臺灣雲林地方法院民事判決 99年度六簡字第56號
原 告 乙○○
訴訟代理人 劉志卿 律師
被 告 甲○○
上列當事人間請求遷讓房屋事件，於中華民國99年7月1日言詞
辯論終結，本院判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣壹拾陸萬參仟元，及自民國九十九年三月
十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟柒佰柒拾元，由被告負擔新臺幣壹仟陸佰玖
拾柒元，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；上開規定於簡易訴
訟程序適用之，民事訴訟法第255條第1項第3款、第436
條第2項定有明文。本件原告起訴時原請求：㈠被告應將門
牌號碼雲林縣斗六市○○路○○○號房屋（下稱系爭房屋）1
樓騰空遷讓交還原告，並自民國99年3月1日起至返還系爭
房屋1樓之日止，按月給付原告新臺幣（下同）18,000元。
㈡被告應給付原告72,000元，及自起訴狀繕本送達被告翌日
起至清償日止，按年息5%計算之利息。嗣因被告於本件審理
中已清空遷讓系爭房屋1樓予原告，原告遂於99年5月18日
具狀減縮訴之聲明為：被告應給付原告108,000元，及自起
訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利
息；復於99年6月8日具狀擴張其請求金額為170,000元及
依上開方式計算之利息，揆諸前揭說明，核屬應受判決事項
聲明之減縮及擴張，應予准許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
㈠緣原告自96年10月20日將系爭房屋1樓出租予被告使用，兩
造並簽訂房屋租賃契約書，約定租金每月18,000元，租賃期
間為2年，自96年11月1日起至98年10月31日止，嗣租期屆
滿後，經原告徵詢被告是否續約，被告再三拖延，遲至98年
11月27日始與原告再訂租約，租期並溯及自98年11月1日起
至99年4月30日止，每月租金18,000元，應於每月10日以前
繳納。詎被告續訂租約後，竟自98年11月起即未再給付租金
，積欠6個月之租金共計108,000元。又被告因違約未付租
金，致原告必須委任律師提起本件訴訟，依系爭租賃契約第
12條之約定，此項律師酬金50,000元應由被告負擔。另系爭
房屋1樓出租予被告時仍為新屋，且天花板並未裝設輕鋼架
，惟被告於99年5月1日遷讓房屋之際，因草率拆除輕鋼架
等裝潢，致系爭房屋1樓之天花板及牆壁壁面遭受毀損，經
原告之夫告知被告後，其答應於1星期內僱工修復，但屆期
竟未修復，原告乃自行僱工修復並支出12,000元，此項回復
原狀之費用，依系爭租賃契約第9條之約定，亦應由被告負
擔。為此，爰依租賃契約之法律關係提起本件訴訟，並聲明
：被告應給付原告170,000元，及自起訴狀繕本送達被告之
翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
㈡對被告抗辯之陳述：
⒈原告否認被告所辯兩造在第2次簽約時曾將租金變更為每
月16,000元乙節。又被告曾於97年底請求原告減免租金為
每月16,000元，當時原告有同意，之後1年期間內即向被
告收取租金每月16,000元，但自98年11月起續訂租約時，
原告即不願再減免租金，故兩造約定之每月租金仍為18,0
00元，且已於租賃契約上清楚載明。
⒉被告雖辯稱原告違反簽約時所為從左後方門戶進出2樓之
約定，堅持自右後方逃生門進入2樓，且於98年8月間，
即強迫被告在右側走道尾端加裝隔間門扇，被告迫於無奈
始於同年11月間將A教室之門扇移○○○區○○道間做為
隔間門，致走道放滿原先放置於D區活動室之物品，造成
