裁判字號：臺灣士林地方法院98年重訴字第428號民事判決
裁判日期：民國99年07月30日
裁判案由：返還價金
臺灣士林地方法院民事判決98年度重訴字第428號原告建昱建設有限公司法定代理人乙○○訴訟代理人 王宏濱 律師被告甲○○
戊○○上二人共同訴訟代理人 陳雅珍 律師複代理人 廖忠信 律師上列當事人間返還價金事件，本院於民國99年7月20日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣壹仟伍佰叁拾捌萬元，及自民國九十八年年八月十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣伍佰壹拾叁萬元為被告供擔保後，得假執行。但如被告以新臺幣壹仟伍佰叁拾捌萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告建昱建設有限公司前於民國98年8月14日，經由第三人久月房屋仲介有限公司（即東森房屋天母SOGO店，下稱久月公司）店長丙○○之居間仲介，與被告甲○○、戊○○就坐落臺北市○○區○○段3小段209、209-1、210、212、212-1等地號土地（以下各稱209、209-1、210、212、212-1地號土地），及其上門牌臺北市○○區○○路2段315巷31號未辦保存登記建物（下稱系爭建物，以下與前述土地合稱系爭房地），簽立不動產買賣契約書（系爭買賣契約書），作為開發建築房屋出售之用。兩造約定總價金新臺幣（下同）1億5,380萬元，原告為此交付發票人為原告公司負責人乙○○，發票日為98年8月15日，受款人為甲○○、票號為FA0000000號、金額為1,538萬元之支票1紙由被告甲○○受領，而該支票業經被告甲○○於同月18日提示兌現（下稱系爭款項）。詎系爭土地因「榮一案」都市計畫，設有同意提供變更範圍內30％之土地回饋之公法上負擔，而被告甲○○（應為泉慶開發股份有限公司、戊○○之誤）亦已於簽約前之94年3月1日簽署同意書，惟簽約時被告並未告知前開事項，並稱：系爭土地立即可供建築使用等語。惟事經建築師向臺北市政府查詢系爭土地所在之「榮一案」都市計畫書圖後，方才發現系爭土地中之209、
210、212等3筆土地，臺北市政府雖於96年12月15日公告由「公園用地」變更為「住宅區」，但必須將指定應回饋之道路用地土地捐贈臺北市政府後，始得申請建築，簽約時該區尚未完成捐贈作業，無法核發建築執照。原告隨即委請丙○○協調，被告卻告知係因久月公司未清楚告知原告，不願解除買賣契約退還系爭款項，原告遂於98年10月23日以存證信函解除買賣契約，要求返還系爭款項，被告則於同月27日以存證信主張該解約為不合法，原告未依約支付第2期買賣價金，解約沒收系爭款項做為懲罰性違約金。被告故意不告知系爭土地有尚未完成指定捐贈作業，致無法立即申請建築執照，確於土地通常效用有所減少，於市場上亦會影響買受人意願及出價，而減損其經濟價值之瑕疵。為此，依民法第
359條解除買賣契約，並依同法第259條第1款、第2款規定，請求被告返還已付之系爭款項等語，並聲明：㈠被告應給付原告1,538萬元，及自98年8月18日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：原告係以不動產買賣及開發為專業，其對於購買系爭土地後應如何開發、作何使用，被告無須瞭解，兩造訂定系爭買賣契約時，被告並未保證系爭土地立即可作建築開發使用。系爭土地中之209、210、212等3筆土地之使用分區為住宅區，依臺北市政府都市發展局函覆，已可供開發建築使用，無須待完成捐贈之不確定條件，而209-1、212-1等地號土地之使用分區為「第三種住宅區」，且不在榮一案之範圍內，申請建築僅需依建築相關法令辦理即可，無其他之條件，系爭土地為住宅用地，非不能供作建築使用，何來之瑕疵。另依系爭買賣契約書第15條第5項約定，原告要求被告配合辦理購買同小段211、211-1地號國有土地，作為整體開發之用，是原告於買受時即已明知系爭土地無法立即供建築使用，且榮一案於92年間，即已在臺北市政府網站、臺北市政府公報及臺北市北投區公所辦理公告公開展覽，原告稱其於申請建築執照前並不知悉榮一案需完成捐贈程序始得開發一事，不足採取云云置辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告假執行。
