臺灣臺北地方法院小額民事判決 99年度北小字第636號
原 告 台北京城社區管理委員會
即反訴被告
法定代理人 丁○
訴訟代理人 戊○○
被 告 丙○○
即反訴原告
訴訟代理人 乙○○
上列當事人間請求給付管理費事件，經本院於民國99年9月29日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新台幣壹萬伍仟貳佰參拾伍元。
訴訟費用新台幣壹仟元由被告負擔。
本判決得假執行。但被告以新台幣壹萬伍仟貳佰參拾伍元為原告
預供擔保，得免為假執行。
反訴原告之訴駁回。
反訴訴訟費用新台幣壹仟元由反訴原告負擔。
事實及理由
一、原告即反訴被告台北京城社區管理委員會（下稱台北京城管
理委員會）主張：其為依公寓大廈管理條例成立之管理委員
會，被告即反訴原告丙○○（下稱丙○○）為台北縣仁義路
一四九號二樓建物之所有權人，並為台北京城社區之區分所
有權人，台北京城管理委員會九十五年十二月二十六日第一
屆第十一次會議已決議每坪新台幣（下同）四十五元、機車
停車位每個五十元收取每月管理費，上開決議復經台北京城
社區九十九年九月十九日第四屆第一次臨時區分所有權人大
會追認通過，丙○○所有之上開建物面積計三二‧八三坪，
則自九十八年十一月起至九十九年八月止之每月應繳管理費
一千五百二十七元（每坪45×坪數32.83+機車停車費50＝
1527.35，小數點以下四捨五入），扣除丙○○已給付金額
，丙○○尚應繳納管理費計一萬五千二百三十五元等情。爰
聲明求為命丙○○應給付台北京城管理委員會一萬五千二百
三十五元。並就丙○○提起之反訴部分，略以：台北京城管
理委員會收取丙○○管理費已經台北京城社區第一屆第十一
次管理委員會及第四屆第一次區分所有權人會議決議，台北
京城管理委員會自有依上開決議標準收取管理費之權限，不
依區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔管理費，丙○
○以其共有應有部分比例計算應繳納管理費，認為台北京城
管理委員會溢收管理費，自有違誤等語，資為抗辯。爰聲明
求為丙○○之訴駁回。
二、丙○○則以：台北京城社區住戶對於台北京城管理委員會九
十五年十二月二十六日第一屆第十一次會議決議之管理費收
取標準本即有異議，台北京城管理委員會在訴訟程序進行中
於九十九年九月十九日召開之區分所有權人會議，其召集人
實為丁○、 王立文 、 閻芳美 、 許庭維 、甲○○、 吳明軒 、朱
漢平、 陳坤億 、 江衍杉 、 李明軒 及 楊棠 等十一名（下稱丁○
等十一人），但丁○、許庭維、江衍杉均非本社區區分所有
權人，自與公寓大廈管理條例第二十五條規定不符；又本件
九十九年九月十九日區分所有權人會議之開會通知，實際於
九十九年九月十日始交付各區分所有權人，違反公寓大廈管
理條例第三十條第一項區分所有權人會議應於開會前十日以
書面通知各區分所有權之規定。此外，九十九年九月十九日
區分所有權人會議決議內容乃追認九十五年九月十七日管理
委員會議，此為藉由社區多數決議解決其本身不當得利之問
題，但此已違反台北京城社區規約第十條第二項、民法第一
百四十八條第二項及民法第七十二條規定等語，資為抗辯。
爰聲明求為台北京城管理委員會之訴駁回。丙○○並提出反
訴主張：丙○○自九十六年一月起至九十八年四月均依台北
京城管理委員會之要求按月繳納管理費一千五百二十七元（
建物管理費一千四百七十七元及機車位管理費五十元），但
依台北京城社區規約第十條第二款規定應由各區分所有權人
按其共有之應有部分比例分擔管理費，依丙○○共有之應有
部分計算自九十六年一月至九十九年一月止實際已繳納之管
理費與應繳納之管理費，丙○○已溢繳二萬零九十二元（詳
細計算式如附表所示），台北京城管理委員會應依民法第一
百七十九條規定返還該溢付管理費等情，爰聲明求為命丙○
○給付台北京城管理委員會二萬零九十二元，及自判決日起
至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息之判決。
三、查台北京城管理委員會依公寓大廈管理條例規定成立，丙○
○為台北縣仁義路一四九號二樓建物（面積三二‧八三坪）
之所有權人，並為台北京城社區之區分所有權人，台北京城
社區區分所有權人會議於九十五年九月二十三日決議訂定規
約。丙○○自九十九年二月起即未繳納管理費之事實，為兩
造所不爭，並有公寓大廈管理組織報備證明、台北京城社區
規約及建物所有權狀為證（見卷第8頁至第16頁、第83頁）
