臺灣新北地方法院板橋簡易庭小額民事判決
108年度板小字第1649號
原 告 板橋雙十金星大廈管理委員會
法定代理人 秦毓
訴訟代理人 江百易 律師
複代理人 劉欣怡 律師
被 告 詹家榮
被 告 王銘傳
被 告 劉亦妮
被 告 曾金蓮
被 告 吳少鈞
被 告 劉新瑞
被 告 莊秀枝
被 告 賴為彬 即 賴文彬
上列八人共同
訴訟代理人 劉明章 住新北市○○區○○路○段0○00號5樓
上列當事人間請求給付公共基金事件，於民國109年6月3日言詞
辯論終結，本院判決如下：
主文
被告詹家榮應給付原告新臺幣壹萬元，及自民國一百零五年十月
十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告王銘傳應給付原告新臺幣壹萬元，及自民國一百零五年十月
十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告劉亦妮應給付原告新臺幣壹萬元，及自民國一百零五年十月
十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告曾金蓮應給付原告新臺幣壹萬元，及自民國一百零五年十月
十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告吳少鈞應給付原告新臺幣壹萬元，及自民國一百零五年十月
十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告劉新瑞應給付原告新臺幣壹萬元，及自民國一百零五年十月
十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告莊秀枝應給付原告新臺幣壹萬元，及自民國一百零五年十月
十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告賴為彬即賴文彬應給付原告新臺幣壹萬元，及自民國一百零
五年十月十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、本件被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民
事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一
造辯論而為判決。
二、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者
，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其
訴訟以前當然停止；前條所定之承受訴訟人，於得為承受時
，應即為承受之聲明，民事訴訟法第170條、第175條第1項
分別定有明文。查原告起訴時之法定代理人為 卓采儒 ，嗣因
板橋雙十金星大廈社區（下稱系爭大廈）於民國108年10月
19日以第31屆第1次區分所有權人會議選舉原告管委會之管
理委員，並由秦毓暫代原告之主任委員，業經新北市板橋區
公所108年11月19日新北板工字第1082080446號函（下稱系
爭報備函乙）准予報備登記等情，有系爭報備函附卷可稽（
見本院卷第259頁），則原告提起本件訴訟，其法定代理人
原為卓采儒，其後於本院審理期間改選新任管理委員會並完
成報備登記，由主任委員秦毓於109年4月10日具狀聲明承受
訴訟，於法尚無不合，應予准許。是被告抗辯秦毓不具法定
代理權云云，容屬誤會，合先敘明。
三、原告起訴主張：
（一）被告詹家榮、王銘傳、劉亦妮、曾金蓮、吳少鈞、劉新瑞
、莊秀枝、賴為彬為板橋雙十金星大廈之區分所有權人，
依據住戶規約第12條及民國102年10月19日區分所有權人
大會決議，每人應繳納104年、105年度之公共基金新臺幣
（下同）10,000元，原告曾以公告及通知書通知被告繳納
，但被告迄今仍未給付。為此爰依原告社區住戶規約第12
條及區分所有權人會議決議之法律關係提起本訴，請求被
告八人分別給付上開公共基金，並聲明求為判決如主文第
1項、第2項、第3項、第4項、第5項、第6項、第7項及第8
項所示。
（二）對於被告抗辯之陳述：
1、本件原告係起訴請求被告給付雙十金星大廈104、105年度
之公共基金，係依據本大廈102年10月19日5之區分所有權
人會議決議通過之第(二)議案，每年應提撥新台幣50萬元
作為公共基金(附件五)，且後續再由106年之區分所有權
人會議通過議題六決定徵收方式依照法院裁決處理(附件
