福建金門地方法院民事簡易判決 109年度城簡字第34號
原 告 邱小捷
訴訟代理人 吳奎新 律師
被 告 李玉婷
王美玉
郜巧玲
共 同
訴訟代理人 徐婉蘭 律師
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國109年6月3日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
原告假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國108年8月16日，向被告等3人及訴
外人璽林建設有有限公司(下稱璽林公司)購買分別坐落於
金門縣○○鄉○○○段○○○○○○○○○○號土地(下總稱系
爭土地)及同段786、786之1地號基地內興建之公寓大樓
C1戶3樓之建築物(下稱系爭建物)，並分別簽訂土地買賣
契約書(下稱A契約)及預售屋買賣契約書(下稱B契約)
，其中原告與被告等3人約定以新臺幣(下同)0000000元
，購買系爭土地，然簽約完成後，因璽林公司仍未動工，且
原告亦有聽聞訴外人璽林公司倒閉，為免被詐欺，於108年
9月20日向被告等3人寄發存證信函，要求被告等3人出面
協商，惟被告等3人未出面協商，而後原告又接獲被告等3
人發函表示訴外人璽林公司因財務困難，無法繼續履約，已
解除與訴外人璽林公司間之合建分受，故要解除兩造間之A
契約，而因被告等3人以前開函文解除A契約不再出售系爭
土地，原告因被告等3人表示違約不再出售系爭土地，不得
已對訴外人璽林公司、被告等3人提起民事訴訟，經本院以
108年度訴字第87號案件(下稱前案)受理，以前案起訴狀
繕本向被告等3人為解除A契約之意思表示。A契約因可歸
責於被告等3人不履行出賣之義務而解除，而A契約第14條
第1、2款約定有被告等3人如履約時違反瑕疵擔保責任之
規定者，於原告解除契約時，應負擔房地總價款15%之違約
金，該契約雖未約明被告等3人不履行契約所定義務時，應
負擔懲罰性違約金，惟一般不動產買賣契約習慣均會約明之
，並依舉重以明輕之法理，A契約中較輕之「賣方違反瑕疵
擔保責任」違約時，已可請求違約金，較重之可歸責於賣方
故意不履行買賣契約之原因，豈有無請求違約金之理，爰依
民法第260、250條，並比照A契約第14條第1、2款規定
，請求以系爭土地總價款15%即240075元計算之違約金(計
算式：土地價金0000000元x15%=240075元)等語，並聲明
：㈠被告等3人應共同給付原告240075元及自繕本送達後翌
日起至清償日止按年息5%計算之利息；㈡原告願供擔保，請
准宣告假執行。
二、被告則以：兩造雖曾簽訂A契約，但原告卻違約未支付任何
土地價款，且依照A契約，原告應支付2萬元簽約金，原告
卻未於簽約日支付，嗣後也分文未付，而因訴外人璽林公司
發生財務危機，已無法履行兩造間之合建分售契約，被告等
3人爰於108年9月27日於公證人處與訴外人璽林公司合意
解除合建分售契約，而後被告等3人收到原告所寄發之存證
信函，被告等3人即以原告未依約給付土地價款為由，通知
原告解除買賣契約，是A契約已合法解除，而原告於前案訴
訟中，稱A契約價款已經抵銷等語，但原告對於被告等3人
並無債權，也無權以對他人之債權抵銷被告等3人之債權，
本案自無抵銷之問題，再者，系爭契約既經被告等3人合法
解除，則有權請求損害賠償者，應為被告等3人，而非原告
，且民法第250條僅表明當事人得約定違約金，但是否確有
約定，仍應依照A契約檢視，而A契約第14條第1、2款僅
約定被告等3人違反瑕疵擔保責任時，應於原告解除契約時
負擔違約金，但原告也未舉證說明被告等3人有何違反瑕疵
擔保責任情事，復A契約既經被告等3人合法解除，原告自
無權再於前案中重複解除，原告請求顯然欠缺法律依據等語
，並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保，
請准宣告免為假執行。
三、爭執與不爭執事項：
㈠不爭執事項：
⒈兩造於108年8月22日簽訂A契約，約定原告向被告等購
買系爭土地，以供原告與訴外人璽林建設有限公司履行B
契約使用。
⒉上開預售屋並未興建。
⒊原告曾因A、B契約之糾紛，於108年11月11日向本院起
訴請求被告等以及訴外人璽林公司返還價金、給付違約金
，後就被告等訴訟部分，因未補繳裁判費，經本院以程序
裁定駁回。
㈡爭執事項：
⒈A契約於何時、由何人對何人主張解除？該解除，是否合
法？是否可歸責於被告等？
⒉A契約是否存在若解除契約可歸責於被告時被告應給付違
約金之約定？
四、本院之判斷：
㈠「當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違
約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償
總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債
務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違
約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害
之賠償總額」，民法第250條定有明文。民法第250條就違
約金之性質，區分為損害賠償預定性質之違約金，及懲罰性