狹礙難行，並隔絕後方逃生門，減少承租面積，而影響補
習班之營業云云。惟原告早在96年11月1日與被告簽訂租
約前，即打算出租1樓店面，並自住於2樓，為隔絕1樓
店面與樓梯及通往中庭之後門相通，而在1樓後方靠近中
庭處裝設整面隔間牆，嗣因被告表示其經營之補習班須符
合安全消防檢查，乃同意被告在該隔間牆上挖1門洞。而
被告所稱左後方門扇乃落地大門，門鎖設在內側，僅能由
內往外出入，若內部上鎖，即無可能由外進入，故原告進
出2樓必需從中庭進入右後方門扇再通往2樓，是被告所
辯原告於簽約時有約定將從左後方門戶進出2樓云云，並
非事實。又原告從右側逃生門進入後，在隔間牆後必須另
設置1扇門與補習班空間區隔，否則任何人均可進入上2
樓的樓梯，若原告在進入2樓前之範圍不能設置門扇，顯
非兩造契約內容，且上開隔間牆後空間中之白色門扇，係
在被告裝潢期間，原告委請被告所僱用之木工代為裝設，
裝設費用8,000元已於96年11月之租金中扣除。另被告○
○○區○○道間之隔間門，係在98年8月間原告擬入住2
樓而僱工裝潢時，因工人常利用通往中庭之後門進出，被
告未免其補習班之教材設備遺失，商得原告同意後，委請
原告僱用之木工拆卸被告原本之教室門扇另行裝設在該隔
間牆之門洞上，門鎖設於被告補習班之方向，原告不能由
門後開啟或上鎖，被告可自由開啟或上鎖，並隨意進出使
用D區活動室，且被告至99年4月30日前，仍在D區活動
室放置其鞋櫃等個人物品，是被告所辯原告擅自隔絕後方
逃生門，及走道因放滿原先放置於D區活動室之物品，造
成狹礙難行云云。綜上，被告在兩造訂約之際早已知悉上
開隔間牆之存在，且原告因租屋予被告經營補習班，僅能
由1樓右後方門扇進出2樓，又因1樓右後方門扇並未經
常上鎖，故必須在2樓樓梯入口處前裝設門扇等事實，其
承租之範圍原本即在該隔間牆與騎樓大門之間，所辯原告
事後擅自取回使用隔間牆後方之範圍而溢收租金云云，難
認可採。
⒊被告另辯稱98年8月間原告於2樓裝修期間造成1樓廁所
積砂淤泥不堪使用達2星期之久，致被告受有學費短收及
教材之損失云云。而原告固曾於98年8月間裝修2樓之際
，因水電工人之施工疏失，致1樓浴廁輕微漏水，惟並非
如被告所稱積砂淤泥不堪使用，且原告於知悉後旋令工人
修繕完畢，而被告所辯因此短收學費13,000元及損失教材
費5,100元，並未舉證以實其說，亦難採信。
⒋且被告上述所辯情事，均係發生在98年11月27日兩造續訂
租約之前，倘被告當時認其承租原告房屋受有損失或不利
營業，理應在首次租約之租期屆滿後搬離該處或主張權利
，惟其仍與原告續訂租約，事後再持其續約前之種種情事
作為拒付租金之藉口，自屬無據。
⒌依系爭租約約定，被告應於租期屆滿時交還房屋，原告並
無義務再給被告2星期之時間修繕，且被告如有誠意回復
原狀，在房屋空置半年情況下，應可隨時僱工修復，惟被
告在搬遷當日僅有僱工拆除裝潢，卻未僱工修復原狀。而
被告所簽立歸還房屋之收據僅能證明被告當天確實有歸還
房屋，與房屋是否已依約回復原狀無關，原告否認有同意
被告無庸就系爭房屋受損部分回復原狀。又依原告所提出
之照片及油漆工程收據，已可證明系爭房屋在被告拆遷後
壁面有受損，及原告有僱工施作螺絲切除批土及油漆重刷
等工程。綜上所述，被告所辯均非事實，且未舉證以實其
說，要無足採。
二、被告則以：
㈠被告自96年11月起承租系爭房屋1樓，房租原為每月18,000
元，但因97年底發生全球金融海嘯，兩造遂協商自98年1月
起房租調整為每月16,000元，而原告為維護房屋之出租行情
，在原訂租約及第2次所訂租約上均未修改租金金額，故原
告主張被告應自98年11月起按月給付租金18,000元，顯不合
理。
㈡系爭租賃契約載明使用範圍為系爭房屋1樓，且被告於簽約
時，已清楚告知原告，承租場所欲經營補習班，若原有空間
已符合補習班立案之基本面積，即只需把隔間牆面原留於左
