裁判字號：臺灣新北地方法院90年訴字第2449號民事判決
裁判日期：民國91年06月27日
裁判案由：返還租賃房屋
臺灣板橋地方法院民事判決九十年度訴字第二四四九號
原告甲○被告乙○○右當事人間請求返還租賃房屋事件，本院判決如左：
主文被告應將坐落台北縣○○鎮○○段菜園小段一一一之四及一一一之五號土地上，如附圖所示Ｂ部分之建物（面積一八七平方公尺）拆除，並將占用之土地返還予原告。
被告應將坐落台北縣○○鎮○○段菜園小段一一一之四及一一一之五號土地上，如附圖所示Ａ部分（包括游泳池）之建物（面積六八三平方公尺）、Ｃ部分之建物（面積一四０平方公尺）、Ｄ部分之建物（面積一三五平方公尺）全部遷讓返還予原告。
原告其餘之訴（先位請求）駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣柒拾萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前以新臺幣貳佰壹拾萬壹仟肆佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但因請求之基礎事實同一者，或不甚礙被告之防禦或訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款、第七款分別定有明文。原告原起訴主張「被告應將坐落台北縣○○鎮○○段菜園小段一一一之四與同地段一一一之五地號土地及坐落其上建物門牌號碼台北縣三峽鎮五寮里五寮一之二號房屋全部遷讓返還原告。」， 嗣變更 訴之聲明為：「一、先位聲明：被告應將坐落台北縣○○鎮○○段菜園小段一一一之
四、一一一之五號土地，及坐落其上門牌號碼台北縣三峽鎮五寮里五寮一之二號，及如附圖所示Ａ建物與游泳池面積六八三平方公尺、Ｂ建物面積一八七平方公尺、Ｃ建物面積一四０平方公尺、Ｄ建物面積一三五平方公尺全部遷讓交付原告。二、備位聲明：被告應將坐落台北縣○○鎮○○段菜園小段一一一之四、一一一之五號土地，及坐落其上門牌號碼台北縣三峽鎮五寮里五寮一之二號，及如附圖所示之Ｂ建物面積一八七平方公尺拆除，並將該土地及坐落其上建物門牌號台北縣三峽鎮五寮里五寮一之二號，及如附圖所示Ａ建物與游泳池面積六八三平方公尺、Ｃ建物面積一四０平方公尺、Ｄ建物面積一三五平方公尺全部遷讓交付原告。」。經查，原告原依據租賃物返還請求權請求返還系爭房地，嗣經本院會同兩造委請台北縣樹林地政事務所人員至現場進行測量，測得系爭房屋有Ａ、Ｂ、
Ｃ、Ｄ四部分，其中Ａ、Ｄ部份係原有建物，Ｂ、Ｃ部分係被告於租賃期間增建建物，因此主張依所有物返還請求權、租賃物返還請求權等，請求被告返還Ｂ部分建物（備位聲明為拆除該建物），另仍依租賃物返還請求權，請求被告返還Ａ、Ｃ、Ｄ部分之建物，核其主張之基礎事實相同，且本院應調查之訴訟資料不因而增加甚多，尚無甚礙被告防禦及訴訟終結之情，揆諸首揭規定，其訴之變更應予准許。
二、原告主張：㈠被告乙○○與原告甲○於民國八十八年十二月十六日，就坐落在台北縣○○鎮
○○段菜園小段一一一之四、一一一之五地號土地，及其上門牌號碼為台北縣三峽鎮五寮里五寮一之二號房屋（下稱系爭房地），簽訂租賃契約，約定原告將其所有之系爭房地出租予被告，租期自八十八年十二月二十日起至八十九年十二月二十日止，租期一年，年租金新台幣（下同）八十萬元；另將原告所使用之水利地、地上物無償給被告使用，此有租賃契約書一件足稽。惟租賃期間屆滿被告拒不返還租賃物，經原告向台北縣三峽鎮公所調解會聲請調解，然調解亦不成立，此亦調解不成立證明書一件可參。
