裁判字號：臺灣士林地方法院90年訴字第887號民事判決
裁判日期：民國91年03月07日
裁判案由：調整租金等
臺灣士林地方法院民事判決九十年度訴字第八八七號
原告天○○
己○○○申○○丁○○戊○○○甲○○○寅○○子○○卯○○癸○○戌○○亥○○未○○丑○○丙○○○酉○○午○○巳○○辰○○被告庚○○
壬○○辛○○乙○○右當事人間請求調整租金等事件，本院判決如左：
主文被告向原告承租坐落台北市○○區○○段一小段八一九地號內土地面積四三九平方公尺之租金，自民國九十年五月二十二日起調整為每年新臺幣伍拾伍萬參仟壹佰肆拾元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之四十，餘由原告負擔。
事實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、被告等承租座落台北市○○區○○段一小段八一九地號之土地（下稱系爭土地）自九十年五月二十二日起調整租金為每年新台幣（以下同）一百三十八萬二千八百五十元。
二、被告等應共同給付十一萬元與原告暨自八十七年六月十六日起迄清償日止，按年利率百分之五計算之利息。
三、訴訟費用由被告等共同負擔。
貳、陳述：
一、系爭土地所有權，因繼承而為下列人等共同持有，其持份各為：未○○6/1、天○○1/16、己○○○1/16、申○○1/16、丁○○1/16、戊○○○1/16、丑○○1/12、丙○○○1/12、酉○○1/24、午○○1/24、巳○○1/24、辰○○1/24、卯○○1/48、子○○1/48、寅○○1/48、癸○○1/48、戌○○1/48、亥○○1/48、甲○○○1/16（詳見原證三之土地登記謄本），故列上述人等為原告。第查臺灣士林地法院八十七年訴字第九九二號之裁定乃係以原告之訴於起訴前未經調解及調處程序，而以程序不合法駁回之，並非就實質內容為審理，是以並無一事不再理之適用，合先敘明。
二、系爭土地，現由被告等承租，每年給付十一萬元為租金（原證一：租金收據）。惟由於社會變遷，土地之價值已今非昔比，查系爭土地於民國六十八年時公告現值僅有七百五十元（單位均為平方公尺），至八十九年時公告現值已調整為七萬八千元（原證二），二十一年間公告現值整整調漲一百零四倍（78000÷750＝104）。且系爭土地之地目為建，面積共有439平方公尺，以八十九年公告土地現值為每平方公尺七萬八千元正（原證三：八一九地號土地登記謄本）計算，則該土地之價值高達三千四百二十四萬二千元整。
三、況現今系爭土地每年應納之地價稅即高達十萬三千六百元（說明：丁○○之應有部份為十六分之一，其八九年之地價稅金為六千四百七十五元，因此八一九地號之地價稅全額應為6475元×16＝103600元，原證五：地價稅影本）。然被告等卻僅支付十一萬元作為每年之租金，由此顯見被告所給付之租金顯然已經不敷原告所負擔之土地成本，換言之，原告雖身為系爭土地所有權人，卻完全無法享有土地使用收益之利用價值，反而被告只須繳付每年十一萬元，折合每月僅有九千一百六十六元之少量租金，即得以長期佔有面積439平方公尺之建地，並得自由使用收益。如此豈不如同將所有權人之地位與承租人之地位反轉過來？其不合理至為顯然。
四、土地法第一○五條準用第九十七條之規定，基地租賃以不超過土地及建物申報總價年息百分之十為限。查土地之價額計有公告現值、公告地價及申報地價三種。則八一九地號八十九年度之公告現值為：00000000元（78000元/平方公尺×439平方公尺＝00000000元）。公告地價為：00000000元（31500元/平方公尺×439平方公尺＝00000000元）。申報地價為：00000000元（25200元/平方公尺×439平方公尺＝00000000元）。其中，公告現○○○區段地價經評定後所公告者，最接近市場實際行情。事實上，依平均地權條例第四十七之一條土地價值即以當期公告土地現值為估審核之標準。而公告地價顯然偏離市場行情，不能反應土地事實上之價值。如土地所有人未申報地價者，依法則以公告地價之百分之八十為申報地價。由上可知，申報地價最偏離土地之真實價值，公告地價次之，而以公告現值最接近市場行情。土地法第九十七條雖規定租金之上限不得超過土地申報總額年息百分之十，然查實際上租金之行情多遠超過土地法之規定，因此，嗣後復有實務見解認為營業用、市場攤位等均不受本條之規定，用以限縮規範之範圍，以免造成法條適用不符社會現狀之困擾。由此可見，本條之規定已造成租金過低，不符社會常情，如再以最低之申報地價計算之，則土地所有人將造成成本過高而收益不足之情形。是故，四十七年台上字第一八二七號判例即認為法院斟酌實情認為公告地價較申報地價為準確者，即得以公告地價為租金計算之基礎（原證八）。基上所陳，原告請求依照土地之公告地價之百分之十為標準計算租金，亦即每年租金為0000000元（00000000元×10﹪＝0000000元）。
