臺灣臺中地方法院民事判決 109年度中簡字第1933號
原 告 黃黎卿
訴訟代理人 王育琦 律師
被 告 廖金水
訴訟代理人 周玉惠
被 告 廖金科
訴訟代理人 黃淑貞
被 告 張鈞豪
訴訟代理人 吳志豪
被 告 張志豪
張澤豪
莊惠雅
張慧君
張筠薇
上六人共同
訴訟代理人 許雨時 住臺中市○○區市○○○路○○○號16樓
受 告 知
訴 訟 人 臺中商業銀行股份有限公司
設臺中市○區○○路○○號
法定代理人 王貴鋒 住同上
受 告 知
訴 訟 人 有限責任台中市第二信用合作社
設臺中市○區○○路○○○號
法定代理人 王炎明 住同上
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國109年9月16日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
兩造共有如附表一所示土地，應予變價分割，所得價金由兩造按
如附表二所示之權利範圍比例分配。
原告與被告廖金水、被告廖金科、被告張鈞豪所共有如附表三所
示建物，應予變價分割，所得價金由原告與被告廖金水、被告廖
金科、被告張鈞豪按如附表四所示之權利範圍比例分配。
訴訟費用由兩造各按如附表二、附表四所示之權利範圍比例負擔
。
原告假執行之請求駁回。
事實及理由
一、原告主張：如附表一所示之土地（下稱系爭土地）係原告與
被告廖金水、廖金科、張鈞豪、張志豪、張澤豪、莊惠雅、
張慧君、張筠薇（下稱被告8人）所共有，又如附表三所示
之建物（下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地）則係原
告與被告廖金水、廖金科、張鈞豪3人（下稱被告3人）所共
有，兩造就系爭房地均未訂立不分割契約，亦無因物之使用
目的而不能分割之情事，惟兩造無法達成分割協議，致不能
為協議分割。此外，系爭土地屬細長型，僅面向東北方一側
鄰接臺中市○○○道，然系爭土地之鄰路面積狹窄僅約13公
尺，系爭土地坐落商業中心價值甚高，若以原物分割欲避免
袋地之情形產生，分割方式勢必造成土地面積細碎或須另外
預留通行道路，無法充分發揮土地之經濟效用且無法消滅共
有關係。又系爭土地除部分共有人即被告3人外，其他共有
人可分得之面積甚微，無法有效單獨使用，是為讓系爭土地
能有效利用、增進經濟效益、使共有之法律關係單純化，應
以變價分割為適當；再系爭房屋為一層鋼構造建築，總面積
含陽台為499.34平方公尺，格局為單獨一體，無分別獨立空
間及對外通道，全體共有人即原告及被告3人按其應有部分
採原物分割顯有困難，應與土地併同變價分割，以增加系爭
房地之經濟效用，故依民法第823條第1項、第824條第2項第
2款規定，請求將系爭房地均予以變賣分割，並將所得價金
按兩造所有權之權利範圍比例分配，較易能將系爭房地發揮
最高之經濟上利用價值，爰依法提起本件訴訟。並聲明：１
、兩造共有如附表一所示之不動產應予變賣，變賣所得價金
按附表二所示各人應有部分之比例分配之。２、兩造共有如
附表三所示之不動產應予變賣，變賣所得價金按附表四所示
各人應有部分之比例分配之。３、願供擔保，請准宣告假執
行。
二、被告方面：
㈠、被告廖金水則以：系爭土地所劃之停車格目前由被告8人自
己使用，系爭房地有向臺中商業銀行股份有限公司（下稱臺
中商銀）貸款；另土地部分則向有限責任臺中市第二信用合
作社（下稱臺中二信）、臺中銀行分別設定抵押貸款，系爭
土地是商業區，伊同意變價分割，並請鈞院以職權宣告假執
行等語。
㈡、被告廖金科則以：同意變價分割，並請鈞院以職權宣告假執
行等語。
㈢、被告張鈞豪、張志豪、張澤豪、莊惠雅、張慧君、張筠薇（
下稱被告6人）則均以：按裁判分割共有物，法院定共有物
之分割方法，應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效
用及全體共有人之利益等，而本其自由裁量權為公平合理之
分配；又按共有物分割應審酌共有人之應有部分比例，各共
有人之意願，各共有人有無符合公平之原則及整體共有人之
經濟利益等因素為通盤之考量，以求得最合理之分割方法。
惟目前房地產之價格為上升趨勢，若法院判決系爭房地應予
變賣，變賣所得價金按原告起訴狀附表二、附表四所示各人
應有部分之比例分配之，待判決確定後，系爭房地將採公開
拍賣之方式進行變價，拍賣價格勢必將與市價有顯著的落差
