宣 示 判 決 筆 錄
99年度北簡字第13519號
法定代理人 姚宥甯
訴訟代理人 盧瑞鳳
複代理人 沈志偉
被 告 周志偉
複代理人 周健 右
上列當事人間請求給付服務報酬等事件，於民國100年10月14日
言詞辯論終結，同年月28日下午5時在本院臺北簡易庭第3法庭公
開宣示判決，出席職員如下︰
法 官 羅富美
5 書記官 方蟾苓
通 譯 何曉瀅
朗讀案由兩造均未到
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、所裁判之事實及理
由要領，記載於下：
主文：
被告應給付原告新台幣壹拾捌萬元，及自民國九十九年六月十日
起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新台幣肆仟壹佰玖拾元由被告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新台幣壹拾捌萬元預
供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由要領：
一、原告主張：被告於民國99年5月11日，與原告簽訂委託銷售
契約書，專任委託原告銷售其所有門牌號碼台北市○○區○
○○路○段○○巷○○號2樓建物及其坐落基地（下稱系爭房地
），委託銷售價格為新台幣（下同）890萬元，嗣於同日將
委託銷售價格變更為780萬元，原告努力為其居間介紹買方
並帶看議價，於同年5月16日覓得買方 林人魁 先生願以被告
同意之銷售價格780萬元買受系爭房地，但被告無故反悔不
賣，為此依系爭委託銷售契約第8條、第12條之約定，請求
被告給付依系爭房地買賣價款780萬元4％計算之服務報酬及
1％計算之損害金，共計39萬元等語。並聲明：㈠被告應給
付原告39萬元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年
息5％計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭委託銷售契約，因原告未給予被告7日之審
閱期間，依消費者保護法第11條之1第1項、第2項規定，應
自始無效。退步言，兩造於99年5月11日簽訂委託出租契約
書後，被告因信賴舊識 陳謝偉 ，遂於同日與原告簽訂系爭委
託銷售契約書，雙方言明先租後售為訂立委託銷售契約書之
主要條件，但其後原告即開始尋覓買主而非承租人，故被告
係受原告之代理人詐欺始與原告訂立系爭委託銷售契約，被
告已於99年10月1日為撤銷訂定委託銷售契約之意思表示，
被告自無給付服務報酬之義務。再退步言，原告對於系爭房
地之銷售底價，告知錯誤之資訊，使被告誤判交易局勢，而
錯訂低於市場價格之底價，被告已於99年10月1日，依民法
第88條第1項之規定，為撤銷委託銷售契約之意思表示。退
萬步言，兩造簽訂系爭委託銷售契約時約定銷售價格扣除服
務費用後必須達780萬元，故原告必須以780萬元加上其欲收
取之服務報酬為底價而為銷售，但買受人林人魁當時僅願以
780萬元購買系爭房地，故買方林人魁出價未達被告所約定
之底價，本件買方與賣方尚未就買賣價金、付款方式達成合
意，買賣契約並未成立。且買賣雙方就賣方是否需保留家具
、家電給買方未經斡旋、意思表示未有一致，故不動產買賣
契約尚未成立，原告不得請求給付報酬。系爭委託銷售契約
，並無被告於何種情況下應給付原告任何所失利益之約定，
故原告不得請求1%損害金等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告
之訴駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執
行。
三、經查，兩造於99年5月11日簽訂委託出租契約書後，被告於
同日與原告簽訂委託銷售契約書，專任委託原告銷售其所有
