裁判字號：臺灣高等法院臺南分院104年上易字第79號民事判決
裁判日期：民國104年11月12日
裁判案由：返還不當得利
臺灣高等法院臺南分院民事判決104年度上易字第79號上訴人 媚登峰 健康事業股份有限公司法定代理人 莊雅清 訴訟代理人 陳忠儀 律師被上訴人 關伃伶 訴訟代理人 湯光民 律師
沈聖瀚 律師複代理人 郭廷慶 律師上列當事人間請求返還不當得利事件，上訴人對於中華民國104年1月13日臺灣嘉義地方法院第一審判決提起上訴（103年度訴字第268號），本院於104年10月22日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：
（一）坐落於嘉義市○區○○段○○段0○000地號土地與其上建物即同段975、1521建號房屋（二建物門牌合併為嘉義市○○路○○○號）（下稱系爭不動產），係上訴人於民國（下同）97年間自臺灣嘉義地方法院（下稱嘉義地院）拍賣取得，經嘉義地院於97年4月7日核發系爭不動產權利移轉證書，取得系爭不動產所有權，並於97年4月30日完成系爭不動產移轉登記。詎料，被上訴人無權占有系爭不動產5至7樓部分，直至100年7月25日始返還系爭不動產5至7樓部分。
（二）被上訴人自97年4月15日起至100年7月25日止，無權占用系爭不動產5至7樓，期間長達39又3分之1個月，被上訴人無法律上之原因而獲相當租金之不當得利，致使上訴人受有損害。而系爭不動產建物年租金行情，經上訴人委託 李林 國際不動產估價師事務所鑑定後，系爭不動產之5樓年租金為新臺幣（下同）228,713元，6樓之年租金為240,035元，7樓之年租金為44,960元，又5、6、7樓之月租金分別為19,059元、20,003元、3,747元，是系爭不動產5至7樓每月租金總計為42,809元。則被上訴人自97年4月15日起至100年7月25日止，無權占用系爭不動產5至7樓期間39又分3之1個月，共計獲得不當得利共計1,683,678元（計算式：42,809×39.33＝1,683,678元），上訴人自得依民法第179條之規定請求被上訴人返還之。【原審判決命被上訴人應給付上訴人738,609元，及自103年5月21日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，而駁回上訴人其餘之訴。上訴人就其敗訴部分，提起上訴。】
（三）上訴聲明：
1、原審判決不利於上訴人部分廢棄。
2、被上訴人再應給付上訴人945,069元，及自起訴狀繕本送達翌日即103年5月21日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
二、被上訴人則抗辯：
（一）上訴人所請求自97年4月15日起至98年3月10日止相當於租金之不當得利，已罹於5年短期時效而消滅，被上訴人自得拒絕給付。又關於相當於租金之不當得利金額，上訴人所主張李林國際不動產估價師事務所之鑑定結果顯屬過高。而 黃志豪 估價師事務所進行本件鑑定時，實地勘查現況、客觀查證，並針對勘估標的進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況及勘估標的依最有效使用情況下，採用租賃實例比較法及積算法等二種估價方法進行評估應較為可採。
（二）答辯聲明：上訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
（一）上訴人於97年間自法院拍賣取得系爭不動產，經法院於97年4月7日核發系爭不動產權利移轉證書，由上訴人取得系爭不動產所有權，並於97年4月30日完成系爭不動產移轉登記。（原審卷第4至8頁）
（二）被上訴人自97年4月15日起至100年7月25日止，無權占用系爭不動產5至7樓。
（三）上訴人於102年5月2日以台北敦南郵局289號存證信函催告被上訴人給付1,683,678元。（原審卷第73至73-1頁）