側之門改至右側，並將隔間教室走道設於右側，且依兩造之
共識，阻隔1、2樓空間之門扇須裝設於上2樓之樓梯上或
上樓梯前與牆面切齊之處，原告並明確告知其將由1樓左後
方之門進入2樓，以方便各自之營業及生活空間，原告並全
程配合消防安檢、格局規劃、立案等過程，且提供雲林縣政
府工務局使用執照、建物及土地所有權狀、未妨礙防火避難
設施及構造設備切結書等文件，將系爭房屋1樓面積88.91
平方公尺，原使用用途「店舖」變更為「補習班」，被告才
得以取得立案證書順利開業，經立案之空間亦為系爭房屋1
樓全部空間，始符合最小立案面積，設若該補習班立案面積
與實際經營面積不符，豈非偽造文書並欺瞞公安消防、教育
單位及學生家長？
㈢詎該補習班立案通過後，原告竟在被告裝潢後期僱請被告之
木工將阻隔1、2樓空間之門扇裝設於補習班D區活動室中
間，事後工人要求原告付款，原告才知悉此事，經詢問消防
安檢單位得知，若該門可自由開啟即不會妨礙消防安檢，但
自被告通過消防安檢後，原告即將該門上鎖，致被告無法使
用D區左側之承租立案營業範圍。且在第1次兩年合約期滿
前，原告於98年8月間進住2樓裝修後，即將原先簽約時協
議從左後門進出2樓之規劃推翻，而以左後方門扇僅能由內
往外出入及車子停放在停車場方便進出為藉口，堅持要從補
習班右後方安全逃生門進出2樓，被告也同意原告進出D區
，但原告硬要被告清空D區，以利其放置個人專用鞋櫃，並
屢次強迫被告在右側走道尾端加裝1道與原立案設計之安全
逃生動線不符之門扇，被告迫於無奈，只好違反法規，由原
告強制僱請2樓的木工，將原先A教室的門移○○○區○○
道間做隔間門，而以屋主身份強勢取回D區右側空間自用，
被告原先放置D區活動室的物品只好移至走道上，造成走道
狹礙難行，嚴重影響學生逃生動線，又上開隔間門並非如原
告所述係為防免補習班教材設備遺失而裝設，且兩年來原告
已不知進出補習班數遍，而被○○○區○○○○○道放不下
的置物櫃，卻成為原告指稱被告使用D區之事證，設若被告
可使用D區空間，為何要將物品放置於走道上，而違反公安
消防法規及甘冒營業執照遭撤銷之風險？原告強迫被告的營
業場所只能限於D區之前，而將已出租之系爭房屋1樓後段
D區活動室面積約40平方公尺，未經被告同意，擅自隔絕後
面逃生進出門口，致使被告承租面積減少，此與被告當初簽
約、立案之1樓空間完全不符，原告並於租賃期間不斷要求
被告不能進出後逃生門，且告知中庭管理員禁止被告從中庭
管理室大門進入補習班後門，不願提供1個合乎立案規定的
使用空間，經被告數次向原告反應，請其依誠信原則履約，
其均不予理會且擺出不屑之態度，並要求被告退租遷離，被
告礙於已投入鉅資裝潢，加上草創事業不易及搬遷成本，只
能於學生來班上課、活動時，時刻擔憂是否會發生緊急災難
或被檢舉撤銷註冊登記，並於安全檢查時，以藉口搪塞消防
安檢單位，是被告係因營業面積遭原告侵占致使無法營業，
始未繳納租金。
㈣按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人
，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態
；而依民法第435條規定，租賃物一部分減少，得按減少之
部分請求減少該部分之租金，則依租金每月18,000元，及出
租面積88.91平方公尺減少D區中間隔間門左側空間計算，
每月租金應減少5,000元，則在2年6月之租賃期間內，原
告業已溢收租金150,000元，自應依不當得利之規定返還予
被告。又被告原本預期投入教室隔間裝潢防火材料資金近50
萬元，起碼可使用5年，依通常情形及已定之計畫，每年可
得預期之純利益約10萬元，卻因原告無理作梗，致使其痛失
預期利益約50萬元之鉅，依民法第216條第2項規定，原告
自應賠償被告此部分損失。另原告於系爭房屋2樓裝修期間
造成1樓營業場所唯一1間廁所積砂淤泥不堪使用達2星期