之系爭房地，委託銷售價格為890萬元，委託銷售期間自99
年5月11日起至99年9月30日止，嗣又於同日簽訂契約內容變
更合意書，約定變更委託銷售價格為780萬元之事實，為兩
造所不爭執，並有兩造不爭執其真正之委託出租契約書、委
託銷售契約書、契約內容變更合意書書為證，堪信為真實。
四、原告主張被告反悔不賣系爭房地，依系爭委託銷售契約第8
條、第12條之約定，請求被告給付39萬元等語，被告以上揭
情詞置辯。茲論述如下：
㈠有關被告有無系爭委託銷售契約書第8條、第12條之違約情
形部分：
1.按居間者，乃當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或
為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人於契約因其報
告或媒介而成立時，即得請求報酬，民法第565條及第568
條分別定有明文。次按民法第565條所定之居間有二種情形
，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間。所
謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要
，僅以為他方報告訂約之機會為已足，而居間人之報酬，於
雙方當事人因居間而成立契約時，應許其請求。至於居間行
為就令自始限於媒介居間，而僅為報告即已有效果時，亦應
許居間人得請求報酬之支付（最高法院52年臺上字第2675
號判例意旨參照）。又按媒介居間人固以契約因其媒介而成
立時為限，始得請求報酬，但委託人為避免報酬之支付，故
意拒絕訂立該媒介就緒之契約，而再由自己與相對人訂立同
一內容之契約者，依誠實信用原則，仍應支付報酬。又委託
人雖得隨時終止居間契約，然契約之終止，究不應以使居間
人喪失報酬請求權為目的而為之，否則仍應支付報酬。最高
法院亦著有58年台上字第2929號判例可資參照。
2.查兩造於系爭委託銷售契約第5條第1項約定：「買賣成交者
，甲方（賣方，即被告）同意給付乙方（原告）成交總價款
百分之4之服務報酬，並應於買賣雙方簽訂不動產買賣契約
書時一次付清」、第8條第2項約定：「甲方承諾買方之要約
條件或買方提出之購買總價、付款方式及其他購屋條件已符
合本契約之委託條件者，買賣契約即為成立。此時若買方為
履行買賣契約而給付定金者，甲方同意乙方無須再行通知甲
方即得全權代理收受定金。」、第8條第4項約定：「買賣契
約因本條第2項而成立後，甲方應於5日內至乙方指定處所與
買方簽訂不動產買賣契約書。…甲方無正當理由推諉拖延，
經催告後仍不履行者視為違約。」、第8條第5項約定：「買
賣契約因本條第2項而成立後，甲方反悔不賣或因可歸責於
甲方之事由致無法簽定不動產買賣契約書者，應…，並給付
乙方本契約第5條第1項之服務報酬及賠償乙方之損害」、第
12條第3項約定：「甲方如有下列情形之一者，視為乙方已
完成仲介之義務，甲方應全額一次給付服務報酬予乙方：三
、買賣契約因第8條第2項而成立後，甲方反悔不賣或因可歸
責於甲方之事由致無法簽訂買賣契約或無法繼續履行契約者
，甲方應給付委託總價4%與乙方。」，系爭委託銷售契約上
方並載明專任委託字樣，足認被告係專任委託原告銷售系爭
房地，原告得於買賣契約因其媒介而成立，或依系爭契約第
8條第2款約定，視為買賣成立時，請求被告給付居間報酬。
則本件原告可否依第8條第5項、第12條第3項，請求相當於
買賣成交得自賣方及買方處領取共計總價5％仲介報酬之違
約金，端視系爭買賣契約有無因第8條第2項成立後，被告反
悔不賣或因可歸責於被告之事由致無法簽訂買賣契約或無法
繼續履行契約之情形。
3.次查，原告主張：原告於被告委託銷售期間內即99年5月16
日，覓得符合被告委託銷售條件之買方林人魁，其願出價
780萬元購買系爭房地，已達成被告所委託之價格，原告於
