裁判字號：臺灣高等法院臺中分院105年上易字第380號民事判決
裁判日期：民國105年12月20日
裁判案由：給付服務報酬
臺灣高等法院臺中分院民事判決105年度上易字第380號上訴人 黃麗娟 訴訟代理人 洪翰 今律師被上訴人燊浩不動產有限公司法定代理人 黃鉦凱 訴訟代理人 林佳怡 律師複代理人 林香均 律師上列當事人間請求給付服務報酬事件，上訴人對於民國105年6月30日臺灣臺中地方法院103年度訴字第3082號第一審判決提起上訴，本院於105年11月29日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：
（一）上訴人於民國102年1月4日與訴外人燊遠不動產有限公司（下稱燊遠公司）簽訂「一般委託銷售契約書」，委託燊遠公司銷售上訴人所有坐落臺中市○○區○○段000地號土地及其上建物門牌臺中市○○區○○街○號（下稱系爭房地），銷售期間為102年1月4日至102年6月8日；嗣於102年2月3日就系爭房地再與燊遠公司簽訂「一般委託銷售契約書」，約定委託賣價為新臺幣（下同）2,
380萬元，銷售期間為102年2月3日至102年5月8日，同日再與燊遠公司簽定委託事項變更契約書，變更委託賣價為2,200萬元，銷售期間為102年2月3日至102年
5月8日，成交服務費百分之四；102年5月27日再與燊遠公司簽定「委託事項變更契約書」，變更委託期間自
102年5月27日起至102年12月30日止；102年10月28日又與被上訴人簽訂「委託事項變更契約書」，變更委託賣價為2,228萬元、成交服務費百分之四；102年10月29日再與燊遠公司簽訂「委託事項變更契約書」，變更委託賣價為2,198萬元、成交服務費為百分之四。上訴人就與其簽立系爭房地委託銷售契約之形式名義人為何，在所不問，居間承辦人 林福元 、 江芃熹 於主觀上亦認為被上訴人與燊遠公司為同一公司。兩造歷次簽定之「委託事項變更契約書」，均係以「一般委託銷售契約書」所載之「物件編號AC0000000」而特定，並分別變更委託賣價或委託期間，實為一般委託銷契約書效力之延伸，故兩造間存在居間契約關係。
（二）被上訴人之員工林福元受委託後尋得訴外人即買方 林智仁 表示願購買系爭房地，林智仁並於102年10月27日交付60萬元支票作為有意買受系爭房地之斡旋金，經林福元居間議定買賣價金後，被上訴人與林智仁於102年10月29日簽訂「不動產買賣意願書」，第3條第1項並約定：「自簽立本意願書至102年11月5日止為斡旋有效期間，於此期間內若賣方接受買方之承買價款及本意願書之條款時，買方同意買賣契約即已成立生效」。被上訴人與賣方即上訴人再於翌（30）日下午簽訂該「不動產買賣意願書」，則上訴人與林智仁已就買賣標的物即系爭房地、價金2,180萬元及相關稅賦、費用負擔等必要之點互相同意，而成立系爭房地之買賣契約。兩造亦已合意居間報酬為70萬元，並簽立「賣方服務確認單」為憑。嗣上訴人雖片面表示不願負擔相關稅賦、費用等，然未經買方林智仁同意，對於上訴人與林智仁業已成立之買賣契約效力不生影響。爰依居間契約及賣方服務費確認單之法律關係，請求上訴人給付服務報酬70萬元。
二、上訴人則以：
（一）被上訴人與燊遠公司分別登記為不同之法人，各具獨立法人格，上訴人分別與燊遠公司簽訂之一般委託銷售契約書、委託事項變更契約書、不動產買賣意願書，與被上訴人簽訂之委託事項變更契約書、賣方服務費確認單、買賣定金收據等文件，均未載明被上訴人與燊遠公司共同受上訴人委託出售系爭房地之意，亦未有被上訴人與燊遠公司共同向上訴人收取服務報酬之約定，故兩造間並無契約關係，本件被上訴人當事人不適格，並無權利保護必要。