三、經查㈠如下事實為兩造所不爭執：
⒈系爭土地原屬被告 暢曉燕 與被告均擔任董事、總經理之第三
人泉慶開發股份有限公司（下稱泉慶公司）所共有，嗣於96年7月12日經泉慶公司將所有權應有部分移轉登記予被告甲○○。而被告則為夫妻關係，各有209、209-1、210、21
2、212-1土地所有權應有部分各1/2，該等土地上有未辦保存登記之系爭建物。
⒉被告甲○○於97年7月31日簽立委託書，將系爭土地及記載
為第三人俊慶股份有限公司所有之系爭土地委由久月公司居間銷售。嗣原告於98年8月14日，經久月公司店長丙○○之居間仲介，以被告甲○○、戊○○為共同出賣人，並由被告甲○○代理被告暢曉燕，就系爭房地與原告簽訂系爭買賣契約書，雙方約定總價金新臺幣（下同）1億5,380萬元，原告並交付被告甲○○1紙發票人原告公司負責人為乙○○，發票日為98年8月15日，受款人為甲○○、票號為FA000000
0號、金額為1,538萬元之支票1紙，該支票業由被告甲○○於同年月18日提示兌現而取得系爭款項。
⒊209、210、212地號土地之使用分區為住宅區，209-1及212-1地號土地則為第三種住宅區。
⒋209、210及212地號土地位在臺北市北投區都市計畫通盤
檢討案內編號「榮一」案計畫（下稱榮一案）範圍內，該等土地原編定為公園用地，經臺北市政府96年12月14日公告實施之榮一案都市計畫書所實施之都市計畫，變更原都市計畫編定上開土地為公園用地之使用分區為住宅區，計畫內容在相關規定及說明欄內第2點載明：「本區建築基地應將指定應回饋之道路用地，全數移轉予臺北市所有後，始得申請建築。」等語，另在內政部都委會決議欄內第2點載明：「涉及回饋部分，應由土地所有權人與市府簽訂協議書納入計畫書中規定，以利執行，否則維持原計畫。」等語。而209、
210及212地號土地，非屬榮一案應回饋臺北市○○○道路用地土地，惟該等土地須待榮一案指定應回饋之土地，全數移轉予臺北市政府後，始得申請建築。至209-1、212-1地號土地則非屬榮一案都市計畫範圍內之土地，該計畫案對此
2筆土地無特別規定。⒌臺北市政府都市發展局就榮一案之辦理，係依都市計畫法第
19條規定，計畫擬定之公開展覽期間需舉行說明會並於臺北市政府公告欄、北投區公所張貼公告，並刊登於臺北市政府公報，計畫之發布亦將地點及日期登報，及在臺北市政府都市發展局網站公告。其間92年辦理公告展覽期間，已於細部計畫內敘明本區應回饋變更範圍內30％土地或換算等值樓地板、停車空間或等值代金做為鄰里性公共設施之用，並應由變更範圍內土地所有權人整合提出變更同意書並提供回饋土地、樓地板面積、停車位、代金後，始得變更土地使欲區分申請建築，否則仍維持為公共設施用地等語。
⒍原告曾於98年10月23日發函予被告，函文略載：被告聲明系
爭土地係住三土地可立即建築房屋並介紹鄰地併同建築...買賣契約簽訂後，原告始知悉其中209、210及212地號土地係於96年12月14日經臺北市政府都市發展局公告由公園用地變更為住宅區，另於97年3月4日公告為榮一案特定區土地，應於都市計畫全區完成土地捐贈後，始得申請開發建築，目前該區尚未完成捐贈作業，無法核發建照，被告明知此一瑕疵於契約成立前卻故意不告知，被告應負瑕疵擔保責任，原告主張解除契約並依不當得利之法律關係，請求被告返還簽約款並賠償同額違約金等語。
⒎泉慶公司與暢曉燕曾於94年3月1日簽立同意書，上載：其
所有之209、210及212地號土地，依92年6月2日及同年月9日臺北市政府公告公開展覽之北投區都市計畫通盤檢討案主要計畫及細部計畫書圖之相關規定及說明，同意簽立此書為變更同意書，及同意提供回饋變更範圍內30％之土地等語。
⒏臺北市政府工務局於99年5月7日受理臺灣土地銀行股份有