99年5月16日起多次通知被告，被告卻反悔不賣等情，業據
其提出系爭委託銷售契約、契約內容變更合意書、林人魁簽
立之不動產買賣斡旋/承諾契約書等件為證，並經證人即陳
謝偉結證稱：「（你跟被告說有客戶願意出780萬時，被告
為何不賣？）被告說他的朋友告訴他這邊一坪可賣到40萬，
所以他不願用這個價錢賣，780萬原本有含公司服務費百分
之四，被告說780萬的話他要實拿，他不願意給付服務費的
部分，這部分我也與公司溝通了，結果公司並不同意都沒有
服務費，但可以減少部分或一半的服務費，我們再回去跟被
告講他還是不同意。（你跟被告說有人要用780萬購買的時
候，被告有沒有表示他要先出租或出售？）我們跟被告說服
務費可以減少的時候他也不願意時，他才表示那他要先租。
（你有無跟被告說他可能有違約？）有，都有說明。他有回
答我一句話說我的房子我不想賣不行嗎？且當時被告的朋友
也在場，他朋友也跟他講你這樣可能有違約的問題，被告說
他不管反正我的房子我不想賣。」、「…我先打被告的電話
，我有說恭喜你買方出到780萬元成交了，被告說你過來我
這邊再談，我過去的時候被告說他要780萬元實拿，所以變
成屋主他不願意賣。（被告跟你說780萬元是要實拿的時候
，是否有與公司反應，公司的回答如何？）我有跟公司反應
，公司認為應該要照合約走，我們有持續與被告溝通。…我
們再與被告溝通，被告還是不同意，公司才會說我們減少服
務費讓他成交，並不是一次就定案的，我自己就去找被告二
次了，我公司的主管也跟我去了一次。（為了仲介費用是否
要包含你與被告溝通的時間多久？）二到三天中間還有被告
說要到花蓮三天，說回來給我答覆。後來被告回來說不要賣
，從原本780萬元要實拿，變成說不要賣。…」等語明確（
見本院卷第68頁、第157頁）、證人林人魁結證稱：「…（
當時價格如何出的？）當時先找預算之內，找1000萬以內，
也不用再花裝潢費。當時口頭我們出700萬，賣方開價好像
是850萬左右。第一次我們出750萬，希望達成協議，結果達
不到買方要求我們又加了30萬上去，也與仲介簽立斡旋契約
書。…。（斡旋金如何支付？）現金交付20或25萬，直接交
給原告公司的陳先生。…」等語明確（見本院卷第69至70頁
），且被告自承原告曾於99年5月16日告知買方出價780萬元
，並於同年5月18日、5月20日要求被告簽訂不動產買賣契約
書，被告表示不同意簽訂之事實，則依系爭委託銷售契約第
8條第2項之約定，買賣契約即為成立，被告自應負履行契約
與買方簽訂不動產買賣契約書之義務，被告反悔不賣，自屬
違約，原告自得依第8條第5項、第12條第3項約定請求違約
金。
㈡有關被告之各項抗辯：
1.有關審閱期間抗辯部分：
①按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內
之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項規定者
，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成
契約之內容。中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契
約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告
定型化契約之審閱期間，消費者保護法第11條之1固有明文
，其立法目的乃為維護消費者知的權利，使其於訂立定型化
契約前，有充分了解定型化契約條款之機會，故如消費者於
簽約前即已明瞭契約內容，即不得再援引上開規定，遽稱某
一契約條款不構成契約之內容，甚或契約不成立、無效。
②被告雖辯稱：兩造間簽訂之系爭委託銷售契約，因原告未給
予被告7日之審閱期間，依消費者保護法第11條之1第1項、