㈡被告雖答辯主張兩造就系爭不動產訂有房屋買賣契約書，是原告請求遷讓房屋
為無理由等語。惟查，兩造固訂立買賣契約，惟被告支付第一期款一百萬元，而第二期款迄今應給付九百萬元，僅支付一百六十五萬元，其餘均尚未給付，依買賣契約書第十條規定，被告未於九十年二月二十八日支付該期全部價金，且逾三十日之寬限期，故買賣契約已不經催告自動解除，原告亦得以本訴狀繕本之送達，作為催告被告付款之意思表示，被告應於文到五日內給付所積欠之價金七百六十萬元，然逾期未給付，即以訴狀繕本之送達作為解除契約之意思表示。況且，依買賣契約書第八條規定：「本買賣契約，除契約另有約定外，賣方應於約定交付尾款日前騰遷完畢，並於交付尾款之日，同時以現場點交方式移交買方管領。」準此，本件房地尚未交付系予被告，被告自不得以買賣契約作為占有之權源，且買賣契約業已解除，亦不得以此作為佔有之權源，因此被告占有系爭房地係無權占有。
㈢系爭房地經測量後，被告應返還之部分：
⒈Ａ部分為原有建物及游泳池，被告應返還予原告。
⒉Ｂ部分係增建部分：依買賣契約第十條第一項約定，被告於承租期間在租賃土地上增建之建物及地上物，應由原告取得所有權，故被告應返還予原告。
縱認原告無法取得Ｂ部分建物之所有權，惟被告因租期屆滿，應依租賃契約將租賃物騰空返還原告，故提出備位聲明，請求將Ｂ部分建物拆屋還地。⒊Ｃ部分為原有建物，被告應返還予原告。台北縣樹林地政事務所土地複丈成
果圖雖就Ｃ部分標明為新建建物，惟該部分係原有建物，被告係增建一樓靠西邊之小廂房七間，並將二樓牆壁打掉重新隔間，該七間小廂房並非獨立之建物，應係附屬於原有建物，二樓部分亦非獨立建物，應係原建物之整修，依民法第八百十一條規，兩者均屬原有建物之一部，故Ｃ部分為原有建物，而非新建物。
⒋Ｄ部分為原有建物，被告應返還予原告。
㈣聲明：
⒈先位聲明：
⑴被告應將坐落台北縣○○鎮○○段菜園小段一一一之四、一一一之五號土
地，及坐落其上門牌號碼台北縣三峽鎮五寮里五寮一之二號，及如附園所示Ａ建物與游泳池面積六八三平方公尺、Ｂ建物面積一八七平方公尺、Ｃ建物面積一四０平方公尺、Ｄ建物面積一三五平方公尺全部遷讓交付原告。
⑵訴訟費用由被告負擔。
⑶原告願供擔保請准宣告假執行。
⒉備位聲明：
⑴被告應將坐落台北縣○○鎮○○段菜園小段一一一之四、一一一之五號土
地，及坐落其上門牌號碼台北縣三峽鎮五寮里五寮一之二號，及如附園所示之Ｂ建物面積一八七平方公尺拆除，並將該土地及坐落其上建物門牌號台北縣三峽鎮五寮里五寮一之二號，及如附圖所示Ａ建物與游泳池面積六八三平方公尺、Ｃ建物面積一四０平方公尺、Ｄ建物面積一三五平方公尺全部遷讓交付原告。
⑵訴訟費用由被告負擔。
⑶原告願供擔保請准宣告假執行。
三、被告則以下列數項理由抗辯：㈠被告之夫 徐尉庭 擬於台北縣三峽鎮開發一大型休閒渡假中心，透過介紹認識原
告，原告表示其位於台北縣○○鎮○○段之土地很適合興建渡假中心，且原告亦極欲出資，然因買賣相關細節尚需進一步蹉商，為把握時效並避免雙方反悔，且配合被告開發使用之時程需要，雙方估算合約之簽訂與過戶等時間約需六個月緩衝時間，在未正式簽訂土地買賣合約之前，雙方先行簽訂一年期間之租賃合約，以保障雙方之權益。惟因蹉商時間本預計在六個月內即可完成買賣程序，故雙方才會於租賃合約中約定買賣合約期限為六個月，且屆時原告應退還半年期租金之約定，並就買賣總價款為新台幣二千九百萬元及付款時間等初步議訂完成，此觀諸雙方租賃合約第十九、二十條即明，故雙方租賃合約非僅單純之租賃，且尚附有買賣之約定。雙方於簽訂上開附有買賣條款及租賃規定之合約後，原告乃於收受租金及押租保證金後將系爭土地交被告使用，而被告也基於雙方必會買賣完成而由被告取得系爭土地所有權之確信下，耗下巨資大興土木在系爭土地上興建地上物，合計興建及裝潢費用近二千萬元，並取得經營執照後正式開幕營業，並正式命名為「歡樂谷渡假中心」。
