臺灣臺中地方法院民事判決 99年度中簡字第1075號
原 告 日興御園特區社區管理委員會
法定代理人 丁○○
訴訟代理人 李婉華 律師
被 告 乙○○
被 告 丙○○
上 一 人
訴訟代理人 甲○○
被 告 己○○
上 一 人
訴訟代理人 戊○○
被 告 庚○○
共 同
訴訟代理人 陳惠伶 律師
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國99年7月19日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
被告乙○○應給付原告新台幣叁萬捌仟肆佰元，及自民國九十九
年三月二十八日起至清償日，按週年利率百分之五計算之利息。
被告丙○○應給付原告新台幣叁萬捌仟肆佰元，及自民國九十九
年三月十六日起至清償日，按週年利率百分之五計算之利息。
被告己○○應給付原告新台幣叁萬捌仟肆佰元，及自民國九十九
年三月二十八日起至清償日，按週年利率百分之五計算之利息。
被告庚○○應給付原告新台幣貳萬捌仟捌佰元，及自民國九十九
年三月十六日起至清償日，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用新台幣貳仟壹佰壹拾元，由被告乙○○、丙○○、己○
○各負擔新台幣伍佰陸拾伍元，被告庚○○負擔新台幣肆佰壹拾
伍元。
本判決得假執行。
事實及理由
一、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減
縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條
第1項第3款定有明文。本件原告起訴原請求⑴被告乙○○給
付新臺幣（下同）28,800元，及自起訴狀繕本送達翌日起至
清償日止，按年息5%計算之利息；⑵被告丙○○給付28,800
元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算
之利息；⑶被告己○○給付28,800元，及自起訴狀繕本送達
翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；⑷被告庚○○給
付19,200元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年
息5%計算之利息。嗣於99年7月5日具狀擴張聲明⑴被告乙○
○給付38,400元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，
按年息5%計算之利息；⑵被告丙○○給付38,400元，及自起
訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；⑶
被告己○○給付38,400元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清
償日止，按年息5%計算之利息；⑷被告庚○○給付28,800元
，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之
利息。核其性質係為擴張應受判決事項之聲明，依前開規定
，自屬適法。
二、原告主張：
㈠聲明：⑴被告乙○○應給付原告38,400元，及自起訴狀繕本
送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；⑵被告丙○
○應給付原告38,400元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償
日止，按年息5%計算之利息；⑶被告己○○應給付原告38,4
00元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計
算之利息；⑷被告庚○○應給付原告28,800元，及自起訴狀
繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
㈡陳述：
1.被告為原告所管理之門牌號碼：臺中市○○區○○○○路
○○○號、259之1號、257號、257之1號「日興御園特區社區
」社區之區分所有權人，有按期繳納管理費之義務，依區
分所有權人會議決議，管理費每戶每月3,400元（垃圾清
運費200元、保全費3,200元），3個月繳納一次。詎被告
乙○○、丙○○、己○○均自98年6月起，每月僅給付垃
圾清運費200元，未依約繳納保全費3,200元，結算至99年
5月止共積欠12個月之管理費，共計38,400元；被告庚○
○自98年9月起，每月僅給付垃圾清運費200元，未依約繳
納保全費3,200元，結算至99年2月止共積欠9個月之管理
費，共計28,800元。屢經催討，不獲置理。
2.本社區第一屆區分所有權人會議第8項第2案決議：「管理