，將使被告張鈞豪、張志豪、張澤豪、莊惠雅、張慧君、張
筠薇6人（下稱被告6人）蒙受極大經濟利益之損失，實不宜
逕為變價分割。況原告與被告廖金科、廖金水3人前於民國
109年7月3日與訴外人 宋鴻楨 （下稱宋鴻楨）就系爭房地簽
訂買賣契約書，並於同年7月7日寄發存證信函通知被告6人
是否主張優先承買，被告6人已於同年月21日函覆不行使優
先購買權。詎買受人宋鴻楨並未依合約給付買賣期款，原告
與被告廖金科、廖金水3人亦未向買受人主張任何違約罰則
，該賣賣契約顯係為迫使被告6人出價主張優先承買權而簽
訂。然原告與被告廖金科、廖金水既已與宋鴻楨就系爭房地
簽訂買賣契約書，且被告6人亦不主張優先承買權，前開買
賣契約書已生有法律上效力，原告主張分割之理由已不存在
，系爭房地自無分割實益等語，資為抗辯。並均聲明：原告
之訴駁回。
三、得心證之理由：
㈠、按「各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物
。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，
不在此限。」、「共有物之分割，依共有人協議之方法行之
。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完
成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為
下列之分配：１、以原物分配於各共有人。但各共有人均受
原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。２、
原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有
人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價
金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分
配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。」，
民法第823條第1項、第824條第1項、第2項、第3項分別定有
明文。另分割共有物，究以原物分割或變價分配其價金，法
院有自由裁量之權，不受共有人主張之拘束；應斟酌當事人
之聲明，共有物之性質、經濟效用及全體共有人利益等，公
平裁量（最高法院98年度台上字第2058號判決要旨參照）。
㈡、經查，系爭房地分別為兩造共有（共有持分比例各如附表二
、附表四所示），兩造間復均無不分割之約定，亦無因物之
使用目的不能分割情形，且於起訴前無法協議分割，雖被告
6人均以現在行情進行變價分割將致使其蒙受極大經濟利益
之損失，另以前情置辯，並提出存證信函、買賣契書為證，
惟上開原因縱認屬實，究非屬系爭房地不能分割之法律上原
因，且原告與被告廖金科、 廖金文 與訴外人就系爭房地之買
賣糾紛，亦無礙於原告依法請求分割共有物之權利，是被告
6人前開所辯，均無理由。又本件原告訴請裁判分割之系爭
土地面積雖達1,323.83平方公尺，惟該土地形狀細長，僅面
向東北方一側鄰接臺中市○○○道，且該鄰路面積狹窄僅約
13公尺，有地籍圖、現場照片為證，亦為兩造所不爭執，若
以原物分割予各共有人之方式分割，欲避免產生袋地，只得
各分割為細長形狀方式為之，此種方式恐會導致各共有人所
分得土地面寬未足最小建築寬度之疑慮；若採其他分割方式
，又恐須預留各共有人間之通行道路以避免產生袋地，均無
法充分發揮該土地之經濟效用，況系爭土地除被告3人外，
其他共有人所可分得之面積甚微，亦無法有效單獨使用，惟
被告3人均無直接分得土地或以價格補償其他共有人之意思
，被告廖金水、廖金科也均同意以變價分割之方式辦理分割
；此外，系爭房屋為一層鋼構造建築單一建物，總面積含陽
台雖為499.34平方公尺，然僅有一獨立空間及對外通道，倘
依兩造之應有比例為原物分割，則原告所可分得面積過小，
且各共有人亦無法獨立出入使用，如為原物分割，亦難以實
現系爭房屋經濟上之利用價值，況被告3人就系爭房屋亦均
無以原物分割或價購補償其他共有人之意願，應認本件確有
難以為原物分割之情形。
㈢、次查，系爭土地為都市計畫區之土地，且系爭房屋亦屬保存
登記之合法建物，均屬易於變賣之不動產，透過拍賣程序，