㈡因被告意在長久經營，故積極與原告洽談買賣事宜，並請求原告拿出相關文件
資料以利雙方買賣合約之進行，孰料，在進一步蹉商過程中竟發現原告所有之系爭土地產權尚有諸多糾紛，過戶有所困難，而原告所使用之水利地等合法權源亦均有問題，況依雙方租約第十九條規定原告收取被告一千五百萬元時，應準備之印鑑證明、土地所有權狀、農舍使用執照均未見原告提出，以致雙方土地買賣合約之正式簽訂陷入膠著。然而被告已投入巨資興建，雖嗣後發現產權有瑕疵，然若土地使用問題不解決，被告投入之巨資將血本無歸，故一再要求原告提出解決方案，經雙方多次減價蹉商後，買賣價金由原告之二千九百萬元，最後協議以一千九百二十萬元成交，並於九十一年一月十八日正式簽署買賣合約書。
㈢雙方於簽立系爭房地買賣合約書後，被告均依合約書規定付款，豈料復有第三
人 侯建雄 於九十年八月初前來表示，系爭土地係渠與原告及原告大嫂三人合資購買，原告無權私自處分，要求被告先行查證不要任意付款，被告不勝訝異，為免舊事重演對己不利，乃請求原告出具保證書以為被告續為附款之保證，然未見置理，被告不得已拒絕付款予原告。
㈣本件買賣契約簽訂時，系爭土地已由被告占有使用中，依民法第九百四十六條
第二項準用民法第七百六十一條之規定，系爭土地已因買賣而移轉占有於被告，此亦符合雙方自簽訂租賃合約以致於買賣契約以來之一貫契約本旨。姑不論雙方買賣合約之糾紛內容如何，原告主張解除買賣契約是否可採，惟此均係另一買賣法律關係所生之爭議，與本案原告主張雙方租約業已屆期，要求依租賃物返還請求權主張租約屆期後被告已合法占有使用權源，請求返還租賃物無關，被告對系爭土地因與原告成立另一買賣關係而取得占有使用權源，被告請求依租約屆滿後之租賃返還請求權返還即無理由。
㈤聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
⒊如受不利判決，請准供擔保免為假執行。
四、兩造不爭執之事實：㈠兩造於八十八年十二月十六日簽定租賃契約，約定原告將系爭房地以年租金八
十萬元之代價出租予被告，另將原告使用之水利地及地上物無償給被告使用；租賃期間為一年，自八十八年十二月二十日起至八十九年十二月二十日止。
㈡被告在承租系爭房地之前，原有意購買系爭土地以經營休閒渡假中心，然因買
賣相關細節尚需進一步蹉商，為把握時效並避免雙方反悔，於是在未正式簽訂土地買賣合約之前，雙方先行簽訂一年期間之租賃合約。租賃合約第十九條約定：「八十八年十二月至八十九年六月止，乙方（指被告）要買斷甲方（指原告）租地時，甲方同意二千九百萬元賣給乙方，包括一一一之五土地及甲方所有使用的水利用地及地上物無償給乙方使用：：：」。
㈢兩造於蹉商過程中，被告主張原告所有之系爭土地產權及其所使用之水利地有
問題，經雙方多次減價蹉商後，買賣價金最後協議以一千九百二十萬元成交，並於九十一年一月十八日正式簽署買賣合約書。其中第十條第一項約定：「：：：買方（指被告）承租期間，於租賃土地上增建之建物及地上物同意無條件由賣方（指原告）取得所有權，並即交付甲方絕不拖延。」㈣依台北縣樹林地政事務所土地複丈成果圖所示，其中附圖所示Ａ部分建物係一
