臺灣橋頭地方法院民事判決 108年度旗簡字第213號
原 告 高雄 市政府都市發展局
法定代理人 林裕益
訴訟代理人 陳萬來
阮文泉 律師
被 告 呂佳穎
訴訟代理人 康清敬 律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國109年2月4日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將坐落高雄市○○區○○段○○段0000000000
0000地號，如附圖紅色斜線所示，面積一一二平方公尺土地
上之建物拆除後，將前揭占用之土地返還原告。
被告應自民國一○六年十二月二十九日起至返還前項土地之日止
，按月給付原告新臺幣肆佰肆拾捌元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一、二項得假執行。
事實及理由
一、原告主張：高雄市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○
○○○號土地（分別分割自2119之2、2119之3地號土地，下
合稱系爭土地）係原告所管理之國有土地。系爭土地原經改
制前高雄縣政府於莫拉克颱風風災後，提供援建團體財團法
人中華民國佛教慈濟慈善事業基金（下稱慈濟基金會）興建
永久性安置住宅贈與災民安置之用，坐落於2119之6地號土
地上之866建號建物（門牌號碼：高雄市○○區○○街○○號
），即依此方案興建，並登記為訴外人 楊添福 所有，楊添福
取得866建號建物所有權後，另興建未辦保存登記，且附合
於866號建物之附屬建物（坐落於系爭土地，下與866建號
建物合稱系爭建物）。詎楊添福因積欠債務未為清償，經本
院民事執行處105年度司執字第35366號損害賠償強制執行
事件（下稱系爭強制執行事件）拍賣，由被告拍定取得系爭
建物所有權。因系爭建物為莫拉克颱風災後之安置住宅，只
限災民及其繼承人使用，故系爭建物拍賣時，本院民事執行
處之拍賣公告第7點即載明：「高雄市政府地政局旗山地政
事務所於民國105年8月1日來函稱，依內政部99年6月4
日台內營字第0990804428號函附『研議莫拉克風災民間興建
贈予災民之住宅倘遭法院依規辦理強制執行後之因應事宜會
議紀錄』，該贈與住宅倘經法院查封後，高雄市政府都市發
展局將秉公有土地管理機關立場要求拍定人拆屋還地，請投
標人注意」，因此被告於應買前應已明知即使其取得系爭建
物所有權，亦會因無使用系爭土地之權利，而對原告負拆屋
還地之責。綜上，爰依第767條第1項前段、中段、第179
條規定，提起本訴。並聲明如主文第一、二項所示。
二、被告則以：866建號建物係改制前高雄縣政府提供2119之2
地號土地，供慈濟基金會興建住宅，慈濟基金會將866建號
建物興建完成後，並辦理保存登記後，再將之贈與楊添福，
866建號建物自為合法建物。嗣後，2119之2地號土地依住
宅基地劃分，866建號建物坐落之土地分割為2119之6地號
土地，866建號建物占有使用2119之6地號土地，自有合法
權源。雖改制前高雄縣政府、慈濟基金會、楊添福於簽定贈
與契約時，雖約定楊添福不得處分，然該約定僅及於契約當
事人，而不及於原告。況前揭約定僅限制楊添福自行處分，
並未限制法院強制執行，系爭建物經法院拍賣，亦未違反前
揭贈與契約約定，被告既係經法院拍賣取得系爭建物之所有
權，自非無權占用等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回
。
三、本件不爭執事項：
（一）系爭土地係中華民國所有，原告所管理之土地。
（二）系爭建物占用系爭土地之面積為112平方公尺。
（三）866建號建物係慈濟基金會興建後，贈與楊添福，並與改
制前高雄縣政府簽定莫拉克颱風災後民間興建住宅贈與契
約書，該契約書第5點約定：甲方贈與之住宅，丙方（即
楊添福）除繼承外，不得處分（包括不得出售、出典、贈
與或交換）、出租或設定負擔；丙方於受贈住宅時，應提
供預告登記同意書，供甲方辦理住宅所有權登記予丙方，
並一併辦理預告登記及設定乙方（即原高雄縣政府）為預
告登記請求權人（下稱系爭贈與契約約定）。
（四）866建號建物登記謄本上有限制登記，其內容為：「預告
登記請求權人：高雄市」、「內容：永久屋除繼承外不得
處分（包括不得出售、出典、贈與或交換）、出租或設定
負擔（關於土地權利移轉之請求權）」（下稱系爭限制登
記）。
（五）被告於系爭強制執行事件拍得系爭建物，本院民事執行處
並於106年12月29日核發系爭建物之不動產權利移轉證書
，惟被告尚未辦理所有權移轉登記。
（六）系爭土地位於高雄市杉林區月眉農場（慈濟大愛園區），
對面即為綜合活動中心、球場，斜對面有教堂、原民文化
廣場，附近亦有公園、希望廣場、大愛國小、彬林國中、
