裁判字號：臺灣高等法院90年上字第270號民事判決
裁判日期：民國91年01月29日
裁判案由：返還房屋等
台灣高等法院民事判決九十年度上字第二七○號
上訴人泰昌舞台國際有限公司法定代理人 伍萬吉 被上訴人甲○○被上訴人乙○○被上訴人丙○○右當事人間返還房屋等事件，上訴人對於中華民國八十九年十一月二十八日臺灣士林地方法院八十九年度重訴字第三五七號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文原判決除確定部分外，第二項關於命上訴人應給付被上訴人各逾新台幣肆拾參萬玖仟肆佰柒拾捌元部分及第三項關於命上訴人應按月給付被上訴人各逾新台幣捌萬肆仟柒佰參拾玖元部分，與該等部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用，除確定部分外，由上訴人負擔百分之四十五，餘由被上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：㈠原判決除免假執行部分外，關於命上訴人給付被上訴人等各新台幣(下同)一百
二十萬元，及自民國(下同)八十九年八月一日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息，與該部份假執行之宣告暨負擔該部分訴訟費用之裁判，及關於命上訴人應自八十九年八月一日起，至返還第一項房屋之日止，按月給付被上訴人等各新台幣一十三萬三千三百三十三元與該部份假執行之宣告暨負擔該部分訴訟費用之裁判均廢棄。
㈡右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用外，補陳略稱：㈠系爭租約既經上訴人撤銷、解除及終止，上訴人自無給付租金之義務。
㈡上訴人業於八十九年十一月二十四日，將系爭租賃物點交予被上訴人，有協議書
可證。兩造租賃關係既已終止，系爭租賃物既經點交與被上訴人，上訴人自得請求返還押租金新台幣壹佰陸拾萬元整，爰依法就前揭押租金主張抵銷。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：駁回上訴。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用外，補陳略稱：㈠上訴人曾以受詐欺，或因錯誤為意思表示之理由，於士林地方法院八十九年重訴
字第一二三號對被上訴人提起訴訟，且其請求權基礎已包括依民法第四百二十三條、四百三十五條、四百三十六條之規定，惟上訴人既於另案受敗訴之判決，且已確定，依最高法院四十二年台上字第一三○六號判例意旨，上訴人即應受其拘束，於本案不能依上開請求權之基礎，再為爭執。
㈡上訴人原於八十九年十一月二十四日答應將租賃物先行返還被上訴人，惟因未騰
空及鋼構裝潢折價之問題，未能達成協議，延至九十年二月十六日上訴人始將租賃物點交予被上訴人，惟被上訴人同意以八十九年十一月二十四日為點交之日期（即將不當得利之日期算至八十九年十一月二十四日），就上訴人為抵銷之主張，被上訴人沒有意見。
理由
一、被上訴人起訴主張：上訴人於八十七年十月三十一日，向被上訴人等三人承租所共有座落於台北市○○段○○段第六二九地號土地上，門牌號碼為台北市○○區○○路○○○號建物（建號：台北市○○區○○段一小段○二○二｜○○○），約定租賃期限，自八十七年十一月一日至九十二年十月三十一日止共五年，租金為每月四十萬元，於每月一日以前繳納，上訴人自八十八年十一月一日起即拒付租金，被上訴人於八十九年二月十日以台北古亭郵局第四○○存證信函催告上訴人給付積欠之四期租金，因上訴人置之不理，乃又於同年三月八日以同上郵局第六二一存證信函表示終止契約之意思表示。契約既經終止，上訴人依契約書第四條第五款，民法第四百五十五條之規定，應將系爭租賃物騰空返還被上訴人。