臺灣新竹地方法院民事簡易判決 106年度竹北簡字第148號
原 告 林玉貞
被 告 劉欣樺 即 劉語婷
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於中華民國106年8月
14日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將原告所有坐落於新竹縣○○市○○○路○○○號七樓之
一之房屋全部遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣參拾壹萬柒仟肆佰元；並自民國一百零六
年七月十五日起至返還第一項所示房屋之日止，按月給付原告新
臺幣壹萬伍仟玖佰元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。
本判決第一、二項得假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之
基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在
此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有
明文。本件原告起訴時原聲明為：㈠請求判令被告應將原告
所有坐落於新竹縣○○市○○○路○○○號7樓之1之房屋全
部遷讓返還原告。㈡被告應付原告新臺幣（下同）269,900
元積欠之租金；並自民國（下同）106年2月14日起應按月
給付原告15,900元損害賠償至搬遷日為止；嗣於訴訟進行中
，原告於106年8月14日言詞辯論期日，就上開第㈡項聲明
269,900元部分改為請求349,400元（計算至106年7月14
日止），其餘聲明均同起訴狀等情，有本院同日言詞辯論筆
錄可參（見本院卷第39頁），核屬擴張應受判決事項之聲明
，自應准許。
二、又被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟
法第386條所列各款之情形，爰依原告聲請，由其一造辯論
而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠、原告於103年9月1日與被告簽訂房屋租賃契約書，約定由
原告將門牌號碼新竹縣○○市○○○路○○○號7樓之1房屋
（下稱系爭房屋）出租予被告，自103年9月15日起至106
年9月14日止，每月租金15,900元，水、電、瓦斯及管理費
等均由被告自行負擔。詎被告僅交付12個月租金及押租金32
,000元，其餘各期房租均未支付，迄至106年7月14日止，
共計欠繳租金349,400元（已扣押租金32,000）。
㈡、又原告為催告被告給付積欠租金等事宜，曾以存證信函通知
被告限期繳清及搬遷，並表明終止租約，然被告均置之不理
，依法請求被告遷讓返還系爭房屋。又被告拖欠房租等費用
應負清償責任，復因被告不付租金，繼續使用系爭房屋，每
月可獲得相當於租金之利益，致原告每月受有相當於租金之
損害，爰依不當得利之法律關係請求被告給付原告349,400
元，及自106年2月14日起按月給付原告15,900元損害賠償
至搬遷日為止。
㈢、訴之聲明：
⒈請求判令被告應將原告所有坐落於新竹縣○○市○○○路○○
○號7樓之1之房屋全部遷讓返還原告。
⒉被告應付原告349,400元積欠之租金；並自106年2月14日
起應按月給付原告15,900元損害賠償至搬遷日為止。
⒊訴訟費用由被告負擔。
二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作
何聲明或陳述。
三、法院之判斷：
㈠、原告主張被告前向其承租門牌號碼新竹縣○○市○○○路○○
○號7樓之1之系爭房屋，約定租賃期間自103年9月15日
起至106年9月14日止，每月租金15,900元，押租金32,000
元；詎被告僅交付12個月租金及押租金32,000元，其餘各期
房租均未支付等情，業據提出房屋租賃契約書、身分證影本
、雙翼收租明細、郵局存證信函用紙、郵件收件回執、退件
信封、房屋稅繳款書、戶籍謄本、存摺明細等為證（見本院
卷第6至23頁、第40至41頁、第45至49頁），核與原告所述
相符；而被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提
出書狀作何有利於己之聲明或陳述，以供本院審酌，本院依
調查證據之結果及斟酌全辯論意旨，堪認原告主張為真實。
㈡、按承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延
者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人
於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者
，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定
，終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民
法第439條前段、第440條第1、2項、第455條前段分別
定有明文。經查，被告自104年9月起即遲延繳納房租，自
105年2月4日起則未再繳納租金，有原告提出之存摺明細