可分別由單獨一人或少數人取得，而保持系爭土地或系爭房
屋之完整性、發揮最大經濟效益，雖然系爭土地及系爭房屋
之共有人不同，而應分別命為變價分割，但仍可於後續判決
確定執行變價程序時，由執行機關考量各共有人意願及系爭
房地變價之最大利益，訂立合併變價或其他變價方式為之。
此外，民法第824條第7項亦訂有：「變賣共有物時，除買受
人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有2人
以上願優先承買者，以抽籤定之」之明文，核其立法理由，
乃共有物變價分割之裁判，係賦予各共有人變賣共有物，分
配價金之權利，故於變價分配之執行程序，為使共有人能繼
續其投資規劃，維持共有物之經濟效益，並兼顧共有人對共
有物之特殊感情，爰訂定變價分配時，共有人有依相同條件
優先承買之權。準此，倘本件共有人中嗣後認有繼續維持系
爭房地所有權之必要，除得於變價分配程序中自行投標應買
，並得在非系爭房地共有人標得系爭房地時行使依相同條件
優先承買之權利，其權利仍同獲保障；另審酌系爭房地均無
從採取824條第2項第1款前段之分割方法，已詳如前述，且
若將分別將原物全部分配於部分共有人，就未受分配系爭房
地不能按應有部分受分配房地之其他共有人，以金錢補償之
，雖一方面受分配系爭房地之共有人所分得之系爭房地得受
有相當之經濟價值，然對其餘之共有人而言，則未必公平。
此外，兩造對金錢補償之金額並無任何共識或意願，更無人
表明有意對系爭房地實施鑑價並負擔鑑價所需費用，參以兩
造已前因系爭房地無法達成分割或出售協議而衍生本件訴訟
，為免日後再生金錢補償糾紛，亦不宜採取此種分割方式。
㈣、本院斟酌系爭土地及系爭房屋之型態及使用情形、經濟效用
、兩造之利益等一切情形，暨考量到場辯論之占多數權利範
圍之共同人均同意以變價分割之方式分割系爭房地後，認為
系爭土地及系爭房地之分割方法，均應以變賣共有物後，以
價金分別按各共有人所有權之權利範圍比例分配於各共有人
之方式較為適當，並得獲取系爭土地之最大經濟效用及全體
共有人利益，又部分共有人若希望維持系爭房地之所有權，
仍得於拍賣程序中自行出價應買以取得所有權。從而，原告
依民法第824條第2項之規定，起訴請求分割兩造共有之系爭
土地及系爭房屋，均有理由，應分別准予分割，其分割方法
則均應以變價分割之方式，並分別將變賣系爭土地及系爭房
屋後所得價金，各由兩造按附表二、附表四所示之權利範圍
比例分配，較符合共有人之最大利益，且符合公平，爰判決
如主文第1項、第2項所示。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經
本院審酌結果，核與本件判決結論均無影響，爰不一一論述
，附此敘明。
五、復按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由
敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命
勝訴之當事人負擔其一部。又割共有物事件，本質上並無訟
爭性，兩造本可互換地位，由任一共有人起訴請求分割，均
無不可；故本件原告之請求雖有理由，但如由被告負擔全部
費用，顯有失公平，是本院酌量兩造之情形，認訴訟費用宜
由兩造各依附表二、附表四所示之權利範圍比例分擔，併此
說明。
六、末按分割共有物之訴屬形成之訴，必待判決確定，此形成判
決所形成之法律效果始發生，當事人始取得判決賦予之權利
，核與民事訴訟法第389條各款所列，法院應依職權宣告假
執行之判決不同，本件更非基於本於被告認諾所為之判決，
則原告及被告廖金水、廖金科均請求本院依前開規定職權宣
告假執行，尚屬誤解，無從准許。又本件分割共有物判決亦
未宣告兩造應交付系爭土地或系爭房屋，亦核與民事訴訟法
第390條所稱財產權(按給付請求權)訴訟，原告得釋明或供
擔保以代釋明，在判決確定前，不為執行，恐受難於予抵償
或難予計算之損害，得請求宣告假執行之要件不符；從而，
原告另聲明願供擔保，請求本院宣告假執行，自難准許，應
予駁回。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條
第2項、第385條1項前段、第80條之1、第85條第1項前段，
判決如主文。
中華民國109年10月14日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法官林士傑