又上訴人自八十八年十一月一日起即未付租，迄八十九三月八日止，積欠租金未付，自八十九年三月九日起至八十九年七月一日止，則占有系爭房屋自受有相當於不當得利之租金利益，爰以每月四十萬元為計，是以自八十八年十月一日起至八十九年七月一日止共計三百六十萬元之租金及相當於租金之損害金，被上訴人三人每人三分之一，上訴人計積欠被上訴人每人各一百二十萬元之租金及相當於租金之損害金，及法定遲延利息。且上訴人於終止契約不交還房屋，應支付按房租壹倍計算之違約金，被上訴人願自八十九年八月一日起至上訴人交還系爭房屋之日即八十九年十一月二十四日止，主張上開權利，並減縮為按月四十萬元之違約金。爰上訴人依契約書約定請求上訴人將系爭租賃物騰空返還被上訴人，及上訴人計積欠被上訴人每人各一百二十萬元之租金及相當於租金之不當得利損害金，及壹倍計算之違約金，被上訴人願自八十九年八月一日起至上訴人交還系爭房屋之日止即八十九年十一月二十四日起主張上開權利，並減縮為按月四十萬元之違約金(關於被上訴人請求返還系爭房屋部分，業經原判決被上訴人勝訴確定，上訴人已於八十九年十一月二十四日返還，此部份兩造已不爭執)。
二、上訴人則以：其自系爭租賃物交屋日起，即展開裝潢等工作，並同時聲請營利事業登記證等事宜，惟因系爭租賃物坐落土地之使用分區，與上訴人所欲從事之行業別，不符合台北市都市計劃之相關規定，致系爭租賃物無法為營業用，上訴人於知曉前情後，為避免損失之擴張，即停止裝潢之工作，並與被上訴人協商，同時將系爭租賃物返還與被上訴人，其已非房屋現占有人，被上訴人自不得向其請求遷讓房屋。且上訴人於簽約之初，即表明承租之目的，係為上訴人公司營業所需，即搭設電視節目錄影棚用，系爭租賃物必須合於營業用，詎前開土地之使用分區，竟於八十五年九月二十六日已從工業區改為住宅區，顯然無法達成上訴人承租之目的，上訴人乃分別於八十八年十一月二十四日、八十八年十一月十六日、八十八年十一月十六日，以台北中山郵局第二五四五、二四九五及二四九六號存證信函，為撤銷因錯誤及受詐欺之意思表示，及同時為解除暨終止租賃契約之意思表示。依照前引條文之規定，兩造間之租賃關係或因撤銷權、解除權之行使而自始無效、溯及無效，或因上訴人終止而消滅，上訴人自無給付租金之義務。況，依照被上訴人所主張，八十八年十一月一日起，至八十九年七月一日止，其起迄期間，應是八期（個月）又一日，並非被上訴人所主張之九期，又被上訴人主張：「三百六十萬元，被上訴人三人，每人三分之一，上訴人因而應給付被上訴人每人各三分之一。」，並未敘明依據。被上訴人三人共同簽署系爭租賃契約，並未明示渠等所得受領之部分，各為三分之一，被上訴人前開聲明，於法不符。退步言，被上訴人於主文第二項聲明之請求權基礎，依被上訴人所述，係指租金請求權，惟被上訴人又主張其於八十九年三月八日，以台北古亭郵局第六二一號存證信函，為終止租約之意思表示，設若其終止契約合法，兩造間租賃關係，既因終止，而自終止時起，向後消滅，則自上訴人收受前揭存證信函之日起，至八十九年七月一日止，並無租金請求權甚明，職是，被上訴人本項請求，並無理由，退萬步言，縱上訴人應給付租金，亦請依土地法規定酌減租金。另就不當得利之計算標準：其租金之計算亦應以土地法第一百零五條、第九十七條之標準，依租用基地建築房屋，其租金以不超過土地申報總價額年息百分之十為限等語置辯。
三、經查被上訴人主張坐落台北市○○段○○段第六二九地號土地上，門牌號碼為台北市○○區○○路○○○號建物，為被上訴人三人所共有，上訴人向被上訴人承租，約定租賃期限自八十七年十一月一日至九十二年十月三十一日止共五年，租金為每月四十萬元，於每月一日以前繳交，上訴人已給付被上訴人押租金一百六十萬元，惟上訴人已於八十九年十一月二十四日將系爭建物、返還並點交予被上訴人等情，業據被上訴人提出房屋租賃契約書、建物謄本、協議書為證(見原審卷第十至十三頁、第十五至十八頁、本院卷第三十六頁、第三十七頁)，且為上訴人所不爭執，堪信為真實。