為證，信屬實在。至台北京城管理委員會請求丙○○給付管
理費，及丙○○請求台北京城管理委員會返還溢付款部分，
則分別為丙○○及台北京城管理委員會所否認，並以上開情
詞置辯。經查：
（一）按公寓大廈應設置公共基金，其來源由區分所有權人依區
分所有權會議決議繳納。共用部分、約定共用部分之修繕
、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用
由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比
例分擔之，其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者
，從其規定，公寓大廈管理條例第十條第二項及第十八條
第一項第二款分別定有明文。故公寓大廈管理費之分擔，
應依區分所有權人會議決議。查業經台北京城社區區分所
有權人會議決議之規約第十條第二款規定：「管理費由各
區分所有權人依照區分所有權人會議之決議分擔之。但第
一次區分所有權人會議召開前或區分所有權人會議未決議
時，買賣契約或分管契約有規定者從其規定，未規定者，
各區分所有權人應按其共有之應有部分比例分擔之」（見
卷第32頁），故台北京城社區管理費之收取，在無區分所
有權人會議決議之情況下，應依買賣契約或分管契約，僅
在無買賣契約或分管契約之情況，始依其共有之應有部分
比例分擔。
（二）再按當事人互相表示意思一致者，無論其明示或默示，契
約即為成立，民法第一百五十三條第一項定有明文。所謂
默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足以間
接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交易
上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可
認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示
（最高法院二十一年上字第一五九八號及二十九年上字第
七六二號判例意旨參照）。查台北京城管理委員會於九十
五年十二月二十六日第一屆第十一次決議以每坪四十五元
、機車位每位五十元收取每月管理費，有該次會議紀錄附
卷可查（見卷第89頁），而台北京城管理委員會自九十五
年十二月起迄今均依此標準收取管理費，為兩造所不爭，
丙○○亦自陳其自九十六年一月起即依上開標準給付房屋
管理費一千四百七十七元及機車位管理費五十元，合計一
千五百二十七元（見卷第43頁），嗣台北京城社區九十九
年九月十九日第四屆第一次臨時區分所有權人大會，即以
過半數出席（應到人數二四二戶、實到人數一五四戶，出
席比例百分之六三‧六三），贊成一四六票、反對０票及
廢票二票，決議追認九十九年九月以前住戶繳交管理費之
方式即每坪四十五元、每個機車位五十元，有會議紀錄在
卷可查（見卷第119頁）；復參酌台北京城社區住戶共二
百四十二戶，已如前述，但台北京城管理委員會公告九十
九年二月份欠繳管理費名單僅二十一戶，有公告為證（見
卷第26頁），且迄九十九年九月十九日之前，台北京城社
區歷次區分所有權人大會均未對管理費之收取標準另為討
論（見卷第38頁之區分所有權人大會會議紀錄，及第117
頁之開會通知），亦為兩造所不爭，堪認台北京城社區區
分所有權人均同意自九十六年一月起依九十五年十二月二
十六日管理委員會決議以每坪四十五元、機車停車位五十
元收取每月管理費。丙○○所有上開建物面積計三二‧八
三坪，已如前述，而每位區分所有權人均應繳納一個機車
停車位管理費，以此計算丙○○每月應繳管理費為一千五
百二十七元（每坪管理費45×面積32.83+每個機車位50
＝1527.38，小數點以下四捨五入）。又丙○○九十八年
十一月僅繳納部分管理費，尚積欠一千四百九十二元，並
自九十八年十二月起完全未繳納管理費，則丙○○尚應給
付自九十八年十一月起至九十九年八月止管理費計一萬五
千二百三十五元（98年11月欠繳管理費1492+每月管理費
1527×個數9＝15235），但台北京城管理委員會主張丙○
○應給付一萬五千二百三十五元，自屬可取。
（三）丙○○雖抗辯台北京城社區九十九年九月十九日區分所有
權人會議係由無召集權人所召集，其所為決議自不合法云
云。惟按公寓大廈管理條例第二十五條規定：「區分所有
權人會議除第二十八條規定外，由具區分所有權人身分之