之久，其中13個學生家長藉故請假造成被告學費短收13,000
元，且因辦公室牆面漏水浸濕學生教材而損失5,100元，原
告亦應賠償被告此部分損失。故被告主張以上開原告應返還
之溢收租金及應賠償之損失，與被告應支付之租金互為抵銷
。
㈤兩造已於99年5月1日在律師見證下簽訂交屋收據，系爭房
屋在被告當初承租時即非新屋無瑕疵之狀態，否則被告不需
額外支出油漆費用修飾，且搬遷當日係由原告之夫代表原告
全程監看、照相，若其未認同交屋現況，即不會順利交屋並
簽署交屋證明，而應再給被告2星期之時間修繕，可見其已
認同房屋現況，則原告事後為圖利自己與其後之承租人而裝
修更佳之狀態，顯與被告無關。另民事訴訟法並未規定民事
訴訟需請律師，原告應親自出庭以釐清案情真相，故原告所
支出之律師費用，依經驗法則，亦應由其自行負擔，而不得
向被告請求給付。綜上所述，原告提起本件訴訟，為無理由
，並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
㈠門牌號碼雲林縣斗六市○○路○○○號房屋為原告所有。
㈡兩造於96年10月20日簽訂第1份房屋租賃契約書，約定由原
告將系爭房屋1樓出租予被告，租賃期限為2年，自96年11
月1日起至98年10月31日止，租金每月18,000元，並應於每
月15日以前繳納。
㈢被告承租系爭房屋1樓係作為補習班使用，原告在出租前已
在1樓後方裝設隔間牆，其後為配合被告得以通過消防安檢
，即在該隔間牆右側開一逃生門框，但未裝設門扇。
㈣系爭房屋1樓後方隔間牆後空間中之白色門扇，係在被告裝
潢期間，原告委請被告僱用之木工代為裝設，且裝設費用8,
000元已於96年11月份之租金中扣抵。
㈤兩造於系爭第1份租約期間曾達成協議將租金減為每月16,0
00元，故被告自98年1月起至同年10月止，每月均係給付原
告16,000元之租金。
㈥系爭房屋1樓後方隔間牆右側之逃生門框係於98年8月間由
原告僱請之木工將被告補習班教室門扇拆下後裝設門扇，門
扇係向補習班教室方向開啟，門鎖亦設於該側。
㈦系爭第1份租約期滿後，兩造於98年11月27日續訂租約，並
簽訂第2份房屋租賃契約書，約定由原告將系爭房屋1樓出
租予被告，租賃期限溯及自98年11月1日起至99年4月30日
止，租約上所載租金仍為每月18,000元，並應於每月10日以
前繳納。
㈧被告自98年11月續約後即未再給付租金予原告。
㈨兩造間租約之租賃期限於99年4月30日屆滿，被告已於99年
5月1日將系爭房屋1樓清空遷讓交還予原告，且全部裝潢
均已拆除完畢。
㈩兩造先後2份租約所稱「系爭房屋1樓」所指範圍包括1樓
後方隔間牆前及隔間牆後白色門扇右側空間。
原告提起本件訴訟已支付律師費用50,000元。
四、本院就兩造爭執事項所為之判斷如下：
㈠兩造續約時所約定之租金為何？
按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段定有明文。查兩造所簽訂系爭第1
份租約，租賃期限自96年11月1日起至98年10月31日止，租
金為每月18,000元，其後兩造曾達成協議將租金減為每月16
,000元，故被告自98年1月起至同年10月止，每月均係給
付原告16,000元之租金；系爭第1份租約期滿後，兩造於98
年11月27日續約，並簽訂系爭第2份租約，且租賃期限溯及
自98年11月1日起至99年4月30日止，租約上所載租金仍為
每月18,000元等情，有原告所提出之兩份房屋租賃契約書及
存摺明細為件，且為兩造所不爭執，自堪以認定。至被告辯
稱兩造在第2次簽約時曾合意將租金變更為每月16,000元，
但原告為維護房屋之出租行情，故未修改租約上之租金金額
乙節，則為原告所否認，而原告主張之租金金額既與系爭第
2份租約之記載相符，被告就其所辯兩造於該租約約定外另