四、次查被上訴人主張上訴人自八十八年十一月一日起即拒付租金，上訴人則對於自八十八年十二月一日起即未付租金之事實，並不爭執，惟辯稱八十八年十一月一日之租金，已支付支票當做租金給付，被上訴人未提示支票，亦未將支票返還上訴人，自不得再請求租金云云。經查，兩造之租約係於八十七年十一月一日起至九十二年十月三十一日止，第一年上訴人先交付同面額之支票十二張，由被上訴人按期提示，以支付八十七年十一月一日至八十八年十月三十一日之租金，其間被上訴人已兌現十一張等情，為兩造所不爭，且被上訴人已主張上訴人第一年之十二期租金應已支付，上訴人雖辯稱只繳十一期之租金云云，而為不利於其自己之主張，惟查上訴人所交付第十二期租金之支票，為華南商業銀行南京東路分行帳號000000000000號，戶名為上訴人公司，支票號碼為ZB0000000號，發票日為八十八年十月十五日，票面金額為四十萬元，且該支票業已於八十八年十一月二十四日提示兌現之事實，亦經本院函請華南商業銀行南京東路分行查明屬實，有該行九十年五月十日華京東存字第一六七號函附卷可稽(見本院卷第五十五頁)，足證系爭租金上訴人確已繳交第一至十二期無訛，上訴人前開辯解，顯與事實不符，自無足取。上訴人復另辯稱其於租約簽約之初，即向被上訴人表明承租之目的，係為上訴人公司營業所需，即搭設電視節目錄影棚用，系爭租賃物必須合於營業用，詎前開土地之使用分區無法達成上訴人承租之目的，上訴人乃分別於八十八年十一月二十四日、八十八年十一月十六日、八十八年十一月十六日，為撤銷因錯誤及受詐欺之意思表示，及同時為解除暨終止租賃契約之意思表示，兩造間之租賃關係或因撤銷權、解除權之行使而自始無效、溯及無效，或因上訴人終止而消滅，上訴人自無給付租金之義務等語云云。經查觀諸兩造於八十七年十月三十一日所訂立之系爭房屋租賃契約第四條第一款載明「本房屋係供營業之用」，並無供攝影棚使用之字樣，有租賃契約書在卷為憑，參以被上訴人所提出之系爭租賃物建物謄本及該建物坐落土地之登記謄本，其上所載之建物主要用途仍為工業用等情，益徵被上訴人並無明知系爭房屋不可供攝影棚之用，而故意隱瞞上訴人之情事。系爭房屋坐落之土地自系爭租約簽定前即八十五年九月二十六日起即由工業區變更為住宅區，亦有臺北市政府都市發展局八十九年四月十七日北市都字第八九二０八三五四００號函及原審民事記錄科公務查詢電話記錄表一紙附於原審八十九年重訴字第三五七號民事卷可稽(見原審卷第六十頁、第二一八頁)，而系爭房屋坐落土地屬南港經貿園區特定專用區內之住宅區，供住宅使用，除供一般住宅用外，另可供社區通訊、自由職業、宗祠及宗教建築使用等情，亦有臺北市政府都市發展局八十九年七月二十七日北市都二字第八九二一七四三四００號函一份附於上開民事卷為憑(見原審卷第二四三至二四五頁)，且觀諸卷附八十八年四月七日之建物登記謄本仍載明「主要用途：
工業用」等字樣(見原審卷第二十五頁至第二十八頁)，即知系爭建物坐落土地雖於八十五年九月二十六日自工業區轉為住宅區後，然該建物之用途並未隨之改變，仍屬供工業用之廠房。益證被上訴人與上訴人訂立系爭租賃契約之際，兩造係約定系爭房屋供營業用，並無供攝影棚用之約定，且被上訴人既未向上訴人保證系爭房屋可供攝影棚之用，亦無明知系爭房屋不可供攝影棚之用，而故意隱瞞上訴人之情事，且其提供之系爭房屋亦係經主管機關核准為工業用之廠房，是系爭租賃契約定無自始不能之情事，更無何不完全給付之情，是上訴人自不得主張受詐欺而撤銷所為承租系爭房之意思表示，更無解除權、終止權等情，亦經原審法院另案八十九年度重訴字第一二三號民事判決所明白審認，有該判決書影本在卷為憑，足見上訴人上開所辯，尚無足採。
