臺灣臺北地方法院民事判決
104年度北訴字第5號
原 告
即反訴被告 王柏力
訴訟代理人 柯期文 律師
被 告
即反訴原告 曾重
訴訟代理人 苗怡凡 律師
上列當事人間債務不履行損害賠償事件，於中華民國105年5月26
日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣陸仟零陸拾元由原告負擔。
反訴被告應給付反訴原告新臺幣玖拾壹萬參仟參佰伍拾伍元。
反訴原告其餘之訴駁回。
反訴訴訟費用壹萬肆仟壹佰陸拾柒元由反訴被告負擔。
本判決第三項假執行如反訴原告以新臺幣參拾萬元為被告供擔保
後，得假執行；反訴被告如以新臺幣玖拾壹萬參仟參佰伍拾伍元
為反訴原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之
基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此
限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。
查原告於訴訟進行中於民國104年1月29日具狀變更訴之聲明
（本院卷第55頁），所為應受判決事項之聲明變更為：被告
應給付原告新臺幣（下同）55萬9438元，及自本件起訴狀繕
本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算利息。經
核，原告所為擴張應受判決事項之聲明，合於前揭法條規定
，應予准許，合先敘明。
二、次按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原
告及訴訟標的必須合一確定之人提起反訴，民事訴訟法第25
9條定有明文。經查，本件反訴原告即被告於104年3月24日
以原告為反訴被告提起反訴，主張反訴被告積欠租金未付及
未將租賃房屋回復原狀等語（本院卷第80至81頁）。經核，
反訴原告前揭主張與本訴訴訟標的之攻擊防禦有牽連關係，
揆諸前揭法條規定，反訴原告提起本件反訴，應予准許。
貳、實體部分：
一、本訴部分：
㈠原告（即反訴被告）起訴主張：原告承租被告所有之門牌號
碼台北市○○區○○○路○段○○○巷○○號1樓房屋（下稱系爭
房屋），租賃期間自101年5月20日至105年5月19日，每月租
金6萬6000元，約定由原告承租營業使用，被告並同意公司
設立登記（下稱系爭租約），因被告提供之系爭房屋屬國民
住宅，具出租或變更為非居住使用之限制，無法合於系爭租
約約定，經雙方於民國103年12月15日達成調解，確定原告
於104年2月15日前將系爭房屋騰空遷讓返還被告（本院卷第
44、87頁）。被告不完全給付致原告受有損失：
1.被告溢收租金13萬2000元：原租金每月6萬6000元係因考量
到被告營業登記後，將增加被告在房屋稅、地價稅以及個人
綜合所得稅上之負擔，故轉由被告承擔，但被告無法於該址
辦理營業登記，租金應按一般住家使用之行情每月3萬元計
算。自101年5月20日起至104年2月20日止（原告於2月15日
搬清，願放棄5日之租金退還請求權），計33個月，故實際
總租金應為99萬元（計算式：3萬×33＝99萬元），原租金
每月6萬6000元，原告繳付17個月，計112萬2000元（計算式
：6萬6000元×17＝112萬2000元），故被告應返還原告多付
之租金13萬2000元（計算式：112萬2000元－99萬元＝13萬
2000元）。
2.提前搬遷裝潢損失23萬5438元：原告於承租系爭房屋時曾投
入裝修費用計72萬3000元，設置安全系統花費2萬4000元以
及安裝窗簾花費6400元，共計75萬3400元，原預定在總租約
期間4年（共48個月）用盡報廢，現提前在租約到期前15個
月（即104年2月15日）報廢，該裝潢無法拆除由原告帶走。
提前報廢所受損失之金額為23萬5438元（計算式：75萬3400
元×15/48＝23萬5438元，元以下四捨五入），該損失應由
被告負擔。
3.押租金13萬2000元：系爭租約業終止，原告騰空交還系爭房
屋，被告依約應返還2月押租金13萬2000元。
4.搬遷補償金暨違約金6萬元：因被告違約無提供系爭租約約
定之租賃物致原告無法順利營業，原告原預計在105年5月方
搬離系爭房屋，但因被告之違約以及要求搬遷，造成原告提
前搬遷，雙方曾約定以2個月押租金13萬2000元作為履約擔
保金，若有違約情事則以該金額做為賠償金額，此約定應拘
束承租方（即原告）及出租方（即被告）。以原告酌減後新
租金計算，被告應賠償原告之違約金應為6萬元（計算式：3
萬元×2個月＝6萬元）。
5.綜上，被告應給付之金額總計為55萬9438元等語。並聲明：
被告應給付原告55萬9438元，及自本件起訴狀繕本送達之翌
日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
㈡被告（即反訴原告）則以：原告自系爭租約101年4月20日簽
訂後，即占有使用系爭房屋，迄其違約拒付租金之時止，原
告占有使用系爭房屋之事實及狀態，從無變更，並招收團員
每月收取講師費3200元，營運並無困難，被告給付系爭房屋
並無不符債之本旨。況原告係透過房屋仲介向被告租賃系爭
房屋，故系爭房屋是否不能營業而有說明不實之問題，應屬
