裁判字號：臺灣基隆地方法院92年基簡字第845號民事判決
裁判日期：民國93年06月15日
裁判案由：給付補償金
臺灣基隆地方法院民事判決九十二年度基簡字第八四五號
原告基隆市政府法定代理人乙○○訴訟代理人甲○○被告丙○○右當事人間請求給付補償金事件，本院於中華民國九十三年六月一日辯論終結，茲判決如左：
主文被告應給付原告新臺幣壹拾貳萬零伍拾壹元及自民國九十二年十月十六日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣參仟肆佰貳拾元，由被告負擔新臺幣壹仟貳佰玖拾伍元，餘由原告負擔。
本判決命被告給付部分得為假執行。
事實及理由要領
一、本件原告主張：被告前向原告購買坐落於基隆市有「基隆市○○區○○段三小段四六地號土地」（下稱系爭土地）上門牌號碼「基隆市○○區○○路○○○號房屋」（下稱系爭房屋），未依原告六十八年三月二十一日「六八基府財產字第一四五一○號」配售函說明二規定（性質為買賣契約之一部分）向原告承租房屋基地繳交租金，惟原告於「六八基府財產字第一四五一○號」配售函之說明二業已明確表示：「承購人應於買賣成立當日起，負擔承購標的物之稅捐及分攤本大樓管理費用，並依規定租用市有基地繳納租金」，被告於配售（購買）時亦無異議而買受系爭房屋，故兩造雖未簽訂書面租賃契約，然應認為已有租賃之合意而成立租約，原告自得請求被告給付租金；退萬步言之，即使認兩造間未有租約之成立，然無權占用他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，被告使用系爭土地未支付對價予原告，自受有相當於租金之利益，原告則受有相當於租金之損害，故原告亦得依民法第一百七十九條不當得利之規定，請求被告返還相當於租金之利益。查系爭房屋依建物登記謄本所示，面積（含公共設施）合計為五四‧○三平方公尺，自七十七年五月一日起至九十二年六月三十日止，依原告七十九年十一月二十一日「七九基府財產字第七六○七九號」函所示減半徵收及各樓層負擔方式，並依歷年之租金率計算，被告共積欠土地使用補償金計三十萬九千三百四十八元（詳如準備書狀所附計算表所示），詎被告始終不為給付，為此提起本件訴訟，請求判命被告如數給付原告三十萬九千三百四十八元及加給自九十二年十月十六日（即支付命令送達被告之翌日）起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
二、被告則以：(一)原告未依六十四年五月三十一日基府地籍字第三三六一一號函之承諾，「按成本優先讓售」系爭房屋，反將售價浮報亂算，溢收價金；被告不願承租基地、繳交租金，乃因原告違背誠信原則所致。被告並就原告溢收之價金為抵銷之抗辯。(二)依民法第一百二十六條之規定，最高法院四十九年臺上字第一七三○號判例意旨、最高法院六十五年六月八日六十五年度第五次民庭庭推總會決定(二)意旨及國有非公用不動產出租管理辦法第二十五條之規定，土地使用補償金之名稱雖與租金有異，然實質上仍為使用土地之代價，原告自應按時收取，否則其請求權因逾五年不行使而消滅。故原告所得請求者，最高亦僅限於最近五年相當於租金之補償金而已，其餘已罹於時效而消滅。(三)原告七十九年十一月二十一日七九基府財產字第七六○七九號函決定之樓層分攤比例，即「一樓百分之三十，二、三、四樓百分之二十，公共設施一、二、三、四樓各百分之二十」，有違公平原則，且依法無據等語，資為抗辯。聲明駁回原告之訴。
三、查原告主張：被告前向原告購買坐落於基隆市有系爭土地上之系爭房屋，未依原告六十八年三月二十一日「六八基府財產字第一四五一○號」配售函說明二之規定（性質為買賣契約之一部分）向原告承租房屋基地繳交租金（原告似指被告無權占有，惟始終未曾明示）等事實，為被告所不爭，並有系爭土地及系爭房屋之登記謄本各一件、原告六十八年三月二十一日六八基府財產字第一四五一○號函影本一件在卷可稽，原告此部分之主張自堪信為真實。
四、按土地及房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，惟房屋性質上不能與土地分離而存在，故土地及土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，向來法院實務上之見解，認為除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當之代價，故其法律關係之性質，當屬租賃（參見最高法院四十八年臺上字第一四五七號判例及最高法院七十三年五月八日七十三年度第五次民事庭會議決議）。八十八年四月二十一日修正公布（自八十九年五月五日起施行）之民法第四百二十五條之一並予以明文規定。本件系爭土地及系爭房屋原均為基隆市所有，而由原告管理（依法原告得行使所有權人之權利），而原告僅出售系爭房屋予被告（為兩造所不爭，並有系爭土地及系爭房屋之登記謄本各一件在卷可稽），依上開說明，本可推定兩造對於系爭房屋之基地（即系爭土地）有租賃關係存在。惟查：被告始終拒絕依原告六十八年三月二十一日「六八基府財產字第一四五一○號」函說明二之規定（性質為買賣契約之一部分）與原告簽訂基地租賃契約，向原告承租房屋基地，繳交租金；原告亦始終未以被告違反買賣契約之約定（即租用市有基地繳納租金），對被告表示解除買賣契約，或訴請被告給付租金，亦為兩造所不爭，故尚難認被告對於系爭房屋之基地（即系爭土地）有租賃關係存在，而應認為被告乃無權使用系爭土地。