第2項規定，應自始無效云云。查系爭委託銷售契約書係原
告預定用於同類委託銷售契約條款而訂定之契約，為兩造所
不爭執，性質上應屬定型化契約，有消費者保護法第11條之
1規定之適用，再依據內政部所公告「不動產委託銷售定型
化契約應記載不得記載事項」，不動產委託銷售之定型化契
約之審閱期間不得少於3日。惟查，系爭委託銷售契約書之
前文聲明欄記載：「＊售屋人您在簽訂本契約書前，得要求
將本契約書之空白影本攜回審閱三日以上。（若您尚未行使
此項契約審閱權，而現在欲行使時，請勿簽署本契約，契約
審審閱期至少三日）。＊若您以行使前條契約審閱權或已充
分瞭解本契約書之內容，無須另行攜回審閱時，請進入簽署
本契約。」，被告在上揭文字旁緊鄰簽名，此有系爭委託銷
售契約書在卷可考，且被告對其簽名之真正並不爭執，則依
首揭民事訴訟法第358條第1項規定，自應推定上開條款之記
載為真正，推定被告已充分瞭解器約書之內容。且證人陳謝
偉結證稱：「（與被告簽委託銷售契約時，有無對內容說明
？）有逐條唸給他聽。我當時請他自己看，但他說合約內容
這麼多，…，所以我逐條唸給他聽。（被告當時有無對合約
內容提出任何異議？）沒有，如果有他就不會簽委託書了。
（當時有無跟被告說什麼叫委託銷售底價？）有，我有跟被
告說如果有客戶出780萬底價，我們就一定得賣，這是合約
的內容。」等語明確（見本院卷第68頁），亦足佐被告於簽
約前已審閱明瞭契約契約內容。揆諸前揭說明，被告於簽約
前既已明瞭系爭委託銷售契約內容，即不得再援引消費者保
護法第11條之1第1項、第2項規定，遽稱系爭委託銷售契約
無效。準此，系爭委託銷售契約成立，且無違反前揭消費者
保護法之情事而無效，自堪認定。被告上開所辯，委無足取
。
2.有關是否受詐欺而簽約部分：
①按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思
表示。民法第92條第1項前段定有明文。復按當事人主張其
意思表示係因被詐欺而為之者，應就其被詐欺之事實，負舉
證之責任（最高法院著有21年上字第2012號判例、44年度台
上字第75號判例可資參照）。
②被告雖辯稱：被告因信賴舊識陳謝偉，遂於同日與原告簽訂
委託出租契約書、系爭委託銷售契約書，言明先租後售為訂
立委託銷售契約書之主要條件，但其後原告即開始尋覓買主
而非承租人，故被告係受原告之代理人陳謝偉詐欺始與原告
訂立系爭委託銷售契約云云，但為原告所否認，依前開說明
，自應由被告負舉證之責任，然被告僅聲請訊問證人陳謝偉
為證，而證人陳謝偉係結證稱：「（被告99年5月11日簽了
幾份合約？）總共2份合約1份是租賃，1份是買賣。（為何
當時簽立兩份合約？）這是被告的意願，表示他願意出租如
果有好的價錢也願意賣，所以當時簽了兩份合約。…（簽兩
份合約後之後你做何動作？）有上東森房屋銷售網站，也有
幫被告上我的部落格，並且張貼小廣告，但數量不多，因為
時間很短。…（這些廣告，是否只有出租或銷售或是兩者都
有？）東森房屋部分兩者都有，在我自己的部落格只有售屋
的部分，銷售小廣告部分也是只有售屋的部分。」等語明確
（見本院卷第66至67頁），且就兩造所簽訂之委託出租契約
書、系爭委託銷售契約書觀之，委託出租及出售之始期均為
99年5月11日，又無任何先租後售之相關文字，原告復未能
就其所辯兩造間有先租後售之約定，及陳謝偉有故意施以詐
術欺罔被告之情事，舉證證明以實其說，自難認被告係因被
詐欺而為訂立系爭委託銷售契約之意思表示，是被告以被詐
欺為由，辯稱：被告已於99年10月1日，依民法第92條第1項
前段之規定撤銷訂定委託銷售契約之意思表示，故被告無給
付服務報酬之義務云云，即不足取。
3.有關是否因錯誤而簽約部分：
①按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思