六)，而現行規約第十二條規定公共基金之分擔應依「按
戶等額」之方式辦理(詳支付命令聲請狀附件三)，亦即每
戶負擔相同之金額，故104、105年度每年徵收50萬元之公
共基金，共計即須徵收100萬元，本大廈共有99戶，故當
時管委會即決定每戶收取10,000元(附件七)，所有程序均
於法有據。
2、被告爭執上開現行規約第十二條無效，雖被告訴訟代理人
之女兒劉亦妮目前與原告就上開規約第十二條之效力爭訟
繫屬於台灣高等法院(禮股107年度上字第933號)，然已經
辯論終結將於109年5月27日宣判；但其他區分所有權人對
於上開現行規約第十二條之爭訟曾經臺灣新北地方法院10
6年訴字第1098號民事判決駁回確定(附件八)，亦即認定
上開現行規約第十二條為有效(106年7月7日判決，8月確
定。)，故該判決確定後於106年10月14日召開之區分所有
權人會議通過議題六決定徵收方式依照法院裁決處理，亦
即依照現行規約12條按戶等額之方式收取共共基金，係屬
合法。
3、上開程序所依據之規約第十二條，其他區分所有權人曾提
出爭執效力之訴訟，經臺灣新北地方法院106年訴字第109
8號民事判決駁回確定(附件八)，而關於上開規約第十二
條效力之另件訴訟前雖爭訟繫屬於台灣高等法院(禮股107
年度上字第933號)，然高院已對於一審判決改判駁回全部
該案原告之訴(附件九)，亦即駁回請求確認上開現行規約
第十二條為無效之請求。故上開高院判決結果已再次確認
，原告依照現行規約12條按戶等額之方式收取公共基金，
係屬合法。
4、被告又主張以可分配之地下室停車位租金抵銷應負擔之公
共基金，然當初因地下室停車位租金係依各區分所有權人
對於共有部分之應有部分比例分配，與公共基金之「按戶
等額」(即每戶分擔相同金額)不同，為免爭議，故管委會
始將租金發放給各住戶後，另行收取公共基金，目前被告
等人均已領取租金分配款，伊等提出抵銷抗辯，顯屬無稽
。
5、本大廈與住戶間關於規約第十二條效力之另案爭訟雖已經
辯論終結將於109年5月27日宣判，但本大廈與其他住戶間
相同之爭訟案件同時已有確定判決(如附件五)可資認定規
約第12條並非無效，故懇請鈞院依法判決。
6、被告抗辯目前管委會尚有地下室停車位租金尚未發放，但
地下室停車位租金並非由管委會收取，而係由本大廈所劃
分之A、B區自行收取及發放，管委會或管理負責人並未保
管或持有該租金分配款，而本件原告請求者係為整棟大廈
之公共基金，故應發放租金者與收取公共基金者並非同一
，被告主張抵銷顯無理由。
7、被告8人中，詹家榮、王銘傳、劉亦妮、曾金蓮、吳少鈞
、劉新瑞、賴文彬為B區區權人，而莊秀枝為A區之區權人
，依據相關之B租金領取公告資料，足認被告等縱使尚未
自各該A、B區領取租金分配款，亦係經過數次通知後自己
拒絕領取，且各該分配款並非留存於原告之帳戶，無從抵
銷，再者，原告請求之金額為整體大廈之公共基金，無論
A、B區均須繳同樣金額，且與A、B分區無關。
四、被告則以：
（一）系爭規約第十二條已違背「按應有部分比例分擔」之原則
，且無正當理由，屬權利濫用，應屬無效：
新北地方法院106年度訴字第3539號民事判決（附證一）
：確認板橋雙十金星大廈民國九十九年三月二十一日之九
十九年度第一次區分所有權人會議決議第十一案修正板橋
雙十金星大廈住戶規約第12條中部分內容修正案之決議：
「1.公共基金不足時，得從區分所有權人之A、B兩區地下
室汽機車租金中，按戶等額提撥費用分擔之。2.以上需經
區分所有權人會議依一般決議同意通過並授權管理委員會
行使之。」及板橋雙十金星大廈住戶規約第12條有關共有
部分修繕費用之負擔比例：「公共基金不足時，得從區分
所有權人之A、B兩區地下室汽機車租金中，按戶等額提撥
費用分擔之，並授權管理委員會執行。」之規約均無效。
按所謂無效，乃當然且確定的不生效力，此與效力未定不
同，不因當事人之事後承認而使無效之法律行為發生效力
。
（二）板橋雙十金星大廈102年10月19日區分所有權人大會會議
記錄：議題討論：（二）公共基金提撥案決議：『無異議
通過所提建議案，即『公共基金之提撥，每年自地下室停
車位（A，B兩區）之租金收入提撥籌措之』惟提撥方式等
細節問題，日後得再由AB兩區之區分所有權人會議討論
訂定之。』（參民事支付命令聲請狀附件三）。迄今為止
，其提撥方式等細節問題，尚未由AB兩區之區分所有權
人會議討論訂定之，唯一的共識是由法院判決確定處理之
（附證二：106年10月14日板橋雙十金星大廈第一次區分
所有權人會議記錄第6頁議題六）。按法律行為之標的（
內容或客體），於法律行為成立時須確定，法律行為始能