有變更租金之合意乙情，自應負舉證之責，惟被告就此未能
舉證以實其說，且兩造間所訂租約內容，既未經公開，對於
原告日後再將系爭房屋出租予第三人並無任何拘束力可言，
原告自不需為維護房屋之出租行情，而故為不實租金之記載
，另由原告曾同意於第1份租約期間減少每月租金為16,000
元之事實，不能當然證明其在簽訂第2份租約時仍有此合意
，是被告所辯兩造在第2次簽約時曾合意將租金變更為每月
16,000元乙節，尚乏證據證明屬實，自不足以採信，則原告
主張兩造續約時所約定之租金為每月18,000元乙情，應堪認
定。
㈡兩造先後2份租約所稱「系爭房屋1樓」所指範圍有無包括
1樓後方隔間牆後白色門扇左側之空間？原告有無占用被告
承租範圍而溢收租金之情事？如有，其金額為何？
⒈按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用
之辭句，為民法第98條所規定，而所謂探求當事人之真意
，如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原
因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則
及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並
將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利
義務是否符合公平正義，最高法院96年度臺上字第286號
著有判決可參。查兩造先後2份租約所載房屋所在地及使
用範圍均為「系爭房屋1樓」，且兩造均不爭執該範圍包
括系爭房屋1樓後方隔間牆之前及該隔間牆後白色門扇右
側之空間，惟被告辯稱該隔間牆後白色門扇左側之空間亦
為當初承租範圍，卻遭原告強制收回，而有溢收租金之情
事，原告則否認其出租範圍有包括該白色門扇左側之空間
乙節，是依前揭說明，自應探求兩造締約之真意為何。
⒉經查，原告在出租前已在系爭房屋1樓後方裝設隔間牆，
其後為配合被告得以通過消防安檢，即在該隔間牆右側開
一逃生門框，但未裝設門扇；而該隔間牆後方之白色門扇
係在被告裝潢期間，經原告委請被告僱用之木工代為裝設
，且裝設費用8,000元已於96年11月份之租金中扣抵；至
於該隔間牆右側之逃生門框則係於98年8月間由原告僱請
之木工將被告補習班教室門扇拆下後裝設門扇，門扇係向
補習班教室方向開啟，門鎖亦設於該側等情，均為兩造所
不爭執。又依兩造所提出之現場照片所示，上開隔間牆左
後方之門扇為2片落地門，門鎖設在房屋內側，若從內部
上鎖，即無法由外進入，而該隔間牆右後方之逃生門則可
雙向進出並通往該社區中庭，且此一情形自兩造訂約時起
至續約之際均未變更，則原告在出租系爭房屋1樓予被告
作為補習班使用後，為進出2樓空間，顯然必須自中庭進
入該右後方逃生門再通往2樓，而不可能僅自該左後方落
地門進出2樓，至被告所辯原告於簽約時有約定將從左後
方門戶進出2樓云云，既未形諸於契約內容，且與現場環
境不符，原告如更改該落地門結構，不但將花費甚鉅，亦
未能增加額外之租金收益，則依常情判斷，原告應不可能
於訂約時同意此甚不利於己之契約條件，是被告此部分所
辯殊難採信。又原告從該右側逃生門進入後，在上開隔間
牆後必須另外設置門扇與被告之補習班空間區隔，否則該
補習班之使用者均可任意進入上2樓之樓梯，顯非合理，
再參以該隔間牆後方之白色門扇係在被告裝潢期間，經原
告委請被告僱用之木工代為裝設，其裝設費用已於首月即
96年11月份之租金中扣抵，且此門扇位置至兩造續約時均
無變更，顯見原告當初裝設該門扇之用意即係為阻隔補習
班空間與其私人空間，而無將該門扇左側空間一併出租予
被告之意，設若被告當時不同意原告所裝設之門扇位置，
理當要求原告立即拆除，且無需於租金中扣抵該筆裝設費