（四）上訴人於103年1月27日對被上訴人聲請假扣押強制執行，執行金額為1,683,678元。（本院卷第193頁）
四、兩造爭執事項：
（一）上訴人請求被上訴人給付占用系爭不動產5至7樓相當於租金之不當得利，是否已罹於時效？
（二）上訴人得請求被上訴人給付之不當得利金額為何？
五、得心證之理由：
（一）上訴人請求被上訴人給付占用系爭不動產5至7樓相當於租金之不當得利，是否已罹於時效？
1、按租金請求權因5年間不行使而消滅，為民法第126條所明定；無法律上之原因而使用他人房屋，可能獲有相當租金之利益亦為社會通常之觀念，名稱雖與租金異，然實質上仍為使用房屋之代價；又無法律上之原因而獲得相當於租金之利益，致他人受損害時，如該他人返還利益請求權已逾租金短期消滅時效之期間，對於相當於已罹消滅時效之租金之利益，不得依不當得利之法則，請求返還（最高法院101年度台上字第728號判決意旨可資參照）。揆諸上開裁判意旨及說明，上訴人依不當得利之法律關係，請求被上訴人返還自97年4月15日起至100年7月25日止，所獲得相當於租金之不當得利，仍有上開5年短期時效之適用。上訴人主張應適用15年時效云云，自難憑採。
2、次按消滅時效因請求而中斷；時效因請求而中斷者，若於請求後6個月內不起訴，視為不中斷，此有民法第129條第1項第1款、第130條分別定有明文，經查：上訴人於102年5月2日以被上訴人自97年4月15日起至100年7月25日止，無權占用系爭不動產而受有不當得利為由，以台北敦南郵局第289號存證信函催告被上訴人於3日內給付不當得利1,683,678元，被上訴人業已收受催告等情，為兩造所不爭執，自堪信為真實。是上訴人上開催告，當屬民法第129條第1項第1款所規定之「請求」。然查，上訴人為上開請求後，未於6個月內（即102年11月2日前）起訴，遲至103年3月10日始提起本件訴訟（見原審卷第1頁收文章），足認上訴人未依民法第130條規定，於請求後6個月內起訴，則其102年5月2日之請求視為不中斷，其請求權時效，仍應繼續進行。
3、又按請求權之消滅時效，因起訴而中斷；而開始執行行為或聲請強制執行則與起訴有同一效力，民法第129條第1項、第2項第5款。另按時效中斷者，自中斷事由終止時，重行起算。民法第137條第1項定有明文。消滅時效因假扣押強制執行而中斷者，於法院實施假扣押之執行程序，例如查封、通知登記機關為查封登記、強制管理、對於假扣押之動產實施緊急換價提存其價金、提存執行假扣押所收取之金錢（強制執行法第133條前段）等行為完成時，其中斷事由終止，時效重行起算（最高法院103年2月11日民事庭會議決議、103年度台上字第344號判決意旨參照）。經查：上訴人於103年1月27日向法院聲請假扣押強制執行乙情，業據提出蓋有原法院103年1月27日收文戳章之民事假扣押執行聲請狀影本1份在卷可稽（見原審卷第154頁）。
依前開規定，聲請強制執行與起訴有同一效力，合於第129條第2項第5款之規定，故上訴人於103年3月10日向被上訴人起訴（見原審卷第1頁），顯於6個月內起訴，故自103年1月27日聲請假扣押執行，發生消滅時效中斷之效果。故系爭不當得利返還請求權應自103年1月27日回溯5年之日（即98年1月27日）起至100年7月25日止，未罹於5年之消滅時效期間。至於98年1月27日以前之不當得利返還請求權，則已罹於5年之消滅時效，應堪認定。
（二）上訴人得請求被上訴人給付之不當得利金額為何？按不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益有所取得者，並應返還；但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第181條著有規定。