費以戶計收，收費金額待評估後再由管委會以問卷方式依
多數意見決定之」，會議第9項第3案係關於垃圾處理問題
，決議由管委會評估處理方式接手處理；第9項第4案則係
本社區決議聘請保全員，交由管委會做出評估方案。經原
告進行評估後，以維新保全公司能提供較適宜之保全及垃
圾清運服務，估算保全及垃圾清運費約每戶每月3,800元
，原告其後以問卷方式調查住戶意見，並依住戶多數意見
決定管理費金額，實與住戶規約第26條規定無違。依問卷
調查結果顯示，本社區有9戶同意每戶每月繳交垃圾清運
費200元及保全費3,200元，關於保全費3戶（即被告己○
○、乙○○、丙○○）表示不同意，原告依住戶多數意見
決定每戶須繳交垃圾清運費200元及保全費3,200元，但被
告僅繳交每月垃圾清運費200元，拒絕繳交每月保全費
3,200元，但因垃圾清運費及保全費均為管理、維護本社
區之費用，屬於管理費之一部，被告自應繳交保全費。縱
認原告聘請維新保全工公司，違反公寓大廈管理條例第42
條規定，但依公寓大廈理條例第50條規定觀之，違反公寓
大廈管理條例第42條之法律效果僅係處以該管理服務人員
行政罰鍰而已，而非導致無效之效果。
3.因本社區各住戶具「共用區內設施而無法分割」之性質，
本社區共12戶，雖各戶坐落位置不盡相同，惟地下室車道
係完全相通，各水電相關系統（包括發電機、電信系統、
消防系統、警報系統、污水處理、抽風系統及監視系統)
，均為住戶共同使用而無法分割，保全員負責隨時監看全
社區安全狀況，以達保障本社區全體住戶及共用設備之安
全性，非僅對位於中庭住戶有利。
二、被告方面：
㈠聲明：駁回原告之訴；訴訟費用由原告負擔。
㈡陳述：
1.日興御園特區社區於98年5月2日召開第一屆區分所有權人
會議，其第一案討論社區住戶規約，第26條規定：「管理
費用之訂定、調整應由區分所有權人大會決議之，收取、
支付等細則授權由管委會決議訂定，並公告週之。」第24
條第1項規定：「管理費由本社區各住戶按戶數擔負之。
」即是該次區分所有權人會議討論事項及決議第二案之決
議結果，但第二案之決議內容除「管理費以戶計收」外，
尚有「收費金額待評估後再由管委會以問卷方式依多數意
見決定之」，是以管理費以戶計收之決議，僅是區分所有
權人對社區管理所應盡義務責任之宣示，至每戶管理費多
寡及其收費標準是否公平，實為該議案討論之重點。原告
於98年5月2日召開之第一屆區分所以權人會議，其中「臨
時動議」第4條「聘請保全員問題討論」，決議記載：「
1.經表決6戶同意聘請，4戶反對（特一、特二、特三、特
五），2戶沒意見，本案原則上決定聘請保全員。2.由管
委會與特A區協商後作出評估方案，再交由住戶決定相關
細節（包括合併或分開聘請，聘請時間及費用）。」因有
關聘請「保全員」之費用涉及住戶應繳之管理費，上開臨
時動議案則須具體提出聘請保全員之費用，並經區分所有
權人會議決議通過，管理委員會始得聘請保全員、要求住
戶分擔區分所有權人決議之費用。原告於98年7月13日發
函表示，保全費每月80,000元，以特區及特A區共25戶共
同分擔計算，每戶每月負擔管理費（即保全費）3,200元
，但上開聘請保全員之具體費用未經區分所有權人會議決
議，且被告已於第一屆區分所有權人會議中反對聘任保全
員，原告其後未召開會議，提供被告表示意見之機會，實
與公寓大廈管理條例第18條、第24條第1項及住戶規約第
26條規定意旨相違。管理費是指公共設施部分，而原告請
求的保全費係在避免財產被偷竊，本社區的公共設施位在
中庭及地下室，公共設施為不動產，實無遭偷竊的問題，
被告自無繳納保全費之義務。
2.原告所聘請之維新保全公司不符合「公寓大廈管理服務人
管理辦法」有關管理維護公司之相關規定，故原告係違法
聘請維新保全公司，與公寓大廈管理條例第42條規定相違
，故原告不得要求被告分擔聘請之費用。
3.另興建本社區之建設公司原即有設計監視設施，且各戶均
有裝置新光保全公司之器材，如住戶有「保全」之需要，
得各自向新光保全接洽「居家保全」服務，自無另聘請保
全公司之必要，故區分所有權人會議有關保全費之決議屬
無效。被告進出均使用自己房屋大門，幾乎未進出及使用
中庭，進出地下室停車場，由各住戶各持遙控鑰匙自行開
啟、關閉地下室大門，地下室之電機設備有專業管理維修
人員，被告均已繳納該部分之管理費；郵差送件係直接送
至被告房屋，非由中庭大門處之管理室代收；縱認需有人
員攜帶哨子、警棍、手電筒，巡邏建設公司所設置之各處
監視設施，此項公司僅需僱用一位公寓大廈事務管理人員
即可，而非聘請保全公司。被告所有區分所有權建物所處
之社區位置而言，其享有保全服務之機會與內容，與臨中
庭之其他住戶顯不同，卻應負擔相同保全費用，有顯失公
平之情事（參照民法第797條之1第3項），屬權利濫用。
4.有關管理費是指公共設施部分，原告請求的保全費，保全
目的在避免財產被偷竊，而公共設施是不動產，本社區的
公共設施在中庭及地下室，所以這部分的公共設施不會有