用，惟被告未能舉證證明其有要求原告拆除之情事，並已
於首月租金中扣除該費用，應可認定被告當時業已認可該
門扇裝設之位置，其後被告又在該門扇位置並未改變之情
形下與原告續訂租約，且未於系爭第2份租約中就承租範
圍有不同之記載或說明，堪認兩造自始即係以該使用現況
而為兩造間租賃契約之內容，亦即原告係保留該隔間牆後
方白色門扇左側空間為其個人使用之空間，而未一併出租
予被告作為補習班經營之用。至於上開隔間牆右側之門框
於98年8月間所加裝之門扇，既係向補習班教室方向開啟
，門鎖亦設於該側，被告應可自由進出，當不影響補習班
之營業範圍及逃生路線，而與兩造租賃範圍之爭點無關，
附此敘明。
⒊被告雖另辯稱其所經營之補習班立案面積即為系爭房屋1
樓全部面積88.91平方公尺，並經原告全程配合消防安檢
及立案通過，故兩造所約定之租賃範圍應與立案面積一致
乙情，然查，被告所辯原告配合其辦理補習班立案通過乙
節，固據其提出雲林縣政府97年2月20日府教社字第0970
401012號同意變更「雲林縣私立大衛營美語短期補習班」
班址函及所附班址變更申請書、位置圖、保單、土地及建
物所有權狀、房屋租賃契約書、該府96年12月4日府建管
字第0960123678號准予更動使用執照使用項目函、使用項
目更動申報書、竣工圖、未妨礙防火避難設施或構造設備
等切結書、平面圖、配置圖、地籍圖、面積計算表、雲林
縣消防局96年12月31日雲消預字第0960013395號審查通過
消防安全設備函、查驗表、消防安全設備設置標準、樓層
檢討表、滅火器概要表、使用執照、財產目錄等件為憑，
且為原告所不爭執，但被告所經營之補習班立案面積乃向
政府機關提出申請之面積，於私法上不必然會等同於兩造
合意訂定之租賃範圍，且依前揭系爭房屋1樓經審核通過
由「店舖」變更為「補習班」用途之平面圖所示，其上已
有上開隔間牆後方白色門扇之存在，可見原告並非在被告
立案通過始另外設置此門扇，則被告如有異議，而認該門
扇位置應改為與隔間牆面切齊，即不應以此平面圖交付審
查，再者，原告未將該白色門扇左側空間提供予被告使用
，並不會影響被告所經營之補習班從右後方逃生門逃生之
動線，反之，原告如將該白色門扇左側空間一併出租予被
告使用，則原告進入2樓之空間與補習班之空間即無從區
隔，並使該白色門扇即形同虛設，此顯非兩造締約之真意
。至於原告未將被告申請立案之全部面積提供為兩造租賃
範圍之面積，有無另涉及違法情事，尚不能據以判斷兩造
訂約之真意為何。綜上所述，本件依兩造訂約及續約時之
房屋現況、社會常情暨兩造之利益衡量等情事判斷，認兩
造先後2份租約所稱「系爭房屋1樓」所指範圍應僅包括
系爭房屋1樓後方隔間牆之前及該隔間牆後白色門扇右側
之空間，而未包括該隔間牆後方白色門扇左側之空間甚明
，則原告未將該空間交付被告使用，並未違反兩造間租賃
契約之內容，自無占用被告承租範圍而溢收租金之情事，
被告所辯原告已溢收租金150,000元而應予返還乙節，尚
屬無據。
㈣原告於98年8月間裝修系爭房屋2樓期間，有無造成1樓廁
所淤積泥沙致不堪使用，而使被告受有短收學費13,000元及
損失教材5,100元之損害？
按損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並
二者之間，有相當因果關係為成立要件。故原告所主張損害
賠償之債，如不合於此項成立要件者，即難謂有損害賠償請
求權存在，最高法院48年臺上字第481號著有判例可參。查
被告辯稱原告於98年8月間裝修系爭房屋2樓期間，造成1
樓廁所淤積泥沙致不堪使用，而使被告受有短收學費13,000
元及損失教材5,100元之損害乙情，並提出教材照片2張為
憑，而原告固不爭執其於98年8月間因裝修2樓致1樓浴廁
漏水之情事，惟否認已達積砂淤泥不堪使用之情形，並因此
造成被告短收學費13,000元及損失教材費5,100元乙節，且