發生效力。蓋法律行為之標的如未確定，則其內容無法具
體實現，自不能使其發生效力。至於法律行為之標的於成
立時，如可得確定，法律行為雖非無效，但必須可由法律
行為雙方當事人另行確定，或可由當事人一方或第三人確
定，或可依法律規定，或依習慣或其他特別情事而確定者
，始足當之。倘盡各種可得確定之方法，均無法確定時，
該法律行為仍因標的無從確定或非可得確定而無效。（最
高法院民事判決一○○年度台上字第二○三○號要旨參照
）。換言之，本件公共基金之繳納，其依據住戶規約第十
二條之規定，既經新北地方法院106年度訴字第3539號民
事判決宣告無效，則公共基金之徵收基礎，即無所依循。
其應繳交公共基金究係按『區分所有權人按其共有之應有
部分比例分擔之？』亦或者是按『法定停車位共有持分比
例計算分擔之』？尚待法院確定判決，再行召開板橋雙十
金星大廈區分所有權人會議確認之。
（三）系爭決議違反公寓大廈管理條例第26條第1項之強制規定
，自屬無效：
按公寓大廈住戶之性質雖屬非法人團體，惟由其性質觀之
，已與社團法人相當接近，故關於其意思決定機關所為決
議之效果，應類推適用民法第56條關於社團總會決議效力
之規定（參照最高法院93年度台上字第2347號裁判要旨）
。民法第56條第2項規定，總會決議之內容違反法令或章
程者，無效。其立法理由並進一步說明：總會決議之內容
違反法令或章程者，其決議當然無效，無待請求法院宣告
，爰修正增列第2項（參考公司法第191條），以防不法之
徒假藉社團名義，作成違法決議，危害公眾利益。而系爭
決議違反公寓大廈管理條例第26條第1項之強制規定，既
屬無效，自應無待請求法院宣告。
（四）次按公寓大廈管理條例第二十三條之規定，區分所有權人
固得召開會議訂定規約，惟按法律行為，違反強制或禁止
規定者，無效，民法第七十一條前段定有明文。管理委員
會之決議及區分所有人會議修改規約之多數決議，其性質
類似法律行為中之「合同行為」，自有民法前揭規定之適
用。
（五）兩造爭執效力之系爭決議，主要在於系爭社區共用部分之
法定停車位（25停車位）並由物業主鍾家兄弟，於領得使
用執照後，二次加工，擅自將原儲藏室與管理員室拆除，
並築一道水泥牆隔成A區、B區，擴充停車位位為27個停車
位，板橋雙十金星大下管理委員會，分別成立A、B區區分
所有權人（即被告板橋雙十金星大廈管理委員會與A區地
下停車位區分所有權人管理委員會），違反公寓大廈管理
條例第26條第1項之強制規定，自始無效。按非封閉式之
公寓大廈集居社區其地面層為各自獨立之數幢建築物，且
區內屬住宅與辦公、商場混合使用，其辦公、商場之出入
口各自獨立之公寓大廈，各該幢內之辦公、商場部分，得
就該幢或結合他幢內之辦公、商場部分，經其區分所有權
人過半數書面同意，及全體區分所有權人會議決議或規約
明定下列各款事項後，以該辦公、商場部分召開區分所有
權人會議，成立管理委員會，並向直轄市、縣（市）主管
機關報備。始生效力。（附證三：內政部營建署八十八營
署建字第三四四七九號）
（六）按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得
拒絕自己之給付，為民法第二百六十四條第一項所明定。
而兩造互負之給付義務，除一方有先為給付者外，本應由
雙方同時履行，如一造未履行其義務，不得以他造未先履
行而請求賠償損害。本件原告既已『強制扣押應付而未付
被告（即債務人）104年－105年地下室停車位使用償金』
，亦未給付被告（債務人），公共基金分配價金（詹家榮
－18,200元、王銘傳－16,200元、劉亦妮－16,200元、曾
金蓮－14,400元、吳少鈞－13,800元、劉新瑞－13,800元
、莊秀枝－ 未明 、賴為彬－15,200元）（附證四：板橋雙
十金星大廈B區停車位租金92萬分配金額表），其以被告
應負延遲給付責任，訴請被告給付自105年10月12日起至
清償日止，按週年利率百分之五計算之利息並賠償督促程
序費用，即無理由。（附證五：106年8月29日板橋雙十金
星大廈公共基金繳費說明及同意書）。
（七）次按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者
，各得以其債務與他方之債務，互為抵銷，但依債之性質
不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者不在此限，民法第
334條第1項定有明文；又被告對於原告起訴主張之請求，
提出抵銷之抗辯，祇須其對於原告確有已備抵銷要件之債