、二樓交誼廳，旁為游泳地；Ｂ部分之建物係游泳池旁之男女更衣室，為新建建物；Ｃ部分之建物為七間小廂房；Ｄ部分之建物係一、二樓舊有建物。
五、得心證之理由：本件兩造原簽訂期間為一年之租賃契約，租期屆至後，另成立買賣契約，原告嗣主張解除契約，並依租賃物返還請求權，請求被告返還其所承租之土地及地上物，另依所有物返還請求權，請求被告返還其於租賃期間增建之地上物，原告前開主張有無理由，應予審究者，在於：㈠兩造先後成立之租賃契約與買賣契約有何關連？係兩個先後成立且獨立之法律關係？或屬債之更改？其區別實益在於倘為前者，原告主張解除買賣契約，買賣契約效力既溯及消滅，原告自得依租賃契約之法律關係請求；倘為後者，雙方既有消滅租賃契約而成立買賣契約之意，原告僅得依買賣契約之法律關係請求，而不得再依租賃契約之法律關係請求。㈡前項結論倘為前者〔二者契約係先後成立且獨立之法律關係〕，本件應再審究原告主張解除買賣契約有無理由？倘為後者〔二者契約屬債之更改〕，原告依租賃物返還請求權請求被告返還租賃物，即無理由。㈢原告請求被告返還增建地上物有無理由？㈣原告請求被告返還原租賃物及增建地上物之範圍為何？茲分述如次：
㈠按債之更改係成立新債務而消滅舊債務之契約，因此契約當事人須有發生新債
務及消滅舊債務之法效意思。本件被告抗辯其擬在系爭土地上興建一休閒渡假中心，經與原告洽談後有意出資購買系爭土地及其上地上物，然因買賣相關細節尚需進一步蹉商，為把握時效並避免雙方反悔，雙方在未正式簽訂土地買賣合約之前，先行簽訂期間為一年之租賃契約之情，亦經原告於本院審理時自認：「租賃契約書第九條及第二十條應該類似租賃契約之附加條款，被告說如果要購買系爭土地，原告願以二千九百萬元出售，但當時買賣契約尚未生效，因為需要被告有購買之意思表示，買賣契約才算成立，後來於九十年一月十八日雙方訂立買賣契約：：：」等語（見本院九十年五月九日言詞辯論筆錄），核與證人徐尉庭到庭證述之情節相符（見本院九十一年六月十三日言詞辯論筆錄），且衡諸租賃契約第九條約定：「八十八年十二月至八十九年六月止，乙方（指被告）要買斷甲方（指原告）租地時，甲方同意二千九百萬元賣給乙方，包括一一一之五土地及甲方所有使用的水利地及地上物無償給乙方使用：：：」等語，被告前揭所辯之情，自堪信為真實。因此，兩造先成立期間一年之租賃契約，再成立買賣契約，為雙方蹉商購買系爭土地以經營休閒中心，為考量特殊因素所為之事先計劃，因此租賃契約與買賣契約係先後成立而獨立之法律關係，即先成立租賃契約，租期屆滿後再成立買賣契約，並無成立買賣契約以消滅租賃契約，亦即以買賣契約「取代」租賃契約之意思，是兩者契約關係非屬債之更改，被告抗辯兩造於租期屆滿後另成立買賣契約，其占有系爭房地係基於買賣契約，並非租賃契約，從而原告僅得依買賣契約之法律關係請求云云，固有所據，惟原告主張其解除買賣契約，倘買賣契約效力溯及消滅，二者契約既為獨立之法律關係，原告請求返還系爭房地自得選擇依所有物返還請求權或租賃物返還請求權，被告上開抗辯容有誤會，難以採認。
㈡原告主張依租賃契約法律關係請求被告返還租賃物，其前題在於雙方成立之買
賣契約是否因原告行使解除權而消滅？⒈查原告主張雙方簽訂之房地產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書）第五條約