僅由被告所提出之前揭照片，亦無從證明該照片中所示教材
係何時受損，及其損失金額為何，且與原告裝修2樓所致1
樓浴廁漏水有何因果關係存在；另被告就其所辯短收學費13
,000元乙節，亦未提出任何證據證明屬實，則被告空言主
張對原告有短收學費13,000元及損失教材5,100元之損害賠
償請求權，自屬無據。
㈤被告可否請求原告賠償預期利益之損失？
按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補
債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已定之
計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利
益，民法第216條定有明文。又民法第216條第2項之消極
損害（所失利益），乃一般可得預期利益之損害，並不以取
得利益之絕對的確實為必要，凡按外部情事，足認已有取得
利益之可能，因責任原因事實之發生，致不能取得者，即為
所失之利益，亦有最高法院81年度臺上字第2149號判決可資
參照。查被告辯稱其投入裝潢資金近50萬元，至少可使用5
年，依通常情形及已定之計畫，每年可得預期之純利約10萬
元，因原告占用其承租範圍之行為，影響其正常營業，致使
其損失預期利益約50萬元，依法得向原告請求賠償乙節，為
原告所否認，且被告既未先舉證證明原告有責任原因之事實
存在，縱其受有上開預期利益之損害，亦與損害賠償請求權
之要件不符，自難認被告對原告有何預期利益之損害賠償請
求權存在。
㈥本件原告可請求之金額為何？
⒈租金部分：查兩造續約時所約定之租金為每月18,000元，
而被告自98年11月續約後，迄至99年4月30日租期屆滿為
止，共計6個月均未給付租金予原告，業如前述，則原告
依兩造間之租賃契約請求被告給付積欠6個月之租金共計
108,000元，自屬有據。
⒉律師費部分：查原告提起本件訴訟業已支付律師費用50,0
00元乙情，為兩造所不爭執，而原告主張因被告違約未付
租金，致原告必須委任律師提起本件訴訟，依系爭租約第
12條之約定，上開律師費用應由被告負擔乙節，固為被告
所否認，惟依系爭2份租約第12條所載明「乙方（即被告
）若有違約情事，致損害甲方（即原告）之權益時願受甲
方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，
均應由乙方負責賠償」等語，及系爭2份租約第3、4條
所定承租人每月應繳納租金之義務，被告於續約後未依約
繳納租金，即屬違約，並已損及出租人即原告之權益，則
原告提起本件訴訟請求被告給付租金，因而支出之上開律
師費用，業已符合系爭2份租約第12條之約定，自得向被
告請求賠償。
⒊回復原狀費用部分：
⑴查被告已於99年5月1日將系爭房屋1樓清空遷讓交還
予原告，且全部裝潢均已拆除完畢乙情，亦為兩造所不
爭執，並有原告所提出之交屋收據乙紙在卷可稽。惟原
告主張系爭房屋1樓出租予被告時並未裝設輕鋼架，因
被告拆遷裝潢，致天花板及牆壁壁面受損，經請求被告
修復，屆期仍未修復，原告乃自行僱工修復並支出12,0
00元，此項回復原狀之費用，依系爭租約第9條之約定
，亦應由被告負擔乙節，則為被告所否認，並辯稱：交
屋當日係由原告之夫代表原告全程監看、照相，其當時
已認同交屋現況，雙方始簽署交屋收據，原告事後之裝
修自與被告無關等語。然觀之上開交屋收據所載「茲收
到甲○○交還雲林縣斗六市○○路○○○號1樓房屋鐵捲
門及玻璃大門鑰匙各乙付，並證明甲○○自99年5月1
日起清空前述房屋內部所有裝潢設施交還本人。此致甲
○○」等語，立據人為原告之夫 程永光 及被告，見證人
為劉志卿律師，上開文字內容應僅能證明被告於是日確
有交還系爭房屋予原告，並清空內部裝潢之事實，尚不
能證明原告業已認可交屋時之房屋現況，而被告就此復