而依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人房屋、土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。又土地、房屋所有人固得依不當得利法則向無權占用其土地、房屋之人請求返還相當於租金之損害金，惟其數額，除以土地及其建築物申報總價為基礎外，尚須斟酌基地與房屋之位置、工商業繁榮之程度及占用人利用土地、房屋之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地、鄰屋租金相比較，以為決定，並非必達土地及其建築物申報總價年息10%之最高額。經查：
①原審囑託黃志豪不動產估價師事務所估價，其鑑定結果：
「勘估標的○○路000號，為一幢地上6層、地下1層建物，依臺灣嘉義地方法院不動產權利移轉證書顯示及本所實地勘查，本次評估標的於5樓及6樓皆有增建面積，且7樓亦為增建（北門段三小段1521棟次），考量增建有拆除之風險且附屬於主建物作同一使用，其使用價值附加於主建物，為避免重複評估，增建面積不納入計算。但其總租金亦包含增建使用租金，於勘估日期當時建物保養維護差；本次估價過程中所選擇運用之資料、影響價格因素之分析調整均遵循不動產估價之基本原則及不動產估價技術規則之相關規範；經由上述推估過程勘估標的○○路000號5樓及6樓於97年4月至100年7月25日租金總價為977,420元。
」（見黃志豪不動產估價報告書，以下簡稱黃志豪估價報告書）。
②至於上訴人主張系爭不動產之市場租金數額，應以上訴人
自行委託之李林國際不動產估價師事務所之不動產估價報告書（以下簡稱李林估價報告書）估價之租金數額，較為可採，且黃志豪估價報告書未就增建（即1521棟次）予以評估，為不可採等語，固據上訴人提出之李林估價報告書為證（見原審卷第9至62頁），然為被上訴人所否認。經查：上訴人所得請求之相當於租金之不當得利，係自98年1月27日起至100年7月25日止，而李林估價報告書所鑑定價格日期係97年7月21日，自不在本件得請求不當得利之期限內，實難據為本件98年1月27日起租金數額之依據；再依李林估價報告書所載當時景氣對策信號金融面及消費面指標均轉呈下跌，又美國次級房貸危機引發金融市場震盪，美元走弱，加上國際原油及原物料價格則仍處高檔，OECD及GLOBALINSIGHT皆下調全球經濟成長率的預測，後續發展為未來景氣增添不確定因素（見原審卷第27頁）。
足見97年以後不動產之景氣應有走下滑之趨勢，自難以98年之前之租金行情，而遽以認定既為本件不當得利之估價之租金數額。再原審囑託黃志豪不動產估價師為鑑定，其派員實地勘查後認系爭不動產位於嘉義市東區，屬開發成熟地區，土地大都已建築利用，公共設施配置完善，大眾運輸有汽車客運可利用，惟班次密集度及便利性不足；系爭不動產閒置且無水電等狀態，勘查日期當時地下室積水約半樓層高度，整體建物管理及維護情況較差。又因97年受美國金融風暴衝擊影響持續蔓延擴大，加深全球流動性不足危機，市場信心崩跌，民間投資消費因景氣下滑而轉趨保守。98年在全球工業生產及貿易回升的帶動下，國內景氣回穩。99年全球經濟下半年成長減緩的風險增高，國內各項經濟指標穩定成長，9月後領先指標增幅趨緩。100年國際糧食及石油價格上漲壓力續存，歐債危機尚未解除，國內根據主計處預測，經濟將持續穩健成長。不動產市場概況分析：舊市○○街道面積狹小，社區呈現老舊，無特色。惟市府推動重大建設，整體而言，房地產地價略有上揚趨勢。區城因素分析：位於台灣西南部嘉南平原北端，土地肥沃，雨量甚豐，有利農業發展，嘉義市全市均已劃入都市計畫範圍。近鄰土地利用情形：由於地處舊市區中心，其商業活動呈現面的發展，土地使用高密度發展，住宅區因舊市區中心之高密度商業活動，而產生嚴重住商混合現象，致環境品質降低。近鄰地區建物利用情況：區域內以3至4層樓透天厝為主，而大樓公寓次之，屬已開發老舊市區。近鄰地區之公共設施概況：整體而言公共設施配置完善。近鄰地區之交通運輸概況：位於嘉義市東區，區域內以主要連絡道路呈棋盤式道路系統，四通○○○區○○道路大部分為雙向通車，路旁有劃設停車格，部分路段路旁不可停車。區域環境內之重大公共建設：湖子內地區區段徵收、嘉義火車站三鐵共構、高鐵通車，辦理林業文化公園計畫等，又位於世賢路博愛路交界之嘉義產業創新研發中心，勢必增加更多就業機會。