五、按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。復按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，為民法第四百四十條第一、二項、第四百五十五條分別定有明文。上訴人之解除、終止系爭租約，既不合法，已如前述，則其本有支付租金之義務，詎其自八十八年十一月一日起即拒付租金，被上訴人於八十九年二月十日函催上訴人於十日內支付所欠四期之租金，上訴人並未依限繳納之事實，亦為上訴人所自認，且有第四○○號存證信函附收件回執等影本可按(見原審卷第十四頁、第十五頁頁)，嗣被上訴人又於八十九年三月七日函告終止租約，該通知於八十九年三月八日送達上訴人乙節，亦有第六二一存證信函附收件回執等影本在卷足憑(見原審卷第十六頁至十八頁)，是上訴人積欠租金二期以上，經催告仍不支付，被上訴人因而終止租約，即無不合，兩造之租約已於八十九年三月八日終止，自堪認定。
六、兩造間之租賃契約既於八十九年三月八日終止，則上訴人自八十八年十一月一日起至八十九年三月八日止，依租賃契約之規定，自仍需每月給付租金予被上訴人，是被上訴人請求上訴人給付該期間之租金，自屬有據。另上訴人於八十九年三月九日起至八十九年七月三十一日止，占有使用系爭房屋確屬無權占有。按無權占有他人房屋，得獲得相當於租金之利益，是被上訴人請求上述期間相當於租金之損害金，亦屬有據。兩造原約定八十七年至九十二年間系爭房屋租金為每月四十萬元，上訴人主張該租金過高，應依土地法規定予以酌減等語。按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限，民法第四百四十二條定有明文。本件係訂有五年租賃期限之租約，已如前述，租期內之租金，自不在適用上開得聲請增減租金規定之列，上訴人空言主張應酌減租金，於法無據。兩造間之租賃契約既於八十九年三月八日終止，則上訴人自八十八年十一月一日起至八十九年三月八日止，依租賃契約之規定，自仍需每月給付租金四十萬元予被上訴人，是被上訴人請求上訴人給付該期間之租金，即自八十八年十一月一日起至八十九年三月八日終止租約之日止，計四個月又八日之租金一百七十萬六千六百六十七元，自屬有據。另上訴人於八十九年三月九日起至八十九年七月三十一日止計四個月又二十三日，無權占有系爭房屋致被上訴人受有相當於租金之損害金部分，經查系爭建物係坐落於台北市南港區屬南港經貿園區特定專用區內之住宅區，供住宅使用，除供一般住宅用外，僅可供社區通訊、自由職業、宗祠及宗教建築使用，已如前述，又查系爭建物課稅現值為四十八萬五仟元，租賃物坐落土地之面積為五九四點一七平方公尺，其公告現值為每平方公尺五萬零五百二十六元，系爭土地之價值為三千零二萬一千零三十三元，此有稅單、土地及建物登記簿謄本等影本可稽，總計該建物及土地之價值為三千零五十萬六千零三十三元，茲審酌系爭建物之經濟價值，及上訴人係因法令之規定，致無法依其原預期之效用作攝影棚使用，其自簽約至今，亦確已支出上述金額不少之租金，本院認上訴人無權占有系爭房屋致被上訴人受有相當於租金之損害金，以其公告現值年息百分之十為當，依此計算每月之損害金應為二十五萬四千二百一十七元(三○,五○六,○三三乘以百分之十除以十二＝二五四,二一七元)，是此部份之損害金計一百二十一萬一千七百六十八元(二五四,二一七乘以四又二三／三○＝一,二一一,七六八)，上開租金及損害金合計為二百九十一萬八千四百三十五元。上訴人復主張兩造租賃關係既已終止，系爭租賃物並經點交與被上訴人，上訴人自得請求返還押租金一百六十萬元，爰依法就此押租金主張與上述租金及損害金抵銷等語，此為被上訴人所不爭執，是上訴人主張抵銷並無不合，經與上述金額抵銷結果，上訴人尚應給付被上訴人三人計一百三十一萬八千四百三十五元。復按民法第二百七十一條規定：數人有同一債權而其給付可分者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應各平均分受之。查系爭租金債權或相當租金之損害金之債權均是可分之債權，而系爭房屋由被上訴人三人所共有，依民法上開規定，被上訴人自得請求每人三分之一之債權。從而被上訴人請求上訴人應給付被上訴人各四十三萬九千四百七十八元，及自起訴狀繕本送達之翌日即八十九年八月十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息，即屬有理，應予准許。