權即可，至原告對於被告所主張抵銷之債權曾有爭執，或
被告已另案起訴請求，均不影響被告抵銷權之行使；抵銷
為消滅債務之單獨行為，只須與民法第334條所定之要件
相符，一經向他方為此意思表示即生消滅債務之效果，原
不待對方之表示同意（最高法院67年台上字第1647號、50
年台上字第291號判例意旨參照）。易言之，惟被告（即
債務人）對於原告起訴主張給付公共基金之請求，提出因
未具領地下室停車位使用償金抵銷之抗辯，祇須其對於原
告確有已備抵銷要件之債權即可，至原告對於被告（即債
務人）所主張抵銷之債權曾有爭執，或被告等已另案起訴
確認徵收公共基金之爭議規約效力之請求，均不影響被告
抵銷權之行使。
（八）按依公寓大廈管理條例第三十一條之規定，有關公寓大廈
住戶規約之訂定及變更，應有區分所有權人三分之二以上
及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數
四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權
四分之三以上之同意，始得行之。該法之所以對於規約之
制定及變更規範如此嚴格之要件，主要係因為在此種精神
情形下，係以多數者之意見內容取代全體住戶之同意，而
決定全體住戶應負擔之義務及應享受之權利，對於住戶影
響之層面極大，自應經過大多數住戶充分地討論，且審慎
之考慮方能為之。該法既強調區分所有權人三分之二以上
及其區分所有權比例合計三分之二以上「出席」，該等「
出席」之行為，即屬法律規定之要件之一，為求慎重計，
不得以事後追認會議記錄之方式為之。（附證七：106年7
月17日B區104、105年公共基金徵收一事公告）
（九）兩造間就系爭規約第十二條已被判決無效，公共基金提撥
案決議即無所依循，則原告對於被告之公共基金債權即已
不存在，原告請求的事由業已消滅，自不得據以起訴請求
被告給付，是原告之訴自無理由。
（十）按法人為原告或被告時，應由法定代理人合法代理，此法
定代理權為訴訟成立要件，故起訴時法定代理權若有欠缺
，法院不問訴訟程度如何，隨時應依職權調查（最高法院
85年台抗字第550號判決參照）。又按原告或被告無訴訟
能力，未由法定代理人合法代理者，法院應以裁定駁回之
；但其情形可以補正者，審判長應定期間先命補正；且無
論訴訟進行至如何之程度，法院於此均應依職權調查之，
故如原告或被告未由法定代理人合法代理，而未於審判長
所定期間內補正者，法院即應以裁定駁回之，此觀之民事
訴訟法第249條第1項第4款規定自明。上開規定依據民事
訴訟法第436條第2項、第436條之1第3項準用同法第463條
，對於簡易訴訟第一審、第二審程序亦有準用。（87年台
簡聲字第1號參照）。
（十一）依據鈞院109年4月25日來函通知有關本件原告按板橋雙
十金星大廈管理委員會主任委員秦毓，承接訴訟事，提
出異議事。按板橋雙十金星大廈管理委員會，於108年
10月19日召開區分所有權人會議，並未依區分所有人會
議選任管理委員，亦依管理委員會議選任秦毓為主任委
員。（附件一：新北市板橋區公所申請影印之雙十金星
大廈管理委員會108年報備之會議記錄議案議題二）。
（十二）按雙十金星大廈管理委員會，有關公共基金，管理費及
停車位使用償金之收取，保管，運用及支出，依系爭社
區住戶規約第九條第六項之規定：由財務委員所掌管。
主任委員並無管領管理相管費用之權限。
（十三）本件原告之原法定代理人卓采儒與承受訴訟人秦毓，無
欲接受被告等抵銷債務之主張。於108年04月21日，未
經區分所有權人會議之決議，即私相授受，擅將原置於
永豐銀行江子翠分行『板橋雙十金星大廈管理委員會之
帳號：000-0000000-000-0000000-0之部分資金挪移至
另行設立板橋雙十金星大廈B區停車場之000-000-00000
00-0之帳戶中，（附件二：109年04月21日通知），並
聲明被告主張抵銷為無理由，洵屬無據。（附件三：板
橋雙十金星大廈管理委員會住戶管理費暨汽機車停車費
租金經永豐銀行扣款者一覽表。）（附件四：雙十金星
大A區持分人分配停車場收入減徵收公共基金後之餘額
轉入相關帳戶一覽表）。（附件五：信豐法律事務所，
費用通知單）等語置辯，並聲明：原告之訴駁回，訴訟
費用由原告負擔。
五、原告主張被告為板橋雙十金星大廈之區分所有權人，且被告
迄今尚未繳納公共基金各10,000元等情，業據其提出新北市
板橋區公所函、板橋雙十金星大廈區分所有權人名冊、社區
住戶規約第12條及102年10月19日區分所有權人大會決議、