表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知
事情，非由表意人自己之過失者為限。民法第88條第1項定
有明文。
②被告雖辯稱：原告對於系爭房地之銷售底價，告知錯誤之資
訊，使被告誤判交易局勢，而錯訂低於市場價格之底價，被
告已於99年10月1日，依民法第88條第1項之規定，為撤銷委
託銷售契約之意思表示，被告自無給付服務報酬之義務云云
，但亦為被告所否認。惟民法上所謂之錯誤，乃指表意人之
表示，因誤認或不知，致與其意思偶然不一致。然證人陳謝
偉結證稱：「「（系爭房屋當時是誰找你作何事？）最早是
被告要找我搬家，所以他說這個房子他要出租，我有問他要
租多少？他說要租2.5萬。我又問他說有要賣嗎？他說如有
好的價錢也可以賣，他問我說好的價錢大概是多少？我就跟
被告講大約32到35萬之間。被告說當然是賣到35萬，然後我
們就開始計算總價的部分，因為坪數是22.14坪應該是775萬
，被告說780與775不是差不多嗎，所以我們就把銷售底價定
在780萬。…（你所謂當時的行情一坪35萬，有無資料可供
參考？）我自己的房屋就在信義區附近，是請信義房屋估價
出售的，我委賣成交的金額是在760萬，比被告還低。（實
際地點為何？）新生北路三段82號8樓之5之6，我的房子是
22.45坪。…（當時如何討論出來的？）我們程序是先訂定
銷售底價之後才會訂1個廣告價格，廣告價格就是890萬，當
時被告對廣告價格沒有意見，我們銷售房屋至少要有100萬
的空間作為客戶殺價空間。我有跟被告講我們不能訂超過40
萬，否則客戶不會想要來看這個房子。…」等語明確（見本
院卷第66至68頁）」等語（見本院卷第66至68頁），且契約
內容變更合意書記載變更前金額為890萬元、變更後金額為
780萬元，非常明確，應無誤認或不知之理。另參以依被告
所提出之信義房屋交易價格表觀之（見本院卷第29頁），門
牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○○號建物屋齡30.4年、
坪數24.43坪、成交價格730萬元，換算結果每坪成交價約為
298,813元，又門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○○號建
物屋齡17.7年、坪數15.36坪、成交價格445萬元，換算結果
每坪成交價為289,714元，而系爭房屋屋齡已逾40年、坪數
22.14坪、成交價780萬元，換算結果每坪價格為352,304元
，是被告辯稱：被告誤判交易局勢，而錯訂低於市場價格之
底價，被告已於99年10月1日，依民法第88條第1項之規定，
為撤銷委託銷售契約之意思表示，被告自無給付服務報酬之
義務云云，洵非可取。被告並未錯訂低於市場價格之底價乙
節，已如前述，則被告以原告隱瞞成交行情價為由，另辯稱
其得依民法第571條拒絕給付服務報酬，及依民法第217條第
1項免除給付服務報酬之義務云云（見本院卷第26至27頁）
，亦非可取。
4.有關不動產買賣契約未成立之抗辯部分：
①被告雖辯稱：買方林人魁與賣方即被告尚未就買賣價金、付
款方式達成合意，買賣契約並未成立，且買賣雙方就賣方是
否需保留家具、家電給買方未經斡旋、意思表示未有一致，
故不動產買賣契約尚未成立云云，但為原告所否認，且系爭
委託銷售契約第8條第5項、第12條第3項，係兩造就買賣契
約因買賣契約因第8條第2項而成立後被告反悔不賣應給付違
約金之約定，兩造間合意如依系爭委託銷售契約第8條第2項
完成一定事項後，擬制委託人與賣方間就系爭房地之買賣契
約成立，據以判斷仲介業者是否完成報告訂約機會或媒介義
務，而無債務不履行情事，藉以保障仲介業者之權益，且依
債之相對性原則，上開約款並不足以拘束非該委託銷售契約
當事人之第三人，買賣契約是否成立仍應斟酌買賣雙方就標
的物、價金及其他必要之點是否意思合致而定，故被告抗辯
