裁判字號：臺灣臺北地方法院104年訴字第1344號民事判決
裁判日期：民國104年10月30日
裁判案由：拆屋還地
臺灣臺北地方法院民事判決104年度訴字第1344號原告 劉勝金 訴訟代理人 陳守東 律師被告 李榮歸 訴訟代理人 周德壎 律師上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國104年10月14日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告前因繼承被繼承人 劉馬連 之遺產而成為坐落新北市○○區○○段○○○○○○○○○○○○號土地（權利範圍3分之2）（下稱系爭土地）之公同共有人之一，被告於60年前與原告之父母就系爭土地（約40坪）成立未定期限之租賃契約（下稱系爭租約），惟未簽立書面契約，約定年繳租金，給付日期為每年12月14日，並於系爭土地上興建門牌號碼為新北市○○區○○路○號之未辦保存登記建物（下稱系爭房屋）。詎料，被告自101年給付1萬元租金後迄未給付租金長達2年，且因系爭土地為緊鄰國安局清風園（電訊研究發展室）之軍事禁建區，非一般建地，依最高法院45年台上字第1514號判例意旨：「以非耕地或非供建築房屋之土地為租賃物之租賃，其終止契約，土地法及其他特別法並未就此設有特別規定，依特別法無規定者，適用普通法之原則，應仍適用民法關於租賃之規定，其未定期限者，除應依習慣先期通知外，各當事人得隨時終止契約。」，應適用民法之規定終止系爭租約，故本件原告依民法第450條第2項及第440條第3項之規定，以本件起訴狀繕本送達被告為終止系爭租約之意思表示，並依民法第455條及第767條之規定，請求被告拆除系爭房屋將系爭土地返還予原告及其他全體共有人。
另土地法第97條規定，城市地方房屋之租金以不超過土地及其建築物申報總價年息10﹪為限。同法第105條復規定上開規定於租用基地建築房屋準用之。故被告尚應給付103年1月至104年12月間之租金共計112萬7,280元【計算式：（系爭土地每平方公尺公告現值為4萬2,700萬元）×（40坪＝132平方公尺）×0.1×2年＝112萬7,280元】等語。並聲明：（一）被告應將系爭土地上建築物拆除，將地交還予原告等共有人全體。（二）被告應給付原告等共有人全體112萬7,280元整，並自101年12月14日起至清償日止，按週年利率5﹪計算之遲延利息。
二、被告則以：民法第263條規定係準用同法第258條規定，終止權之行使，應向他方當事人以意思表示為之。契約當事人之一方有數人者，前項意思表示，應由其全體或向其全體為之。是原告既為系爭土地之公同共有人一，依上開規定，原告並無單獨片面終止與被告間系爭租約之權限，此亦有最高法院63年台上字第2139號判例、84年台上字第823號裁判、74年台上字第2142號裁判、49台上字第1581號判例可資參照，因此，原告單獨起訴主張以本件起訴狀繕本送達被告為終止系爭租約之意思表示，並請求被告拆除系爭房屋將系爭土地返還予原告及其他全體共有人，除不具當事人適格外，其終止租賃契約亦不合法。又原告主張系爭租約未定期限，故依民法第450條第2項規定，原告得隨時終止系爭租約，然土地法第103條規定：「租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得收回。一、契約年限屆滿時。二、承租人以基地供違反法令之使用時。三、承租人轉租基地於他人時。
四、承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時。五、承租人違反租賃契約時。」，土地法為民法之特別規定，自應優先適用，故原告依上開民法規定終止系爭租約，亦屬無據。另原告引用最高法院45年上字第1514號判例，主張其得依民法規定隨時終止系爭租約，然判例係針對「以非耕地或非供建築房屋之土地為租賃物之租賃」，與系爭租約乃以供建築房屋之土地為租賃物之租賃，迥然不同，原告自不得援引上開判例而為主張。再者，租金為可分之債，原告為其他公同共有人請求被告給付租金，亦當事人不適格，且土地法第97條係規定租金之上限，非謂出租人得逕依該規定請求給付租金，故原告依該規定請求給付租金，於法無據。況兩造就100年1月至102年12月間之租金為每年1萬元並不爭執，且與系爭土地相近不到200公尺之新北市○○區○○路○○號，為前國防部已裁撤之新店監獄舊址，現為「法務部矯正署新店戒治所」，該所另附設「法務部矯正署臺北監獄新店分監」收容刑期未滿10年之男性受刑人，以及參以鄰近之狀況、經濟及交通等情，原告請求給付之租金亦屬過高等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實（見本院卷第75頁及背面頁）：