七、再查，系爭房屋租賃契約第六條第二款約定「於終止契約不交還房屋，自終止租約之翌日起，應支付按房租壹倍計算之違約金」。而系爭房屋由被上訴人三人共有，因數人有同一債權，而其給付可分者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應各平均分受之（民法第二百七十一條參照），從而被上訴人請求上訴人依前開規定，自動減縮自違約日八十九年三月九日後之八十九年八月一日起至返還系爭房屋之日止，按三分之一比例，金額亦減縮為每月給付被上訴人各相當於租金之違約金，雖非無據，惟查系爭建物相當於租金之損害金經審核結果應為每月二十五萬四千二百一十七元，已如前述，依此計算，被上訴人得請求之違約金為自八十九年八月一日起至系爭建物交還之日即八十九年十一月二十四日止計三個月又二十四日，以每月二十五萬四千二百一十七元計算，即上訴人應按月給付被上訴人每人各八萬四千七百三十九元。
八、綜上所述，系爭租約於八十九年三月八日終止，上訴人尚應給付被上訴人自八十八年十一月一日起至八十九年三月八日止之計四個月又八日之租金即一百七十萬六千六百六十七元。另上訴人於八十九年三月九日起至八十九年七月三十一日止計四個月又二十三日，無權占有系爭房屋致被上訴人受有相當於租金之損害金計一百二十一萬一千七百六十八元，上開租金及損害金合計為二百九十一萬八千四百三十五元。惟上訴人主張與其押租金一百六十萬元抵銷結果，上訴人尚應給付被上訴人三人計一百三十一萬八千四百三十五元，依民法第二百七十一條規定，被上訴人自得請求每人三分之一之債權。從而被上訴人請求上訴人應給付被上訴人每人各四十三萬九千四百七十八元，及自起訴狀繕本送達之翌日即八十九年八月十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息，即屬有理，應予准許，逾此部分之請求即屬無據，應駁回之。又上訴人於終止契約後不交還房屋，依約自應支付違約金，經綜合審核結果認應被上訴人得請求之違約金為自八十九年八月一日起至系爭建物交還之日即八十九年十一月二十四日止計三個月又二十四日，以每月二十五萬四千二百一十七元計算，即上訴人應按月給付被上訴人每人各八萬四千七百三十九元之違約金為有理由，逾此部分之違約金請求即無理由，應駁回之。上開應准許部分，兩造陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，經核並無不合，應准許之。至於被上訴人敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，並為准、免假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨，就此部分，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘主張舉證於判決基礎無影響，爰不一一贅述。
十、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百五十條、第四百四十九條第一項、第七十九條但書，判決如主文。
中華民國九十一年一月二十九日
民事第二庭
審判長法官尤豐彥
法官翁昭蓉法官魏麗娟右正本係照原本作成。
兩造均如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中華民國九十一年一月三十一日
書記官曾瓊安附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。