繳費公告及通知書等件為證。至原告主張被告依系爭決議應
繳納公共基金，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本
件之爭點厥為：（一）系爭決議及因而變更之系爭規約第12
條是否有違反公寓大廈管理條例第10條第2項按共有之應有
部分比例負擔之公平原則，且屬民法第148條權利濫用之情
形？（二）系爭決議是否違反公寓大廈條例第26條之規定？
（三）被告是否得以管委會尚有地下室停車位租金尚未發放
，用以抵銷本件公共基金債務？
（一）系爭決議及因而變更之系爭規約第12條是否有違反公寓大
廈管理條例第10條第2項按共有之應有部分比例負擔之公
平原則，且屬民法第148條權利濫用之情形？
被告劉亦妮前向原告提起請求確認會議決議無效訴訟，雖
經本院以106年度訴字第3539號判決被告劉亦妮勝訴，確
認板橋雙十金星大廈民國九十九年三月二十一日之九十九
年度第一次區分所有權人會議決議第十一案修正板橋雙十
金星大廈住戶規約第12條中部分內容修正案之決議：「1.
公共基金不足時，得從區分所有權人之A、B兩區地下室汽
機車租金中，按戶等額提撥費用分擔之。2.以上需經區分
所有權人會議依一般決議同意通過並授權管理委員會行使
之。」及板橋雙十金星大廈住戶規約第12條有關共有部分
修繕費用之負擔比例：「公共基金不足時，得從區分所有
權人之A、B兩區地下室汽機車租金中，按戶等額提撥費用
分擔之，並授權管理委員會執行。」之規約均無效，嗣原
告就上開判決聲明不服提起上訴，經臺灣高等法院以107
年度上字第933號判決原判決廢棄，被告劉亦妮之訴駁回
確定在案等情，此有臺灣高等法院以107年度上字第933號
判決附卷可稽。又依臺灣高等法院以107年度上字第933號
判決第五項中之第(二)點：「系爭第11案決議及因而變更
之系爭規約第12條並非無效：1.按共用部分、約定共用部
分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之
。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應
有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人
或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其
費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。
而共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依
區分所有權人會議之決議為之。前項費用，由公共基金支
付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。公寓
大廈管理條例第10條第2項、第11條分別定有明文。故共
用部分之管理、維護及修繕費用由公共基金支付或由區權
人按共有之應有部分比例分擔，亦可由區權人以會議另行
決議分擔方式。2.經查，由雙十金星大廈修正前之89年5
月20日訂定、92年11月6日修訂之規約第12條「共有部分
修繕費用之負擔比例：共有部分之修繕，由管理委員會為
之。其費用由公共基金支付，公共基金不足時，由區分所
有權人按其『共有之應有部分比例』分擔之。但修繕費因
可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人
負擔」等內容（見調字卷第72頁），可知雙十金星大廈原
本就公共基金之補充，係由區權人按共有之應有部分比例
分擔之。而系爭會議通過之系爭第11案決議及因而變更之
系爭規約第12條之內容「1.公共基金不足時，得從區分所
有權人之A、B兩區地下室汽機車租金中，『按戶等額』提
撥費用負擔之。」（見原審卷第255頁），將原「按共有
應有部分比例分擔」方式，變更為「按區權人就A、B兩區
本可收取之地下室汽機車租金，『按戶等額』提撥補充至
公共基金」。而雙十金星大廈於興建時，建商以「地下室
分設汽、機車停車場，各有專用車道」為廣告，於78年間
領得使用執照時，即設有隔間牆，嗣後於89年10月1日第
二次區權人會議決議通過地下室停車場劃設A、B兩區收取
租金，各區訂有租金分配、停車場管理辦法，係依照區權
人停車位應有部分比例計算每戶應分得租金收益，劉亦妮
前手即其訴訟代理人劉明章亦領有該租金分配等節，為兩
造所不爭及參加人到庭陳述在卷（見本院卷二第340至341
頁、卷三第78至80頁），並有雙十金星大廈使用執照、建