五、次按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」民法第一百七十九條定有明文。又「無權占有他人土地，可能獲得相當於租金利益，為社會通常之觀念。」（參見最高法院六十一年度臺上字第一六九五號判例）。本件被告既無權使用基隆市所有之系爭土地，自可能獲有相當於租金之利益，而使基隆市受有相當於租金之損害，如前所述，從而原告（依法原告得行使所有權人之權利）依民法第一百七十九條之規定，請求被告如數返還，核有依據，應予准許。茲尚應審究者為原告請求之金額應為若干？以及已罹於消滅時效部分，原告得否請求？以下分述之：
(一)查原告主張：系爭房屋依建物登記謄本所示，面積（含公共設施）合計為五四‧○三平方公尺，自七十七年五月一日起至九十二年六月三十日止，依原告七十九年十一月二十一日「七九基府財產字第七六○七九號」函所示減半徵收及各樓層負擔方式，並依歷年之租金率計算，被告應支付之土地使用補償金為三十萬九千三百四十八元（詳如準備書狀所附計算表所示）等情，已據提出「基隆市政府經管市有土地租金及使用補償金計算表」一張為證，而被告除抗辯原告決定之樓層分攤比例，即「一樓百分之三十，二、三、四樓百分之二十，公共設施一、二、三、四樓各百分之二十」，有違公平原則，依法無據外，並未抗辯金額過高；本院綜觀歷年來國內之經濟景氣狀況及基隆地區之地價行情，原告用以計算之公告地價（七十七年五月一日為每平方公尺五萬四千元，八十年七月一日調高為每平方公尺六萬五千元，八十三年七月一日再調高為每平方公尺六萬六千二百元，八十六年七月一日調高為每平方公尺七萬一千元後，迄今未再調整），尚屬偏低，並無過高；而系爭房屋之基地（即系爭土地）因係作為水溝（即旭川河）使用，原告已予減半計算，租金率亦依上級政府之規定，故其所算得之租金或相當租金之損害金，尚屬相當，並無過高。至原告決定之樓層分攤比例，即「一樓百分之三十，
二、三、四樓百分之二十」，雖有差別，惟因一樓為店面，通常經濟價值較高，眾所皆知，其較二、三、四樓之分攤比例較高，尚無過度，且經核算，其租金率約為百分之○．七五，尚屬偏低。被告指原告決定之樓層分攤比例，「有違公平原則，且依法無據」云云，並不可採。
(二)次按「利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他一年或不及一年之定期給付債權，其各期給付請求權，因五年間不行使而消滅。」民法第一百二十六條定有明文。又「無法律上之原因而獲得相當於租金之利益，致他人受損害時，如該他人之返還利益請求權，已逾租金短期消滅時效之期間，對於相當於已罹消滅時效之租金之利益，即不得依不當得利之法則請求返還。」（參見最高法院四十九年臺上字第一七三○號判例及六十五年度第五次民庭庭推總會議決定(二)）。本件原告既係依不當得利之法律關係請求被告返還相當於租金之利益，且經被告為消滅時效之抗辯，則原告對於八十七年六月三十日以前相當租金之補償金債權之請求權，因已逾五年而告消滅，被告得拒絕給付（參見民法第一百四十四條第一項規定），故原告此部分之請求應不准許。又原告出租基隆市有土地，收取租金，係每半年一次，於每年一月、七月分兩期收取，亦即每年一月一日至六月三十日之租金，須至七月一日以後始可向承租人收取，每年七月一日至十二月三十一日之租金，須至翌年一月一日以後始可向承租人收取，故八十七年七月一日至八十七年十二月三十一日之租金或相當於租金之損害金，於原告在九十二年十月一日聲請對被告發支付命令、請求被告給付時，尚未逾五年，原告之請求權並未罹於時效，被告不得拒絕給付，併予敘明。
五、綜上，被告應給付原告八十七年七月一日起至九十二年六月三十日止計五年相當於租金之土地使用補償金十二萬零五十一元及自九十二年十月十六日（即支付命令送達被告之翌日）起至清償日止按年息百分之五計算之利息。從而原告之請求，以此部分為限為有理由，逾此部分之請求即無理由，應不准許。又本件原告雖僅請求至九十二年六月三十日止之「相當於租金之損害金」，惟被告於九十二年七月一日之後仍繼續無權使用系爭土地，受有相當於租金之利益，使基隆市受有相當於租金之損害，依法仍應返還基隆市（由原告行使所有權人之權利）「相當於租金之損害金」，被告並非已無給付之義務；被告實應與原告洽訂租約，約明租金，以免將來再次涉訟，請被告參考辦理。
六、訴訟費用（裁判費）三千四百二十元，依民事訴訟法第七十九條規定，命兩造依比例負擔，爰一併確定其數額如主文第三項所示。
七、本件命被告給付部分，係「就民事訴訟法第四百二十七條第一項訴訟（關於財產權之訴訟，其標的之金額或價額在新臺幣五十萬元以下者）適用簡易程序所為被告敗訴之判決」，依民事訴訟法第三百八十九條第一項第三款規定，應依職權宣告假執行，爰依職權宣告之。
八、本件結論已明，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證已與結論無關，故不再一一論究，併予敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第七十九條、第三百八十九條第一項第三款，判決如主文。
中華民國九十三年六月十五日
基隆簡易庭法官林金發右為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於本判決送達後二十日內向本院提出上訴狀（並附繕本）及繳納上訴裁判費，上訴於本院合議庭。
中華民國九十三年六月十五日
法院書記官溫麗燕