（一）原告為系爭土地之公同共有人。此有土地登記謄本影本在卷可稽（見本院卷第6至11頁背面）。
（二）系爭土地約於60年前由原告之父母與被告成立系爭租約，並未定租賃期限，亦未訂立書面契約，被告並於系爭土地上興建系爭房屋。
（三）被告前以本院103年度存字第7454號清償提存事件以郭劉玉鳳等13人為提存物受取權人，提存原因事實為「債務人即提存人承租債權人即受取權人所有之新北市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○號土地，欲依約繳付租金，惟債權人對於債務人前開所提出之租金給付拒絕受領，洵有受領遲延之情形」，向本院提存所提存1萬元，此有本院103年度存字第7454號提存書在卷可稽（見本院卷第37頁）。
（四）被告自成立系爭租約起，每年給付原告100元，100年以前並有陸續增加給付，自100年1月起至102年，每年給付原告1萬元。
四、得心證之理由：原告主張系爭土地前經原告之父母將其以不定期限方式出租於被告興建系爭房屋，嗣父親劉馬連死亡後，原告因繼承而成為系爭土地之公同共有人，又被告自101年給付1萬元租金後迄未給付租金長達2年，故依民法第450條第2項及第440條第3項之規定，以本件起訴狀繕本送達被告為終止系爭租約之意思表示，並依民法第455條及第767條之規定，請求被告拆除系爭房屋將系爭土地返還予原告及其他全體共有人。另被告須依土地法第97條規定計算租金，給付原告103年1月至104年12月間租金共計112萬7,280元；惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件之爭點為：（一）原告依民法第450條第2項及第440條第3項之規定終止與被告間之系爭租約，是否合法？原告依民法第455條及第767條第1項之規定，請求被告拆除系爭房屋將系爭土地返還予原告及其他全體共有人，有無理由？（二）原告得否依土地法第97條規定，請求被告給付原告及其他全體共有人租金共計112萬7,280元，及自101年12月14日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息？茲分述如下：
（一）原告依民法第450條第2項及第440條第3項之規定終止與被告間之系爭租約，是否合法？原告依民法第455條及第767條第1項之規定，請求被告拆除系爭房屋將系爭土地返還予原告及其他全體共有人，有無理由？
1、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。民法第767條第1項定有明文。又各共有人對於第三人，得就共有物之全部，為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。民法第821條亦有明文。該規定依同法第828條第2項規定於公同共有準用之，且依同法第831條規定，該規定於所有權以外之財產權，由數人共有或公同共有者，亦準用之。故公同共有人本於公同共有權利為共有人全體之利益對第三人為請求，應限於回復共有物時始得為之。準此，公同共有人中之一人或數人除經其他公同共有人全體之同意，或為公同共有人全體之利益對第三人為回復公同共有物之請求，得單獨或共同起訴外，倘係基於公同共有法律關係為請求者，仍屬固有必要共同訴訟，應由公同共有人全體起訴，當事人之適格始無欠缺。另無權占有他人土地興建建物者，必須拆除建物始能返還土地，故所有人請求返還土地時，得併請求拆除建物，自屬當然。
2、查原告起訴時主張其因繼承而公同共有系爭土地及系爭租約，因原告業以本件起訴狀繕本之送達向被告為終止系爭租約之意思表示，故依據民法第455條租賃物返還請求權及民法第767條第1項所有物返還請求權，請求被告拆除系爭建物將系爭土地返還予原告及其他全體共有人，原告乃本於公同共有權利而為回復共有物之請求，依前揭說明，原告單獨為上開之請求，其當事人適格無欠缺，先予敘明。惟按契約當事人之一方有數人者，解除契約之意思表示應由其全體或向其全體為之，此項規定於當事人依法律之規定終止契約者，準用之。民法第258條第2項、第263條規定甚明。又租賃權亦財產權一種，應由全體繼承人共同繼承而為公同共有，依民法第263條準用第258條規定，上訴人如欲終止租約，應向全體繼承人為之，始生終止租約之效力（最高法院62年台上字第892號判例意旨參照）。
