裁判字號：臺灣高等法院94年上字第248號民事判決
裁判日期：民國94年08月23日
裁判案由：返還土地
臺灣高等法院民事判決94年度上字第248號上訴人乙○○訴訟代理人 陳萬發 律師被上訴人甲○○訴訟代理人 吳金炎 上列當事人間請求返還土地事件，上訴人對於中華民國94年1月20日臺灣桃園地方法院93年度訴字第1189號第一審判決提起上訴，本院於94年8月9日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張坐落桃園縣中壢市○○段地號第2006之1（地目建）地號土地（下稱系爭土地）為上訴人所有，43年間出租予被上訴人母親使用，嗣由被上訴人繼承，後因兩造對租金有所爭執，經上訴人訴請調整租金，而於民國（以下同）83年11月18日經原法院83年度訴字第829號民事事件以每年租金新台幣（以下同）8萬元達成訴訟上和解。惟系爭土地係自同段第2006地號分割所增之地號，本係放領之耕地，原供被上訴人母親承租作為農業目的使用，租金初期係以稻穀計算，參照被上訴人自承於84年7月5日以前之租金仍是以「稻穀」為計價方式，且系爭土地自43年起承租，自66年6月27日起，地目才變更為建地，故自43年至66年間，系爭土地確實屬於農用耕地，依農地之法令，僅能建置農舍，不得以租地建屋作為使用，故其性質上屬耕地租賃契約。另雙方於84年7月5日起就租金給付成立訴訟上和解，才改以金錢計算，然並未於該案中改變兩造仍屬耕地租賃之性質，縱使於83年間被上訴人已在系爭土地上建屋違規使用，然此僅係上訴人欲否行使終止權之問題，非可因83年間系爭土地上已有房屋之情，就回溯推定43年間成立之租賃契約為基地租賃契約。又系爭房屋原是農舍時，僅58.5平方公尺，因新生路拓寬已拆除39.9平方公尺、4.2平方公尺，合計拆除44.1平方公尺，被上訴人竟於原有舊農舍拆除殆盡後，先於92年私自在系爭土地上原來並未建屋之空地處，違建至56.7平方公尺，嗣另再建築總計達87平方公尺之新建磚造房屋，被上訴人之違法增建，與兩造租賃係以耕地租用之目的不符。至於系爭土地於58年以前並無存在房屋，縱被上訴人於51年間裝置電錶，僅是51年才有農舍存在，被上訴人仍非可據此辯稱屬基地租用之目的。依土地法第114條「依不定期租用耕地之契約，得於承租人放棄其耕作權利時、耕地依法變更其使用時．．．終止租約」規定，上訴人有權終止租約，縱認無法判斷兩造各自所言之租賃性質何為可採，亦應回歸民法之規定，依民法第449條第1項所規定之租賃期限不得逾20年，及最高法院29年上字第1731號判例意旨，上訴人仍得依民法第450條第2項之規定隨時終止租約，故上訴人之終止租約仍屬有據。上訴人已向被上訴人為終止租約之意思表示並請求返還土地遭拒，為此以起訴狀繕本送達為終止租賃契約之意思表示，並依所有物返還請求權之法律關係，請求被上訴人將系爭土地內之地上物拆除，並將土地返還上訴人。並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應將坐落於桃園縣中壢市○○段第2006之1地號土地如附圖紅色所示87平方公尺之地上物拆除騰空，並將該土地返還予上訴人。㈢上訴人願供擔保，請准宣告假執行。
二、被上訴人則以承租系爭土地目的乃為建屋居住使用，而非上訴人所稱係以農用為目的，系爭土地上之建物自始即存在，道路拓寬後建物部分因公用徵收，被上訴人僅將未被徵收之建物修建，並非如上訴人所稱係將原地上物拆除重建，曾作麵店、禮服店生意，且為上訴人所明知。系爭土地雖於66年時仍為田地，但於66年6月就已經變更為建地，況被上訴人曾於70年間就調整租金一事提起訴訟，嗣於83年11月18日兩造又經臺灣桃園地方法院83年度訴字第829號就租金調漲達成和解，上訴人對於被上訴人承租系爭土地為建屋居住之用早已知悉，是以上訴人之主張係無理由等語資為抗辯，並聲明：上訴駁回。