原告所委託之房屋仲介應負之責任，與原告無涉。系爭房屋
如與原告需求不符，何以不於系爭租約開始即向被告說明，
並適度修正契約，反而持續租賃系爭房屋繳付租金等語，資
為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
二、反訴部分：
㈠反訴原告（即本訴被告）主張：反訴被告自102年10月20日
起未再給付租金，至104年2月15日將系爭房屋騰空遷讓返還
（本院卷第44、87頁），共積欠15個月又26日之租金104萬
5355元，扣除押租金13萬2000元，尚欠91萬3355元。此外，
反訴被告未將系爭房屋回復原狀，反訴原告委請廠商估價復
原費用為41萬5760元，應由反訴被告負擔等語。並聲明：反
訴被告應給付反訴原告132萬9115元。
㈡反訴被告（即本訴原告）則以：反訴原告請求積欠租金91萬
3355元，已於本訴中由反訴被告主張本件租金應自承租時起
酌減至合理金額即每月3萬元，並將過去反訴被告所溢繳之
租金與反訴被告尚積欠之租金相抵。104年2月15日返還系爭
房屋時，除了門口招牌部分外，其餘部分反訴被告向反訴原
告及其親屬否認仍有回復原狀之義務，反訴原告所提示之交
屋簽收收據之註記（本院卷第111頁），為反訴原告之妻要
求其委任律師所載，反訴被告雖簽名但亦記載「以上不負拆
除責任，請自理」字樣，可知兩造對於回復原狀之爭議並無
達成協議等語，資為抗辯。並聲明：反訴原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
㈠原告主張被告未依照系爭租約提供合於目的之租賃物云云。
然按債務人之代理人或使用人，關於債之履行有故意或過失
時，債務人應與自己之故意或過失負同一責任，民法第224
條定有明文。據臺北市政府都市發展局函覆之被告承購國民
住宅暨貸款契約書，載第9條第1項第5款，變更為非居住使
用或出租，甲方即臺北市政府，得解除契約，並收回系爭房
屋，上具原告簽名（本院卷第231至232頁）。足認被告應知
悉系爭房屋屬國宅，不得為非居住使用或出租。復據原告提
出之承租要約書（本院卷第15頁）。可知，本件原告係委託
仲介向被告承租系爭房屋，房地產之銷售業者，對系爭房屋
之用途及限制應知之甚稔並告知原告，顯然系爭房屋之用途
乃原告締約時所明知，則原告仍與被告簽立系爭租約，應自
行擔負承租系爭房屋之風險及結果。故原告向被告請求溢收
租金13萬2000元、提前搬遷裝潢損失23萬5438元及搬遷補償
金暨違約金6萬元，應屬無據。
㈡反訴原告請求反訴被告支付積欠租金乙節。依系爭租約第3
條約定，載明租金每個月租金6萬6000元。乙方即反訴被告
應於每月20日以前繳納，每次應繳納1個月份，並不得藉任
何理由拖延或拒絕等情（本院卷第12頁）。是原告需於每月
20日前給付下個月之租金，反訴被告負此項先給付義務，並
無同時履行抗辯權可資行使。故反訴被告抗辯反訴原告未提
供合於使用、收益之租賃物，其得行使同時履行抗辯權，拒
絕給付租金，洵屬無稽。查反訴被告自述業繳付17個月租金
（本院卷第57頁），亦即反訴原告所稱反訴被告自102年10
月20日起未付系爭房屋租金，而反訴被告於104年2月15日將
系爭房屋騰空遷讓返還被告（本院卷第111頁），則反訴原
告主張反訴被告計欠自102年10月20日至104年2月15日止，
以15個月26日計算之房租104萬5355元（計算式：6萬6000元
×15＋6萬6000元×26/31＝104萬5355元，元以下四捨五入
），扣除押租金13萬2000元後，反訴被告應償付租金91萬33
55元（計算式：104萬5355元－13萬2000元＝91萬3355元）
，核屬正當。
㈢反訴原告固提出交屋簽收收據，主張反訴被告未將系爭房屋
回復原狀云云。查交屋簽收收據所載事項，上具反訴被告簽
名，反訴被告亦註明不負拆除責任請自理等語（本院卷第11
1頁）。可知，交屋簽收收據僅為原告所認定事實，並非兩
造合意之內容。又綜觀反訴原告所提出之證據，不足以證明
系爭房屋於出租時之屋況，故於系爭房屋出租時屋況不明之
下，反訴原告主張反訴被告違約未將系爭房屋回復原狀，應
支付系爭房屋復原費用41萬5760元，自不足採。
四、綜上所述，原告訴請被告給付55萬9438元，為無理由，應予
駁回；而反訴原告請求反訴被告給付91萬3355元之範圍內，
即屬有理，應予准許。反訴原告逾此部分之請求為無理由，
應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與判決之結果不
生影響，爰不一一贅論，併此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴無理由，反訴原告之訴部分為有理
由，依民事訴訟法第78、79條，判決如主文。本件訴訟費用
額，依後附計算書確定如主文所示金額。
中華民國105年7月5日
臺灣臺北地方法院臺北民事庭
法官趙子榮
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年7月5日
書記官劉曉玲
一、本訴部分：
計算書
項目金額（新臺幣）備註
第一審裁判費6060元
合計6060元
二、反訴部分：
計算書
項目金額（新臺幣）備註
第一審裁判費1萬4167元
合計1萬4167元