管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集人。
」，故具區分所有權人身分之管理委員即可召開區分所有
權人會議。查台北京城社區九十九年九月十九日區分所有
權人會議之召集權人為副主任委員王立文，此觀該日區分
所權人大會會議紀錄即可知悉（見卷第119頁），而王立
文亦為台北京城社區之區分所有權人，為兩造所不爭，具
有區分所有權人會議之召集人資格，並無丙○○所抗辯九
十九年九月十九日區分所有權人會議是無召集權人召集之
情況。至丙○○所云九十九年九月十九日之區分所有權人
會議實由丁○等十一人所召開，既與上開會議紀錄不符，
即無可取。丙○○雖抗辯上開九十九年九月十九日區分所
有權人會議之開會通知未於開會前十日通知，自有召集程
序違反法令之不法云云，惟縱如丙○○所抗辯上開九十九
年九月十九日區分所有權人會議是在開會前九日通知，不
符公寓大廈管理條例第三十條規定應於開會前十日通知之
規定等情，但此僅有一日之差距，核其瑕疵相當輕微，仍
無礙區分所有權人會議已以決議之合同行為所彰顯以上開
標準收取管理費之同意。丙○○再抗辯九十九年九月十九
日區分所有權人會議決議內容違反台北京城社區規約第十
條第二項、民法第一百四十八條第二項及第七十一條規定
云云，惟查台北京城社區規約第十條第二項僅規定管理費
依區分所有權人會議決議，無區分所有權人決議者，依買
賣契約或分管契約，若買賣契約或分管契約無約定者，則
按區分所有權人共有之應有部分分擔（見卷第13頁），核
其內容並未禁止區分所有權人決議追認實際已執行管理費
之收費方式；再台北京城社區九十九年九月十九日區分所
有權人會議上開決議內容僅確認向來之管理費收取標準，
並無偏離法律原先所預期之利益狀態或逾越法律所定該權
利之目的，亦無違反國家社會一般利益及道德觀念而言，
自未違反民法第一百四十八條第二項及第七十二條規定。
丙○○上開抗辯，均無可取。
（四）丙○○固主張台北京城管理委員會自九十六年一月起至九
十九年一月止溢收管理費二萬零九十二元，應依民法不當
得利規定返還等語。然查，丙○○主張其溢繳管理費是以
其共有之應有部分計算其應繳之管理費（詳細計算式如附
表），但台北京城社區之區分所有權人已約定自九十六年
一月起以每坪四十五元、機車停車位五十元繳納每月管理
費，自無依各區分所有權人按其共有之應有部分比例計算
管理費，丙○○繳納之管理費自九十八年十一月起至九十
九年八月止尚不足一萬五千二百三十五元，均如前述，丙
○○此部分主張，為無足取。
四、綜上所述，台北京城管理委員會依台北京城社區區分所有權
人之約定，請求丙○○給付九十八年十一月至九十九年八月
之管理費一萬五千二百三十五元，洵屬有據，應予准許。丙
○○依民法不當得利規定請求台北京城管理委員會返還二萬
零九十二元，及自判決日起至清償日止，按週年利率百分之
五計算之利息，為屬無據，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用
之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，
爰不逐一詳予論駁，併此敘明。
六、本件原告勝訴部分係小額程序為被告敗訴之判決，依民事訴
訟法第436條之20規定，應依職權宣告假執行。並依同法第
三百九十二條第二項規定，依職權酌定相當擔保金額宣告被
告得供擔保免為假執行。
七、本件訴訟費用為裁判費，金額確定為一千元。
中華民國99年10月20日
臺北簡易庭
法官黃書苑
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，須以違背法令為理由，於判決送達後20日內向本
庭（臺北市○○區○○○路○段○○○巷○號）提出上訴狀（須附繕
本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國99年10月20日
書記官楊夢蓮
附錄：
一、民事訴訟法第436條之24第2項
對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為理
由，不得為之。
二、民事訴訟法第436條之25：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：
㈠原判決所違背之法令及其具體內容。
㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。