三、上訴人主張其所有系爭土地面積87平方公尺，係自同地段第2006地號分割所增之地號，本係放領之耕地，於66年6月27日變更地目為建地，於43年間由被上訴人承租使用系爭土地，其上建有被上訴人所有建物，兩造曾對租金有所爭執，上訴人訴請調整租金，原法院於70年4月18日以70年訴字第151號判決調整租金每坪每年稻穀六十台斤，上訴人嗣於83年11月18日再行起訴，復經原法院以83年度訴字第829號民事事件，以每年給付租金8萬元達成訴訟上和解，及系爭土地因道路拓寬工程而被徵收部分之事實，業據上訴人提出土地登記謄本、和解筆錄影本及土地及建物照片四紙、70年訴字第151號判決（見原審卷第9至12頁、本院卷第12至15頁、118頁）為證，且為被上訴人所不爭執，復經原法院履勘現場，並囑託桃園縣中壢地政事務所協助測量，有勘驗筆錄及桃園縣中壢地政事務所93年12月14日中地測法字第0930080700號函所附土地複丈成果圖一紙（見原審卷第35至40頁）在卷可稽，並經本院調閱臺灣桃園地方法院83年度訴字第829號調整租金民事卷證查核屬實，自堪信此部分之主張為真實。
四、上訴人復主張系爭土地地目原為田地，自66年6月27日起，始變更為建地，而被上訴人之母於43年承租至84年間之租金給付方式均係以稻穀為之，故自43年至66年間，系爭土地確實屬於農用耕地，依農地之法令，僅能建置農舍，不得以租地建屋作為使用，而系爭房屋原是農舍，僅58.5平方公尺，因新生路拓寬拆除，被上訴人始在系爭土地上原來並未建屋之空地處，違建至56.7平方公尺，嗣另再建築總計達87平方公尺之新建磚造房屋，故兩造就系爭土地之租賃契約性質上屬耕地租賃，被上訴人之違法增建，與兩造租賃係以耕地租用之目的不符，上訴人得終止租約，縱無法判斷系爭租賃契約之性質為何，亦應回歸民法之規定，而系爭租賃契約為不定期限租賃契約，依民法第449條第1項租賃期限不得逾20年之規定及最高法院29年上字第1731號判例意旨，上訴人仍得依民法第450條第2項之規定隨時終止租約，故上訴人之終止租約仍屬有據云云，被上訴人則以前詞置辯，經查：
㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。
民事訴訟法第277條前段定有明文。上訴人主張兩造間之租賃契約性質上屬耕地租賃契約，自應就其所主張之事實負舉證責任。
㈡次按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益
，他方支付租金之契約。而所謂租金乃租賃物使用收益之對價，其約定之名稱如何，亦非所問，以金錢充之為常，但如另以其他具有經濟價值者代替，亦無不可，此有最高法院46年台上字第519號判例意旨可資參照。上訴人主張兩造租金初期係以稻穀計算，至84年7月5日前之租金都是以稻穀為計價，固為被上訴人所不爭執，然租金既非不得以其他具有經濟價值者替代，縱一般耕地地租有以農作物代繳之習慣，尚難以此即認系爭租賃契約之性質為耕地租賃。又系爭土地於66年以前雖為放領耕地，至66年間始改編地目為建地，然有關土地地目為建地或農地為行政機關依法編定，而兩造就系爭土地所成立者為私法上之租賃契約，縱有關農地使用有法令上之限制，惟系爭租賃契約之性質是否屬耕地租賃契約，仍須就兩造之真意及實際使用情形為判斷，不得以系爭土地於系爭租賃契約成立之時屬農地，或給付稻穀等情即得遽認系爭租賃契約為耕地租賃契約。被上訴人否認其母與上訴人間為耕地租賃，且而系爭土地上原有房屋並非農舍，約建於民國43年，且系爭土亦並無耕作使用情形（詳如下述第㈢點），上訴人復未能舉證其他以證明兩造就系爭土地租賃契約之性質為耕地租賃契約，上訴人主張系爭租賃契約之性質為耕地租賃契約，自難遽信為真正。
㈢次查，依被上訴人所提臺灣電力公司桃園營業處94年4月29
日桃園費核代字第A0000000號書函（見本院卷第45頁）所載，系爭土地上原有房屋於51年3月裝表供電，顯見系爭土地上原有房屋至遲於51年3月即已興建而申請電力公司供電；又依被上訴人戶籍謄本（見本院卷第48至54頁）被上訴人母親 吳棠妹 記事欄上記載「原住興國里四鄰民國四三年三月三日住址變更，民國六十二年十一月二十五日死亡」，並無住址變更之記載，被上訴人戶籍謄本記事欄亦有「民國四三年三月三日隨同母住址變更」（見本院卷第48頁、49背面），該戶籍謄本住址即為系爭房屋所在住址，被上訴人訴訟代理人抗辯其自出生後就一直住在系爭房屋，亦為上訴人所不爭執（見本院卷第78頁），被上訴人訴訟代理人吳金炎係00年0月0日出生，其戶籍謄本記事欄亦載有「民國四三年三月三日隨同祖母住址變更」（見本院卷第51頁背面），顯見43年3月3日前即有系爭原有房屋存在，並供被上訴人一家人居住。