（二）縱認兩造有契約關係存在，惟上訴人於102年10月28日與被上訴人簽訂「委託事項變更契約書」，已變更委託賣價為2,228萬元以上，被上訴人並未完成目的，況燊遠公司又於翌（29）日再與上訴人簽立「委託事項變更契約書」，再度降低賣價至2,198萬元，已取代102年10月28日之「委託事項變更契約書」，被上訴人自不得請求上訴人給付服務費。被上訴人、林智仁與上訴人間固又簽訂系爭買賣定金收據，由林智仁同意交付定金60萬元，惟依該收據第3條、第4條約定之內容，林智仁交付之定金60萬元係用於保證系爭房地買賣契約之簽立，非謂系爭買賣定金收據之簽訂即已成立系爭不動產之買賣契約。又被上訴人職員林福元、江芃熹（原名 江玳蔚 ）嗣答應上訴人仲介之買賣條件應為稅捐部分由買方 林仁智 負擔，而103年12月15日簽定書面契約當日，上訴人與林仁智因稅捐部分發生爭議，以致無法完成書面買賣契約之簽訂，係可歸責於被上訴人之事由。上訴人於102年12月15日以後，仍陸續向被上訴人要求處理系爭房地買賣之相關事項，迄委託銷售期間於102年12月30日屆滿，均未獲被上訴人促成上訴人與林智仁簽訂系爭房地之買賣契約書。被上訴人既未能善盡其居間義務，其居間媒介未有效果，自不得請求報酬等語置辯。
三、原審斟酌兩造所提出之攻擊防禦方法後，認被上訴人依居間契約及賣方服務費確認單之法律關係，請求上訴人給付服務報酬70萬元本息，為有理由，應予准許，而為被上訴人勝訴之判決，並依兩造陳明為附條件准、免假執行之宣告。上訴人聲明不服，提起上訴，求為：原判決廢棄；前開廢棄部分，被上訴人第一審之訴及假執行聲請均駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造爭執及不爭執事項（見本院卷第80頁）：
（一）兩造不爭執事項：
1、上訴人於102年2月3日與燊遠公司簽訂「一般委託銷售契約書」，委託燊遠公司銷售上訴人所有系爭房地，約定委託賣價為2,380萬元，銷售期間為102年2月3日至102年5月8日，第5條約定服務報酬為成交價額百分之四。
物件編號為AG0000000。
2、上訴人於102年5月27日再與燊遠公司簽定「委託事項變更契約書」，記載原契約書編號為AG0000000。變更委託期間自102年5月27日起至102年12月30日止。
3、上訴人於102年10月28日與被上訴人簽訂「委託事項變更契約書」，記載原契約書編號為AG0000000，再變更委託賣價為2,228萬元，成交服務費百分之四。被上訴人承辦人為林福元。
4、上訴人於102年10月29日與燊遠公司簽訂「委託事項變更契約書」，記載原契約書編號為AG0000000，再變更委託賣價為2,198萬元，成交服務費為百分之四。燊遠公司承辦人為江芃熹（原名江玳蔚）。
5、燊遠公司與林智仁（買方）於102年10月29日簽訂「不動產買賣意願書」（承辦人為林福元），物件編號為AG0000
000，承買總價為2,180萬元，林智仁當場交付定金支票2張面額共60萬元予林福元。上訴人則於102年10月30日下午，在上訴人住家附近之統一超商，於上開意願書簽名。
6、上訴人有簽立被上訴人公司之「賣方服務確認單」，記載物件編號為AG0000000，上訴人應給付服務費70萬元。
7、102年10月30日以後至102年11月5日以前，林智仁簽訂受託人為被上訴人之「買賣定金收據」，物件編號為AG0000000，林智仁簽名時，該收據上手寫部分除了第7條以外均已填妥。之後被上訴人再找上訴人簽名，上訴人簽名時，該收據上手寫部分除了第7條以外均已填妥。後來上訴人又以稅捐負擔有問題為由，要求被上訴人說明，乃由江芃熹再持「買賣定金收據」至上訴人處，並加寫第7條手寫部分。
8、被上訴人居中協調邀約上訴人及買方林智仁於102年12月15日下午5時至被上訴人營業處所簽訂書面買賣契約時，因土地增值稅等稅捐應由何人負擔之問題發生爭議，於未能解決之前，林智仁之妻身體不適倒地送醫，而未完成書面買賣契約之簽約程序。
9、林智仁交付之定金60萬元，被上訴人並未交付上訴人，被上訴人業已返還林智仁。
