臺灣屏東地方法院民事判決 98年度屏簡字第278號
原 告 甲○○
共 同
訴訟代理人 陳世明 律師
被 告 乙○○
訴訟代理人 丙○○○
上列當事人間請求履行契約等事件，本院於民國99年5月18日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將坐落屏東縣○○鄉○○段○○○○號土地，移轉登記其
所有權權利範圍一萬分之八四三予原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列
各款情形之一者，不在此限：二、請求之基礎事實同一者。
三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者。...七、不甚礙被
告之防禦及訴訟之終結者，民事訴訟法第255條第1項第2
、3、7款定有明文。查原告原起訴聲明為：被告 王月美 、
郭俊宏 、丙○○○、 郭峰池 、乙○○應將坐落屏東縣○○鄉
○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）內，如起訴狀附圖編
號甲部分所示面積約396.69平方公尺，分割登記為被告乙○
○所有後，再移轉登記所有權各2分之1與原告；嗣先於本
院審理中以言詞撤回對被告王月美之起訴（見本院卷第48頁
）；後於本院審理中又以言詞將原聲明變更為：被告郭俊宏
、丙○○○、郭峰池、乙○○應將系爭土地所有權應有部分
843/10000移轉登記與原告所有，被告一人履行完畢，其餘
被告則免除履行之義務（見本院卷第80頁）；嗣於民國99年
5月18日言詞辯論期日中復以言詞縮減聲明為：被告乙○○
應將系爭土地所有權權利範圍843/10000移轉登記與原告，
並同時撤回對被告郭俊宏、丙○○○、郭峰池之起訴（見本
院卷第98頁）。核其請求之基礎事實，均係基於被告應否將
系爭土地原告買受之部分權利移轉登記而生之爭執，爭點有
其共同性，且訴訟及證據資料有同一性，基礎事實應屬同一
，且屬減縮應受判決事項之聲明，又不甚礙被告之防禦及訴
訟之終結，依前揭規定，其聲明之變更應予准許，合先敘明
。
二、原告起訴主張：緣原告與被告之被繼承人 郭添福 於76年9月
15日簽有不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），由原告以
每坪新台幣（下同）7,000元，總價為840,000元之價金，
向被告之被繼承人郭添福購買系爭土地內面積約396.69平方
公尺之土地，並約定待法令變更允許農地分割後，方辦理分
割以及產權移轉登記。隨即原告依約付清價金，且於系爭土
地上如起訴狀附圖編號甲所示部分興建信華幼稚園使用，迄
今已22年餘；嗣被告之被繼承人郭添福於81年11月間去世，
被告自應繼承承擔被繼承人郭添福之契約義務。又查系爭買
賣契約書「其他特約事項」欄載明：「...3.承買地為現在
蓋鐵厝起向左量起120坪（寬度50台尺、長度84台尺，大蓋
目前尺寸算）」、「不動產標示」欄載明：○○○鄉○○段
144之3號，旱，0.4679公頃，承買範圍120坪整」等語，
顯見本件本應屬特定部分土地之買賣，而非應有部分之買賣
，然因系爭土地尚無法分割出120坪（即396.69平方公尺）
之土地，故在原告分割取得該特定部分之土地前，其自得先
依系爭買賣契約書「其他特定事項」欄第2點之約定，請求
被告移轉按該特定部分之面積計算之應有部分（即396.69÷
4703.05=843/10000），否則，若日後法令就此未再修正，
致此特定位置之土地一直無法分割，原告豈不永無取得部分
土地權利之日？此實有違系爭買賣契約之精神與兩造當事人
締約之真意。並聲明：⑴、被告應將系爭土地所有權權利範
圍843/10000移轉登記與原告。⑵、願供擔保請准宣告假執
行。
三、被告則以：不是不願意移轉持分給原告，而是因為這件事牽
涉到其他土地及其他承買人，如果這件同意移轉的話，對其
他土地之承買人無法交代等語置辯。並聲明：請求駁回原告
之訴。
四、原告主張其與被告之被繼承人郭添福於76年9月15日訂定系
爭不動產買賣契約，約定原告以總價款840,000元之金額購
買系爭土地內蓋鐵厝起向左量起120坪（寬度50台尺、長度
84台尺）之土地（共計396.69平方公尺），雙方並同意俟法
令上能辦理分割及移轉所有權登記時，被告之被繼承人郭添
福應無條件完成該項程序；嗣被告之被繼承人郭添福於81年
間過世，被告於81年11月24日辦理繼承登記完畢，系爭土地