商銷售時廣告DM海報、89年10月1日第二次區權人會議決
議、劉亦妮於96年11月2日因贈與登記取得雙十金星大廈
區分所有建物之建物登記謄本、97年間拍攝之地下室隔間
牆照片、新北市政府工務局106年7月31日勘查紀錄表、
105年11月3日B區停車位租金分配金額表、A區共同持分之
汽租收入分配明細表在卷（見原審卷第459、67至68頁、
本院卷二第423頁、卷三第21至23、25至27、29至35、39
至59、137至144頁）。地下室停車場雖分為A、B兩區，然
共有之應有部分比例情況有別，B區區權人並無共有部分
比例高於自身專用部分比例情形，惟A區卻有部分共有人
（即 鍾長恩 、 鍾賞任 、 鍾富鎮 等人）共用之應有部分比例
高於專用部分比例情形，故在分配前開租金收益時，可獲
取較高金額租金收益等節事實，有A、B區共同持分面積明
細表各1紙、A區共同持分之汽租收入分配明細表可考（見
本院卷二第53至54、423頁），堪予認定。3.劉亦妮主張
前開共有部分比例較高之區權人，於分配租金收益時，享
有較高比例租金，於負擔公共基金義務時，亦當依同一比
例負擔，系爭第11案決議及因而變更之系爭規約第12條竟
改以「按戶等額」補充公共基金有違公平及誠信原則，且
違反公寓大廈管理條例第10條第2項、第11條之強制規定
，應依民法第71條規定無效云云。但查：⑴公寓大廈管理
條例第10條第2項揭示以「共有之應有部分比例分擔原則
」，於該條後段「其費用若區分所有權人會議或規約另有
規定者，從其規定。」及同法第11條「共用部分及其相關
設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之
決議為之。」規範得由區權人會議或規約另行規定，排除
依應有部分比例分擔原則，顯見該等法條之應有部分比例
分擔原則，均非強行規定，而得由公寓大廈透過社區自治
方式特別約定，故系爭第11案決議、系爭規約第12條縱未
依公寓大廈管理條例第10條第2項前段規定，按共有之應
有部分比例分擔公共基金，亦難謂有何違反強制規定，或
依民法第71條規定而無效，劉亦妮此部分主張，應無理由
。⑵於98年1月23日民法新增第799條之1第3項規定：「規
約之內容依區分所有建築物之專有部分、共有部分及其基
地之位置、面積、使用目的、利用狀況、區分所有人已否
支付對價及其他情事，按其情形顯失公平者，不同意之區
分所有人得於規約成立後3個月內，請求法院撤銷之。」
，增訂理由為：「規約之約定對特定之區分所有人若有顯
失公平之情事者，宜有救濟之途徑，爰增訂第3項。」，
此一規定係就規約之內容有顯失公平情形，所作之特別救
濟規定。而本件系爭第11案於99年3月21日經系爭會議決
議，同日就系爭規約第12條為修改（見調字卷第35、47、
50頁），既於前開法條增訂時間之後，則此等決議或規約
是否顯失公平之救濟途徑，在法律之適用關係上，即應優
先適用民法第799條之1第3項規定，如有顯失公平之情形
，屬得撤銷之事由，而非自始無效。⑶酌以民法第799條
之1第3項規定之立法理由「規約之約定是否有顯失公平情
事，須就各項具體因素及其他相關情形綜合予以斟酌，以
為判斷之準據。至所謂不同意之區分所有人包括自始未同
意該規約約定或未參與其訂定者在內。」，可見自始不同
意該規約，及未參與其訂定之區分所有人，均受該條規定
適用，且應於規約成立後3個月除斥期間內，提起撤銷規
約之訴。經查，劉亦妮主張部分共有部分比例較高之區權
人，於分配租金收益時，享有較高比例租金，但系爭第11
案決議、系爭規約第12條竟改以「按戶等額」補充公共基
金，有違公平及誠信，顯係就此等公共基金補充義務之規
約約定內容，主張有顯失公平情事，其所採行之法律救濟
途徑，即當優先適用前開規定，提起撤銷規約之訴，始符
前開法規之制度設計，然劉亦妮迄至106年9月12日始提起
本件訴訟，距系爭會議作成系爭第11案決議、同日修訂系
爭規約第12條之99年3月21日，已有7年有餘，有起訴狀收
狀章、系爭會議紀錄、系爭規約在卷（見調字卷第9、35
、47、50頁），縱劉亦妮未出席該會議，有該會議簽名紀
錄在卷（見原審卷第261頁），揆以前開說明，仍有前開
規定之適用，而該規定既為特別救濟規定如前述，劉亦妮
未於系爭規約第12條成立後3個月除斥期間內，提起撤銷
規約之訴，即無由再主張違反公平原則，依民法第71條規
定請求確認系爭規約無效，故劉亦妮請求確認系爭規約第
12條無效，為無理由，其請求確認修訂該規約之系爭第11
案決議無效，亦非有理。」等語，揆諸上開說明，系爭決