違約金，前者乃將債務不履行債務人應賠償之數額予以約定
，亦即一旦有債務不履行情事發生，債務人即不待舉證證明
其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，均得按約
定違約金請求債務人支付，此種違約金於債權人無損害時，
不能請求。後者之違約金係以強制債務之履行為目的，確保
債權效力所定之強制罰，故如債務人未依債之關係所定之債
務履行時，債權人無論損害有無，皆得請求，且如有損害時
，除懲罰性違約金，更得請求其他損害賠償(最高法院83年
度台上字第2879號、108年度台上字第568號判決意旨參照
)。
㈡「三、賣方違反前款之規定，致各項稅費增加或罰緩(滯納
金)時，賣方應全數負擔；如損及買方權益時，賣方應負損
害賠償之責」；『一、賣方違反「賣方之瑕疵擔保責任」之
規定者，即為賣方違約，買方得依法解除契約；二、買方依
前款解除契約時，賣方除應將買方已繳之土地價款退還予買
方，如有遲延利息應一併退還，並應同時賠償房地總價款百
分之15之違約金』，A契約第6條第3款、第14條第1、2
款定有明文。
㈢原告雖主張依照習慣以及舉輕以明重之法理，被告應於不履
行契約時負擔違約金等語。然關於土地賣方未依約履行之責
任，已於A契約第6條第3款中定有明文，其效果為損害原
告責任時，被告等3人應負擔損害賠償之責任，而違約金者
，在無特約之情況下，本質上屬於損害賠償責任之一種已如
前述，兩造既已在契約中明白就賣方未履約時之損害賠償責
任做出約定，且該條文用語，除條號有誤以外，其餘部分均
完整、明確，而比較A契約第6條第3款、第14條第1、2
款之責任，雖後者有約定違約金，實質上減免買方於主張損
害賠償時之舉證責任，而前者並無，然後者限於買方解除買
賣契約時，方有適用，而前者則無需解除買賣契約，僅需賣
方違約並損及買方權益，即應負擔損害賠償之責，是於A契
約第6條第3款之情況下，賣方之履約責任仍然存在，買方
得同時對賣方主張契約與損害賠償責任，於此情況下，賣方
同時存在履約、賠償之雙重義務，對賣方將造成重大不利益
，自足以促使賣方注意履行契約義務。但A契約第14條第1
、2款之情況下，賣方之履約責任消滅，僅存在解約後之清
算責任，而僅使賣方返還價款及遲延利息，對賣方顯未造成
實質上不利益，難使賣方其注意履行瑕疵擔保責任，是故方
有透過附加違約金條款，以此額外之不利益約束賣方，促使
其盡瑕疵擔保責任。是A契約中賣方違反債務履行義務時之
責任、賣方違反瑕疵擔保時之責任，兩者間發生之條件、目
的均有不同，是A契約中，方就兩者做出不同約定，此為兩
造於訂約時，本於責任不同之考量而做出之約定，契約中已
賦予兩造明確且充分之權利、義務劃分，兩造於訂約之當下
之意思已屬明確，自應適用A契約之明文約定，難認本件有
何再透過習慣或是舉輕明重之解釋方法，擴張解釋違約金範
圍，平衡兩造權益之必要。
㈣再者，就算係損害賠償預定性之違約金，本質上也已減免原
告於訴訟上舉證之責任，對於被告等3人自會有重大之不利
益，應由兩造在契約中作出約定，使應負擔違約金責任者，
得知曉自身之權利、義務，不至於在履約過程中遭到突襲，
此從民法第250條規定違約金係當事人得約定之事項。而兩
造於A契約中，僅約定被告等3人於違反瑕疵擔保責任時負
擔違約金，則若無端將其餘類型納入，足使被告等3人蒙受
訂立契約之當下所無法預料之不利益，自非法之所許。況且
，原告論述中所引用作為所謂「習慣」之違約金條款，為懲
罰性違約金，此種違約金依照民法第250條規定，應由契約
當事人在有約定違約金之情況下，再予以特約方得存在，其
又得與損害賠償請求併存，是其成立之方式、性質均顯與A
契約第14條所規定之損害賠償預定性違約金不同，自難作為
互相比較之基礎，無從做為認定習慣或舉輕明重之依據，以
在契約無明文約定之情況下加以增列，原告也未舉證證明同
類型契約下，有如何約定違約金之習慣存在，又無法提出其
論述之法律依據，其主張已難憑採。再縱認依般同類契約下
，多有約定在賣方不履行契約責任時，應負擔違約金之情事
，而A契約本為履行B契約之用，訴外人璽林公司身為建商
，應有充足之經驗與訂約知識，當會知曉有此一常態存在，
而在訂立A契約時，加以考量與協助，然A契約中既未將此
納入違約金之範圍，足認兩造於訂約當時，有排除該類型違
約金之意，自不得嗣後再透過解釋，違背兩造定約真意，擴
張違約金之範圍。
㈤從而，原告主張之違約金類型，並非A契約之效力所及，其
卻援用A契約第14條第1、2款作為請求權基礎，顯然欠缺
法律依據，無論被告等3人是否存在債務不履行之事實，原
告之主張均無有理由。
五、綜上所述，原告依民法第260、250條，並比照A契約第14
條第1、2款規定，請求被告給付240075元，為無理由，應
予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請失所附麗，應
併駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張攻擊防禦方法及所提之證
據，經核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國109年6月17日
福建金門地方法院金城簡易庭
法官蔡旻穎
以上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官蔡一如
中華民國109年6月17日