產權現況為被告與訴外人王月美、郭俊宏、丙○○○、郭峰
池共有，被告、訴外人郭俊宏、丙○○○、郭峰池之應有部
分各為8分之1，訴外人王月美之應有部分為2分之1等事
實，業據其提出不動產買賣契約書、土地登記第二類謄本及
地籍圖各1份為證（見本院卷第6至8頁、第11至14頁），
且為被告所不爭執，堪信為真實。至原告主張系爭土地限於
法令現雖無法完成分割，但可登記應有部分，且此為契約之
範圍，被告有義務履行移轉應有部分登記一節，則為被告所
否認，並以前詞置辯。是本件之爭點厥為：原告訴請被告移
轉系爭土地所有權權利範圍843/10000應有部分之所有權登
記，有無理由？茲論述如下：
㈠、按89年1月26日修正前之土地法第30條固規定「私有農地所
有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，並不得移轉為共有
。但因繼承而移轉者，得為共有。違反前項規定者，其所有
權之移轉無效」。是當時約定出賣私有農地與無自耕能力人
之買賣契約，除有民法第246條第1項但書及第2項之情形
外，依同條第1項前段規定，其契約乃屬無效。惟系爭買賣
契約書「其他特約事項」1、2約定：「本筆土地目前地目
是旱地還無法分割登記事實。本筆土地將來要是變為乙種建
築用地後，出賣人應無條件辦理分割登記及所有權移轉登記
於承買人，不得拖延。」等語（見本院卷第8頁），顯見本
件買賣契約於訂定時，締約雙方已預期於不能分割與移轉登
記之情形除去後，應即刻為分割及移轉登記。是依民法第24
6條第1項但書「但其不能情形可以除去，而當事人訂約時
並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效」之
規定，系爭買賣契約仍為有效。
㈡、按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之
辭句，民法第98條定有明文，又按「解釋當事人所立書據之
真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，
不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意。」
（最高法院19年上字第28號判例意旨參照）。承前所述，原
告主張其與被告之被繼承人郭添福於76年9月15日訂定系爭
不動產買賣契約，約定原告以總價款840,000元之金額購買
系爭土地內蓋鐵厝起向左量起120坪（寬度50台尺、長度84
台尺）之土地（共計396.69平方公尺），為被告所不爭執。
而當時系爭土地地目為旱，使用地類別為農牧用地，係屬農
業發展條例中所指之耕地，依簽約當時之土地法及農業發展
條例之規定，乃規定每宗耕地原則上不得分割及移轉為共有
，是依簽約當時之法令規定，原告與訴外人郭添福同受有無
法就前述原告所買受之特定範圍之土地，辦理分割後移轉之
法令上限制，甚至亦受有無法就訴外人郭添福將部分應有部
分之所有權辦理移轉登記予原告，使原告成為共有人之法令
上限制，於此情形下，簽約當時依法令規定，原告就系爭土
地已無法成為共有人，且76年9月15日系爭買賣契約書中亦
未有關於原告得否請求訴外人郭添福移轉部分應有部分，使
原告成為共有人之約定，衡諸締約當時之情形，應可認兩造
於訂約當時，並未就日後原告是否得請求成為土地共有人乙
事加以規範及約定，準此觀之，實無從僅憑上開系爭契約之
約定內容，即推認原告與訴外人郭添福於訂約當時已有原告
於日後不得請求成為系爭土地之共有人，或訴外人郭添福不
同意與原告就系爭土地維持共有之合意。
㈢、而再就系爭買賣契約書之目的觀之，本件係原告向訴外人郭
添福購買系爭土地內之特定範圍，並在其上興建幼稚園使用
，是原告向訴外人郭添福購地，並與其締結系爭買賣契約書
之目的，固係希望能取得其所購買之特定範圍土地之單獨所
有權，然因訂約當時法令就系爭土地之分割及移轉共有之限
制而無從辦理，已如前述。再查，系爭土地目前地目仍為旱
，使用分區仍為一般農業區，使用地類別亦為農牧用地，是
以就現行農業發展條例第16條仍有受限於對耕地最小分割面
積之規定，亦即分割後每人所有面積未達0.25公頃者不得分
割，是以原告若主張依系爭買賣契約書所約定分割之特定範
圍120坪即396.69平方公尺，而請求被告將之辦理分割後，
再將所分得部分移轉所有權予原告，於法即有未合，不能准
許。是以就原告所購買之該特定範圍之土地，因面積未達法