議及因而變更之系爭規約第12條既非無效，原告自得依現
行規約12條按戶等額之方式向被告收取公共基金，是被告
辯稱系爭規約第十二條已違背「按應有部分比例分擔」之
原則，且無正當理由，屬權利濫用，應屬無效云云，實與
事實不符而無可採。
（二）系爭決議是否違反公寓大廈條例第26條規定？
又被告辯稱：原告未依該公寓大廈管理條例第26條規定取
得A、B兩區停車場半數以上書面同意，無權向被告收取管
理費云云。然按公寓大廈管理條例第26條第1項係規定「
非封閉式之公寓大廈集居社區其地面層為各自獨立之數幢
建築物，且區內屬住宅與辦公、商場混合使用，其辦公、
商場之出入口各自獨立之公寓大廈，各該幢內之辦公、商
場部分，得就該幢或結合他幢內之辦公、商場部分，經其
區分所有權人過半數書面同意，及全體區分所有權人會議
決議或規約明定下列各款事項後，以該辦公、商場部分召
開區分所有權人會議，成立管理委員會，並向直轄市、縣
（市）主管機關報備。一、共用部分、約定共用部分範圍
之劃分。二、共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維
護範圍及管理維護費用之分擔方式。三、公共基金之分配
。四、會計憑證、會計帳簿、財務報表、印鑑、餘額及第
36條第8款規定保管文件之移交。五、全體區分所有權人
會議與各該辦公、商場部分之區分所有權人會議之分工事
宜。」，此條文係在規範同一大廈內，如有住宅與辦公、
商場混合使用之情況下，屬於辦公、商場之區分所有權人
，在符合該條之規定後，得另行成立管理委員會。而其立
法意旨考量有關共用部分、約定共用部分之範圍劃分、修
繕、管理、維護及其費用之分擔、公共基金分配、保管文
件移交與分工事宜，涉及全體區分所有權人之權利義務，
非僅召開辦公、商場部分之區分所有權人會議即得以決議
，故有關該條例第26條第1項之各款事項，仍須經全體區
分所有權人會議決議或規約規定。查本件板橋雙十金星大
廈成立原告管理委員會，係由「全體」區分所有權人會議
決議通過，並非依該條例第26條另行成立辦公或商場部分
管理委員會之情形，其成立要件並非依該條例第26條第1
項規定，被告援引該條例第26條之規定辯稱原告無權向被
告收取公共基金云云，要無足採。
（三）被告是否得以管委會尚有地下室停車位租金尚未發放，用
以此抵銷本件公共基金債務？
1、按民法第334條所稱之抵銷，係以二人互負債務，而其給
付種類相同並均屆清償期者為要件，故得供債務人抵銷之
債權，須為對於自己債權人之債權，而不得以對於他人之
債權，對於債權人為抵銷（最高法院49年臺上第125號判
例意旨參照）。
2、次按公寓大廈之管理委員會係指住戶為執行區分所有權人
會議決議事項暨公寓大廈管理維護工作，互選管理委員若
干人設立之組織，公寓大廈管理條例第3條第9款定有明文
。再依同條例第36條規定：「管理委員會之職務如下：一
、區分所有權人會議決議事項之執行。二、共有及共用部
分之清潔、維護、修繕及一般改良。三、公寓大廈及其周
圍之安全及環境維護事項。四、住戶共同事務應興革事項
之建議。五、住戶違規情事之制止及相關資料之提供。六
、住戶違反第6條第1項規定之協調。七、收益、公共基金
及其他經費之收支、保管及運用。八、規約、會議紀錄、
使用執照謄本、竣工圖說、水電、消防、機械設施、管線
圖說、會計憑證、會計帳簿、財務報表、公共安全檢查及
消防安全設備檢修之申報文件、印鑑及有關文件之保管。
九、管理服務人之委任、僱傭及監督。十、會計報告、結
算報告及其他管理事項之提出及公告。十一、共用部分、
約定共用部分及其附屬設施設備之點收及保管。十二、依
規定應由管理委員會申報之公共安全檢查與消防安全設備
檢修之申報及改善之執行。十三、其他依本條例或規約所
定事項」，可知管理委員會係承全體住戶之委託處理事務
，亦即管理義務係管理委員會對全體區分所有權人之義務
，而非對於個別住戶之義務。又區分所有權人依區分所有
權人會議決議有繳納公共基金之義務，同條例第18條第1項
第2款亦有明文，足見決定區分所有權人是否繳納管理費及
數額多寡，係由區分所有權人召集之區分所有權人會議所
決定，亦即管理委員會僅係代為執行全體共有人決議之事
項，區分所有權人繳納對象之債權主體，係屬全體區分所
有權人，而非管理委員會。從而，被告應以其對全體區分
所有權人所得主張之債權，始得用以抵銷本件公共基金債
務。
3、被告所執以抵銷本件公共基金債務之債權乃「地下室停車
位租金返還債權」，惟系爭地下室停車位租金並非由全體
區分所有權人收取，而係由板橋雙十金星大廈所劃分之A