近鄰地區未來發展趨勢：結合縣市互補資源，嘉義都會區在台灣地區產業空間體系中，將朝向發展港埠都會、海運轉運與配送等中心，發揮國際及國內運輸及通訊都市功能。系爭不動產南北側雙面臨路，南側臨民權路，北側臨忠孝路，其中民權路沿途商家林立，具商業效益，地形呈長方形，地勢皆平坦；土地法定使用管制事項：為都市計劃範圍內土地，編定住宅區、建蔽率60%、容積率240，本次評估系爭建物5、6、7樓皆有增建（考量增建有拆除之風險且附屬於主建物作同一使用，其使用價值附加於主建物，為避免重複評估，增建面積不納入計算，但其總租金亦包含增建使用租金），足見黃志豪估價報告書鑑定範圍確有包含增建部分，上訴人抗辯增建部分未予評估云云，自難採信。
③又黃志豪估價報告書評估之租金種類為正常租金，該正常
租金係指其為住家用或營業用租金等情，依內政部頒布之不動產估價技術規則，採用實例比較法及積算法等2種估價方法進行評估為基礎，經比較分析及調整等，以客觀態度推算勘估標的價格的方法，並蒐集估價資料，確認勘估標的之狀態，推估標的自97年4月至100年7月25日於非營業使用狀態之租金為977,420元。並以表列方式說明97年4月1日起至97年12月31日止之月租金為24,324元，98年1月1日起至98年12月31日止之月租金為24,572元，99年1月1日起至99年12月31日止之月租金為24,572元，100年1月1日起至100年7月25日止之月租金為24,820元，有黃志豪估價報告書在卷可稽，本院審酌前開鑑定機關據以鑑定之參酌數據、評估因素尚屬明確，其鑑定並未發現有何違反技術法規或與經驗法則相違背之情事，應屬客觀公正，自屬可採，上訴人上開抗辯，不足採信。
（三）綜上，上訴人得依不當得利返還請求權，請求被上訴人給付自98年1月27日起至100年7月25日止之不當得利，已如前述。再被上訴人無權占用系爭不動產而應給付上訴人相當租金之不當得利金額如下：
1、自98年1月27日起至99年12月31日止共23個月又5日，共計569,088元（計算式：24,572元×23.16月＝569,087.5，元以下4捨5入）。
2、自100年1月1日起至100年7月25日止共6個月又25日，共計169,521元（計算式：24,820元×6.83月＝169,520.6，元以下4捨5入）。
3、基上，上訴人請求被上訴人給付自98年1月27日起至100年7月25日止相當租金之不當得利合計應為738,609元（計算式：569,088＋169,521＝738,609）。
故此，上訴人請求被上訴人給付自98年1月27日起至100年7月25日止相當租金之不當得利，合計應為738,609元（569,088＋169,521＝738,609）。
六、綜上所述，被上訴人無法律上原因占用系爭不動產而獲相當租金之利益，並致上訴人受損害，上訴人依民法第179條之規定，請求被上訴人給付738,609元，及自起訴狀繕本送達翌日即103年5月21日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。至上訴人請求超過上開部分，則為無理由，應予駁回。原審就上開不應准許部分為上訴人敗訴之判決，經核並無違誤，上訴意旨指摘原判決判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件判決事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，均核與本件判決之結果不生影響，毋庸逐一論駁，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國104年11月12日
民事第四庭審判長法官李素靖
法官藍雅清法官田玉芬上為正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國104年11月13日
書記官李良倩