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，
應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國109年10月14日
書記官楊均謙
附表一：分割不動產一覽表（系爭土地部分）：
┌─┬──────────────────────────────┐
│編│土地坐落│
│├───┬────┬───┬───┬──────┬──────┤
│號│縣市○鄉鎮市區○段│地號│面積│權利範圍│
││││││（平方公尺）││
├─┼───┼────┼───┼───┼──────┼──────┤
│１│臺中市○○○區○○○段│9-2│1323.83│全部│
├─┴───┴────┴───┴───┴──────┴──────┤
│各共有人權利範圍：廖金水持分37846/100000；廖金科持分21001/100000│
│；張鈞豪持分30047/100000；張志豪持分206/100000；張澤豪持分206/10│
│0000；莊惠雅持分206/100000；張慧君持分206/100000；張筠薇持分206/│
│100000；黃黎卿持分76/100000。│
└────────────────────────────────┘
附表二：系爭土地共有人權利範圍比例一覽表：
┌──┬───────┬───────┐
│編號│當事人│權利範圍比例│
├──┼──┬────┼───────┤
│1│被告│廖金水│37846/100000│
├──┼──┼────┼───────┤
│2│被告│廖金科│31001/100000│
├──┼──┼────┼───────┤
│3│被告│張鈞豪│30047/100000│
├──┼──┼────┼───────┤
│4│被告│張志豪│206/100000│
├──┼──┼────┼───────┤
│5│被告│張澤豪│206/100000│
├──┼──┼────┼───────┤
│6│被告│莊惠雅│206/100000│
├──┼──┼────┼───────┤
│7│被告│張慧君│206/100000│
├──┼──┼────┼───────┤
│8│被告│張筠薇│206/100000│
├──┼──┼────┼───────┤
│9│原告│黃黎卿│76/100000│
└──┴──┴────┴───────┘
附表三：分割不動產一覽表（系爭房屋部分）：
┌─┬────┬─────┬─────┬──────┬─────────────┬────────┐
││││││建物面積（平方公尺）│權利範圍│
│編││││建築主要用途├────┬────┬───┤│
││建號│基地坐落│建物門牌│、主要建材及│層次│面積│附屬建││
│號││││房屋層數│││物用途││
││││││總面積││及面積││
├─┼────┼─────┼─────┼──────┼────┼────┼───┼────────┤
│１│臺中市西│臺中市西屯│臺中市西屯│電子遊戲場、│第1層│494.55│陽台：│全部（廖金水持分│
││屯區○○○區○○段○○區○○○道│機械式、機房│││4.79│1/3；廖金科持分│
││段第429│9-2地號│3段369號│，鋼構造1層││││97/300；張鈞豪持│
││號││││總面積│494.55││分1/3；黃黎卿持│
│││││││││分1/100│
││├─────┼─────┴──────┴────┴────┴───┴────────┤
││││建築完成日期：民國94年11月3日│
││││其他登記事項：使用用執照字號：94中府都建使字第969號│
└─┴────┴─────┴───────────────────────────────────┘
附表四：系爭房屋當事人權利範圍比例一覽表：
┌──┬───────┬───────┐
│編號│當事人│權利範圍比例│
├──┼──┬────┼───────┤
│1│被告│廖金水│1/3│
├──┼──┼────┼───────┤
│2│被告│廖金科│97/300│
├──┼──┼────┼───────┤
│3│被告│張鈞豪│1/3│
├──┼──┼────┼───────┤
│4│原告│黃黎卿│1/100│
└──┴──┴────┴───────┘