五、關於請求支付租金十一萬元部份：承租人有給付租金之義務，民法第四三九條訂有明文。原告依租約得向被告請求給付租金。被告雖辯稱已將租金給付與訴外人 黃正雄 ，然黃正雄一則並非有權受領之人，二則黃正雄亦未兌現郵局匯票。查票據僅為支付之方法，未經兌現則視為尚未支付。因此，被告不得辯稱已為租金五萬元之給付。又丑○○亦非代表權人或有代理權之人，被告等以其為受領人所提存之金額對原告不生給付清償之效力。是故，被告負有另行給付租金十一萬元之義務。又租金給付之日期為每年之六月十五日，因此原告得請自八十七年六月十六日起算之遲延利息。
乙、被告方面：
壹、聲明：
一、原告之訴及假執行聲請均駁回。
二、訴訟費用由原告等負擔。
三、如受不利判決願供擔保請准免予假執行。添
貳、陳述：
一、被告並未欠租金十一萬元：查原告收取租金一向由黃正雄及丑○○代理收取（參閱原告之原證一號及詳後述租金收取附表及其證物），則被告依照往例對於八十七年之租金亦交黃正雄及以丑○○之名義提存於法院（參閱原證六之律師函及其附件一、二、三影本所示）總金額為十一萬元，由於符合雙方一向之交易習慣，故自已清償租金完畢並無欠租。
二、原告並無調整租金之理由：
（一）被告兩人之父祖 陳海洋 自日據時期起即以不定期基地租賃之法律關係向原告之父祖承租使用八一九及八二○地號兩筆土地，八一九及八二○地號在日據時代之地號稱之為「台北市河合町一七五號番地」此有謄本為證（被證一），光復後第一次所有權總登記其地名亦稱之為「台北市大同區河合町字一七五地號」、地目為建，此亦有謄本為證（被證二），其後一七五地號改為「文昌段八一九地號」（被證三）。故本件租賃非如原告所云自民國六十年起。
（二）對於租金之支付表列如左：編號提存案號提存金額備考證物
１41年存965360元證四
２65年地租收據6000元丑○○代理全體地主收證五
３69年存000000000元證六
４70年存000000000元證七
５72年存000000000元證八
６73年存000000000元證九
７74年存00000000元證十
８75年存00000000元證十一
９76年存00000000元證十二
１０77年存00000000元證十三
１１78年存00000000元證十四
１２80年存00000000元證十五
１３81年存00000000元證十六
１４82年存00000000元證十七
１５83年存000000000元證十八
１６租金收據二紙各55000元共由丑○○及黃正雄代證十九
（84年）000000元全體地主收取
１７租金收據一紙55000元丑○○代表全體地主收證二十
（85年）
１８租金收據一紙110000元黃正雄及丑○○代表證二十一
（86年）全體地主收
１９87年存000000000元證二十二按系爭土地分由壬○○、庚○○兩人分別向原告承租，目前租金為各五萬五千元，總計十一萬元，從右附表可看出，本件租金經常調整，本件租賃也不是「自六十年間起承租」，而最近一次的租金調整是在八十四年，其非如原告所言租金一直未調整。近六年來台灣房地產之價格是向下挫跌，並非上漲，特別是物價、工資也未上漲，反而有所謂「通貨緊縮」之現象（即躉售物價指數下跌），故依民法四四二條之規定本件無向上調整之理由，雖原告所提公告現值向上調整，但誠如原告所言公告現值不能反應市價，政府調公告現值向上是基於稅收之考慮，即為了取得土地增值稅以充裕地方財源，非因為土地價格上漲，事實上政府的公告現值已比市價還高，此可從土地稅法第三十條第一項第五款將增值稅課徵修改為經拍賣土地若拍定價格低於公告現值以拍定價額做為課增值稅之標準，即可證明市價低於公告現值已為普遍現象，故本件土地既然價格下跌自無調整租金之理由。
