估價報告書（外放卷外）為佐。惟平面式與機械式停車位間存有價值差異之原因，已如前述，故被上訴人所指平面式與機械式停車位價差，應為倘上訴人實際上交付者係「機械式停車位」時，該「機械式停車位」與設在同一地點之「平面式停車位」間之價差，此與本件上訴人實際上交付者即為設在同一地點之「平面式停車位」，並不相同，要無從獨以設在同一地點之「平面式停車位」與「機械式停車位」間存有價值差異一節，遽為推論上訴人所交付之系爭停車位有何價值減損之情事。是被上訴人徒陳上情主張因系爭停車位係違法變更之停車位，其價值即有減損，故得依物之瑕疵擔保責任之規定減少價金云云，殊非可採。至被上訴人得否以上訴人應給付屬合法之平面式停車位卻未為之為由，另依其他規定行使權利，乃別一問題，非本院所得審究，併此指明。
㈤被上訴人雖又主張：系爭停車位經違章改建為平面式停車位
，造成停車位上方樑柱損壞及一樓公共區域被私人占用，故不符合契約約定之價值及契約預定效用，致系爭停車位之價值顯有減少云云。惟被上訴人並未舉證證明停車位上方樑柱損壞一事，究對其以平面式停車位之方式使用系爭停車位有何影響，或有何減損契約約定之「平面式停車位」價值之情事。而系爭房地所在社區一樓公共區域遭私人占用乙情，應與系爭停車位之價值或契約預定效用無關。是被上訴人前開主張，誠無可取。
㈥被上訴人另主張：其以「有權狀平面式停車位」之價金買到
「機械式權狀」之系爭停車位，價值上自有減損云云。然衡諸一般停車位買賣交易實務，平面式與機械式停車位之外觀型態及使用方式雖有不同，其權利登記方式則無何差異，並不存在所謂「有權狀平面式停車位」或「機械式權狀」之登記方式。執是以論，應認被上訴人前開主張之旨，僅在強調上訴人依約須給付「合法」之平面式停車位，然上訴人所給付之系爭停車位係自機械式停車位違法變更而來，故屬物之瑕疵。又系爭停車位未經核准即遭擅自變更為平面式停車位使用一事，並不構成物之瑕疵，業詳如前述，則被上訴人所指上情，尤無從採為有利於其認定之憑據。
㈦被上訴人復陳以：倘須將系爭停車位回復為機械式停車位，
被上訴人須支出額外變更費用云云。然縱被上訴人未來須支付變更費用一情為真，亦屬上訴人是否須另負損害賠償責任之問題，與被上訴人得否依物之瑕疵擔保責任規定請求減少買賣價金，乃為二事。被上訴人前揭所述，當非可採。
六、綜上所述，上訴人所交付之系爭停車位雖未經申請使用執照變更，即自機械式停車位變更為平面式停車位使用，而與建築法規規定未合，惟此僅屬主管機關之行政管理問題，並不構成物之瑕疵，則被上訴人依物之瑕疵擔保責任規定請求減少買賣價金，即屬無據。從而，被上訴人本於前揭原因事實，依民法第359條、第179條規定，請求上訴人給付40萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5％計算之利息，為無理由，不應准許，其就該部分所為假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審就此部分判命上訴人給付，並依職權為假執行之宣告，尚有未恰。上訴意旨指摘原判決此部分為不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院將原判決此部分予以廢棄改判如主文第二項所示。
七、本件事證已臻明確，其餘兩造主張、陳述暨所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第78條，判決如主文。
中華民國102年9月30日
民事第三庭審判長法官蕭錫証
法官施月燿法官李佳芳以上正本證明與原本無異。
本件判決不得上訴。
中華民國102年9月30日
書記官詹淳涵