又按所謂農舍，係指以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，以供堆置農具、肥料或臨時休息之用，而非以解決承租人實際居住問題為其目的，如所建房屋係供居住之用，即與農舍有間。此有最高法院64年台上字第571號判例、83年度台上字第2636號判決意旨可資參照。系爭原有房屋既供被上訴人一家人居住，顯然並非農舍，被上訴人於本院雖稱「原來租的蓋有35坪農舍」云云，應係誤認農舍之定義，而無足採。復參照上訴人起訴狀所附照片所示系爭土地上原有房屋為一老舊瓦屋，照片所示土地均為該瓦屋及相鄰房舍占用，屋前即為柏油路面之道路，並無任何農作物之跡證，且上訴人於70年間就系爭土地調整租金一事向原法院請求調整租金，上訴人於該案中主張「系爭土地自民國四十二年租予被告建屋」云云，有臺灣桃園地方法院70年訴字第151號判決書（見本院卷第118至121頁）在卷可稽，另上訴人於83年訴請調整租金之民事事件，上訴人亦以土地法第97條規定請求調整租金，而非依同法有關耕地租用之相關規定為請求，亦經本院調閱臺灣桃園地方法院83年度訴字第829號調整租金卷一宗（見本院卷第38頁，該案卷第5頁）查核屬實，顯見上訴人向來亦認為系爭土地係租予被上訴人建築房屋居住使用。被上訴人抗辯其被繼承人係為建物供居住使用而承租系爭土地一事，即非無據，應可採信。
㈣系爭土地租賃契約既為租地建屋之用，且按租用建築房屋之
基地，非因左列情形之一，不得收回：一、契約年限屆滿時。二、承租人以基地供違反法令之使用時。三、承租人轉租基地於他人時。四、承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時。五、承租人違反租賃契約時。土地法第103條定有明文，而按「租用建築房屋之基地，非具有土地法第一○三條所列之原因時，出租人不得收回。而土地法為民法之特別法，關於出租人收回出租建築房屋之基地，自無民法之適用。土地法第一○三條第一款，所謂契約年限屆滿時，僅於契約定有期限者，始適用之。」，最高法院48年度台上字第145號裁判可資參照。故上訴人主張回歸民法之規定，依民法第449條第1項所規定之租賃期限不得逾20年，為擬制規定，與契約定有期限尚屬有間，與土地法第103條第1款規定尚有未合。況租用基地建築房屋者，不適用第1項規定，民法第449條第3項定有明文，故縱被上訴人原租用系爭土地所建築之房屋因部分系爭土地被徵收並拆除部分建物，系爭土地上被上訴人所有現供居住使用之建物，不論係上訴人所稱新建或被上訴人所辯係修繕，被上訴人均係依其租用系爭土地建築房屋之契約目的新建或修繕房屋，並未違反系爭土地租賃契約，並無土地法第103條所列各款之情事，上訴人主張被上訴人將原有房屋拆除，並私自於為建屋之空地處新建磚造房屋，與兩造租賃契約係以耕地租用之目的不符，上訴人得終止租約，及縱無法確認系爭租賃契約性質為耕地租賃或租地建屋，然系爭租賃契約為不定期限租賃契約，依民法第449條第1項租賃期限不得逾20年之規定及最高法院29年上字第1731號判例意旨，上訴人仍得依民法第450條第2項之規定隨時終止租約云云，即屬無據。上訴人既無舉證證明被上訴人使用系爭土地之租賃契約，具法定終止事由，所為終止租約之意思表示，自不生終止契約之效力，從而，上訴人本於系爭土地所有人地位，依民法第767條規定請求被上訴人應將系爭土地內之地上物拆除，並將土地返還上訴人，為無理由，應予駁回。
五、綜上所述，上訴人主張被上訴人違反系爭土地租賃使用目的，上訴人得終止租約，及上訴人得終止系爭不定期限租賃契約，為不足採。從而，上訴人主張本於所有物返還請求權之法律關係，請求被上訴人將坐落桃園縣中壢市○○段第2006之1地號土地上被上訴人所有建物拆除騰空，並將該土地返還予上訴人，為無理由，不應准許。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經審酌與本院前揭判斷不生影響，毋庸再予審酌，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國94年8月23日
民事第十四庭審判長法官劉靜嫻
法官陳昆煇法官李錦美正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中華民國94年8月24日
書記 官明祖全 附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。