限公司、 劉麗珍 申請依榮一案捐贈土地，所申請捐贈土地之坐落，各為臺北市○○區○○段3小段217-3地號○○○區○○段4小段453-1、453-2、458-2、458-3、458-4、458-5、458-8、458-9、458-14、459-1、459-2、466-
1、466-2、467-1、476-1、477-2、465-1地號等18筆土地。惟迄至本件言詞辯論終結時止，上開捐贈土地之申請，仍未完成全部手續。
㈡上開事實，且有不動產異動索引（本院卷第60頁以下）、委
託銷售契約書（本院卷第118頁以下）、不動產買賣契約書（本院卷第14頁）、土地使用分區證明書（本院卷第28頁）、支票（本院卷第29頁、第32頁）、臺北市都市計畫書（本院卷第38頁以下）、臺北市政府公告（本院卷第72頁）、同意書（本院卷第117頁）、臺北市政府都市發展局函（本院卷第130頁以下）、存證信函（本院卷第43頁以下）、臺北市政府工務局新建工程處函（本院卷第141頁）及公務電話紀錄（本院卷第152頁）等，附卷可稽，均堪信為真實。
四、茲原告主張被告應負物之瑕疵擔保責任，而主張已為解除契約之意思表示，並請求被告加計法定利息返還系爭款項，被告則以前開情詞置辯。本院判斷如下：
㈠按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條
之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。」；「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」，民法第354條第1項、第359條各有明文。是於特定物出賣之情形，物之出賣人應擔保該物，依通常交易觀念，無不備同種類之物或契約約定之預定效用、價值或品質之情事，否則即無有物之瑕疵，除別有法律規定或當事人之特約外，出賣人即應負物之瑕疵擔保責任。而物之瑕疵擔保責任規定，原則上固於危險移轉後始有適用。但出賣人既有給付無瑕疵物之義務，買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，在特定物之買賣，該為買賣標的之特定物於危險移轉前，倘已有明顯之瑕疵，為出賣人所不能補正，或可補正而經買受人催告出賣人補正，出賣人仍不為補正時，應解為買受人得拒絕給付相當之價金，以免往後之法律關係趨於複雜，損及買受人之權益，倘出賣人並無不負擔保責任之特約，而又確定的拒絕擔保，買受人於斯時即得依法解除契約或請求減少買賣價金，無待於危險之移轉。而出賣人所負之物的瑕疵擔保責任，係屬一種法定責任，依民法第355條規定之反面解釋，顯不以出賣人對於瑕疵之發生，有故意或過失為必要。
㈡本件買賣標的之系爭房地中，209、210及212地號土地雖
經變更編定為住宅用地，但因位在榮一案都市計畫範圍內，必待依該都市計畫案應回饋移轉予臺北市政府之土地辦理移轉完畢後，方得申請建築使用等情，為兩造所不爭，且有前述證據資料為證，足認209、210及212地號土地得否依使用分區編定申請建築，除其他法令限制外，尚繫於前述榮一案全區完成土地回饋條件之成就與否，至209-1、212-1地號土地之申請建築則不受此限制。再核計系爭土地中之209、210、212地號土地之面積，各為361.87、115.83及73.9
6平方公尺，合計為551.11平方公尺，所餘209-1、212-1地號土地之面積，則僅各27.28、69.02平方公尺，合計為