10、上訴人於102年12月30日委託銷售期間終止後，與林智仁再於103年3月18日就系爭房地自行成立買賣契約，並於
103年4月21日移轉登記完畢。
（二）兩造爭執事項：
1、上訴人委託銷售系爭房地所成立之居間關係，是否存在於上訴人與被上訴人之間？
2、委託銷售系爭房地之買賣契約，於上訴人委託期間之內，是否已經成立？
3、被上訴人得否請求上訴人給付居間報酬70萬元？
五、得心證之理由：
（一）所謂當事人適格，乃指就為訴訟標的之特定權利或法律關係，得為當事人而實施訴訟，具有受本案判決之資格。當事人是否適格，係就形式上認定為訴訟標的之法律關係，應在何特定當事人間予以解決，方屬適當而具有法律上之意義，與為訴訟標的之法律關係之存否，尚屬有間。是在給付之訴，原則上祇須主張自己為給付請求權人，對於其主張為義務人提起，即為當事人適格，最高法院85年度台上字第2788號判決可資參照。被上訴人既主張兩造間存在居間契約，並有簽立賣方服務費確認單，則被上訴人對上訴人請求給付居間報酬即服務費，當事人適格即無欠缺。上訴人以其簽約之對象並非被上訴人，辯稱被上訴人非適格之當事人云云，此屬被上訴人實體上是否有請求權存在之問題，與當事人適格無涉，不得混為一談，合先敘明。
（二）上訴人於102年2月3日與燊遠公司簽訂「一般委託銷售契約書」，委託燊遠公司銷售上訴人所有系爭房地，約定委託賣價為2,380萬元，銷售期間為102年2月3日至10
2年5月8日，第5條約定服務報酬為成交價額百分之四。復於102年5月27日與燊遠公司簽訂「委託事項變更契約書」，變更委託期間自102年5月27日起至102年12月30日止。兩造於102年10月28日亦簽訂「委託事項變更契約書」，就系爭房地變更委託賣價為2,228萬元，成交服務費仍為百分之四。上訴人又於102年10月29日與燊遠公司簽訂「委託事項變更契約書」，再變更委託賣價為2,19
8萬元，成交服務費仍為百分之四。燊遠公司同日與林智仁於簽訂「不動產買賣意願書」（AK0000000），承買總價為2,180萬元，林智仁當場交付定金支票2張面額共60萬元予被上訴人員工林福元，上訴人則於102年10月30日下午，在上訴人住家附近的統一超商，於上開意願書簽名。102年10月30日以後至102年11月5日以前某日，林智仁簽訂受託人為被上訴人之「買賣定金收據」（AL000000
0），林智仁簽名時，該收據上手寫部分除了第7條以外均已填妥；之後被上訴人再找上訴人簽名，上訴人簽名時，該收據上手寫部分除了第7條以外均已填妥。後來上訴人又以稅捐負擔有問題為由，要求被上訴人說明，乃由江芃熹再持「買賣定金收據」至上訴人處，並加寫第7條手寫部分。另上訴人有簽立被上訴人公司之「賣方服務確認單」，上訴人應給付服務費70萬元等情，為兩造所不爭執，並有上開文件附卷可證（見原審卷㈠第6-13頁、第54頁、本院卷第41頁），堪信真實。
（三）上開委託銷售系爭房地之相關文件中，上訴人與燊遠公司簽訂102年2月3日「一般委託銷售契約書」、102年5月27日及102年10月29日「委託事項變更契約書」、102年10月29日之「不動產買賣意願書」（AK0000000），並與被上訴人簽訂102年10月28日「委託事項變更契約書」、102年10月29日及同年月30日之「買賣定金收據」（AL0000000），及未載日期之「賣方服務費確認單」。而上開有關委託銷系爭房地之文件所載之「物件編號」，自始至終均為「AC0000000」，標的均係系爭房地，可知上開委託銷售系爭房地文件所表彰之契約關係，均係銷售上訴人所有系爭房地之同一居間契約。參以證人林福元結證稱：燊遠公司、燊浩公司是同一間公司，人員因為產品屬性而自由調動，實際上兩間公司是同一間公司等語（見本院卷第48頁），證人江芃熹（原名江玳蔚）亦結證稱：燊浩公司、燊遠公司是屬於同一公司，物件是流通方式作銷售，我的認知燊浩公司與燊遠公司是同一家公司，我僅是被調店等語（見本院卷第54頁），以及系爭房地於105年12月15日因故未能簽立書面買賣契約之後，上訴人係向被上訴人寄發103年1月16日台中民權路郵局營收股000095號存證信函，稱：「本人於102年11月5日透過貴公司居間，出售本人所有坐落於臺中市○○區○○街○號之不動產標的乙戶予林智仁，雙方簽訂不動產買賣意願書（AK0000