消防隊等公共設施，約550公尺處有萊爾富便利商店，約
1公里即可到達杉林鬧區。
四、本院得心證理由：
（一）按拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉
證書之日起，取得該不動產所有權，強制執行法第98條第
1項前段定有明文。經查，被告於系爭強制執行事件拍得
系爭建物，本院民事執行處並於106年12月29日核發系爭
建物之不動產權利移轉證書，為兩造所不爭執，業如前述
。雖被告仍未為所有權移轉登記，然依前揭規定，被告於
斯時起，已取得系爭建物之所有權，合先敘明。
（二）原告主張被告無權占有使用系爭土地，為被告所否認，並
以前詞置辯。經查：
１、按為安全、有效、迅速推動莫拉克颱風災後重建工作，特
制定本條例。中央政府、直轄市政府、縣（市）政府得就
災區安全堪虞或違法濫建之土地，經與原住居者諮商取得
共識，得劃定特定區域，限制居住或限期強制遷居、遷村
，且應予符合前項之適當安置。辦理安置災區災民所需之
土地，為公有或公營事業機構所有者，公有土地管理機關
或公營事業機構得無償提供土地使用權，供政府或經政府
認可之民間單位興建房屋安置災民；由政府或經政府認可
之民間單位無償移轉房屋所有權予災民者，免徵契稅。該
無償移轉之房屋，免徵災民之綜合所得稅。莫拉克颱風災
後重建特別條例（已廢止）第1條第1項、第20條第2項
、第21條第2項分別定有明文。此係因莫拉克颱風重創臺
灣，造成人民生命與財產重大損失，為迅速安置原居住於
災區內，有安全堪虞或違法濫建土地上之災民，使其恢復
生活，立法院以法律授權公有土地管理機關或公營事業機
構得無償提供土地使用權，供政府或經政府認可之民間單
位興建房屋，以安置災民，此舉自有迅速推動莫拉克颱風
災後重建工作，並協助災民回復生活之公益目的。從而，
公有土地管理機關或公營事業機構得無償提供土地之使用
權供安置災民所用，自有其公益目的，若受安置之災民將
受贈與之房屋所有權轉讓予第三人時，該第三人仍得繼續
無償使用該房屋坐落之基地，與前揭公益目的不符，況若
容許受安置之災民以此方式轉讓受贈房屋之所有權，並容
許房屋受讓人繼續無償使用公有土地管理機關或公營事業
機構所提供之土地，不啻打開受安置之災民處分受贈房屋
之所有權之途徑，更將造成前揭公益目的之不達。要之，
難認第三人於受讓受安置之災民所受贈與之房屋所有權後
，有繼續無償使用該房屋坐落之基地之權利，無償提供土
地之使用權供安置災民所用之公有土地管理機關或公營事
業機構自得收回其提供之土地。於本件而言，楊添福將系
爭建物所有權讓與被告時，被告即無繼續無償使用系爭土
地之權利，原告自得請求被告返還系爭土地。
２、被告雖抗辯改制前高雄縣政府、慈濟基金會、楊添福於簽
定贈與契約時，所為楊添福不得處分之約定不能拘束非契
約當事人之被告，且系爭建物經法院拍賣，並非楊添福任
意處分，自未違反前揭贈與契約不得處分之約定。惟：
（１）按借用人非經貸與人之同意，不得允許第三人使用借用物
，民法第467條亦定有明文。又使用借貸，僅於當事人間
有其效力，非如租賃之有民法第425條之規定，買受房屋
，並不當然繼受其前手與土地所有人間之使用借貸關係，
原則上不得執該關係主張其有使用土地之權利，最高法院
107年度台上字第1606號判決意旨可資參照。由前揭贈與
契約第3點約定「住宅坐落土地僅提供丙方（即楊添福）
及其繼承人作為住宅基地使用（僅有土地使用權）」可知
，楊添福與原告間就系爭土地係成立使用借貸契約，自有
民法第467條規定之適用。
（２）按強制執行法上關於金錢請求權之執行，執行法院依債權
人之聲請對債務人之財產為查封、扣押後，就該財產為拍
賣、變賣等換價行為，依目前實務通說，該換價行為係屬
私法買賣性質，以執行債務人為出賣人，拍定人為買受人
，執行法院僅係代替債務人地位為一定之意思表示而已（
臺灣高等法院105年度抗字第1944號裁定、99年度上字第
843號判決意旨參照）。是以，系爭建物既係經系爭強制
執行事件拍賣後，由被告拍得，自係楊添福與被告成立私
法上買賣契約，而屬楊添福出售系爭建物之處分行為，且
該行為已違反前揭贈與契約不得處分之約定。
（３）又由系爭贈與契約約定、系爭限制登記可知，原告在提供
系爭土地供安置楊添福使用時，即係基於迅速推動莫拉克
颱風災後重建工作，並協助災民回復生活之公益目的，並
考量若受楊添福將受贈之866建號建物所有權移轉予第三
人，即與前揭公益目的不符，故於同意楊添福無償使用系
爭土地時，同時限制楊添福處分866建號建物之權利，其
中自含有不同意楊添福允許第三人使用系爭土地之意思在
內。而上開情事，已有系爭限制登記，且系爭限制登記依
土地法第43條有絕對之效力，被告自應知悉此情事；且系
爭強制執行事件拍賣系爭建物時，業於拍賣公告第7點載