、B區自行收取及發放，然本件原告請求者係為整棟大廈
之公共基金，兩者顯非屬同一雙務契約，依前揭說明，被
告得收取之A、B區停車場之地下室停車位租金，自無從與
原告請求之公共基金抵銷，是其所執抵銷抗辯，實屬無據
，亦難採認。
（四）按系爭社區之管理及組織既應準用公寓大廈管理條例之規
定，而被告既為板橋雙十金星大廈之區分所有權人，被告
即應依公寓大廈管理條例、系爭社區區分所有權人會議決
議，負擔應分擔費用之義務。又依公寓大廈管理條例第10
條第2項規定：「共有部分、約定共有部分之修繕、管理
、維護...其費用由公共基金支付或由區分所有權人按期
共有之應有部分比例分擔之...。」、第21條規定「區分
所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應
負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍
不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付
應繳之金額及遲延利息。」，被告迄今尚未繳納104年、1
05年度公共基金10,000元之事實，既為被告不爭執，原告
亦曾向被告催繳公共基金，未獲被告繳納，此有繳費公告
及通知書在卷佐稽，是原告請求被告詹家榮、王銘傳、劉
亦妮、曾金蓮、吳少鈞、劉新瑞、莊秀枝、賴為彬各給付
尚欠公共基金10,000元、10,000元、10,000元、10,000元
、10,000元、10,000元、10,000元及10,000元，自屬有據
。
六、從而，原告本於原告社區住戶規約第12條及區分所有權人會
議決議之法律關係，請求（一）被告詹家榮給付10,000元及
自105年10月12日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息
；（二）被告王銘傳給付10,000元及自105年10月12日起至
清償日止，按年息百分之5計算之利息；（三）被告劉亦妮
給付10,000元及自105年10月12日起至清償日止，按年息百
分之5計算之利息；（四）被告曾金蓮給付10,000元及自105
年10月12日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；（
五）被告吳少鈞給付10,000元及自105年10月12日起至清償
日止，按年息百分之5計算之利息；（六）被告劉新瑞給付
10,000元及自105年10月12日起至清償日止，按年息百分之5
計算之利息；（七）被告莊秀枝給付10,000元及自105年10
月12日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；（八）
被告賴為彬即賴文彬給付10,000元及自105年10月12日起至
清償日止，按年息百分之5計算之利息，均為有理由，應予
准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法核與判決結果不
生影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、本件係適用小額訴訟程序所為被告敗訴之判決，爰依職權宣
告假執行。另本件訴訟費用為1,000元，併依職權確定由敗
訴之被告負擔。
九、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條之23、第4
36條第2項、第385條第1項、第78條、第85條第1項前段、第
436條之19第1項、第436條之20，判決如主文。
中華民國109年6月17日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
法官呂安樂
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，並表明
上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所違背之法令及具體內容
。二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。），如
於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提
上訴理由書（須附繕本），如未於上訴後20日內補提合法上訴理
由書，法院得逕以裁定駁回上訴。
中華民國109年6月17日
書記官謝淳有