被偷竊的問題，因此保全費非屬管理費，原告的請求沒有
理由。原告違反公寓大廈管理條例第42條的規定，因為該
規定只授權管理委員會得委任或僱傭，領有中央主管機關
證照之管理維護公司或管理維護人員，本件管理委員會委
任保全公司違反前開規定，不得向被告本人請求分擔保全
費用。
三、法院之判斷：
㈠原告主張被告為原告所管理之門牌號碼：臺中市○○區○○
○○路○○○號、259之1號、257號、257之1號「日興御園特區
社區」社區之區分所有權人，管理費每戶每月3,400元（垃
圾清運費200元、保全費3,200元），3個月繳納一次，被告
乙○○、丙○○、己○○均自98年6月起，每月僅給付垃圾
清運費200元，未依約繳納保全費3,200元，結算至99年5月
止共積欠12個月之管理費，共計38,400元；被告庚○○自98
年9月起，每月僅給付垃圾清運費200元，未依約繳納保全費
3,200元，結算至99年2月止共積欠9個月之管理費，共計28,
800元等情，業據原告提出建物謄本4份、區分所有權人會議
紀錄影本1份、住戶規約（第5章）影本1件、存證信函影本4
件為證，核屬相符。被告四人對於原告主張上開其等未繳納
管理費及未繳之數額均不爭執，惟以前詞置辯。是本件有爭
議者，厥為本件「保全費」3200元是否可認為屬「管理費」
？又本件每戶應繳納之保全費3200元之決議過程，是否已適
法？
㈡查就「管理費」之定義，公寓大廈管理條例並無明文之規定
。惟一般之理解上，凡有關「加強公寓大廈之管理維護，提
昇居住品質」（公寓大廈管理條例第1條第1項）所須之費用
，均可認係「管理費」之範疇。至於其具體之名目，參考公
寓大廈管理條例第36條各款有關管理委員會之職務規定可知
，包括與公寓大廈相關之清潔費、維護費、修繕費、改良費
、安全費、保管費、公共安全檢查費、管理服務人之報酬等
費用，均可認係屬「管理費」之內涵。而公寓大廈之保全，
係維護公寓大廈及其周圍之安全所必須，故公寓大廈如有聘
僱保全人員之必要，相關保全費用自應屬於「管理費」，而
得由區分所有權人會議決議繳納之。
㈢又原告社區第一屆區分所有權人會議第8項第2案決議：「管
理費以戶計收，收費金額待評估後再由管委會以問卷方式依
多數意見決定之」，會議第9項第3案係關於垃圾處理問題，
決議由管委會評估處理方式接手處理；第9項第4案則係本社
區決議聘請保全員，交由管委會做出評估方案。經原告進行
評估後，以維新保全公司能提供較適宜之保全及垃圾清運服
務，估算保全及垃圾清運費約每戶每月3,800元，原告其後
以問卷方式調查住戶意見，並依住戶多數意見決定管理費金
額，依問卷調查結果顯示，本社區有9戶同意每戶每月繳交
垃圾清運費200元及保全費3,200元，關於保全費3戶（即被
告己○○、乙○○、丙○○）表示不同意，原告依住戶多數
意見決定每戶須繳交垃圾清運費200元及保全費3,200元等情
，業經原告提出會議紀錄、問卷11份、問卷調查表10份為證
，自堪信為真實。而原告所為之決定既係明確來自區分所有
權人會議之授權而為之，則對於兩造間管理理費之訂定，自
應認與住戶規約第26條之規定無違。
㈣綜上所述，本件原告既因區分所有權人會議決議之授權，且
依卷內資料亦難認定原告有逾越授權之情事，則原告社區之
所有住戶，對於管理費（即本件保全費）之繳納，自均應受
有關決議之拘束，即本件被告等人均有依規定每月繳納3200
元管理費之義務。
㈤按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其
他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告
仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付
應繳之金額及遲延利息。公寓大廈管理條例第21條明文規定
。本件被告積欠管理費，經原告催討未果。揆諸首揭規定，
原告訴請被告給付如主文第一項所示金額之管理費及利息，
為有理由，應予准許。
㈢本件係依簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依職權宣告假執
行，並確定其訴訟費用額為2,110元，應由受敗訴判決之被
告乙○○、丙○○、己○○各負擔565元，被告庚○○負擔
415元。
四、據上結論，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第第436
條第2項、第78條、第389條第1項第3款，判決如主文。
中華民國99年8月9日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法官李悌愷
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴，並
應繳納上訴裁判費。
中華民國99年8月9日
書記官