明：「高雄市政府地政局旗山地政事務所於民國105年8
月1日來函稱，依內政部99年6月4日台內營字第099080
4428號函附『研議莫拉克風災民間興建贈予災民之住宅倘
遭法院依規辦理強制執行後之因應事宜會議紀錄』，該贈
與住宅倘經法院查封後，高雄市政府都市發展局將秉公有
土地管理機關立場要求拍定人拆屋還地，請投標人注意」
，此有前揭拍賣公告在卷可查（見本院卷第12頁背面），
被告於本院108年10月24日言詞辯論時，自陳其投標前有
看過拍賣公告，自亦應知悉原告不同意系爭建物受讓人繼
續使用系爭土地，且會請求系爭建物受讓人將系爭建物拆
除後，返還系爭土地予原告。是以，被告自應知悉其買受
系爭建物後，並無法繼受楊添福與原告間之使用借貸契約
之情，亦無法以之對原告主張有合法占有使用系爭土地之
權源。
（４）再者，楊添福對於系爭土地有合法占有使用之權利，係基
於前揭贈與契約第3點約定，被告既認前揭贈與契約不能
拘束被告，被告自亦不能基於前揭贈與契約主張有合法占
有使用系爭土地之權利，被告此部分抗辯顯然與其對於系
爭土地有合法占有使用權源之抗辯有所矛盾。
（５）據此，被告此部分抗辯，尚無足採。
３、再按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還
之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條
第1項前段及中段定有明文。又按以無權占有為原因，請
求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，
而抗辯非無權占有者，應就其取得占有係有正當權源之事
實負舉證責任，最高法院108年台上字第1890號判決意旨
可資參照。兩造既不爭執系爭土地係中華民國所有，原告
所管理之土地，自應由被告就其占有使用系爭土地係有正
當權源之事實負舉證責任，復予敘明。被告無法繼受楊添
福對系爭土地之占有使用權源，業如前述，被告又未提出
其他證據以證明其有其他合法占有使用系爭土地之權源，
原告依民法第767條第1項前段、中段規定，請求被告拆
除系爭建物，並將前揭占用土地返還予原告，即屬有據。
（三）按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，民法第179條前段定有明文。而無權占有他人之不
動產，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，
最高法院61年台上字第1695號判決意旨亦可參照。被告無
權占用系爭土地，已如前述，是以，原告請求被告自取得
系爭建物之日即106年12月29日起至返還上開土地之日止
，返還相當於租金之不當得利，應屬有據。經查：
１、系爭土地位於高雄市杉林區月眉農場（慈濟大愛園區），
對面即為綜合活動中心、球場，斜對面有教堂、原民文化
廣場，附近亦有公園、希望廣場、大愛國小、彬林國中、
消防隊等公共設施，約550公尺處有萊爾富便利商店，約
1公里即可到達杉林鬧區，為兩造所不爭執，是本院審酌
系爭土地之坐落位置、附近工商繁榮程度、土地利用情形
及被告所受利益等相關情狀，認原告請求被告給付相當於
租金之不當得利，按系爭土地之申報總價額年息百分之10
計算，應屬相當。
２、系爭土地於106年後之申報地價均為新臺幣480元／平方
公尺，此有系爭土地之土地建物查詢資料在卷可憑（見本
院卷第5、50、51、79、80頁），而如附圖所示被告占用
系爭土地之面積為112平方公尺，基此計算，被告自106
年12月29日起至返還前揭占用土地之日止，應按月返還之
相當於租金之不當得利數額為（480元／平方公尺Ｘ112
平方公尺Ｘ年息百分之10／12月＝448元），據此，原告
請求被告自106年12月29日起至返還前揭占用土地之日止
，按月給付相當於租金之不當得利448元，應屬有據。
五、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、中段、第179
條規定，請求如主文第一、二項所示，為有理由，應予准許
。
六、本件原告勝訴部分，係依民事訴訟法第427條第1項規定，
適用簡易訴訟程序所為被告敗訴部分之判決，依同法389條
第1項第3款規定，職權宣告假執行。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核
與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國109年2月18日
旗山簡易庭法官呂明龍
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國109年2月18日
書記官潘維欣