：被告與買方就系爭房地買賣契約尚未成立，原告不得請求
報酬云云，縱令屬實，經核與被告是否違約而應依委託銷售
契約第8條第5項、第12條第3項給付違約金無涉，是被告上
開所辯，均無可取。
②況被告辯稱：兩造簽訂系爭委託銷售契約時約定銷售價格扣
除服務費用後必須達780萬元，故原告必須以780萬元加上其
欲收取之服務報酬為底價而為銷售，但買受人林人魁當時僅
願以780萬元購買系爭房地，且不願意負擔此部分之仲介費
，故買方林人魁出價未達被告所約定之底價，本件買方與賣
方尚未就買賣價金、付款方式達成合意，買賣契約並未成立
云云，核與系爭委託銷售契約5條第1項：「買賣成交者，甲
方（賣方，即被告）同意給付乙方（原告）成交總價款百分
之4之服務報酬，並應於買賣雙方簽訂不動產買賣契約書時
一次付清」之約定不符，且委託銷售價格部分又未記載內含
服務報酬，證人陳謝偉並結證稱：「…底價780萬元另外要
支付百分之四的仲介費用。」、「（委託銷售契約書上的依
代書流程是誰寫的？）是我寫的。依代書流程是因為我們在
買賣成立之後可能會因為貸款的問題導致付款的條件不同，
不知道銀行核貸是幾成或自備款幾成，在委託銷售契約時我
們沒有辦法寫上去，我們會在最後在買賣契約成立時在斡旋
單上面寫上買方貸款幾成自備款幾成，我們在銷售契約時沒
有辦法明確寫上去的。我經手的委託銷售契約書的付款方式
部分都是寫依代書流程。（當時在簽立委託銷售契約時，屋
主就付款方式有沒有什麼特別的要求？）沒有。」等語（見
本院卷第156、155頁），足見原告覓得之買方林人魁出價
780萬元購買系爭房地，已達成被告所委託銷售之價格780萬
元，付款方式部分亦無意思表示不一致之情形，被告此部分
所辯，無足憑取。
③又被告辯稱：買賣雙方就賣方是否需保留家具、家電給買方
未經斡旋、意思表示未有一致，故不動產買賣契約尚未成立
云云，查原告與林人魁簽訂之不動產買賣斡旋/承諾契約書
第10條雖記載：「特別約定事項（本條特別約定事項部分須
經雙方另行簽章始行生效）需保留家具家電明細如附件。」
，惟經本院當庭核對不動產買賣斡旋/承諾契約書原本與原
告提出之影本無異，均無附件，且上揭不動產買賣斡旋/承
諾契約第1、2條即已載明承購者為系爭房地、承購總價款為
780萬元，林人魁又未在上揭第10條特別約定事項旁之買方
簽章欄簽名或蓋章，可見該特別約定事項在林人魁與原告間
並未生效，核與證人陳謝偉結證稱：「（被告當時是否有承
諾你要附家具？）當時我們簽訂委託銷售契約書的時候我有
問被告家具是否要，被告說裡面家具，若是買方要的話可以
談，我沒有明確記載，哪些要哪些不要，等到付斡旋的時候
林人魁跟 陳德仁 有叫我過去房子那裡，告訴我林人魁想要冷
氣，其他我不記得了，請我與被告協調林人魁需要的家電家
具。那時我有跟林人魁說我們還要與被告協調有關家具的部
分，沒有辦法現在承諾，林人魁說沒有關係，看能不能談，
被告若是不願意就不用附了，因為那些東西是屋主的。…
如屋主說不願意給家具，林人魁就不要家具了。」等語相符
（見本院卷第156頁），堪認系爭建物內之家具家電並不在
兩造間委託銷售之範圍內，也不在原告與林人魁間委託原告
仲介承購系爭房地之範圍內，是被告辯稱：買賣雙方就賣方
是否需保留家具、家電給買方未經斡旋、意思表示未有一致
，故不動產買賣契約尚未成立云云，亦非可取。
㈢原告請求之違約金是否過高，應予酌減：
1.系爭委託銷售契約第8條第5項約定：「買賣契約因本條第2
項而成立後，甲方反悔不賣或因可歸責於甲方之事由致無法
簽定不動產買賣契約書者，應…，並給付乙方本契約第5條
第1項之服務報酬及賠償乙方之損害」、第12條第3項約定：
「甲方如有下列情形之一者，視為乙方已完成仲介之義務，
甲方應全額一次給付服務報酬予乙方：三、買賣契約因第8
條第2項而成立後，甲方反悔不賣或因可歸責於甲方之事由
致無法簽訂買賣契約或無法繼續履行契約者，甲方應給付委