可參（見本院卷第45至49頁），是認被告遲延給付總額已達
2個月以上；嗣原告先後於105年11月18日、106年1月24
日以存證信函催告被告繳納租金，並為終止租約之意思表示
，該存證信函分別於105年11月22日、106年1月26日送達
予被告，有郵件收件回執可參（見本院卷第20、21頁），故
兩造間之租賃契約至遲於106年1月27日業已終止。又兩造
間之租賃契約既經原告合法予以終止，則依前揭規定，原告
自得請求被告遷讓返還租賃之系爭房屋及給付積欠之租金。
另查，被告於租賃契約存續期間即103年9月15日起至106
年1月26日止（2年4月12日），應繳付之租金合計為451,
560元【計算式；15,900×（2×12＋4＋12/30）＝451,
560】，扣除被告前所繳納之租金191,200元【（219,752
元－32,000元（押租金）＋3,448元（原告應負擔之103年
7、8月管理費）＝191,200元】後，被告尚積欠原告租金
260,360元【451,560－191,200＝260,360】。從而，原
告請求被告返還租金260,360元部分，應予准許，逾此範圍
，自屬無據。至於原告計算至106年7月14日之租金尚有誤
解，106年1月27日起至106年7月14日期間應屬不當得利
之返還（如後述），併予敘明。
㈢、次按，民法第179條規定：「無法律上之原因而受利益，致
他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後
已不存在者，亦同。」，無權占有他人土地，可能獲得相當
於租金之利益，為社會通常之觀念。其依不當得利之法則請
求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有
損害為其要件，故得請求返還之範圍，固應以對方所受之利
益為度，非以請求人所受損害若干為準（最高法院61年台上
字第1695號判例參照），惟於審酌對方所受之利益時，如無
具體數據可資計算，請求人所受損害之數額，未嘗不可據為
計算不當得利之標準（最高法院92年度台上字第324號判決
參照）。經查，被告自原告於106年1月26日終止契約翌日
後即屬無權占有系爭房屋，參諸兩造間約定之每月租金數額
為15,900元，原告請求被告無權占有系爭房屋每月所獲得之
利益，以兩造間約定之每月租金15,900元計算，堪屬適當，
依上開判例意旨，洵屬有據。準此，原告請求被告自106年
1月27日起至106年7月14日止（5月又18日）相當於租金
之不當得利89,040元【計算式；15,900×（5＋18/30）＝
89,040】，自屬有據。另原告依前揭規定請求被告自106年
7月15日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告15,900元
相當租金之不當得利，亦屬有據，應予准許。至原告請求被
告給付106年2月14日起至106年7月14日止按月給付15,9
00元部分，因屬重複請求，自屬無據，不應准許。
㈣、再按，押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故
租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其
所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有
餘額，始生返還押租金之問題。押租金返還請求權係以租賃
關係終了，承租人無債務不履行情事為停止條件之債權，即
須於租賃物交還，承租人已無債務存在時，始能發生（最高
法院87年度台上字第1631號裁判意旨參照）。查本件原告因
出租系爭房屋受領被告所交付之32,000元押租金，有房屋租
賃契約書在卷可稽，而原告得向被告請求返還之租金為260,
360元、相當於租金之不當得利為89,040元，計349,400元
，則以被告所交付之押租金32,000元抵償後，原告尚得請求
被告給付317,400元【計算式：349,400－32,000＝317,40
0】。
㈤、綜上所述，兩造間之租賃契約既已合法終止，業如前述；從
而，原告基於租賃物返還請求權、兩造間租賃契約及不當得
利之法律關係，請求被告應將原告所有坐落於新竹縣○○市
○○○路○○○號7樓之1之房屋全部遷讓返還原告，請求被
告給付積欠之租金及相當於租金之不當得利合計317,400元
，暨請求被告自106年7月15日起至返還系爭房屋之日止，
按月給付原告約定租金數額即15,900元之不當得利，原告請
求於此範圍內均有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則屬
無據，應予駁回。
四、本件就本院依簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決部分，爰依
民事訴訟法第389條第1項第3款之規定，依職權宣告假執
行。
五、據上論結：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴
訟法第436條第2項、第385條第1項前段、第79條、第38
9條第1項第3款，判決如主文。
中華民國106年9月5日
竹北簡易庭法官林麗玉
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年9月5日
書記官郭春慧