定付款方式：「⑴買方應於民國八十九年十二月三十日交付第一次款一百萬元整予賣方，由買賣雙方原租賃契約，買方所給付之押租金壹百萬元抵付。
九十年一月三十一日付款一百萬元整。⑵自九十年二月二十八日起至九十一年十一月三十日止共二十二期，買方應按月於每月之最後一日支付該期款七十五萬元整，九十一年十二月三十一日最後一期支付七十萬元整。」；該契約書第十條約定違約罰則：「⑴買方應依本契約第五條之規定按期付款倘有一期未依約按時給付或履行本契約各項義務者，即為買方違約，賣方同意於買方三十日之寬限期倘寬限期屆滿仍未依約履行買賣契約不經催告自動解除」。本件被告僅支付第一期款，而第二期款以後應給付九百萬元，惟僅支付一百六十五萬元整，其餘價金則均尚未給付，依前揭契約條款約定，被告未於九十年二月二十八日支付該期全部價金，且逾三十日之寬限期之情，為被告所不否認，且有系爭買賣契約書可稽。按契約之解除謂當事人之一方因行使解除權而使契約自始歸於消滅，以回復訂定契約以前之狀態，兩造約定倘當事人債務不履行，買賣契約自動解除，固然與契約解除須以意思表示為之者有違，然其本意係以債務人之債務不履行為解除條件，衡其性質應屬失權特約，被告不依約給付買賣價金之條件成就而使買賣契約失效。況且原告亦主張以本訴狀繕本之送達，作為催告被告付款之意思表示，從而本件買賣契約已因原告行使解除權或失權特約之條件成就而失效。而原告因行使解除權使契約效力溯及歸於消滅，另失權特約之條件成就使買賣契約失效，亦為自始無效，買賣契約既自始歸於消滅，原告依先前訂定之租賃物返還請求權請求被告返還租賃物，自屬有據，為有理由。
⒉被告雖辯稱：其於租賃期間發現承租之土地有水利地，原告就此並無所有權
故無法辦理過戶，因此與被告重新議價，當付款至第四期時有一位 侯健雄 先生表示他亦有權利，且告知須將地上物拆除才可辦理過戶，伊已經投資興建地上物，倘須拆除則損失慘重，因此才停止付款，並無債務不履行之情事云云。惟查，兩造簽訂之租賃契約第一條約定：「甲方房地所在地及使用範圍：台北縣三峽鎮五寮里五寮一之二號五寮段菜園地小段一一一之四及一一一之五號，與甲方所有用之水利地及地上物無償給乙方使用。」，已明文約定租賃之土地包括水利地，而原告願將水利地無償供被告使用，被告對於原告並無水利地所有權之事實，應有所知悉。況且被告自承知悉水利地之性質後，非但未解除契約，反而與原告重新議價，表示其願意買受水利地，事後豈可再執此事由抗辯？至於被告所謂須將系爭土地上之違建拆除，始可辦理過戶乙節，依兩造簽訂之買賣契約書第二條第三點有所約定：「本買賣標的物如有未依法申請增建加建之建物（定著物、工作物）亦包括在買賣範圍內，買方充份認知該範圍有被拆除或其他危險，並願承擔一切責任。」，是被告對於系爭土地之地上物部分屬於違建之情，亦已知悉，而其抗辯原告保證可事先興建地上物，不影響過戶乙節，並未舉證以證其實，難以採認。再者，被告抗辯一位侯健雄先生表示其亦有權利乙節，惟系爭台北縣○○鎮○○段菜園地小段一一一之四、一一一之五地號土地登記為原告所有，有土地登記謄本可稽，並未顯示他人另有權利，至於被告抗辯侯健雄主張另有權利，本院依被告聲請傳訊該名證人，惟其並未到庭，從而被告所述尚無證據以證其實，難以採信。兩造對於上開水利地無法過戶、違建須拆除諸問題，既已於契約有所約定，被告自難執此為由拒絕付款，本件債務不履行應可歸責於被告。
㈢被告向原告承租系爭土地及其上地上物後，另行增建地上物，並就內部進行裝