託總價4%與乙方」，核其性質屬於被告債務不履行時，應予
支付違約金予原告之約定，而違約金之約定屬契約自由，尚
無違背公序良俗，對消費者顯失公平之情形，被告於委託銷
售期間內，經原告告知有買方正式出價已達委託價格後，反
悔不賣而未出面與買方林人魁洽談簽訂系爭房地買賣契約之
相關事宜，依前開約定，可視為原告已完成仲介之義務，是
以，原告依前開約定請求被告給付違約金，核屬有據。
2.惟按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法
第252條定有明文。又約定有違約金者，有債務不履行情事
發生時，債權人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行
所致及損害額之多寡，均得按約定之違約金，請求債務人支
付，如約定之違約金過高者，債務人固得依民法第252條規
定，請求法院減至相當之數額，惟就約定違約金過高之事實
，應由主張此項有利於己事實之債務人負舉證責任（最高法
院92年臺上字第697號判決要旨參照）。本院審酌被告於99
年5月11日專任委託原告銷售系爭房地後，原告有在銷售網
站及部落格刊登廣告、張貼小廣告、帶看系爭房地等（見本
院卷第67頁），可見原告為仲介系爭房地已投注相當之勞力
、時間及費用，原告於同年5月16日覓得符合被告委託銷售
條件之買方林人魁願出價780萬元購買系爭房地，被告卻反
悔不賣，致原告受有未取得以銷售總價款4%計算之服務報酬
之損害，及買方同意於仲介完成買賣簽訂不動產買賣契約書
時給付原告按總價1%計算之服務報酬乙節，亦有給付定金暨
服務報酬承諾書附卷可稽，另考量原告已投注之勞力、時間
及費用，及因被告反悔不賣而未實施其後簽立不動產買買契
約、過戶、交付價金、點交房屋等階段所減省之勞力、時間
、費用等一切情況，認本件被告反悔不賣之違約行為，原告
請求給付違約金39萬元尚屬過高，應酌減為18萬元為適當。
五、從而，原告請求被告給付18萬元及自支付命令送達翌日即99
年6月10日起至清償日止按年息5％計算之利息之範圍內，為
有理由，應予准許，至原告逾此範圍之請求則非有據，應予
駁回。
六、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易
程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定
，應依職權宣告假執行，被告 陳明 願供擔保聲請宣告免為假
執行，核無不合，爰酌定相當擔保併宣告之。至原告敗訴部
分，其假執行之聲請，因訴之駁回已失所附麗，不應准許。
七、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證
據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，爰不再一一論述，
併予敘明。
八、結論：本件原告之訴，為一部有理由，一部無理由，依民事
訴訟法第79條、第389條第1項第3款、第392條第2項，判決
如主文。
九、本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文第3項所示金額
。
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
書記官方蟾苓
法官羅富美
計算書：
項目金額（新台幣）備註
第一審裁判費4,190元
合計4,190元
上列筆錄正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路
○段○○○巷○號）提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。
中華民國100年10月28日
書記官方蟾苓