（三）又租金依土地法第九十七條之調整不得超過土地及其建築物申報年息百分之十。依四十六年台上八五五號判例所示，此乃指最高限制而言，並非必依照申報地價年息百分之十，且被告使用系爭地與八十四年調整租金後並未有所變更，經濟利益也未增加，特別是附近市況不增反減，故原告主張應調整租金為公告地價百分之十自無可取。且所謂「申報年息」是指「申報地價」並非「公告地價」，公告地價是申報地價的百分之八十，參閱原告為證之土地謄本公告地價為三一、五○○元，申報地價為二五、二○○元之自明，則主張調整為公告地價百分之十尤屬無據。
此外原告主張其應繳納地價稅為三七二、○九六元，被告否認之，因地價稅不是用「公告現值」計算。
三、縱然應調整租金亦以申報地價百分之一為適當：
（一）系爭土地申報地價為二五、二○○元，面積為四三九平方公尺，如依百分之一做為租金調整額則為一一○、六二八元，目前租金為一一○、○○○元，則只需要再調整六二八元即可。
（二）本件租金之所以調整為申報地價年息百分之一是參土地法九十七條及四十六年台上八五五號判例為依據（其意旨為：土地法一○五條明文準用同法第九十七條所定建築基地之租金，按申報價額年息百分之十為限，乃指基地租金之最高額而言，並非必須照申請地額年息百分之十計算）。又由於本土地地勢不良，使用價值從未改變，市況不佳，且位於都市偏僻之地，數年來土地價值未有上升反而下降，社會經濟普遍不景氣以及原告經濟狀況非佳等因素，本件租金自不應調整太多，而應以百分之一為適當，以保護經濟上之弱勢者。
理由
一、原告主張系爭土地，現由被告等承租，每年給付十一萬元為租金，均為不定期租賃關係。惟由於社會變遷，土地之價值已今非昔比，系爭土地於六十八年時公告現值僅有七百五十元，至八十九年時公告現值已調整為七萬八千元，二十一年間公告現值整整調漲一百零四倍。且系爭土地之地目為建，面積共有四三九平方公尺，以八十九年公告土地現值為每平方公尺七萬八千元正計算，則該土地之價值高達三千四百二十四萬二千元，爰訴請調整租金等語。
二、被告則以：原告收取租金一向由黃正雄及丑○○代理收取，則被告依照往例對於八十七年之租金亦交黃正雄及以丑○○之名義提存於法院總金額為十一萬元，故自已清償租金完畢並無欠租。按八一九地號租金由壬○○、庚○○兩人分別以不定期基地租賃之法律關係向原告承租，目前租金為各五萬五千元，總計十一萬元，且本件租金經常調整，租賃也不是「自六十年間起承租」，而最近一次的租金調整是在八十四年。而近六年來台灣房地產之價格是向下挫跌，並非上漲，特別是物價、工資也未上漲，反而有所謂「通貨緊縮」之現象（即躉售物價指數下跌），故依民法四四二條之規定本件無向上調整之理由。又租金依土地法九十七條之調整不得超過土地及其建築物申報年息百分之十，依四十六年台上八五五號判例所示，此乃指最高限制而言，並非必依照申報地價年息百分之十。且所謂「申報年息」是指「申報地價」並非「公告地價」，公告地價是申報地價的百分之八十。又由於本土地地勢不良，使用價值從未改變，市況不佳，且位於都市偏僻之地，數年來土地價值未有上升反而下降，社會經濟普遍不景氣以及原告經濟狀況非佳等因素，本件租金自不應調整太多，而應以百分之一為適當，以保護經濟上之弱勢者等語，資為抗辯。
三、原告主張系爭土地為原告所共有，不定期限出租全部面積共四三九平方公尺予被告二人，已據其提出土地登記謄本為證，並為被告所是認，堪信為真實。
四、按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。城巿地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。並為租用基地建築房屋所準用，民法第四百四十二條、土地法第九十七條第一項、第一百零五條分別定有明文。又租賃物為不動產者，其價值如有昇漲，出租人依法本得為增租之請求，至所增加租額之多寡，應以土地繁榮之程度及鄰地租金之比較等情形為標準（最高法院二十年上字二八三號判例參照），即所謂年息百分之十為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息百分之十計算之，且尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益、彼等關係及社會感情等情事，以為決定。查：