令所訂最小分割面積，目前仍無法辦理分割之情，堪可確定
。
㈣、惟從系爭買賣契約締約雙方之利益權衡而論，依系爭買賣契
約書「其他特約事項」1、2約定：「本筆土地目前地目是
旱地還無法分割登記事實。本筆土地將來要是變為乙種建築
用地後，出賣人應無條件辦理分割登記及所有權移轉登記於
承買人，不得拖延。」等語（見本院卷第8頁），足見訴外
人郭添福負有當法令解除分割及移轉所有權限制時，依約就
原告買受之特定範圍土地辦理分割後，移轉所有權予原告之
義務；然查，因法令會於何時解除分割之限制，本為締約雙
方所難預料，此係一不確定之因素，且縱使分割限制解除後
，訴外人郭添福得否順利就該原告購買之特定部分之土地予
以分割出來再過戶予原告，亦存有諸多不確定之變數。是就
原告而言，倘認其就系爭土地，依系爭買賣契約書之約定，
僅得對訴外人郭添福之繼承人主張分割後再行移轉之請求權
，不得於目前法令已解除移轉共有限制之情況下（土地法第
30條關於私有農地所權之移轉，其承受人以能自耕者為限，
並不得移轉為共有之限制規定，業於89年1月26日刪除之）
，先行請求被告移轉其部分之應有部分所有權，並作為系爭
買賣契約書所定賣方履行出賣人義務之方式，則於此情形下
，原告就其所購買之特定部分之土地，僅能繼續等待法令於
日後之解除分割限制，並於日後再依系爭買賣契約書對訴外
人郭添福之繼承人主張權利，且其日後是否真能順利獲得該
特定範圍土地之分割過戶均不確定等情，此與原告先行自訴
外人郭添福繼承人處取得部分應有部分所有權之過戶，成為
土地之共有人後，日後再由其自行主張、行使土地共有人之
權益之情形者相較，前者確有對原告不利之情事之存在。再
就被告即訴外人郭添福之繼承人而言，本件原告改請求被告
移轉部分土地之應有部分所有權，被告如予以履行，即可用
以代替其依76年9月15日系爭買賣契約書所負擔之應分割土
地後，再移轉土地單獨所有權予原告之義務，並因此履行完
畢系爭買賣契約書所負之義務，而核諸常情，被告原因所負
擔之辦理特定範圍土地之分割事宜尚需耗費相當之勞力、時
間及費用，且因被告僅係系爭土地之共有人之一，其日後是
否確能夠順利依約將原告所買受之特定範圍之土地予以分割
出來，並移轉該單獨土地之所有權予原告，恐亦存有變數，
如果其未能履約，即有違約而須對原告負債務不履行違約賠
償責任之問題，是兩相比較，被告所負擔之移轉其就系爭土
地部分之應有部分所有權予原告之義務，顯較諸辦理土地之
分割後再移轉該單獨土地所有權予原告者為輕，亦即本件原
告如此之請求，亦有減輕被告所負契約責任之情事。
㈤、綜上各情，原告所購之特定範圍土地因未達最小分割面積限
制，其請求被告按所換算成之應有部分予以移轉該應有部分
所有權，於法有據。又民法第1153條第1項訂明：「繼承人
對於被繼承人之債務，負連帶責任」，是以，被告自無減免
其因繼承所應負擔之義務。再者，依據系爭買賣契約書所載
特定範圍之面積及被告應有部分比例換算結果，原告請求被
告移轉843/10000之應有部分，亦在被告1/8之應有部分權
利範圍內，應予准許。
㈥、至原告雖陳明願供擔保請准就移轉土地所有權登記部分宣告
假執行，然依強制執行法第130條第1項規定，就命債務人
為一定之意思表示之執行名義，視為自判決確定或執行名義
成立時，已為其意思表示，使之與債務人現實上已為意思表
示具有相同之效果，以實現債權人之請求；此係因該項債務
，僅在使債權人取得債務人之意思表示之法律效果，即可達
執行之目的，故債權人不得聲請強制執行。而宣告假執行之
前提，須該判決內容得為強制執行者，故命被告為意思表示
之判決如許宣告假執行，將使債務人即被告意思表示之效力
提前發生，除與強制執行法該條規定不合外，亦因此類判決
內容不適於強制執行，自亦不適於宣告假執行。本件原告請
求被告辦理系爭土地之所有權移轉登記，係命被告為意思表
示之訴，依前開說明，原告假執行之聲請不應准許，附此敘
明。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本
院審酌後，認對於判決結果不生影響，爰不一一論述，併此
敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條
第2項、第78條，判決如主文。
中華民國99年5月31日
臺灣屏東地方法院屏東簡易庭
法官羅培毓
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國99年6月1日
書記官鄭靜芳