96.3平方公尺，而5筆土地總面積為647.41平方公尺，即屬榮一案範圍內之土地面積比例佔達85％以上，而行政管制致買賣標的物之使用方法、範圍受限制或有被強制除處之危險，均屬物之瑕疵之態樣，上述面積比例之買賣標的土地受有此項都市計畫管制條件之限制，已難謂無瑕疵，若使原告僅得先就209-1、212-1地號土地進行建築開發，則勢必嚴重影響整體開發之利用效益，建築面積、容積規劃之利益亦將受重大減損，足認系爭契約買賣標的土地確有欠缺通常效用之瑕疵。再兩造締約前，證人即居間仲介之丙○○已告知被告甲○○：買方為建設公司，要買地蓋房子使用等語，被告甲○○當場有提起隔壁33號或35號房屋有人來按門鈴，給被告暢曉燕名片，找他們合建蓋房子，被告甲○○簽約時並將名片交付給原告公司人員等語，業據證人丙○○到庭證述屬實（本院卷第108頁），益顯於兩造當事人間，系爭土地買賣之預定效用，係為由原告於購得後立即用以申請建築房屋使用，此即為契約之預定效用，而209、210及212地號土地因榮一案所定申請建築之條件未成就，自有契約預定效用之欠缺為有物之瑕疵。雖證人丙○○並證稱：被告甲○○知道他們（指原告）馬上要蓋房子，但只有表示土地可以蓋房子等語（本院卷第108頁背面），另證人即泉慶公司職員丁○○亦證稱：被告甲○○沒有當場表明土地馬上可以蓋房子等語（本院卷第111頁），但已足認被告亦知悉原告購買系爭土地係為充為建築基地使用，而為契約之預定效用。證人丁○○雖證稱：沒有印象原告買土地作何用等語（本院卷第
111頁），但證人丁○○為泉慶公司之辦事職員，兩造簽約過程中，因尚須準備資料、影印等事務，僅部分時間在場，亦為丁○○、丙○○所證述相符，即不能因此據證被告抗辯不知原告購地之預定用途一節可取。系爭土地中之209、21
0及212地號土地有物之瑕疵，被告應負瑕疵擔保責任，原告因此瑕疵可能受上開不利益，主張解除全部契約，亦難認有何顯失公平之處。又原告係於98年10月23日發函予被告為解除契約之意思表示，雖臺北市政府工務局於99年5月7日受理榮一案相關土地所有權人申辦捐贈土地回饋事宜，但時間已在原告為解約意思表示之後，本不得據以回溯判認原告解約為顯失公平。況上述土地之瑕疵，因榮一案土地回饋手續尚未完成，即仍未除去或補正，原告因系爭土地中占85％以上面積比例之209、210及212地號土地有物之瑕疵，且被告無從補正並於洽談後拒絕補正，原告因此依據民法第35
9條規定，於98年10月23日發函予被告為解除契約之意思表示，應認已合法解除契約買賣契約，該契約因此解除，被告嗣後以原告未依約給付買賣價金為由解除契約，姑不論系爭買賣契約約定之違約金是否過高，因該契約已經原告先此解除，該契約已不復存在，自無更由被告主張解除而依約沒收已付價金為違約金。至系爭買賣契約第15條其他約定事項第
4項雖以手寫特別約定：賣方保證無申請指定建築線及建造執照；同條第5項約定：賣方配合辦理同地段211-1、211地號兩筆國有土地之申購。但被告如曾申請指定建築線或建造執照，則將影響於原告買受後建照申請與建築規劃，購買國有地則可圖取進一部擴大建築基地面積，增加利用效益，但繫於能否購買取得不確定之情狀，被告就該部分亦僅有配合義務，原告縱未能取得211-1、211地號土地所有權，因系爭土地合計面積已達647.41平方公尺，具有相當之經濟規模，原告非不能逕予建築開發，尚非可推論被告於購地後無即行申請建築之計畫而欲養地待沽方為契約之預定效用，洵無礙於上開判斷。
㈢次按「買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕
疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。」，民法第355條固有明文。惟所謂契約成立時，知其物有減少通常效用之瑕疵，係指明確知悉買賣標的物有何具體瑕疵存在而言，非泛指其已知悉物在效能或價值可能存在瑕疵。被告抗辯原告係明知榮一案都市計畫內容，縱然不知亦屬重大過失云云，業為原告所否認。參照臺北市政府雖以前述方式將榮一案公告，但無證據顯示原告明確知悉，證人丙○○亦證稱：是在原告交付第二期款98年9月15日前，由該公司建築師向主管機關查詢才得知，簽約時我們有去調使用分區，得知系爭土地是屬於第三種住宅區，所以依我們的認知，此個案是可以建築的，介紹給原告有給他們相關資料，他們也認為可以建築，之後因為榮一案才起爭執，如果知道有榮一案，我們會告知，如果原告願意接受，他們就應負責等語（本院卷第107頁以下），堪認無論居間仲介或原告均係事後知悉榮一案之內容，即原告締約時非明知系爭土地有上開瑕疵，且原告為建築公司，而建築商人購地計畫儘速建屋