000）及買賣定金收據（AL0000000）各乙份，貴公司並收受應交付本人之定金218萬元整、支票2張…，後因買方因承買價款、稅金、費用等條件與本人有誤會…，惠請貴公司於函到後3日內依買賣定金收據之約定交付應由本人收取之上揭定金支票2張，逾期則本人將逕訟請法院裁判，以維權益，如有損害，亦將向貴公司請求賠償並追究相關人員責任。」等語（見原審卷㈠第38-40頁），足證上訴人就委託銷售系爭房地之居間過程中，雖曾與被上訴人及燊遠公司名義簽訂相關文件，惟上訴人亦認為居間關係存在於兩造之間，而非存在於上訴人與燊遠公司之間。準此，被上訴人與上訴人間就委託銷售系爭房地所存在之上開居間契約關係，並不因被上訴人係以其名義或另以燊遠公司名義與上訴人簽約而有所不同。故上訴人辯稱其委託銷售系爭房地所成立之居間關係，非存在於兩造之間云云，尚無可採；被上訴人主張上開居間契約係存在於兩造之間，洵屬有據。
（四）按居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第568條第1項定有明文。上訴人所有之系爭房地，於上訴人委託被上訴人銷售期間內，若經被上訴人之居間而與買方成立買賣契約，上訴人即有給付服務報酬予被上訴人之義務。被上訴人主張上訴人之系爭房地業經其居間而與買方林仁智成立買賣契約，為上訴人所否認，並以迄委託銷售期間102年12月30日屆滿時，被上訴人均未促成上訴人與林智仁簽立系爭房地之買賣契約書，不得請求報酬等語置辯。經查：
1、買賣契約為諾成契約，一經當事人就標的物及其價金互相同意，買賣契約即為成立，當事人雖未訂立書面買賣契約，並不影響已成立之買賣契約，最高法院20年上字第2202號判例及80年度台上字第1260號判決可資參照。又契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致，並不限於當事人間直接為之，其由第三人為媒介而將各方互為之意思表示從中傳達因而獲致意思表示之一致者，仍不得謂契約並未成立，亦有最高法院68年台上字第1504號判例可資參照。
2、被上訴人以燊遠公司名義與買方林智仁於102年10月29日就系爭房地簽訂「不動產買賣意願書」（AK0000000），物件編號為AG0000000，承買總價為2,180萬元，林仁智同意簽訂不動產買賣意願書時交付定金60萬元，土地增值稅、清償塗銷費用由賣方負擔；契稅、公證費、地政規費、印花稅、貸款費用等由買方負擔；代書費由買方負擔（見原審卷㈠第12頁），林智仁當場交付定金支票2張面額共60萬元予林福元，上訴人則於102年10月30日下午，在上訴人住家附近之統一超商，於上開意願書簽名，為兩造所不爭執（見兩造不爭執事項5），堪信真實。該不動產買賣意願書第3條第1項前段約定：「自簽立本意願書至
102年11月5日止為斡旋有效期間，於此期間內若賣方接受買方之承買價款及本意願書之條款時，買方同意買賣契約即已成立生效。」被上訴人乃於102年11月5日以前某日，與林智仁另簽訂受託人為被上訴人之「買賣定金收據」（AL0000000），物件編號為AG0000000，內容略以：