未能提出其他證據以實其說，所辯自難以採信。
⑵又依系爭2份租約第9條所約定「房屋有改裝設施之必
要時，乙方得取得甲方之同意後自行裝設，但不得損害
原有建築，乙方於交還房屋時自應負責回復原狀」等語
，則被告於租期屆滿交還房屋之際，本負有回復原狀之
責，且被告亦不爭執其於承租期間曾在系爭房屋1樓裝
潢輕鋼架天花板等設施之事實，再經比對原告所提出系
爭房屋1樓於96年10月20日出租前及99年5月1日交屋
當日所拍攝之照片所示，明顯可見系爭房屋1樓天花板
及壁面在被告交屋當日的確有因拆除裝潢設施而受損且
未經修復之情形，則原告主張被告依約有回復原狀之義
務，自屬有據。又原告主張其已請求被告修復上開受損
部分，因被告屆期仍未修復，原告乃自行僱工修復並支
出12,000元乙節，並提出大裕油漆工程行收據乙紙為證
，而被告既否認有修復義務，自難以期待其主動修復，
再觀之上開收據所載費用係包含螺絲切除批土費用3,00
0元及1樓油漆重刷費用9,000元，經審酌系爭房屋受
損狀況後，認該螺絲切除批土費用3,000元確屬必要之
修復費用，至於1樓油漆重刷費用，則因受損部分僅屬
局部，且系爭房屋1樓出租前所粉刷之油漆在出租期間
本即會有自然耗損情形，此項費用即非全部均屬必要之
修復費用，故認受損部分應以支出2,000元之油漆重刷
費用以回復原狀即為適當，則原告依約得向被告請求回
復原狀之費用共計5,000元。
⒋被告主張抵銷，有無理由？
綜上所述，原告依兩造間之租賃契約請求被告給付積欠6
個月之租金共計108,000元、因被告違約未付租金提起本
件訴訟所支出之律師費用50,000元及系爭房屋1樓回復原
狀費用5,000元，共計163,000元部分，為有理由，被告
既不能證明原告有溢收租金之情事，而對原告有不當得利
返還請求權存在，亦未證明其對原告有何損害賠償請求權
存在，其主張抵銷部分自無理由。
㈦末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權
人起訴而送達訴狀者，與催告有同一之效力；遲延之債務，
以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延
利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者
，週年利率為5%，民法第229條第2項、第233條第1項前
段、第203條分別定有明文。查被告應給付原告租金、律師
費用、回復原狀費用共計163,000元，從而，原告依租賃契
約之法律關係，請求被告給付163,000元及自起訴狀繕本送
達被告翌日即99年3月18日起至清償日止，按年息5%計算之
利息，係屬正當，應予准許，至其逾此部分之請求，為無理
由，應予駁回。
五、本件為判決基礎之法律關係已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方
法核與判決結果不生影響，毋庸一一論列，併此敘明。
六、本判決原告勝訴部分，係依民事訴訟法第427條第1項規定
適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項
第3款規定，應依職權宣告假執行。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中華民國99年8月9日
斗六簡易庭法官王雅苑
上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴
理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20
日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。
中華民國99年8月11日
書記官潘佳欣