璜，經本院會同兩造前往現場履勘，有院九十一年三月十三日勘驗筆錄一份在卷可稽；本院並委請台北縣樹林地政事務所進行測量後，製有土地複丈成果圖可參，其中Ａ部分建物係一、二樓交誼廳及游泳池，Ｂ部分建物係游泳池旁之男女更衣室，為新建建物，Ｃ部分建物係小廂房，Ｄ部分建物係一、二樓舊有建物之情，為兩造所不爭執，雙方有爭議者，在於Ａ、Ｃ部分建物，究屬舊有建物或新建建物，其所有權屬何人所有？另原告主張依買賣契約約定新建建物由其取得所有權，故Ｂ建物仍為其所有，有無理由？⒈查證人徐尉庭到庭證稱：「Ａ部分原有建物只有十根柱子及鐵板屋頂，並無
牆壁（嗣更正為鐵皮），因為漏水所以將鐵皮屋頂拆除，重新以水泥磚造蓋新的屋頂及牆壁：：：」等語（見本院九十年六月十三日言詞辯論筆錄），可見Ａ部分建物原已有牆壁及屋頂，為獨立之不動產，被告嗣雖將牆壁及屋頂改為水泥磚造，並在一樓臨溪處加建七間小廂房，是被告僅變動Ａ建物之建築材質，並未重新建築，該建物仍應屬原告所有，另Ｃ部分建物係附著於Ａ部分建物上，為Ａ部分建物之成份，非獨立之不動產，故所有權亦歸屬於原告。
⒉原告主張依買賣契約書第十條規定：「買方（指被告）承租期間於租賃土地
上增建之建物無條件由賣方（指原告）取得所有權，並即交付甲方絕不拖延。」，因此Ｂ部分建物雖為被告興建之新建建物，仍屬原告所有云云。惟按動產及不動產所有權之移轉，除有當事人以物權變動為內容而訂立之物權契約外，尚須有交付或登記之公示行為，本件兩造雖約定增建部分由原告取得所有權，惟原告在被告增建後以登記或交付方式移轉其所有權之前，僅有請求移轉所有權之權利，尚難以兩造於買賣契約有此約定，即發生不動產所有權變動之效力，故Ｂ部分建物所有權歸屬於被告。
㈣綜上所述，Ａ、Ｃ、Ｄ部分建物為原有建物，所有權屬於原告，為租賃契約之
租賃標的物，原告依據租賃契約之法律關係，請求被告將系爭土地及其上如附圖所示Ａ部分建物（包括游泳池，面積六八三平方公尺）、Ｃ部分建物（面積一四０平方公尺）、Ｄ部分建物（面積一三五平方公尺）全部遷讓交付予原告，為有理由，應予准許。至於Ｂ部分建物為新建建物，所有權屬於被告，原告先位聲明請求將如附圖所示Ｂ部分建物（面積一八七平方公尺）全部遷讓交付原告為無理由，應予駁回；惟其備位聲明請求將如附圖所示之Ｂ部分建物（面積一八七平方公尺）拆除，並返還其占有之土地，為有理由，應予准許。
六、假執行之宣告：原告及被告均陳明願預供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額俱准許之〔土地價額：（1,057＋307）X1,100＝1,500,400，建物價額：601,000，共計：2,101,400〕。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及其他事證，對於本件判斷不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
八、結論：本件原告之訴為一部有理由（備位請求），一部無理由（先位請求），依民事訴訟法法第七十九條但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如
主文。中華民國九十一年六月二十七日
臺灣板橋地方法院民事第三庭~B法官侯志融右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀中華民國九十一年七月二日~B法院書記官劉昌明