買方林仁智委託被上訴人居間仲介承購賣方黃麗娟所有系爭房地，買方同意交付定金60萬元以成立買賣契約，總價款2,180萬元，土地增值稅、清償塗銷費用由賣方負擔；契稅、公證費、地政規費、印花稅、貸款費用等由買方負擔；代書費由賣方負擔，玉山銀行支票10萬元整退還買方，另定金補足至總價款10%為218萬元整等語（見原審卷㈠第13頁），林智仁簽名時，該「買賣定金收據」手寫部分除了第7條以外均已填妥；被上訴人再找上訴人簽名，上訴人簽名時，該「買賣定金收據」手寫部分除了第7條以外均已填妥等情，亦為兩造所不爭執，堪信真實。足認上訴人與林智仁就系爭房地，業已成立上開「買賣定金收據」所載總價款2,180萬元等內容（不包括第7條後來手寫修改部分）之買賣契約。上訴人辯稱系爭房地賣價未達其於102年10月28日所簽訂「委託事項變更契約書」之委託賣價2,228萬元，被上訴人並未完成目的云云，尚無可採。
3、上開「買賣定金收據」第3條固約定買方應於102年12月15日24時前至被上訴人公司與賣方簽立不動產書面買賣契約，惟買賣契約為諾成契約，當事人雖未訂立書面買賣契約，並不影響已成立之買賣契約，已如前述。是上訴人與買方林仁智雖未於102年12月15日完成訂立書面買賣契約之手續，於上訴人與林仁智於102年11月5日以前已成立之系爭房地買賣契約，並無影響。
4、上訴人於簽訂「買賣定金收據」後，復向被上訴人表示不願負擔相關稅賦、費用等，另將買賣定金收據第7條所載之「土地增值稅、清償塗銷費用由賣方負擔；契稅、公證費、地政規費、印花稅、貸款費用等由買方負擔」，手寫修改為「土地增值稅、清償塗銷費用賣方不負擔。履約保證費用及代書簽約費亦一併不負擔；契稅、公證費、地政規費、印花稅、貸款費用等由買方負擔」等情，為上訴人所不爭執，復與證人林福元、江芃熹到庭結證情節互核相符，堪信真實。則上訴人上開手寫修改之部分，係於買賣契約成立後片面更改買賣條件，惟未經買方林智仁同意，其更改自不生效力，且對於上訴人與買方林智仁業已成立之上開買賣契約效力，亦不生任何影響。
5、從而，上訴人於委託被上訴人銷售系爭房地期間內（102年12月30日止），已與買方林仁智於102年11月5日以前，經由被上訴人之居間而成立系爭房地買賣契約，則被上訴人請求上訴人給付居間報酬，自屬正當。
（五）上訴人曾簽立被上訴人公司之「賣方服務確認單」，記載物件編號為AG0000000，上訴人應給付服務費70萬元等情，為兩造所不爭執，復有賣方服務確認單在卷可憑（見本院卷第41頁及兩造不爭執事項6）。核與證人林福元到庭結證稱：上訴人於102年10月29日簽訂「委託事項變更契約書」原本的授權賣價是2,198萬元含百分之四服務費（即服務費原本為879,200元），但因買方林仁智後來出價2,180萬元，差價18萬元就從上訴人應給付被上訴人之服務費中扣除，所以被上訴人僅向上訴人收取70萬元等語相符（見本院卷第49頁反面），顯見上訴人亦已同意給付被上訴人居間報酬70萬元。是被上訴人依居間契約及兩造簽立之賣方服務費確認單之法律關係，請求上訴人給付服務報酬70萬元，核屬有據，應予准許。
六、綜上所述，被上訴人依居間契約及兩造簽立之賣方服務費確認單之法律關係，請求上訴人給付服務報酬70萬元，及自支付命令送達翌日即103年9月24日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。原審判命上訴人如數給付，並依兩造之聲請，各酌定相當擔保金額而分別為准免假執行之宣告，核無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘訴訟資料及攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與判決結果尚不生影響，無逐一論述之必要，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國105年12月20日
民事第二庭審判長法官謝說容
法官游文科法官陳宗賢以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官李淑芬中華民國105年12月22日