（一）系爭土地價值自六十八年迄今，已有多次調高之事實，有原告提出之系爭土地之公告現值與公告地價資料、地價稅影本及土地登記謄本在卷為憑，從而原告依法訴請調整租金，於法有據。
（二）次查，系爭土地八十九年七月之申報地價均為每平方公尺二萬五千二百元，有臺北市土地登記謄本在卷可憑，從而被告所承租之土地四三九平方公尺，申報總價為一千一百零六萬二千八百元（２５２００×４３９＝00000000）。
（三）再查，系爭土地位於高速公路旁，現由被告等人作為居家所用，以該居家為中心點，距四周住家約八十公尺，又系爭土地因被告未整地致屋內地形顛簸不平，對外交通雖需靠堤防便道對外聯繫，然一出堤防便道便可聯接中山高速公路，交通甚為便利，然亦因緊臨高速公路，而致噪音吵雜，業經本院勘驗屬實，有勘驗筆錄附卷可憑，爰斟酌系爭土地坐落位置、被告使用土地之情形及當地繁榮之程度等等，認以八十九年七月申報總價年息百分之五計算為適當，即依此計算，每一年為一期，被告之每年租金為五十五萬三千一百四十元（00000000×０．０５＝５５３１４０）（元以下四捨五入）。原告主張該範圍內之數額，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
五、按上訴人催告支付之租金，為其自行調整之租額，既未經法院判決確定，則被上訴人依原定租額提存，尚難謂其非依債務之本旨而為給付，上訴人自不能以欠租為由終止租約（最高法院六十年臺上字第三八五號判例可資參照）。再按，房屋或土地出租人依民法第四百四十二條提起請求增加租金之訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決，得自出租人為調整租金之意思表示時起算，故起訴前未為此項意思表示者，即不得溯及請求調整（最高法院四十八年臺上字第五二一號判例參照）。經查：
（一）原告主張訴外人黃正雄一則並非有權受領之人，二則訴外人黃正雄亦未兌現郵局匯票，又另一原告丑○○亦非代表權人或有代理權之人，被告等以其二人為受領人所提存之金額對原告等不生給付清償之效力云云。惟查，原告收取租金習以由訴外人黃正雄及原告丑○○代理收取一情，業有被告所提之提存書與收據等為證（參見被證四至被證二十二號），且原告於本院九十一年一月二十四審理時亦自承：「被告曾以原告丑○○的名義提存五萬五千元及另以匯票五萬五千元寄給黃正雄均無意見」，又據被告提出之提存書，其提存期間自四十一年間起至八十七年止共提存十六次，而八十四年至八十六年間，連續三年係由原告丑○○、訴外人黃正雄一人或二人向被告收取租金，（參見被證十九至被證二十一號），足認被告係向全體原告之代表人黃正雄、丑○○二人為清償，效力及於原告全體，則被告此一給付符合債之本旨。綜上所述，原告主張被告為原告所簽發之匯票及提存共十一萬元之租金，不生清償效力，洵屬無據，自不足採。則其請求被告應共同給付十一萬元與原告暨自八十七年六月十六日起迄清償日止，按年利率百分之五計算之利息部分，為無理由，應予駁回。
（二）原告主張自九十年五月二十二日作為調整租金之起算日一節。經查：被告迄今並未依原告主張而調整租金，則其調整租金額之起算日，應自出租人請求調整租金之意思表示到達承租人知悉時為準，始為合法。準此，原告主張調整租金額之起算日，以本件起訴狀繕本送達之翌日（即九十年五月二十二日）作為調整租金額之起算日為當，則自應以九十年五月二十二日作為調整租金額之起算日。
六、綜上所述，原告依據民法第四百四十二條、第四百二十一條第一項請求被告向原告承租系爭土地之租金，自九十年五月二十二日起調整為每年五十五萬三千一百四十元，為有理由，應予准許。原告其餘逾上開部分之請求，為無理由，應予駁回。
七、本件事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法於判決結果無影響，爰不一一贅述，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第八十五條第一項後段，判決如主文。
中華民國九十一年三月七日
臺灣士林地方法院民事第三庭~B法官陳梅欽右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中華民國九十一年三月十二日~B法院書記官蔡佳君