準此，倘全體繼承人共同繼承出租人之地位，如有繼承人欲終止租約，亦應由全體繼承人共同向承租人為之，始生終止租約之效力。本件原告固主張系爭租約為不定期限，因被告遲付租金達長達2年以上，且因系爭土地非一般建地，依最高法院45年台上字第1514號判例意旨，以非供建築房屋之土地為租賃物之租賃，各當事人得依民法關於租賃之規定隨時終止租約，故依民法第440條第3項及第450條第2項規定，以本件起訴狀繕本之送達向被告為終止系爭租約之意思表示云云。然查，兩造對於被告前係與原告之父母成立系爭租約，原告之父親劉馬連及母親 劉宋女 業已死亡，其等繼承人包含原告在內共計13人等情，並不爭執（見本院卷第98頁），並有劉宋女除戶戶籍謄本在卷可稽（見本院卷第112頁），則依上開說明，劉馬連、劉宋女與被告間之系爭租約，自應由包含原告在內之13位繼承人所共同繼承，而為公同共有。而原告雖以本件起訴狀繕本之送達向被告為終止系爭租約之意思表示，然因系爭租約所生之權利及義務已由原告及其他全體繼承人所概括繼受，終止系爭租約之意思表示，自應由原告及其他全體繼承人共同向被告為之，否則不生終止系爭租約效力。是本件原告僅以其1人以本件起訴狀繕本之送達向被告為終止系爭租約之意思表示，自不生合法終止系爭租約之效力。又系爭租約既未合法終止，被告占有系爭土地即非無權占有，則原告於本件主張終止系爭租約後，被告應依民法第455條及第767條第1項之規定拆除系爭建物將系爭土地返還予原告及其他公同共有人，即屬無據。
（二）原告得否依土地法第97條規定，請求被告給付原告及其他全體共有人租金共計112萬7,280元，及自101年12月14日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息？按公同共有債權人起訴請求債務人履行債務，係公同共有債權之權利行使，非屬回復公同共有債權之請求，尚無民法第821條規定之準用；而應依同法第831條準用第828條第3項規定，除法律另有規定外，須得其他公同共有人全體之同意，或由公同共有人全體為原告，其當事人適格始無欠缺（最高法院104年度第3次民事庭會議決議參照）。
查劉馬連、劉宋女與被告間之系爭租約所生之權利及義務，已由原告及其他全體繼承人所概括繼受，而為公同共有，業如前述，則原告依系爭租約主張被告尚應給付103年1月至104年12月間依土地法第97條計算之租金共計112萬7,280元予原告及其他公同共有人，應屬公同共有債權之權利行使，而非回復公同共有債權之請求，是依上開說明，除經公同共有人全體同意外，否則即應由公同共有人全體起訴。然本件原告僅以其1人為上開之請求，且被告亦已分別於104年6月8日民事答辯狀（見本院卷第26頁）及104年8月19日之民事辯論意旨狀（見本院卷第85頁）爭執原告就上開請求不具當事人適格，而原告並未舉證說明其業經其他公同共有人之同意而為上開請求，則原告1人提起本件訴訟，顯不具當事人適格。從而，原告之上開請求難認有理。
五、綜上所述，系爭租約所生之權利及義務既由原告及其他全體繼承人所概括繼受，而為公同共有，原告僅以其1人以本件起訴狀繕本之送達向被告為終止系爭租約之意思表示，因違反民法第258條之規定，自不生合法終止系爭租約之效力，故原告依民法第455條及第767條第1項之規定請求被告拆除系爭建物將系爭土地返還予原告及其他公同共有人，為無理由，應予駁回。又原告依系爭租約請求被告給付依土地法第97條計算自103年1月至104年12月間之租金共計112萬7,280元，原告所行使為公同共有債權之權利，原告既未舉證說明其提起本件訴訟業經其他公同共有人之同意，則原告僅以其1人為上開租金之請求，即不具當事人適格，其訴難認有理由，亦應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不另予一一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國104年10月30日
民事第四庭法官陳家淳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年10月30日
書記官陳怡如