出售，為通常之預定效用，除有證據證明為明知者外，不能認為其有預定申請建築需受一般建築法規、使用分區以外不確定條件成就限制之認知，且若有明知，則土地效用因尚繫於不確定之條件成就或期限之風險與成本，市場交易價格必有貶損，購買價格亦當低於可立即申請建築之土地，然此系爭土地之買賣價格，並無證據顯示低於當時、當地一般建築用地之賣價，原告更於系爭契約第15條第4項要求載明被告應保證無申請指定建築線及建造執照，並據證人丙○○、丁○○證述無誤（本院卷第109頁面、第111頁背面），更顯原告確實不知系爭土地中之209、210及212地號土地於榮一案都市計畫規定之條件成就前，尚不得申請建築，被告抗辯原告為建設公司應知悉榮一案之內容云云，要屬無據。而使用分區為住宅區之土地，除自身受建築法令限制外，尚須待第三人回饋政府土地或等值之樓地板面積、停車空間、代金後方可申請建築之限制非一般所常見，原告縱為建設公司，於締約前未加查詢得知，仍不能認係有何重大過失而不知，否則無異課買受人於締約前即需先行完成一切建築規劃與具備全部申請條件之注意義務，依據上開規定及說明，不能認為被告可因此卸免瑕疵擔保責任。況被告甲○○不否認其知悉依據榮一案必須待相關土地所有權人回饋土地後方可建築之事實，且證人丙○○亦證稱：為了簽約金，我有找甲○○，甲○○才稱之前土地變更發起人 高明智 有找他蓋章，因為土地本來編定是公園用地，後來變更為住宅區，相關土地權利人必須要做出回饋等語（本院卷第108頁背面），且有前載泉慶公司與被告暢曉燕所書立之同意書可證，被告甲○○亦到庭稱：我有答應要簽等語（本院卷第114頁），可知被告甲○○明知系爭土地中之209、210及212地號土地有前述瑕疵，就此交易尚有重大影響之情事不予告知買受人，顯係故意不告知，則縱認原告為明知或因重大過失不知瑕疵存在，被告仍不能主張依民法第355條法定免除瑕疵擔保責任之規定免責。至原告為另謀解決途徑，而簽立讓渡同意書（本院卷第136頁）同意將系爭土地之購買權讓渡與第三人，然此係於兩造爭執已生，且經丙○○建議下所為，不能認為原告有免除被告瑕疵擔保責任之意思，且法無被告因此得不負瑕疵擔保責任之規定，亦無從推論原告自始知悉系爭土地有前開瑕疵存在，更不因此可認有民法第355條規定之適用。㈣末按「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另
有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：由他方所受領之給付物，應返還之。受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。」，民法第259條第1款、第2款定有明文。系爭買賣契約已經原告合法解除，依據上揭規定，原告得請求被告自價金給付由被告提示支票兌現之98年8月18日起，附加利息償還，因兩造就此未約定利息，則依據民法第203條規定，即應按法定利息即年息5％計算，是原告請求被告給付1,538萬元，及自98年8月18日起至清償日止，按年息5％計算之利息，於法即無不合。
五、從而，原告主張依據民法第359條、第259條第1款、第2款規定請求被告給付如其聲明所示，為有理由，應予准許。
六、兩造各陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核均無不合，爰各酌定相當擔保金額准許之。至兩造其餘攻擊防禦方法，經本院悉予審酌後，任均無礙於本件之判斷，於茲不贅。
七、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1項前段、第390條第2項、第392條第2項判決如主文。
中華民國99年7月30日
民事第二庭法官蕭錫証以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀；若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中華民國99年8月2日
書記官何婉菁